1. Sốt ảo đất nền

Từ cuối năm 2016, thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu chuyển hóa, bắt đầu chuyển dịch sôi động ở phân khúc đất nền, điểm đầu cơn sốt đến từ khu Đông. Khi trước đó, cuối năm 2015 xuất hiện thông tin TP.HCM sẽ xây dựng cây cầu Cát Lái nối quận 2 TP.HCM qua huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.

 Sốt đất nền “càn quét” TP.HCM trong 6 tháng.

Sốt đất nền “càn quét” TP.HCM trong 6 tháng.

Ngay sau khi thông tin được đưa ra, thị trường bất động sản nơi đây bùng sốt, đỉnh điểm đến từ những trục đường chính như Đồng Văn Cống, tới những khu vực hẻo lánh như Nguyễn Xiển, Nguyễn Duy Trinh quận 9. Để rồi giá đất nền chỉ trong vòng một tuần đã ghi nhận tăng vài triệu đồng mỗi mét vuông mà vẫn không có hàng để mua, cơn sốt tạo ra “lốc xoáy” khi người dân treo cả biển bán đất nông nghiệp.

Sau đó, tới tháng 3 thị trường ghi nhận cơn sốt mới ở khu vực huyện Bình Chánh, Nhà Bè và tới tháng 5 ghi nhận ở tận huyện đảo Cần Giờ khi thông tin TP.HCM dự kiến xây dựng cầu Cần Giờ kết nối trực tiếp huyện đảo này với trung tâm TP. Đồng thời, cũng thời điểm này, cơn sốt cũng phủ sóng khu vực huyện Củ Chi, Hóc Môn,  bởi thông tin sẽ có tập đoàn đầu tư khu đô thị lớn tại huyện Củ Chi và xây dựng hàng loạt hạ tầng giao thông kết nối.

Cơn sốt đẩy lên đỉnh điểm, nhận thấy rõ nhất là các tuyến đường lớn nhỏ đều được treo biển bán đất, giá đất cũng tăng mạnh và những dự án phân lô bán nền nhỏ lẻ đua nhau mọc ra như nấm sau mưa. 

Giới phân tích thị trường cho rằng nguyên nhân cơn sốt đất đến từ thông tin quy hoạch dự án giao thông, hay quy hoạch dự án chung cư, đô thị nào đó. Dù chưa biết dự án đó có thực hay không và bao giờ phát triển, giới đầu cơ đất đã bắt đầu ôm đất, thổi giá tạo sốt ảo, sau khi mục đích tạo giá đất ảo đạt được, giới đầu cơ này tiến hành bán cho những người đi “hớt váng”, kết quả những người mua sau thiệt hai.

Trước tình trạng này, UBND TP.HCM nhận định đây chỉ là cơn sốt ảo, đưa ra thông báo hình sự hóa giới đầu cơ và sau đó cơn sốt đi xuống vào đầu tháng 6. Hàng loạt lãnh đạo quận 9 bị kiểm điểm và luân chuyển công tác vì để xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan.

2. Hàng loạt dự án "khủng" bị ngân hàng siết nợ

Đầu tiên là việc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) có thông báo về việc lựa chọn tổ chức bán đấu giá tài sản, xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Qua đó, đơn vị này lựa chọn tổ chức bán đấu giá toàn bộ dư nợ gốc, lãi phát sinh của CTCP Đầu tư Y tế Việt Nam và CTCP Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình Giao thông 584, với tổng giá trị tạm tính đến cuối tháng 7 là 1.091 tỷ đồng. Dự án gồm 114 nền nhà liên kế, 2 block chung cư, trong đó chung cư A có 420 căn hộ, chung cư B có 532 căn hộ.

Nhiều dự án khủng bị ngân hàng xiết nợ.

Nhiều dự án khủng bị ngân hàng xiết nợ.

