Đối mặt với việc mở rộng đô thị ngày càng rõ rệt, việc phát triển các thành phố ở châu Á đang gặp khó khăn trong việc kiểm soát đô thị hóa. Hà Nội cũng không ngoại lệ, khi từ những năm 1990 Chính phủ đã bắt đầu chính sách mở rộng các khu đô thị bằng cách lập kế hoạch và thực hiện xây dựng các “khu đô thị mới”.

Những năm gần đây, rất nhiều khu đô thị mới mọc lên ở Hà Nội và các khu vực lân cận. Một số đã đi vào hoạt động, một số dừng lại ở khâu thiết kế hoặc giải tỏa mặt bằng. Nhưng các nghiên cứu hiện có chỉ tập trung vào từng dự án riêng lẻ, chứ chưa có nghiên cứu nào đưa ra cái nhìn tổng quan về hiện tượng khu đô thị mới. Những dự án này có ý nghĩa ra sao trong quá trình đô thị hóa ở Việt Nam nói chung cũng như các vấn đề về nhà ở nói riêng? Có cách biệt nào giữa hình dung về một đô thị hiện đại mà các khu đô thị này hướng tới và thực tế khi dự án triển khai?

Tại buổi trò chuyện về "Khu đô thị mới ở Hà Nội: Tương tác không gian và vấn đề về lãnh thổ", KTS. Danielle Labbé, Tiến sĩ ngành Quy hoạch đô thị, trường Đại học British Columbia, đã có bài chia sẻ về một cuộc khảo sát có tính hệ thống về tất cả các khu đô thị mới ở Hà Nội do nhóm các nhà nghiên cứu Việt Nam và Canada thực hiện năm 2016. Kết quả của cuộc khảo sát này nêu ra những khoảng cách giữa lý tưởng mà các khu đô thị mới muốn hiện thực hóa và hiện trạng của những dự án này tại Hà Nội.

KTS. Danielle Labbé

KTS. Danielle Labbé

Đô thị mới lan rộng ra vùng ven

Trên khắp Đông Nam Á, việc xây dựng khu đô thị mới không phải là một hiện tượng mới. Nó đề cập đến các tòa nhà đô thị đã xây dựng trên rìa của các thành phố lớn trong khu vực kể từ năm 1960, thường được gọi là thị trấn mới, hay thành phố vệ tinh. Riêng tại Việt Nam, khái niệm khu đô thị mới bắt nguồn từ cuối thập niên 1990. Mô hình này hiện đã đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng Hà Nội và các thành phố khác.

Đến năm 1994, dự án đầu tiên là khu đô thị Linh Đàm, nằm phía Nam của trung tâm lịch sử của Hà Nội, đã được phê duyệt. Kể từ đó, 252 dự án khu đô thị mới đã được chính thức xác nhận. Một số hiện đã hoàn thành, trong khi một số khác vẫn đang trong giai đoạn thiết kế. Kể từ khi ra mắt các dự án này, việc phát triển khu đô thị mới ở Hà Nội đã tuân theo một một số tiêu chí liên quan đến sự phân bố không gian, thời gian phê duyệt và diện tích.

KTS. Danielle Labbé cho hay: “Tôi và nhóm nghiên cứu cho rằng đô thị mới là chủ đề rất quan trọng trong quá trình đô thị hoá. Không chỉ có tôi có suy nghĩ như vậy, thời gian gần đây nhiều nghiên cứu cũng nói đến nhưng chủ yếu về đô thị nhỏ như Ciputra, Trung Hoà - Nhân Chính chứ không có nghiên cứu nào về đô thị mới nói chung”.

Do đó, đến cuối năm 2016, nhóm nghiên cứu đã tìm ra 252 dự án đã được phê duyệt và còn tồn tại. Tuy nhiên, con số còn lớn hơn và thậm chí cũng có những dự án không còn tồn tại. Đa số dự án nằm trong bán kính 20km cách trung tâm thành phố, có khoảng 48 dự án nằm cách xa thành phố. Đặc biệt, cứ 3 dự án thì có 2 dự án thuộc về các huyện nông thôn. Nhóm nghiên cứu nhận thấy việc mở rộng thành phố không chỉ về địa hình mà còn cả về chính trị.

Đô thị mới lan rộng ra vùng ven

Đô thị mới lan rộng ra vùng ven

Tuy nhiên, KTS. Danielle Labbé đã chỉ ra thách thức: “Sau khi xây dựng xong, các đô thị mới sẽ giao lại cho chính quyền địa phương nên cũng sẽ xảy ra một số vấn đề nghiêm trọng. Các huyện ở nông thôn không được chuẩn bị, không có kinh nghiệm và nhân lực để xử lý các vấn đề như dân số, ngân sách, giải quyết các vấn đề rác thải, kết nối cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở các đô thị mới. Bên cạnh đó, phát triển đô thị mới cũng đi theo là phát triển giao thông, đường chính”.

Thực tế cho thấy, hầu hết các khu đô thị mới tập trung dọc theo các đường giao thông chính và sự phát triển này thường là đồng thời với việc xây dựng các tuyến đường đảm bảo khả năng đi lại của người dân. Hiện, phần lớn khu đô thị mới tập trung ở phía tây sông Hồng. Xu hướng này có thể được giải thích, bởi số lượng những cây cầu trước đó còn hạn chế nhưng cho đến những năm 2000, nhu cầu liên kết trung tâm lịch sử của đô thị với bờ phía đông của dòng sông nên hàng loạt dự án cây cầu đã được xây dựng.

