Câu chuyện đại gia Vũ “nhôm” thâu tóm hàng loạt đất vàng ở Đà Nẵng hay những lùm xùm liên quan đến việc xác định giá trị đất đai trong bài toán cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước mới đây đã cho thấy một thực tế, quỹ đất vàng đang dần bị thâu tóm bằng nhiều cách thức, nhiều chiêu trò khác nhau. Đất công đã và đang trở thành miếng mồi cho các doanh nghiệp “bạch tuộc” vươn vòi ôm trọn. “Của công” nghiễm nhiên thành “của ông”, “vỗ béo” cho một vài cá nhân, một nhóm lợi ích phát triển.

Phải chăng đã đến lúc cần nhìn thẳng vào các chiêu trò của những “bạch tuộc” hút máu và mạnh tay chặt đứt những “chiếc vòi” đang ngày càng vươn dài để bảo vệ quỹ đất công, trả về đúng giá trị của nó?

Cà phê cuối tuần sẽ bàn luận xoay quanh vấn đề này. Xin được giới thiệu các khách mời: PGS.TS Đinh Trọng Thịnh – chuyên gia Kinh tế, Học viện Tài chính; TS. Nguyễn Minh Phong - nguyên Trưởng phòng nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Hà Nội, luật sư Nguyễn Văn Hậu - Chủ tịch Trung tâm trọng tài thương mại Luật gia Việt Nam.

PV: Câu chuyện thất thoát đất vàng, đất công sản có lẽ chưa bao giờ nóng như bây giờ, nhất là khi các doanh nghiệp tư nhân ngày càng gia tăng quỹ đất ở những vị trí đắc địa. Thưa PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, theo ông, các doanh nghiệp đang dùng những “chiêu trò” gì để ngang nhiên chiếm dụng đất công với giá bèo?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Đúng là hiện nay đang tồn tại thực trạng đất công rơi vào tay của tư nhân hoặc người có tiền một cách dễ dàng, đơn giản. Đây không phải câu chuyện mới, những mảnh đất nằm ở vị trí đắc địa gọi là “đất vàng” luôn có giá trị “khổng lồ” nên sẽ có không ít người nhăm nhe.

Và rồi, bằng rất nhiều hình thức “chiếm dụng” hay “hợp pháp hóa” việc sở hữu mà những khu đất công đã rơi vào tay một số doanh nghiệp với giá bèo. Đầu tiên là mua cổ phần của doanh nghiệp Nhà nước khi đang tiến hành cổ phần hóa. Việc mua lại cổ phần doanh nghiệp không phải nhằm vào giá trị của doanh nghiệp, thực chất là nhằm vào giá trị của miếng đất ở những vị trí đắc địa mà doanh nghiệp đó đang sở hữu. Từ đó, nghiễm nhiên biến khu đất vàng này thành những dự án bất động sản chung cư, trung tâm thương mại, nhà ở cho thuê và thu được lợi nhuận “khủng”.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp sau khi mua lại cổ phần còn được thêm một khu đất để di chuyển doanh nghiệp cổ phần hóa ra phía ngoài ngoại ô. Bởi những lợi ích quá lớn nên nhiều công ty, doanh nghiệp vốn chẳng liên quan gì đến ngành nghề của doanh nghiệp đang cổ phần hóa, thậm chí chẳng có hiểu biết gì cũng “nhảy” vào mua cổ phần.

Hoặc họ tìm cách hợp tác, liên doanh, liên kết với doanh nghiệp nhà nước để “hợp pháp hóa” toàn quyền sử dụng khu đất vàng.

Một “mánh khóe” khác để có được những miếng đất vàng là thông qua các dự án BT (xây dựng – chuyển giao), hình thức sử dụng quỹ đất công, đất vàng làm đất đối ứng để đổi lấy cơ sở hạ tầng.

Và điều quan trọng nhất là người ta biết một bộ phận cơ quan quản lý hiện thời đang không thực hiện nghiêm quy định của pháp luật trong công tác quản lý, đằng sau đó còn tồn tại lợi ích nhóm do đó họ cũng không mất nhiều công sức để “phục kích”, luồn lách cửa sau và lấy mảnh đất đó về tay mình.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh.

PV: Theo như PGS.TS Đinh Trọng Thịnh vừa phân tích ra ở trên, có rất nhiều “mánh khóe” đang được một số doanh nghiệp dùng để thâu tóm quỹ đất nhằm mục đích đầu tư bất động sản. Vậy pháp luật đang tồn tại những lỗ hổng nào về định giá, đấu giá và giao đất để doanh nghiệp trục lợi, tìm cách "biến của công thành của ông", thưa các chuyên gia?