Ngân hàng TMCP Hàng Hải (Maritime Bank) cũng thông báo thu giữ tài sản thế chấp là bất động sản tọa lạc tại 1/229 Khu Biệt thự Phú Gia (Phú Mỹ Hưng) lô H21, 22, 27, 28 số 1 Hà Huy Tập, phường Tân Phong, quận 7, TP.HCM vì lý do khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký kết. Thời gian thu giữ từ ngày đầu tháng 11.

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank chi nhánh Bình Chánh) cũng thông báo bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của Công ty TNHH Thương mại và Xây dựng Vạn Hưng Phát với giá trị khoản nợ lên 161,5 tỷ đồng, trong đó nợ gốc là 62,7 tỷ đồng, còn lại gần 100 tỷ đồng là lãi. Tài sản là dự án căn hộ tại số 339 đường Bông Sao (góc Tạ Quang Bửu) phường 5, quận 8 - TP.HCM. Giá bán khởi điểm lô đất dự án này là 63 tỷ đồng.

Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản Agribank (Agribank AMC) thuộc Agribank cũng đã thu giữ và rao bán đấu giá tài sản đảm bảo là toàn bộ tài sản và quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 129 A - 131 - 131 A - 133 - 135 A - 153/33 Đường Điện Biên Phủ, Phường 15, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Đây chính là dự án cao ốc văn phòng V-Ikon do Công ty TNHH Việt Thuận Thành làm chủ đầu tư. Cao ốc văn phòng này được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế hạng A trên khu đất rộng 1.106m2, quy mô 4 tầng hầm và 26 tầng cao; có hình dáng chữ V tượng trưng cho thương hiệu Việt Thuận Thành và là một trong số ít cao ốc nằm ở khu trung tâm TP.HCM có bãi đáp trực thăng.

Tháng 10/2017, Công ty quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) tiến hành thu giữ tài sản để xử lý khoản nợ xấu lên tới 7.000 tỷ đồng. Tài sản bị thu giữ là cao ốc phức hợp Saigon One Tower (tên gọi trước đây là Sài Gòn M&C, số 34 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM).

3. Sự hồi sinh của các “siêu dự án đắp chiếu” 

Tháng 4 vừa qua, Công ty TNHH Xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên công bố có trong tay hơn 1.600 tỷ đồng và tái khởi động siêu dự án Kenton Node với sản phẩm “độc” trong khuôn viên là nhạc nước nghệ thuật. Hiện một số block trong Dự án đã hoàn thiện phần thô hoặc móng. Dự án Kenton Residences trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM) xuất hiện từ năm 2009, gồm 9 tòa nhà, với 1.640 căn hộ cao cấp, giá trị đầu tư lên đến 300 triệu USD. Trước khi bị đắp chiếu sau 3 năm xây dựng, chủ đầu tư đã mở bán 100 căn hộ, với giá bán trên 2.000 USD/m2. 

Dự án đắp chiếu hồi sinh.

Dự án đắp chiếu hồi sinh.

Ngày 29/7, An Gia Investment chính thức hồi sinh dự án Khu dân cư phức hợp Lacasa (quận 7 TP.HCM) của Tập đoàn Vạn Phát Hưng, dự án đắp chiếu từ năm 2011, được An Gia Investment mua lại vào tháng 3/2017 và đổi tên thành Dự án River Panorama.

Tháng 3/2017, HungThinh Land mở bán Dự án Moonlight Park View tại phường An Lạc A, quận Bình Tân, TP.HCM. Dự án này được HungThinh Land mua lại của một doanh nghiệp sau nhiều năm "đắp chiếu", với phần móng và hai tầng nổi đã xây xong.

Cũng vào tháng 3, Tập đoàn Vạn Thịnh Phát chính thức thâu tóm dự án “chết đứng” gần 20 năm mang tên Thuận Kiều Plaza tại quận 5. Thuận Kiều Plaza do Công ty xây dựng thương mại Sài Gòn 5 hợp tác cùng Công ty Kings Harmony Intl Ltd (Hong Kong) xây dựng, tổng vốn đầu tư gần 60 triệu USD. Dự án gồm 3 tòa tháp có chức năng căn hộ (gần 650 căn), văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại - giải trí, nhà xe và các tiện ích khác. Dự án từng là nơi kinh doanh sầm uất, nhưng sự tồn tại của Thuận Kiều Plaza sau 2 thập kỷ bỗng dưng trở nên ế ẩm, hoang tàn, bên trong cao ốc xơ xác...