Đô thị mới “nở rộ” theo thời gian

Mặt khác, nhóm nghiên cứu cũng khá bất ngờ về tốc độ phê duyệt các đô thị mới tại Hà Nội.

Cụ thể, giai đoạn 1994 – 2003, gọi là giai đoạn khai sinh ra mô hình đô thị mới, mới chỉ có 23 dự án ra đời và phần lớn các dự án tập trung nội đô, chỉ có dự án Hoà Lạc, dự án quốc gia nằm ở ngoại thành.

Giai đoạn 2004 - 2008, bùng nổ thực hiện các dự án đô thị mới do sau khi sửa đổi luật đất đai, việc thu hồi đất, lấy đất dễ dàng hơn. Trong giai đoạn này, có tới 75% dự án được phê duyệt nằm trong địa giới tỉnh Hà Tây, trùng hợp với năm Hà Tây được sáp nhập vào Hà Nội.

Giai đoạn cuối 2009 – 2015, giai đoạn kinh tế suy thoái, bong bóng bất động sản bị vỡ nên số lượng dự án được phê duyệt đã giảm đi rất nhiều.

Đô thị mới “nở rộ” theo thời gian

Đô thị mới “nở rộ” theo thời gian

KTS. Danielle Labbé cho hay: “Chúng tôi nhận thấy, theo khung pháp lý thì diện tích hơn 20ha mới đc gọi là đô thị mới nhưng thực tế có rất nhiều dự án hơn 10ha. Ngoài ra, có rất ít dự án lớn hơn 200ha, vì dự án này phải được phê duyệt từ Trung ương thì quá trình cũng phức tạp, đòi hỏi vốn đầu tư lớn. Đặc biệt trong số này, các dự án chưa thực hiện, có thể mới chỉ giải tỏa mặt bằng hoặc dự án chưa có “chuyển động” lên đến 60%.

Nan giải ở chỗ, dự án "treo" xuất hiện sau khi thu hồi đất mua của người nông dân, hệ thống tưới tiêu đã bị phá hủy khiến người nông dân không thể tiếp tục canh tác. Trong khi diện tích đất của Hà Nội vẫn chủ yếu để phát triển nông nghiệp nhưng lại bỏ hoang diện tích lớn như vậy. Mặt khác, những dự án đang "treo" này có quy mô lớn trên 100ha, những tưởng doanh nghiệp đang bình tĩnh làm nhưng nếu nhìn nhận qua thời gian có thể thấy những dự án này đã "treo" quá lâu rồi. Chúng ta hình dung, nếu các dự án đang "treo" được hoàn thành, đưa vào sử dụng chắc chắn sẽ có khoảng 8 triệu người sinh sống ở đây, nâng tổng số dân đô thị mới lên đến 33 triệu người”.

Trong những năm 1990, một số nhà đầu tư ngoại đến từ Singapore và Hồng Kông, đã đầu tư vào bất động sản và khách sạn cao cấp ở trung tâm Hà Nội. Kể từ đầu những năm 2000, nhiều dự án được xây dựng dưới hình thức liên doanh, nhà đầu tư nước ngoài, có nguồn gốc Hàn Quốc (Posco, Booyoung), Malaysia (Gamuda, Berjaya), hoặc thậm chí Singapore (Capitaland). Tuy nhiên, do các dự án khu đô thị mới thường liên quan đến việc phát triển các khu đất rộng lớn, nên đa số các khu đô thị mới tại Hà Nội được khởi xướng bởi các nhà phát triển trong nước như HUD, Vinaconex, Handico, Sông Đà và Licogi.

Nhóm thứ hai là các công ty tư nhân có một phần thuộc sở hữu nhà nước. Họ không chỉ tiếp cận đất đai dễ dàng hơn, nhờ liên kết với các cơ quan giám sát, mà còn có nhiều kênh trực tiếp hơn để tiếp cận các ngân hàng quốc doanh (BIDV, VietinBank, Vietcombank) và nhận được tín dụng.

KTS. Danielle Labbé phân tích, ngày nay, sự gia tăng của các đô thị mới và những khía canh chưa hoàn thiện của một số khu vực đã mang lại một hình ảnh tương phản về bộ mặt đô thị của Hà Nội.

Trái ngược với thành phố "mơ ước" của các nhà hoạch định chính sách, việc phát triển ồ ạt các đô thị mới cũng đi kèm với các hiệu ứng “nguy hiểm” có thể ảnh hưởng đến sự phát triển tương lai của Thủ đô. Cụ thể, sự phát triển của khu đô thị mới đã làm tăng giá thầu thực tế đối với việc sử dụng đất. Thứ hai là trong bối cảnh của quá trình chuyển đổi đô thị, Hà Nội vẫn là một cực hấp dẫn cho hàng triệu người dân ở các tỉnh nông thôn. Do đó, Hà Nội sẽ chịu áp lực về cơ sở hạ tầng (trường học, bệnh viện, không gian xanh) cũng như các dịch vụ đô thị (cấp nước, vệ sinh, điện).Về phần mình, người dân sẽ có khó khăn khi pháp luật ở xa không phù hợp để xử lý các tranh chấp tại các đô thị mới ở các huyện.

An Vũ

Bạn đang đọc bài viết 8 triệu người sẽ có chỗ ở nếu các đô thị "treo" của Hà Nội "về đích" tại chuyên mục Kiến trúc - Quy hoạch của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com