TS. Nguyễn Minh Phong: Hiện nay, chúng ta chưa có hướng dẫn về cách tính giá trị các loại đất ở từng vị trí khác nhau. Việc xác định giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa đang không tính giá trị quyền sử dụng đất, cũng không thực hiện đấu giá. Bên cạnh quy định về đấu giá lại có thêm quy định về được phép chỉ định thầu dẫn đến việc bỏ qua đấu giá, chỉ định thầu luôn. Việc xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chủ yếu dựa vào kết quả của doanh nghiệp thẩm định giá tư vấn, nhưng lại chưa sát với giá thị trường.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện nay, đất thuê không được tính vào giá trị doanh nghiệp, bởi vậy mà nhiều doanh nghiệp Nhà nước khi cổ phần hóa được định giá rất thấp như vụ việc của Hãng phim truyện Việt Nam. Quy định này dẫn đến hiện trạng dù là đất thuê nhưng sau cổ phần hóa, không ít chủ mới của các công ty cổ phần thường tìm mọi cách để chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất so với quy hoạch ban đầu.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Nếu nói đến cơ chế định giá đất đai trong cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước thì chúng ta phải thấy rằng, từ trước đến nay, cơ chế định giá của chúng ta không hề được quan tâm, chú ý. Rất nhiều doanh nghiệp ngay từ những năm đầu thực hiện cổ phần hóa đã không tính đến giá trị đất đai cũng như thương hiệu của các doanh nghiệp đó. Vì thế mới xảy ra hiện tượng bán với giá “rẻ bèo”, thậm chí, có những doanh nghiệp được định giá 0 đồng.

Điều đó dẫn đến điều tất yếu là thất thoát tài sản công của Nhà nước, bởi giá trị chênh lệch mà tư nhân được hưởng khi mua cổ phần là rất lớn. Chúng ta chưa định giá hết giá trị của đất đai, những tài sản hữu hình và vô hình mà các doanh nghiệp đang có trong tay. Hiện đang không có một cơ chế nào để kiểm tra, giám sát cũng như xử lý cái việc định giá không đúng đó và cũng không có ai phải chịu trách nhiệm khi định giá sai.

Đối với việc định giá đất, giao đất trong các dự án BT cũng vậy. Việc mang đất công để đổi lấy hạ tầng trong khi giá trị của mảnh đất đó chưa được ấn định một cách chuẩn xác đã dẫn đến nhiều vấn đề. Ví như khi giao đất cho doanh nghiệp là đất ruộng thì phải đặt mảnh đất đó nằm trong quy hoạch đất đai chung của đô thị để định giá mới hiệu quả. Còn nếu vẫn làm như lâu nay, ấn cho mảnh đất đó giá của đất canh tác với mức giá 100 - 200 nghìn đồng/m2 trong khi giá thị trường là 20 - 30 triệu đồng/m2 thì rõ ràng, hình thức “đổi đất lấy hạ tầng” đang mang lại khoản lợi nhuận chênh lệch hàng trăm, hàng nghìn lần cho doanh nghiệp.

Mặt khác, hầu hết việc giao đất hiện nay đang không qua đấu thầu dẫn đến việc đi “cửa sau” với những người có thẩm quyền để được phân bổ dự án BT.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Kẽ hở pháp lý là một trong những tác nhân dẫn đến việc “đất vàng” dễ bị doanh nghiệp tư nhân thâu tóm. Cụ thể, về vấn đề cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, hiện tại Nghị định về cổ phần hóa của Chính phủ quy định không tính giá trị đất đai với trường hợp thuê đất của Nhà nước, nhưng theo Luật Đất đai 2013, thuê đất có hai trường hợp: thuê trả tiền một lần khác với thuê trả tiền hàng năm. Điều này thể hiện sự mâu thuẫn trong các quy định của Nghị định và Luật, đối với trường hợp thuê đất nếu không tính giá trị đất thì không phù hợp. Bởi, nếu thuê đất trả tiền một lần thì rõ ràng đã có tích lũy giá trị tài sản doanh nghiệp. Nếu không tính vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa là làm thất thoát tài sản.

Ngoài ra, hàng loạt cơ sở công như trường học, trụ sở bộ, ngành… sau di dời được chuyển nhượng cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản với giá rẻ để trở thành dự án nhà ở chính là biến “của công thành của ông”, gây thất thoát ngân sách Nhà nước. Và thực tế, pháp luật vẫn chưa có quy định về cơ chế tài chính, chuyển nhượng cũng như cơ chế xử lý đối với việc gây thất thoát tài sản của Nhà nước trong trường hợp này.

