Ẩn số thị trường bất động sản “ngách"

Công ty cổ phần Bất động sản Nam Việt vừa thông báo bán hết dự án đất nền tại quận Tân Phú, TP.HCM. Đây là dự án quy mô nhỏ, chỉ hơn 20 nền có diện tích trên 50 m2/nền với giá từ 40 triệu đồng/m2 trở lên. Điều đặc biệt, đây là dự án phân lô hiếm hoi tại quận Tân Phú hiện nay.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Bất động sản Thăng Long cho biết, đang phát triển dự án nhà phố, biệt thự tại huyện Củ Chi và Hóc Môn, mỗi dự án có số sản phẩm khoảng 50 căn nhà phố, biệt thự.

Với lượng hàng ít ỏi này, ông Nguyễn Văn Dũng, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thăng Long tự tin sẽ bán hết trong vòng 1 tháng. Đây không phải là lần đầu tiên doanh nghiệp của ông triển khai các dự án như thế này và đã gặt hái được thành công.

Phân khúc đất nền, nhà phố nhỏ tại TP.HCM đang rất sôi động.

Phân khúc đất nền, nhà phố nhỏ tại TP.HCM đang rất sôi động.

Ông Dũng cho biết, đây là hướng đi mà doanh nghiệp ông chọn, đó là hướng tới thị trường “ngách” với những dự án nhỏ, nhưng sản phẩm tốt.

Hay như mới đây, thị trường bất động sản quận 6, TP.HCM cũng nổi lên dự án nhà phố với hơn 20 sản phẩm xây hoàn thiện tại kênh Tân Hóa. Mỗi căn nhà phố có diện tích từ 45 - 60 m2, giá bán từ hơn 4 tỷ đồng trở lên.

Dù chủ đầu tư chỉ là một đơn vị vừa thành lập và đây cũng là sản phẩm đầu tiên mà doanh nghiệp này thực hiện, nhưng đã thành công lớn khi toàn bộ 20 căn nhà phố đã được bán hết chỉ trong nửa tháng.

Theo giới phân tích thị trường, ở bất cứ ngành kinh doanh nào cũng sẽ có những thị trường “ngách” cho các doanh nghiệp nhỏ, ít vốn phát triển. Những sản phẩm của thị trường "ngách" không cạnh tranh trực tiếp với bất cứ sản phẩm nào của các doanh nghiệp lớn.

Xem chi tiết tại đây.

Nhiều dự án hàng chục năm vẫn bị “treo” sổ hồng

Chỉ riêng tại quận Thủ Đức, TP.HCM, theo thống kê, hiện đang có 105 dự án nhà ở, trong đó có 49 dự án đã hoàn thành. Trong số đó, có 15 dự án nhà ở và 8 dự án căn hộ chung cư đang được cấp sổ hồng một phần, còn lại chưa được cấp.

Điển hình tại quận Thủ Đức là Dự án Khu dân cư Tân Hải Minh do Công ty Tân Hải Minh làm chủ đầu tư. Dự án được đầu tư xây dựng hơn 10 năm qua, đến nay phần lớn các lô đất tại khu dân cư này đã được người dân xây nhà để ở, nhưng bao giờ người dân mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà (sổ đỏ) thì vẫn chưa có câu trả lời.

Theo tìm hiểu của phóng viên, Dự án Khu dân cư Tân Hải Minh có vị trí khá thuận lợi, thuộc khu vực trung tâm của quận Thủ Đức, nơi có nhu cầu nhà ở rất cao. Tuy nhiên, chủ đầu tư của dự án này là một doanh nghiệp yếu về năng lực tài chính và thiếu trách nhiệm với cư dân.

Theo một cư dân tại dự án này phản ảnh, đã xây nhà hơn 10 năm qua, nhưng vì chưa có sổ đỏ, nên dự án vẫn chưa chính thức có điện nước, mà người dân phải góp tiền để câu nối tạm bợ.

Không chỉ vậy, do chưa được cấp sổ đỏ, nên khi người dân có nhu cầu chuyển nhượng nhà đất ở dự án này đều phải “lụy” chủ đầu tư với hình thức chuyển nhượng “thanh lý hợp đồng”. Khi khách hàng chuyển nhượng, hai bên phải đến công ty chuyển hợp đồng từ người cũ sang người mới.

Dù giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng không thay đổi, nhưng chủ đầu tư vẫn tự định giá thị trường để thu của bên bán từ 40 - 80 triệu đồng/nền đất và từ 100 - 150 triệu đồng/căn nhà với lý do nộp thuế (?).