4. Lần đầu tiên HoREA có liên tiếp 2 văn bản chỉ đích danh một doanh nghiệp để cảnh báo đến người tiêu dùng

Năm 2016, công ty CP Alibaba ra đời với vốn điều lệnh 100 triệu đồng, chỉ sau 1 năm hoạt động, công ty này đã tăng vốn điều lệ lên 1.600 tỷ đồng. Tiếp đó, tiến hành bán 14 dự án đất nền tại Đồng Nai nhưng không có pháp lý đầy đủ. Tháng 10/2017 công ty này thành lập thêm công ty Công ty CP Alibaba Tây Bắc để bán dự án tại huyện Củ Chi. Nhưng dự án này được người dân phản ánh là không có thực và tố cáo lên Hiệp hội bất động sản TP.HCM.

Giữa tháng 11/2017, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã liên tiếp có 2 văn bản gửi cơ quan chức năng TP.HCM báo cáo về hoạt động kinh doanh của Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba và Công ty cổ phần Alibaba Tây Bắc TP.HCM. Đây là lần đầu tiên, HoREA có liên tiếp 2 văn bản chỉ đích danh một doanh nghiệp để cảnh báo đến người tiêu dùng.

Sau cảnh báo của HoREA, các cơ quan chức năng đã vào cuộc và chỉ ra nhiều sai phạm của công ty này. Nhiều khách hàng sau đó cũng có đơn tố cáo Công ty cổ phần Địa ốc Alibaba lừa đảo và các đơn tố cáo này được HoREA chuyển cho cơ quan công an. 

5. Quy định mới về diện tích tối thiểu được tách thửa

Ngày 5/12/2017, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 60/2017/QĐ – UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn thành phố. Đây được coi là quyết định sửa đổi Quyết định số 33/2014, đang được nhiều người dân thành phố mong đợi.

Quy định mới về tách thửa sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM đi lên.

Quy định mới về tách thửa sẽ giúp thị trường bất động sản TP.HCM đi lên.

Theo đó, điều kiện về thửa đất được phép tách thửa gồm: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; việc tách thửa đất phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171, Luật Đất đai. Thửa đất hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa, hợp thửa, điều chỉnh ranh giữa các thửa đất phải đảm bảo diện tích tối thiểu được quy định tại quyết định này.

Những trường hợp không được tách thửa gồm: Khu vực bảo tồn đã được cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phê duyệt danh mục phải bảo tồn; biệt thự thuộc sở hữu nhà nước, biệt thự thuộc nhóm 1 và 2; các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt; nhà đất đã thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Quyết định 60 quy định diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa (đã trừ lộ giới) theo 03 khu vực: Khu vực 1 (các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú) thửa đất sau khi tách tối thiểu 36 m2 và bề ngang mặt tiền không nhỏ hơn 3m.

Khu vực 2 (các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện) lần lượt là 50m2 và 4m. Khu vực 3 (các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè và Cần Giờ) thửa đất sau khi tách tối thiểu 80m2 và bề ngang không nhỏ hơn 5m.

Trường hợp khi tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, UBND quận, huyện rà soát các điều kiện về diện tích đất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, căn cứ quy định của pháp luật quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn các Sở ngành thuộc thẩm quyền để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch được duyệt, kết nối hạ tầng kỹ thuật chung hiện hữu của khu vực…

Quyết định 60 cũng quy định rõ trách nhiệm của UBND các quận, huyện; các sở ngành chức năng. Quyết định này chính thức có hiệu lực từ 01/01/2018.

Nhã Đan

Bạn đang đọc bài viết 5 sự kiện làm "rung chuyển" thị trường bất động sản TP.HCM 2017 tại chuyên mục Thị trường - Dự báo của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com