Hai mặt của một đồng xu
Xung quanh thông tin tháng 1/2017, BĐS Việt Nam ghi nhận con số đăng ký 300 triệu USD vốn FDI, trong lọat bài viết "300 triệu USD vốn FDI chảy vào BĐS - con số biết nói", Reatimes đã đưa nhiều quan điểm khác nhau từ các chuyên gia kinh tế, BĐS - những người đã có một quá trình dài dõi theo bước đi của dòng vốn này vào thị trường Việt Nam. Hầu hết, các chuyên gia đều nhận định rằng, so với 1,7 tỷ USD FDI trong cả năm 2016, thì con số nhìn thấy được trong tháng 1/2017 vừa qua là con số ấn tượng và mang nhiều kỳ vọng. Tuy nhiên, vẫn có không ít những quan ngại về việc Mỹ rút khỏi TPP sẽ khiến giới đầu tư thế giới quay lưng lại với những quốc gia mới nổi như Việt Nam.
Khi nói đến câu chuyện FDI "chảy" vào BĐS, giới kinh tế đều đặt trọng tâm vào việc tìm hướng biến con số đăng ký thành hiện thực. Trong đó, giải pháp được ưu tiên là cởi nút thắt ở chính sách và quy hoạch. Không phải ngẫu nhiên, các nhà kinh tế học lại đánh giá cao vai trò của nguồn vốn này trong việc tác động đến sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường địa ốc nói riêng. Xét trong tổng quan nền kinh tế suốt 30 năm qua, không thể phủ nhận FDI đã góp phần đáng kể cho mục tiêu công nghiệp hóa và hiện đại hóa của đất nước.
Việc xuất hiện nguồn vốn ngoại vào BĐS không những làm tăng thêm sức mạnh cho nền kinh tế, mà còn tạo ra một nền kinh tế thị trường hóa và tăng thêm tính cạnh tranh rõ nét. Nói như GS. Đặng Hùng Võ, muốn hay không thì doanh nghiệp BĐS Việt Nam cũng không thể mạnh bằng doanh nghiệp nước ngoài. Các nhà đầu tư Việt Nam thường có tư tưởng hãm lại việc tăng luồng vốn FDI vào thị trường BĐS bởi sức ép cạnh tranh. Tuy nhiên, cần phải để FDI "chảy" vào, có như vậy doanh nghiệp Việt Nam mới chịu “lớn”.
“Động viên FDI vào BĐS là một dấu hiệu và cách đi tốt. Đừng lo việc các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam sẽ khiến doanh nghiệp trong nước bị lép vế. Mà tôi cho đó lại là cơ hội để doanh nghiệp trong nước trưởng thành, tiếp nhận kinh nghiệm và công nghệ tiên tiến.
Nhiều nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực mạnh, vừa đáp ứng được nhu cầu về chất lượng sản phẩm cho người dân, vừa đưa ra giá bán rẻ hơn. Đó là điều có lợi cho Nhà nước và toàn dân. Còn về phía doanh nghiệp, nếu không muốn bị “lép vế” trong môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt đó, các nhà đầu tư BĐS Việt Nam không còn cách nào khác là nâng cao năng lực chuyên môn, năng lực quản lý, nắm bắt tâm lý khách hàng… để lớn lên”, GS. Đặng Hùng Võ nhận định.
GS. Đặng Hùng Võ
Thiết nghĩ, đây cũng là một quan điểm đúng. Thế nhưng bất cứ diễn biến nào cũng có hai mặt của nó và FDI cũng có mặt trái khi có những tác động tiêu cực cho thị trường BĐS Việt Nam.
Trao đổi với Reatimes, TS. Phan Hữu Thắng, Nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch Đầu tư, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhấn mạnh: "Vốn ngoại ở một góc độc nào đó đã tác động không tốt đến giá cả thị trường khi nhiều doanh nghiệp ngoại tự đưa ra giá thành xây dựng cao khiến cho mặt bằng giá thị trường bị đẩy lên. Trong khi đó, đội ngũ quản lý trong nước chưa đủ năng lực để thẩm định được chính xác giá xây dựng của họ.
Ngay trong những khách sạn ngoại, nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn tự quyết định giá cả hàng hóa và dịch vụ mà không dựa theo mức sống của người Việt Nam. Tuy nhiên, khi cần tiếp các vị khách sang trọng, nhiều doanh nhân Việt vẫn phải sử dụng dịch vụ của họ và phải trả giá cao. Do đó, nếu không để doanh nghiệp nội "lớn lên" thì doanh nghiệp ngoại có thể liên kết với nhau để độc quyền và tác động chi phối đến mặt bằng giá thị trường ở phân khúc cao cấp".
Cũng theo ông Thắng, doanh nghiệp ngoại chỉ nhằm vào phân khúc có lợi nhuận cao, làm chênh lệch cung cầu thị trường. Gần đây, khi thị trường có dấu hiệu bão hòa, một số nhà đầu tư nước ngoài manh nha chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà giá rẻ và có những hứa hẹn bước đầu mới chỉ mang tính “cửa miệng”. Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước đã và đang có sự chuyển hướng một cách mạnh mẽ sang phân khúc này.
Một điểm nữa có thể nhìn thấy được là doanh nghiệp nước ngoài chỉ tập trung kiếm lợi nhuận, chưa tập trung đào tạo đội ngũ phục vụ dịch vụ. Họ cũng không có nhu cầu trong việc liên kết giữa doanh nghiệp nước ngoài với địa phương và doanh nghiệp nội để cùng phát triển dự án. Liên kết chỉ xảy ra khi họ cần thăm dò thị trường và cần cửa khi mới bước vào thị trường Việt Nam.