Tại Chung cư Minh Thành (quận 7, TP.HCM), người dân đã về ở 10 năm nay vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Tại Chung cư Minh Thành (quận 7, TP.HCM), người dân đã về ở 10 năm nay vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Tương tự, tại quận 7 là Dự án chung cư Minh Thành, số 259 Lê Văn Lương, phường Tân Quy do Công ty TNHH Thương mại xuất nhập khẩu Dịch vụ Minh Thành làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng trên khuôn viên đất có diện tích hơn 2.000 m2 với quy mô 120 căn hộ.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, khu đất trên có nguồn gốc là đất “nhà kho” được UBND huyện Nhà Bè (trước khi tách quận) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho bà D. và ông K.

Sau đó, bà D. và ông K. sử dụng tài sản để bảo lãnh một phần vay cho Công ty TNHH Vạn Lộc tại Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam - Chi nhánh TP.HCM. Tuy nhiên, do không trả được nợ vay, nên ngân hàng đã phát mãi tài sản trên để thu hồi nợ và Công ty Minh Thành là tổ chức mua trúng giá.

Tại tờ trình số 18/TT-UB ngày 1/4/2004, UBND quận 7 trình UBND TP.HCM xác định vị trí đất nằm trong khu dân cư, nên chuyển từ nhà kho sang xây dựng chung cư là phù hợp (tầng cao từ 12-15 tầng).

Đến năm 2005, Sở Xây dựng TP.HCM cấp giấy phép xây dựng cho Công ty Minh Thành để xây công trình chung cư 15 tầng (không bao gồm tầng hầm và tầng lửng tại trệt) trong khi công ty chưa hoàn tất, lập, trình phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng dự án và chưa lập dự án đầu tư. Trong quá trình thi công, chủ đầu tư đã xây thêm một tầng dẫn đến tăng quy mô dân số.

Đến năm 2009, dự án được nghiệm thu và đưa vào sử dụng, nhưng đến ngày 4/1/2011, Thanh tra Sở Xây dựng lại có Văn bản số 08 gửi Công ty Minh Thành xác định công trình sai với giấy phép xây dựng.

Cụ thể là tăng 1 tầng và tăng diện tích ban công các trục, trong khi chủ đầu tư chưa chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nhà kho sang đất ở) và chưa giải chấp để lấy sổ đỏ từ ngân hàng, nhưng lại đề xuất Văn phòng Đăng ký Đất đai Thành phố cấp sổ hồng cho người mua nhà. Vì vậy, các cư dân tại dự án vẫn chưa được cấp sổ hồng (hiện dự án đã có 120 hộ vào ở, chỉ còn tầng trệt và tầng 16 có chức năng thương mại là chưa bán).

Xem chi tiết tại đây.

Doanh nghiệp bất động sản niêm yết đặt kỳ vọng vào quý cuối năm

So với bức tranh của giai đoạn 2015 - 2017, có thể nói, diễn biến chung của thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2018 không sôi động bằng.

Sự kém sôi động trên thực tế đến từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó đáng chú ý là việc thay đổi chính sách và sự cố cháy nổ ở một số dự án chung cư trong tháng 3 và tháng 4 ảnh hưởng tới tâm lý người mua nhà.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các thành viên thị trường, các yếu tố nền tảng cho thị trường tăng trưởng vẫn đang thể hiện rất tốt. Trong đó, ngoài việc tăng trưởng GDP ở mức ổn định, dự kiến 6,9 - 7,0% trong năm nay (GDP 9 tháng đầu năm tăng trưởng 6,98%), thì lạm phát cũng được kiểm soát rất tốt.

Khối phân tích, Công ty Chứng khoán TP.HCM (HSC) cho biết, xu hướng lãi suất cho vay bình quân có thể chỉ tăng 0,5 - 1% sẽ là cơ sở tốt cho thị trường, khi chi phí đi vay của các chủ đầu tư và cả khách hàng không tăng mạnh. Điều này sẽ khiến khách hàng trở lại với thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, sau khi cơ quan quản lý tiến hành siết chặt quản lý, giám sát vốn bất động sản từ đầu năm 2017, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay cơ bản đã đa dạng hóa nguồn vốn huy động thay vì tín dụng.

Cùng với đó, cơ cấu sản phẩm cũng đa dạng hơn, mức giá cũng phù hợp hơn với đại đa số người có nhu cầu ở thực.

