Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Có hay không một cuộc chạy đua xin dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?

Bài 1: Bài học cạn kiệt nguồn lực đất đai khi ban đêm thắp đèn duyệt dự án

Bài 1: Bài học cạn kiệt nguồn lực đất đai khi ban đêm thắp đèn duyệt dự án

Trong cuộc chạy đà chuẩn bị trở thành thành phố trực thuộc TW, Bắc Ninh có đang quá vội vàng trong việc cho phép xây dựng những dự án không thực sự cần thiết? Làm dấy lên lo ngại về sự phát triển ồ ạt, thiếu bền vững...

Lời tòa soạn:

Thời gian gần đây, ở tỉnh Bắc Ninh bắt đầu xảy ra câu chuyện chạy đua xin dự án khi có hàng loạt dự án xây dựng - bất động sản, được phê duyệt trong một thời gian ngắn, làm dấy lên những lo ngại về sự phát triển bền vững của đô thị Bắc Ninh trong tương lai gần.

Theo Quyết định phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2035, tầm nhìn đến năm 2050 của Thủ tướng Chính phủ, mục tiêu quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh đạt tiêu chuẩn đô thị loại I trực thuộc TW, làm tiền đề để xây dựng tỉnh Bắc Ninh trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022; xây dựng và phát triển đô thị Bắc Ninh trở thành đô thị văn hóa - sinh thái - tri thức, theo mô hình đô thị thông minh. Đặc biệt, phấn đấu đưa Bắc Ninh trở thành một trong những trung tâm kinh tế quan trọng của vùng kinh tế Bắc Bộ và trở thành đô thị thông minh, đô thị lớn trong vùng Thủ đô Hà Nội.

Với những mục tiêu chiến lược như vậy, giới chuyên gia kinh tế, quy hoạch, kiến trúc cho rằng, Bắc Ninh là đô thị liền kề Hà Nội, có nền văn hóa rực rỡ, do đó cũng cần phải có một không gian đô thị xứng tầm, lãnh đạo tỉnh Bắc Ninh cần hết sức bình tĩnh và tỉnh táo, không thể để lặp lại tình trạng xây dựng ngổn ngang, băm nát quy hoạch như một số địa phương. Bởi đã có những bài học nhãn tiền từ trường hợp phát triển đô thị quá "nóng", để lại nhiều hệ lụy khi Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, câu chuyện phát triển của Đà Nẵng hay như trường hợp quy hoạch khu kinh tế Vân Đồn, Phú Quốc...

Bởi việc đầu tư thiếu đồng bộ giữa hạ tầng đô thị, giao thông, hệ thống cấp thoát nước… với phát triển các hệ thống công trình, dự án, nhà hàng, khách sạn, nhà ở… đã khiến cho hạ tầng nhiều khu vực bị quá tải, gây nhiều áp lực lên chính quyền và các cơ quan quản lý. Thị trường tăng trưởng quá nóng; hiện tượng đầu cơ, thổi giá, những đợt sốt ảo tạo nên một mặt bằng giá mới vượt quá xa ngưỡng thu nhập và khả năng thanh toán của người dân địa phương. Đặc biệt, sau các giai đoạn phát triển "nóng" thì quỹ đất đô thị đã trở nên cạn kiệt, khi được khai thác, thương mại hóa triệt để.

Chính quyền Bắc Ninh cần "chậm lại", giữ gìn quỹ đất cho phát triển bền vững; đồng thời tập trung vào việc ổn định, cân bằng thị trường và đưa ra các giải pháp để sử dụng tối ưu nguồn đất đai hiện có, hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích dài lâu cho người dân, nhất là không ảnh hưởng đến mục tiêu trở thành thành phố trực thuộc TW vào năm 2022.

Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng loạt bài dài kỳ: Có hay không một cuộc chạy đua xin dự án khi Bắc Ninh lên TP trực thuộc TW?

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

Đằng sau mối lo ngại về môi trường bị ảnh hưởng, đề xuất xây dựng sân golf “khủng” của tỉnh Bắc Ninh còn dấy lên mối lo về sự phát triển ồ ạt, thiếu tầm nhìn, làm cạn kiệt nguồn lực đất đai khi tỉnh này có phần dễ dãi trong việc cho phép xây dựng dự án không thực sự cần thiết, xuất phát từ tư duy “trải thảm”, nóng lòng thu hút đầu tư.