“Vỗ béo gà nhà” - Ẩn số lớn?
Nguyên Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài cho rằng, Chính phủ Việt Nam đang hướng đến nền kinh tế tự cường, tức là nền kinh tế có khả năng làm chủ cuộc chơi. Điều này đồng nghĩa với việc, chúng ta phải sử dụng nguồn vốn ngoại làm sao để không bị chi phối và làm thế nào để quản lý được dòng vốn đó theo mục tiêu của mình. Bởi nếu thu hút mà không quản lý, chúng ta sẽ bị phụ thuộc. Việc sử dụng làm sao để vừa không bị chi phối, vừa có thể tăng thêm sức mạnh nội lực, doanh nghiệp Việt Nam có thể lớn lên mà không chịu quá nhiều sức ép cạnh tranh từ phía ngoài, theo TS. Phan Hữu Thắng đó là một bài toán khó.
“Không thể phủ nhận rằng, cho đến thời điểm hiện nay, sau 30 năm thu hút đầu tư nước ngoài, chúng ta từ con số 0, thiếu mọi thứ đã đạt được sự phát triển nhất định, tự mình làm được nhiều lĩnh vực. Ví dụ như trong lĩnh vực BĐS, Việt Nam nổi lên một số tập đoàn về cơ bản có thương hiệu, uy tín về cả quy mô và chất lượng sản phẩm như Vingroup, Sungroup, Novaland... Cá nhân tôi cho rằng, đối với những lĩnh vực như BĐS, Nhà nước nên dành “sân” cho doanh nghiệp Việt phát huy ưu thế, và nên tập trung hút vốn ở các lĩnh vực mà chúng ta chưa thể làm được”, TS. Phan Hữu Thắng chia sẻ.
TS. Phan Hữu Thắng, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam.
Theo TS. Phan Hữu Thắng, chúng ta nên biết cách từ chối đầu tư ngoại vào những “mảnh đất vàng”, để dành cho doanh nghiệp trong nước. BĐS có thể không cần FDI vì rõ ràng chúng ta có khả năng làm được. Bây giờ không phải là thời kỳ cách đây 30 năm, khi xây một tòa nhà cao tầng, chúng ta cũng lúng túng vì không có thiết bị, công nghệ...
Do đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, những gì thuộc về tiềm năng thị trường phải ưu tiên cho doanh nghiệp trong nước, như thế mới có thể xây dựng được nền kinh tế tự cường, tự đi lên bằng chính đôi chân của mình.
Trước câu hỏi, “Chúng ta liệu có đang tự làm khó mình khi vừa muốn thu hút FDI, vừa muốn ưu tiên cho doanh nghiệp Việt nhưng lại mong muốn doanh nghiệp Việt Nam có thể tự giác trưởng thành, nâng cao năng lực chuyên môn cũng như chất lượng sản phẩm?”, TS. Phan Hữu Thắng khẳng định: “Tôi cho là nên ưu tiên cho doanh nghiệp trong nước ở những mảng họ có thể tự làm được. Còn bài toán thu hút FDI hay “nuôi” cho doanh nghiệp lớn, đó là cả một quá trình đi tìm lời giải cho nhiều ẩn số từ con người, chính sách đến quy hoạch".
Trước hết về câu chuyện quy hoạch, TS. Thắng cho rằng, phải xây dựng được tỷ lệ và khoanh vùng quy hoạch. Quy hoạch cần đi từ tổng thể đến chi tiết phát triển BĐS toàn quốc, sao cho phù hợp với định hướng then chốt và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội. Quy hoạch cũng cần trả lời trước được câu hỏi quy hoạch đó chiếm bao nhiêu phần trăm GDP từng lĩnh vực. Sau đó đi vào từng khu vực Bắc, Trung, Nam; và từ đó quy hoạch đến từng địa phương. Riêng đối với BĐS du lịch, quy hoạch cần xác định mục tiêu làm sao để đến đâu, du khách cũng có thể nghỉ dưỡng và giải trí.
“Đối với khối văn phòng phải tập trung cho các thành phố lớn, khối nhà ở tập trung ở những đô thị, công nghiệp phát triển. Hoặc ngay trong phân khúc nhà ở, cần tính được bao nhiêu nhà ở cao cấp, nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ… Những việc này, Viện Quy hoạch – Kiến trúc phải làm được”, TS. Thắng nhấn mạnh.
Như vậy, có thể thấy rằng nếu áp dụng đúng phương pháp, "một công đôi ba việc", chúng ta hoàn toàn có thể tạo nhiều cơ hội cho doanh nghiệp nội có khả năng hiện thực hóa nhiều dự án "khủng", để bên cạnh việc thu hút FDI, chúng ta vẫn có thể "tự đi bằng đôi chân của mình". Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là "Thời gian để doanh nghiệp Việt lớn lên sẽ là bao lâu?". Câu trả lời vẫn nằm ở thể chế và con người.
Cho nên, trong thời gian chờ đợi, một mặt Chính phủ cần phải gỡ vướng các vấn đề tồn tại để hút được dòng vốn có thể tận dụng như FDI, mặt khác cần có cơ chế khuyến khích, thúc đẩy doanh nghiệp trong nước phát huy ưu thế, tự giác nâng cao sức mạnh cạnh tranh trong “cuộc chiến” ngày càng khốc liệt.