Kết hợp với việc giới trẻ với xu hướng ngày càng tham vọng, thích thể hiện tính cá nhân và đang ngày một suy nghĩ thoáng hơn về việc vay mượn từ ngân hàng, hoặc bạn bè và gia đình để mua căn nhà đầu tiên là điều kiện giúp các doanh nghiệp kỳ vọng vào kết quả kinh doanh khả quan trong năm 2018.

Xem chi tiết tại đây.

"Bẫy" giăng khắp Nhơn Trạch

Những ngày này, dọc theo các con đường quanh bến phà Cát Lái (nối quận 2, TP HCM với Nhơn Trạch - Đồng Nai), các trung tâm giao dịch, môi giới bất động sản sau thời gian vắng bóng, bỗng mọc lên như nấm. Tờ rơi dán đầy hai bên đường, lực lượng môi giới xuất hiện dày đặc.

Hai bên đường Lý Thái Tổ (xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch), các trung tâm môi giới bất động sản, giới thiệu nhà đất lớn nhỏ nằm san sát. Khắp các tuyến đường ở Nhơn Trạch cứ cách một quãng ngắn là có những nhóm nam nữ ăn mặc lịch sự đem cả bàn ghế, dù che mưa nắng ra ngồi để giới thiệu dự án, rao bán đất nền.

Tại khu vực chợ Đại Phước, khi thấy chúng tôi tấp vào, ít nhất 4 người lao ra mời chào: "Dự án của bọn em cách đây khoảng 10 km, ngay ngã ba gần đô thị mới, địa hình rất đẹp, chỉ còn một số nền thôi, anh mua xong 6 tháng là có sổ". Những nhân viên chào hàng còn nói khu vực dự án đã có đủ hạ tầng đường, điện, giá 950 triệu đồng/nền diện tích 5 m x 20 m. Khi chúng tôi hỏi giấy tờ thì các nhân viên khẳng định: "Cứ mua đi, bảo đảm 6 tháng sau có sổ liền!". Đang nói chuyện với chúng tôi, thấy một ôtô 7 chỗ biển số TP HCM trờ tới thì lập tức một nhân viên quay sang hô lớn cho những người trong nhóm đang ngồi trong quán cà phê bên đường: Tiếp cận ngay!

Xem chi tiết tại đây.

Ngã ngửa với lời hứa không tưởng, cảnh báo tranh chấp condotel

Theo báo cáo về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vừa được CBRE công bố, tính đến cuối quý III/2018, số liệu từ 4 thị trường lớn gồm Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cho thấy lượng cung giới thiệu ra thị trường vào khoảng 30.000 căn hộ khách sạn (condotel), trong đó, khoảng 90% đã tiêu thụ hết.

Bên cạnh đó, cũng có khoảng 5.500 căn biệt thự nghỉ dưỡng đã được tung ra thị trường, và tỷ lệ hấp thụ cũng đạt khoảng 90%. 

So sánh những điểm đến khác trong khu vực Đông Nam Á (như Phuket), CBRE cho rằng, tổng số sản phẩm của bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam vẫn còn thấp và tiềm năng tăng trưởng vẫn còn rất lớn.

Nguồn cung và tỷ lệ căn hộ khách sạn bán được, tính đến cuối quý III/2018 (Nguồn: CBRE).

Nguồn cung và tỷ lệ căn hộ khách sạn bán được, tính đến cuối quý III/2018 (Nguồn: CBRE).

Theo đơn vị nghiên cứu, các chương trình cam kết lợi nhuận gần đây được xem là một trong những công cụ bán hàng hiệu quả để thu hút người mua, song các chủ đầu tư cũng đang thể hiện sự cẩn trọng trong việc áp dụng các chương trình này.

Nêu ý kiến về vấn đề này, ông Robert McIntosh, Giám đốc điều hành của CBRE Hotels Châu Á-Thái Bình Dương cho biết một số tranh chấp đã xảy ra giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư về hiệu quả lợi nhuận của các chương trình tương tự ở các thị trường phát triển hơn như ở Thái Lan và Australia. Theo ông, các dự án có chất lượng tốt, được xây tại vị trí phù hợp, có tiềm năng du lịch thì khả năng hút khách sẽ vẫn cao, kể cả khi không có các chương trình cam kết lợi nhuận.

Bàn về việc cam kết lợi nhuận cho nhà đầu tư condotel ở Việt Nam, tại diễn đàn bất động sản du lịch ven biển được tổ chức vừa qua, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

Xem chi tiết tại đây.