Nơi đâu của Bắc Ninh cũng được coi là "bờ xôi, ruộng mật"

Trong bối cảnh nước ta đang mở cửa hội nhập kinh tế ngày một sâu rộng, việc phát triển sân golf để phục vụ các nhu cầu về thể thao, du lịch và thương mại đầu tư là cần thiết. Một dự án sân golf được quy hoạch và phân bố hợp lý sẽ mang lại rất nhiều lợi ích cho người dân và xã hội, và rõ ràng sẽ phát huy nguồn lực, giá trị đất đai, làm đẹp cảnh quan. Việc xây dựng sân golf cũng sẽ đi cùng với sự đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đường sá tốt hơn cho địa phương, tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động.

Tuy nhiên, theo TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng Thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, bản chất tốt đẹp nói trên của việc xây dựng sân golf không có nghĩa là cho phép phát triển một cách ồ ạt, tràn lan, ai muốn xây thì xây và muốn xây ở đâu cũng được chấp thuận.

“Bắc Ninh là một tỉnh đang phát triển mạnh về công nghiệp, thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, nhu cầu về vui chơi giải trí và các môn thể thao “vip” như golf là có. Nhưng phải xem xét nhu cầu này có thực sự bức thiết không, có cần thiết đối với Bắc Ninh hay không?

Theo ông Quảng, xét về tổng thể, trong vùng thủ đô Hà Nội (bao gồm 10 tỉnh, thành phố), hệ thống sân golf thời gian qua được xây dựng tương đối nhiều nhưng khai thác hiệu quả sân golf chưa cao, chưa khai thác hết quy mô, tần suất, còn lãng phí rất nhiều.

“Chỉ có một số sân golf tương đối thuận lợi về điều kiện tự nhiên, cảnh quan môi trường hay ở những điểm dân cư lớn thì có thể khai thác được. Đây có thể không phải vì kinh doanh thể thao thuần tuý mà đằng sau là những lợi ích về bất động sản. Việc phát triển sân golf thời gian qua chưa chắc đã đi theo đúng mục đích mà còn nhiều bất cập dẫn đến ế ẩm. Trong bối cảnh này, liệu có nên tiếp tục cho phép xây thêm?”, vị chuyên gia nêu vấn đề.

"Chỉ có một số sân golf tương đối thuận lợi về điều kiện tự nhiên, cảnh quan môi trường hay ở những điểm dân cư lớn thì có thể khai thác được". 

Bên cạnh đó, ông Quảng lý giải, xét về mặt địa lý, Bắc Ninh hiện là tỉnh có diện tích nhỏ nhất cả nước với khoảng hơn 800km2, là một tỉnh đồng bằng, đất đai là tài nguyên quý nhất của tỉnh này, nơi đâu cũng được coi là "bờ xôi, ruộng mật". Trong khi thời gian qua với định hướng phát triển công nghiệp, một quỹ đất rất lớn đã được sử dụng.

“Dự án Sân golf quốc tế Thuận Thành theo đề xuất có diện tích lên tới 170ha, được xây dựng tại vị trí ven sông Đuống, nơi đất đai thuộc loại trù phú nhất vùng, người dân đang sản xuất hoa màu, cây ăn quả rất tốt.

Ngoài phục vụ việc tưới tiêu, hiện nay sông Đuống còn là nguồn trực tiếp của rất nhiều nhà máy nước sạch sinh hoạt trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh, nhất là khu vực huyện Quế Võ, có thể kể ra như nhà máy nước mặt quy mô lớn ở địa bàn xã Bồng Lai (Quế Võ) và một phần của Hà Nội cũng đang sử dụng nước sông Đuống.

