Những “con voi chui lọt lỗ kim”?

Chính quyền “khát” vốn để đầu tư xây dựng không gian xanh còn doanh nghiệp thì “khát” quỹ đất phát triển bất động sản để kinh doanh. Tưởng chừng như câu chuyện này sẽ được giải quyết một cách dễ dàng khi nhà nước đổi đất cho tư nhân để lấy vốn xây dựng hạ tầng. Tuy nhiên, dường như những “lỗ kim” quản lý còn quá lớn nên “con voi” doanh nghiệp vẫn có thể “chui lọt”. Dẫn đến việc, cảnh quan công cộng là tài sản chung nhưng lại bị biến thành “của riêng”.

Hà Nội phấn đấu đến năm 2020 có thêm 20 - 25 công viên cây xanh, hồ điều hòa tại các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Hà Đông… Nhiều dự án đang dần được triển khai dưới hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) - đổi đất lấy hạ tầng giữa nhà nước và doanh nghiệp bất động sản. Và thực tế cũng cho thấy, nhiều doanh nghiệp đang rất hào hứng với hình thức này.

Việc huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân nhằm chia sẻ gánh nặng cho ngân sách nhà nước là tất yếu. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, do thiếu sự minh bạch nên các dự án BT chưa mang lại lợi ích tối đa trong việc phát triển hạ tầng xanh của thành phố. Thực tế, các dự án này đang đem lại “siêu lợi nhuận” cho nhà đầu tư nhờ hưởng chênh lệch địa tô cực lớn do đất thanh toán không được định giá, không thông qua đấu giá . Hiện tại còn có những “mập mờ” trong lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT khi phần lớn đều thông qua chỉ định thầu. Một số dự án công viên theo hình thức BT đang thực hiện dang dở do việc lựa chọn nhà đầu tư không đủ nguồn lực, hay thực hiện không hiệu quả gây lãng phí. Dẫn đến việc nhà nước bị thất thoát nguồn lực không nhỏ về đất đai.

Đơn cử như dự án công viên, hồ điều hòa Nam Trung Yên, được UBND quận Cầu Giấy giao đất cho tập đoàn Ocean Group thực hiện, dự kiến công trình sẽ hoàn thành trong năm 2015 - 2016 với số vốn đầu tư là 1600 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện tại dự án này đang trở thành một ao bèo khổng lồ, bỏ hoang nhiều năm nay. Theo một số chuyên gia bất động sản, việc Chủ tịch Ocean Group Hà Văn Thắm bị bắt và tập đoàn sa sút kinh doanh dẫn tới dự án không có vốn để thực hiện. Trong khi đó, xung quanh khu đất đã mọc lên chi chít chung cư cao tầng “ăn theo” quy hoạch.

Dự án công viên, hồ điều hòa Nam Trung Yên đang trở nên hoang hóa. Trong khi đó, một loạt các chung cư cao tầng đã được xây dựng chi chít xung quanh.Ảnh. Zing.vn

Dự án công viên, hồ điều hòa Nam Trung Yên đang trở nên hoang hóa. Trong khi đó, một loạt các chung cư cao tầng đã được xây dựng chi chít xung quanh.Ảnh. Zing.vn

Lợi ích của nhà đầu tư khi có dự án ở gần công viên được thể hiện rất rõ ràng khi giá trị dự án được nâng lên gấp nhiều lần. Cho nên nhiều nhà đầu tư đã không ngần ngại “xin” được đầu tư xây dựng công viên, hồ điều hòa và “xin” đổi lấy mảnh đất nằm gần cạnh công viên đã được quy hoạch. Câu chuyện tập đoàn Bitexco muốn biến Công viên tưởng niệm Chu Văn An với quy mô 100ha thành “sân nhà” của dự án The Manor Central Park là một minh chứng.

Theo đại diện Bitexco, dự án Khu đô thị Nam đường vành đai 3 (tên thương mại là The Manor Central Park) có diện tích là 89ha, được quy hoạch thành một khu đô thị phức hợp, gồm hệ thống biệt thự, nhà liền kề, shophouse, căn hộ chung cư cao tầng và nhiều công trình công cộng khác. Tuy nhiên, trên một số trạng web giới thiệu khu đô thị này, diện tích tổng thể dự án lại là 189ha, “quy hoạch” luôn công viên tưởng niệm Chu Văn An vào dự án.

Quảng cáo công viên ở chân công trình dự án The Manor Central Park Hà Nội. Ảnh :Kháng Trần.

Quảng cáo công viên ở chân công trình dự án The Manor Central Park Hà Nội. Ảnh :Kháng Trần.

Theo tìm hiểu của phóng viên, cách đây vài năm chủ đầu tư dự án The Manor Central Park – công ty Bitexco - đã có đơn đề nghị lãnh đạo TP. Hà Nội cho phép đơn vị này triển khai xây dựng Công viên Chu Văn An theo hợp đồng BT. Tuy nhiên, hiện lãnh đạo TP. Hà Nội chưa đồng ý với đề xuất của Bitexco về việc đầu tư xây dựng dự án trên mà chỉ mới  đồng ý về mặt chủ trương sẽ giao cho chủ đầu tư dự án The Manor Central Park thi công 2 hồ điều hòa trong Công viên Chu Văn An.