Chuyển giao quỹ bảo trì bị “tắc”… vì ban quản trị chưa thành lập

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc Công ty Luật My Way cho hay, điều kiện để quỹ bảo trì bàn giao đến ban quan trị đó là: “Căn cứ Điều 109 Luật Nhà ở và Điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết”.

“Cũng trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị. Sau khi bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư biết để theo dõi”, ông Hồi cho biết thêm.

Cũng theo ông Trần Ngọc Quang, nguyên Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Theo quy định của pháp luật, sau một khoảng thời gian nhất định, khoản kinh phí bảo trì sẽ được chủ đầu tư bàn giao cho ban quản trị tòa nhà của chung cư. Việc thành lập ban quản trị tòa nhà sẽ do người dân bầu ra. Và điểm vướng mắc của việc phí bảo trì chưa được bàn giao cho cư dân do trì hoãn chưa thành lập được ban quản trị tòa nhà… Điều này khiến cho việc bàn giao kinh phí bảo trì từ phía cư dân trở nên bị trì hoãn, khó thực hiện”.

Đại diện chủ đầu tư Tòa nhà Imperia Garden (203 Nguyễn Huy Tưởng, Hà Nội) cho rằng: “Thực tế hiện nay, đa phần các chủ đầu tư tổ chức Hội nghị nhà chung cư chậm so với cam kết trong hợp đồng mua bán và theo quy định của pháp luật. Điều này xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân, bao gồm cả chủ quan lẫn khách quan”.

Vị này phân tích: Thứ nhất là do thiện chí của chủ đầu tư có muốn thành lập ban quản trị sớm hay không. Thứ hai, việc bàn giao căn hộ có đủ đáp ứng được các điều kiện theo quy định hay không ví dụ trong vòng 12 tháng phải đảm bảo được 50% căn hộ được bàn giao. Trong trường hợp chưa đủ 50% căn hộ bàn giao hoặc cư dân chưa đến nhận bàn giao cũng làm tiến trình tổ chức Hội nghị nhà chung cư bị chậm trễ.

Và để tổ chức Hội nghị nhà chung cư, chủ đầu tư phải lấy ý kiến của cư dân là tổ chức theo cụm hay theo tòa. Chủ đầu tư phải tiến hành gửi các thông báo, biểu mẫu và tổ chức những buổi hướng dẫn, giải thích cho cư dân. Sau khi xin được ý kiến tổ chức theo cụm thì điều kiện tổ chức Hội nghị nhà chung cư là phải có 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng tham gia. Do vậy, đợt 1 tổ chức Hội nghị nhà chung cư rất ít khi thành công.

Xem chi tiết tại đây.

70 USD mỗi m2 thuê văn phòng trên đất vàng Sài Gòn

Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam vừa công bố báo thị trường văn phòng tại TP.HCM quý III/2018 với đà tăng giá thuê tiếp tục nối dài. Nguồn cung văn phòng không đủ đáp ứng nhu cầu là nguyên nhân khiến cho giá thuê ngày càng đắt đỏ.

3 tháng qua, giá thuê gộp trung bình của các tháp văn phòng hạng A vào khoảng 50 USD mỗi m2 một tháng, tăng gần 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, giá thuê gộp cao nhất của các tòa tháp có vị trí đắc địa trên đất vàng ghi nhận vọt lên đến 70 USD mỗi m2 một tháng. Đây là mức giá thuê cao kỷ lục trong gần nửa thập niên trở lại đây.

Cũng không hề kém các cao ốc hạng A, giá thuê văn phòng hạng B thuộc địa bàn quận 1, 3 cũng đã nhảy vọt lên ngưỡng 30 USD mỗi m2 một tháng. Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A hiện nay đạt trên 95% trong khi các tòa tháp hạng B+ nằm trong khu vực trung tâm cũng kín khách thuê tới 96,5%.

Tính đến quý III/2018 toàn thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM xấp xỉ 2 triệu m2 sàn nhưng hạng A chỉ có 250.000 m2, hạng B có 900.000 m2 sàn và hạng C nguồn cung vào khoảng 810.000 m2. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực lõi trung tâm Sài Gòn, các chủ tòa nhà đang nắm thế thượng phong. Những khách thuê khó tính thuộc nhóm ngành công nghệ cực kỳ ưa chuộng các mặt bằng hạng A buộc phải xếp hàng để tranh suất thuê.

Xem chi tiết tại đây.

Quý Dương (Tổng hợp)

Bạn đang đọc bài viết Ẩn số thị trường bất động sản “ngách" tại chuyên mục Chuyển động thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com