Như vậy, ngoài mối nguy hại đến môi trường, đến chất lượng nguồn nước, quy hoạch sân golf ở vị trí này cũng sẽ có thể gây ra tác động ngược là làm cạn kiệt nguồn lực đất đai thay vì phát huy giá trị của nó. Bởi nếu phát huy tiềm lực đất đai, thì sân golf phải xây dựng ở những vùng đất cằn cỗi, không thể canh tác hoặc không thể sử dụng vào mục đích khác. Đằng này lại xây dựng ở nơi người dân đang canh tác. Trường hợp nếu sau này dự án thực hiện dở dang rồi bỏ cũng rất khó để khôi phục lại nguyên trạng bởi sân golf sử dụng nhiều hóa chất nguy hại” ông Quảng phân tích.

Với những lý do đó, TS. KTS. Trương Văn Quảng cho rằng, chính quyền tỉnh Bắc Ninh cần xác định lại định sự cần thiết phải đầu tư sân golf và việc lựa chọn vị trí để xây dựng.

“Phải trả lời được câu hỏi tại sao lại xây dựng ở vị trí đó. Vị trí đó có đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật của sân golf không, có ảnh hưởng đến cư dân, môi trường không, Luật Đê điều có cho phép không?... Trong quy hoạch này thì bất động sản chiếm bao nhiêu %. Đặc biệt là đánh giá tác động môi trường, có được nhìn nhận một cách tổng thể, khách quan hay không. Nhiều dự án rõ ràng khi trình đánh giá tác động môi trường rất tốt, nhưng sau đó sự cố xảy ra thì chẳng ai chịu trách nhiệm về tính khách quan của bản đánh giá đó. Việc xây dựng một sân golf rộng như vậy thì phải công khai, minh bạch tất cả các yếu tố này.

Bên cạnh đó, phải xem xét kỹ cả năng lực của các nhà đầu tư, không chỉ vốn mà còn là năng lực triển khai dự án, họ có kinh nghiệm về triển khai xây dựng sân golf hay không? Hay một dự án có tên là sân golf nhưng nay mai có thể do vốn, kỹ thuật hoặc nhiều lý do khác nên chỉ triển khai một phần nào đó của sân golf ví dụ như bất động sản. Còn các hạng mục khác lại xin thay đổi mục đích. Hoặc chủ đầu tư chỉ xin dự án để "găm giữ" đất, chờ thời. Đây là điều cần phải đặc biệt quan tâm”, TS. KTS. Trương Văn Quảng chỉ rõ.

Vị trí dự kiến xây dựng sân golf  quốc tế Thuận ThànhKhu vực đất đai trù phú đang được người dân canh tác nông nghiệp. Ảnh: Báo Dân Việt.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc xây dựng sân golf hiện nay các nước trên thế giới cũng đã có những giải pháp để khắc phục những tác động môi trường. “Nhưng đó là trong trường hợp không còn vị trí nào để làm nữa. Các sở, ban, ngành tỉnh Bắc Ninh nên xem xét lại. Dự án đã được duyệt đưa vào quy hoạch sân golf nhưng việc lựa chọn vị trí phải cân nhắc. Có thực sự cần thiết đến mức phải lấy đi bờ xôi ruộng mật của dân”?

Ngoài ra, theo ông Quảng, Bắc Ninh đang quy hoạch phát triển đô thị loại 1, trực thuộc Trung ương. Do đó, tương lai của đô thị này cần phải được coi trọng, không thể vội vàng cho phát triển tràn lan, thiếu bền vững.

“Việc phát triển sân golf như vậy rất cần phải cẩn trọng xem xét nhiều yếu tố liên quan đến vấn đề kinh tế xã hội, môi trường, hướng đến sự lâu dài, và phải tìm hiểu kỹ mục đích của chủ đầu tư. Trong vùng Thủ đô này có 10 tỉnh, thành phố, không phải không có chỗ để xây mà phải chọn một nơi nhạy cảm như vậy”, ông Quảng nói.

Kịch bản của những dự án cấp “vội”

Việc tỉnh Bắc Ninh khá vội vàng trong việc đề xuất cho doanh nghiệp triển khai dự án sân golf ngay trong thời điểm cả nước đang gồng mình chống dịch Covid -19 đã khiến dư luận đặt ra câu hỏi có hay không một cuộc chạy đua dự án khi Bắc Ninh sắp sửa trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương?