PV: Vậy thưa các chuyên gia, để vá những lỗ hổng pháp lý và ngăn chặn sự bành trướng của các “vòi bạch tuộc” đang hút máu đất công, cần phải có những biện pháp như thế nào?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Tôi cho rằng, giải pháp đầu tiên cần quan tâm đến là định giá đất đai theo giá thị trường và phải có cơ chế đấu giá, đấu thầu để hạn chế một cách tối đa những lợi ích nhóm đằng sau hòng trục lợi từ đất công. Cùng với đó là tôn trọng sự giám sát, phản biện trong nhân dân và xã hội làm minh bạch hóa trong quá trình cổ phần cũng như chuyển đổi hình thức quản lý của các chủ thể về sử dụng đất đai.

Điều quan trọng là cơ quan quản lý nhà nước, những người có thẩm quyền luôn phải suy nghĩ đến tính công bằng, công khai, minh bạch trong công tác quản lý. Từ đó, đặt sự phát triển chung của xã hội lên hàng đầu. Bởi tài sản công, tài sản đất đai cũng chỉ có giới hạn. Đất không thể tự “nở” ra nên cần phải xem xét, tính toán sử dụng như thế nào để có giá trị nhất cho cộng đồng.

Và quan trọng hơn là để 50 - 100 năm nữa chúng ta vẫn còn cái để tận dụng, phát huy hiệu quả. Còn nếu chỉ vì những lợi ích trước mắt mà “tay không bắt giặc”, thực hiện giao khoán đất một cách vô tội vạ thì chỉ vài ba năm nữa quỹ đất ắt sẽ cạn kiệt, không còn gì để mà giao nữa.

Đâu đó còn lợi ích nhóm, còn có "sân sau cửa trước" thì vấn đề thất thoát đất công chỉ là bình cũ rượu mới, không thể giải quyết triệt để.

TS. Nguyễn Minh Phong: Thứ nhất là thực hiện việc xây dựng các công thức tính giá trị đất để minh bạch hóa và trở thành điều kiện bắt buộc cả về phương pháp tính quyền sử dụng đất cũng như quyền thuê đất. Đồng thời, phải tính lợi thế thương mại, lợi thế về vị trí. Tất cả phải được cụ thể hóa để các doanh nghiệp thẩm định giá buộc phải tính đúng, tính đủ. Doanh nghiệp có bao nhiêu mảnh đất phải kê khai và kê rõ danh mục đất có phù hợp hay không, thừa nhất định phải thu về. Còn nếu để sản xuất kinh doanh thì cũng phải công khai rõ mục đích sử dụng đất để làm gì và không chuyển đổi mục đích sử dụng. Doanh nghiệp cố tình không quy hoạch, khai báo, thì phải có chế tài xử  lý một cách nghiêm minh.

TS Nguyễn Minh Phong

TS. Nguyễn Minh Phong.

Thứ hai là dù có tính đúng, tính đủ rồi thì vẫn phải lên sàn đấu giá một cách công khai, minh bạch, đồng thời, có những chế tài cụ thể cả về hành chính, tài chính, hình sự thật nghiêm khắc thì mới hạn chế được những luồn lách, sai phạm. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp Nhà nước trước khi cổ phần hóa phải sắp xếp lại tài sản đất đai, nếu không dùng hết đất thì chuyển giao lại đất cho địa phương để sử dụng việc khác, doanh nghiệp làm ngành nghề nào thì tập trung làm ngành nghề đó.  

Nhưng trước mắt là phải thanh tra các dự án đã cổ phần hóa và đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Nếu có những vấn đề khuất tất, kiên quyết truy thu để đưa đất đai trở về đúng giá trị của nó. Còn đối với những doanh nghiệp chưa cổ phần hóa thì phải sắp xếp xong đất đai rồi mới tiến hành cổ phần hóa, thoái vốn theo lộ trình đặt ra.

Luật sư Lê Văn Hậu

Luật sư Nguyễn Văn Hậu.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Những bất cập, thiếu minh bạch trong xác định giá trị lợi thế quyền thuê đất khi góp vốn của doanh nghiệp, việc xác định giá trị khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho các dự án BT đã tạo cơ hội để các tổ chức, cá nhân trục lợi, tham nhũng, gây thất thoát vốn, tài sản nhà nước. Do đó, nên thực hiện tăng cường rà soát và thu hồi những diện tích đất doanh nghiệp sử dụng chưa phù hợp, không đúng quy hoạch, đồng thời chấn chỉnh cách tính giá thuê đất một cách khẩn trương, minh bạch, mạnh mẽ để giải quyết có hiệu quả vấn đề đất đai trước khi cổ phần hóa hiện nay, tránh gây thất thoát.

Đồng thời, đối với những vị trí tiềm năng, “đất vàng” vẫn phải quản lý chặt, nếu doanh nghiệp sau cổ phần hóa không thực hiện đúng quy hoạch, kinh doanh không đúng theo quy định đã cam kết hoặc chuyển nhượng mua bán thì kiên quyết thu hồi để tránh thất thoát.

Thiết kế:  Đức Anh

Thảo Liên (Thực hiện)