Thực tế, theo khảo sát của phóng viên, các hồ điều hòa này mới chỉ là những “ao nhỏ”, cỏ mọc um tùm còn công viên mới chỉ nằm trên giấy. Trong khi đó, dự án lại đang mở bán các phân khúc liền kề, biệt thự, shophouse (nhà phố thương mại) với giá đắt đỏ. Theo nhân viên môi giới, chính mảng xanh trong công viên Chu Văn An là nhân tố tạo nên giá trị nổi bật của dự án The Manor Central Park và đây cũng là lý do dự án đắt gấp nhiều lần so với dự án khác cùng mặt đường Nguyễn Xiển.

Khu đô thị The Manor và Công viên Chu Văn An nằm ở hai bên tuyến đường.p/Đường giao thông, công viên vẫn nằm trên giấy, các hạng mục nhà ở đã được xây len ồ ạt và rao bán với giá 15-17 tỉ đồng/căn. Ảnh: Báo gia đình xã hội.

Quang cảnh dự án The Manor Central Park từ trên cao 

Nguy cơ “ăn” phải “bánh vẽ”

Chính vì những giá trị to lớn của hạ tầng xanh mà hầu hết các doanh nghiệp khi nhận đầu tư xây dựng công viên đều muốn có dự án bên cạnh. Bởi vì khi có công viên liền kề, chủ đầu tư sẽ “vô tư” tăng mật độ xây dựng để nâng cao lợi nhuận. Còn việc xây dựng công viên, hồ nước và diện tích mảng xanh trong dự án lại được triển khai rất ì ạch, thậm chí là “bỏ quên”. Do đó, cộng đồng xã hội có nguy cơ phải ăn “bánh vẽ” của doanh nghiệp.

Theo TS. Nguyễn Ngọc Hiếu, giảng viên trường Đại học Việt Đức, bên cạnh những lợi thế không thể phủ nhận của khối doanh nghiệp tư nhân khi tham gia phát triển các mảng xanh, vẫn cần phải hiểu rằng, khi bỏ vốn đầu tư, doanh nghiệp tư nhân thường quan tâm đến lợi nhuận mang lại là trên hết. Có nhiều doanh nghiệp không để ý nhiều đến mục tiêu phát triển chung của cộng đồng, xã hội. Do đó tính lan tỏa của các dự án do tư nhân làm không nhiều, tức là sẽ chỉ có một bộ phận cư dân được hưởng lợi chứ không phải số đông cộng đồng, xã hội. Chính vì thế quyền tiếp cận đến các cảnh quan cây xanh công cộng của người dân bị giảm đi. 

"Miếng bánh lợi ích" đang được chia một cách không công bằng dẫn đến cộng đồng xung quanh gần như không thu được gì mà ngược lại hạ tầng đô thị lại ngày càng áp lực, quá tải. Ví dụ giao cho một số tập đoàn tư nhân làm quy hoạch chi tiết cải tạo bao gồm cả đất cộng đồng dân cư xung quanh thì làm sao để ngăn được việc họ sẽ tìm cách làm lợi cho dự án của mình và hạn chế quyền xây dựng hoặc tiếp cận đến tiện ích của cộng đồng xung quanh? Nếu không thay đổi cách giao việc này hoặc có cách thức giám sát, tham gia sẽ làm mất tính công tâm của việc làm quy hoạch. Về lâu dài rất nguy hiểm cho sự phát triển bền vững của hạ tầng đô thị. 

Ở các  nước phát triển, về cơ bản quy hoạch ràng buộc – có tính pháp lý và liên quan đến nhiều bên chỉ có Nhà nước chủ trì làm. Tư nhân muốn tham gia vào thì phải cùng với người dân làm theo nguyên tắc đồng thuận.  Nhà nước thiếu kinh phí thì họ chỉ có thể tài trợ chứ không được chủ trì làm" . TS. Nguyễn Ngọc Hiếu cho hay.

Phải khẳng định rằng, không gian xanh mang lại giá trị to lớn cho các dự án bất động sản và các chủ đầu tư luôn nhận thức rất rõ điều này. Do đó, những giá trị to lớn ấy chỉ hiện diện khi chủ đầu tư quảng cáo dự án để bán chung cư, căn hộ, biệt thự… với giá cao hay nói cách khác là chỉ có doanh nghiệp được hưởng lợi. Còn cộng đồng, xã hội vẫn phải mòn mỏi chờ đợi những “ lá phổi xanh” chưa biết đến bao giờ sẽ thành hình.

Theo các chuyên gia quy hoạch, việc xã hội hóa không gian xanh vốn dĩ rất tốt và cần được khuyến khích nhưng thực tế, sự buông lỏng quản lý và sự dễ dãi trong việc chấp thuận cho chủ đầu tư thay đổi quy hoạch ban đầu chính là nguyên nhân dẫn đến những bất cập hiện có.

TS. Nguyễn Ngọc Hiếu cho rằng, việc xã hội hóa không gian xanh hiện tại đang chưa được hiểu đúng và làm đúng: “Không phải cứ để cho tư nhân làm là xã hội hóa. Xã hội hóa là câu chuyện huy động sự tham gia của nguồn lực ngoài ngân sách nhà nước bằng những cơ chế công bằng và minh bạch, tạo ra những lợi ích cho các bên tham gia và phân bổ lợi ích đó một cách hài hòa trong việc phát triển hạ tầng công cộng”./. 

Mời quý độc giả đón đọc kỳ 3 tuyến bài "Không gian xanh - Mảnh ghép còn thiếu giữa đô thị" trên Reatimes.vn! 

Thảo Liên

Bạn đang đọc bài viết Bài 2: Chia phần "chiếc bánh lợi ích" tại chuyên mục Kiến trúc - Quy hoạch của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com