Nhiều lo ngại cũng được đặt ra, câu chuyện Bắc Ninh lên thành phố trực thuộc Trung ương sẽ tiếp tục xảy ra tình trạng phê duyệt dự án tràn lan, cấp phép ồ ạt dẫn đến đất đai không được khai thác hiệu quả, nhiều dự án bỏ hoang, chậm tiến độ như câu chuyện của Hà Tây, Mê Linh khi sáp nhập Hà Nội, không giải quyết hài hòa giữa phát triển đô thị và an sinh xã hội.

“Khi Bắc Ninh lên thành phố trực thuộc Trung ương, chắc chắn giá đất sẽ tăng, sẽ xuất hiện làn sóng đầu tư. Nếu phía chính quyền không định tâm, không toàn tâm toàn ý cho sự phát triển lâu dài của Bắc Ninh thì đó cũng là dịp mà họ tranh thủ, có thể ồ ạt cho phát triển dự án để vì một lợi ích nhóm nào đó. Như đợt sáp nhập một số địa phương vào Hà Nội, thậm chí cả ban đêm cũng thắp đèn duyệt dự án. Dự án nào xin cũng ký. Trong khi đó, không cần biết là nguồn lực thế nào. Dự án có thực sự phù hợp với nhu cầu hay không. Bắc Ninh không cẩn thận cũng sẽ lặp lại tình trạng này”.

Khi Bắc Ninh lên Thành phố trực thuộc Trung ương, chắc chắn giá đất sẽ tăng, sẽ xuất hiện làn sóng đầu tư.

Thực tế, sau 12 năm sáp nhập về Hà Nội, các dự án bất động sản “đình đám” một thời tại Mê Linh vẫn bị bỏ hoang. Cụ thể, theo kết quả giám sát của HĐND thành phố, trên địa bàn huyện Mê Linh hiện có khoảng 50 dự án bất động sản lớn với quy mô 10 - 100ha nhưng sau nhiều năm giao đất, hầu hết đều đang “treo”, chưa có dấu hiệu triển khai, trái ngược với những hứa hẹn lớn lao khi xin phép đầu tư dự án.

Ngay tại Bắc Ninh, thời điểm tháng 8 năm 2019 cũng có 11 dự án “ôm đất” rơi vào tầm ngắm thanh tra.

“Nhiều dự án lúc xin phép, quảng bá rất hoành tráng nhưng sau một thời gian lại biến tướng thành dự án khác hoặc bỏ hoang, chậm tiến độ. Bà con trong khu dự án đó rất khổ khi quy hoạch mãi không được thực hiện mà muốn đầu tư xây dựng cũng không được vì nằm trong quy hoạch. Quy hoạch “treo” thực tế đã “treo” cả cuộc sống của người dân, gây lãng phí đất đai”, TS. KTS. Trương Văn Quảng nói.

Một dự án treo ở Mê Linh

Theo vị chuyên gia, Bắc Ninh là đô thị liền kề Hà Nội, có cả nền văn hóa rực rỡ, do đó cũng cần phải có một không gian đô thị xứng tầm, không thể để lặp lại tình trạng xây dựng ngổn ngang, băm nát quy hoạch như một số địa phương.

Ông Quảng cũng cho rằng, việc thu hút đầu tư là tốt nhưng không phải làm theo cách "trải thảm đỏ", mời gọi đầu tư một cách ồ ạt và không xem xét đến mục đích xây dựng dự án, không chọn lọc chủ đầu tư.

“Tương lai của những dự án cấp vội chúng ta đã nhìn thấy rất rõ ở nhiều địa phương khác mà chính quyền tỉnh Bắc Ninh nên nhìn vào đó để rút ra bài học, nhất là trong bối cảnh quỹ đất hạn hẹp.

Vì chúng ta hướng tới xây dựng một đô thị xanh thông minh và bền vững. Sự bền vững đó phải hiểu là sự phát triển có ý thức, làm sao để vừa đáp ứng được yêu cầu của thực tế nhưng tương lai không bị ảnh hưởng”, vị chuyên gia nói thêm.

Còn nữa...

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP