Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

21/02/2020, 15:00 GMT+7

Bài 2: "Siêu dự án" nhà ở xã hội 5.300 tỷ đồng ở Đông Anh khó được chấp thuận?

Reatimes.vn Nhiều chuyên gia cho rằng, việc “đá bóng” lên Thủ tướng khó được chấp thuận bởi tính đặc thù để chỉ định nhà đầu tư chưa rõ ràng, cơ sở pháp lý tạo thông lệ cho việc này chưa hoàn thiện cùng rất nhiều câu hỏi khác…

Khó được chấp thuận vì chưa có hướng dẫn điều 26 Luật Đấu thầu

Theo nhiều chuyên gia về kế hoạch và đầu tư, trong văn bản Hà Nội gửi Thủ tướng Chính phủ xin chỉ định liên danh Viglacera - Hoàng Thành làm chủ đầu tư “siêu dự án” nhà ở xã hội 5.300 tỷ đồng tại xã Tiên Dương (huyện Đông Anh), UBND TP Hà Nội nhấn mạnh, trường hợp được Thủ tướng Chính phủ cho phép chỉ định liên danh làm chủ đầu tư thực hiện dự án, UBND thành phố sẽ xem xét, quyết định chủ trương đầu tư theo đúng quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đất đai và các quy định hiện hành khác có liên quan.

UBND TP. Hà Nội cũng cho rằng, Dự án đáp ứng các yêu cầu của Điều 26 Luật Đấu thầu là lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt (trường hợp dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt thì người có thẩm quyền trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà đầu tư) và Khoản 3 Điều 32 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP (UBND cấp tỉnh là cơ quan quyết định chủ trương đầu tư dự án đối với các dự án đầu tư có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên, phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt).

Theo quan điểm nêu trên, chuyên gia cho biết, Luật Đấu thầu hiện tại có Điều 26 Lựa chọn nhà thầu trong trường hợp đặc biệt. Điều 26 quy định: Lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt

Trường hợp gói thầu, dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư quy định tại các điều 20, 21, 22, 23, 24 và 25 của Luật này thì người có thẩm quyền trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, hướng dẫn thi hành Điều 26 chưa có nên hầu như chưa có tiền lệ, sẽ rất ít khả năng việc chỉ định nhà thầu được Thủ tướng Chính phủ đồng ý. 

Ở đây, với dự án Khu nhà ở xã hội tập trung tại xã Tiên Dương, tổng diện tích 42,6ha gồm các hạng mục chính: đất nhà ở xã hội, đất kinh doanh thương mại, đất công trình trường mầm non, nhà văn hóa, công trình thương mại, dịch vụ công cộng của TP và khu vực… Trong đó, các công trình nhà ở xã hội có tổng diện tích khoảng 13,1ha đất (chiếm khoảng 80% tổng diện tích đất ở tại dự án); 3,3ha sẽ được dùng để xây dựng các công trình nhà ở kinh doanh thương mại (chiếm khoảng 20% tổng diện tích đất ở tại dự án)… Từ những vấn đề cho thấy điều kiện đặc thù chưa rõ ràng. Bởi lẽ, nếu coi dự án nhà ở xã hội là một điều kiện đặc biệt thì tại sao trong cơ cấu sản phẩm lại có thêm nhà ở thương mại, nhà liền kề? Tại sao không thể đấu thầu bình thường để có thể huy động nhiều nhà đầu tư tham gia, nâng cao hiệu quả của dự án?

Việc lựa chọn đơn vị liên danh này cũng chưa thật thuyết phục bởi liên danh này chưa có gì nổi trội đến mức không thể đấu thầu lựa chọn những nhà đầu tư khác khả thi hơn thực hiện dự án. Thậm chí, như đã đề cập ở bài trước , liên danh này có đầy rẫy những tì vết, bất cập ở ngay các dự án tương tự mà họ đã và đang triển khai. Theo các chuyên gia thì dự án lớn, quan trọng như vậy nên đấu thầu, phải có cơ chế để loại bỏ những nhà đầu tư kém chất lượng.

Với thực tế nêu trên, khó mà hy vọng viễn cảnh tốt đẹp đối với siêu dự án nhà ở xã hội 5.300 tỷ đồng này trong tương lai gần. Trên thực tế, từ năm 2017, TP Hà Nội đã đề xuất Chính phủ cho thực hiện dự án thí điểm đầu tư khu nhà ở xã hội tập trung này theo cơ chế chỉ định nhà đầu tư. Nhưng đến nay, sau 3 năm dự án vẫn chưa hoàn thiện xong thủ tục đầu tư.

Bản chất đây là một cuộc thí điểm đầu tư phát triển nhà ở xã hội tập trung theo hướng xã hội hóa đầu tư bằng hợp đồng BT - đổi đất lấy hạ tầng. Việc “đổi” 9 tòa nhà ở xã hội cao từ 9 - 18 tầng, với tổng số căn nhà ở xã hội khoảng 3.091 căn, trong đó có khoảng 2.150 căn hộ để bán, 940 căn hộ để cho các người được hưởng chính sách ưu đãi, để lấy khoảng 423 căn chung cư thương mại, 99 căn biệt thự liền kề thấp tầng để kinh doanh thương mại nhằm thu hồi vốn…có lẽ vẫn là quá “hời” cho chủ đầu tư nếu như dự án được đấu thầu.

Trong bối cảnh các gương mặt trong liên danh có nhiều tì vết, thì viễn cảnh siêu dự án 5300 tỷ đồng chẳng có thể lấy gì làm bảo đảm cho một tương lai sáng sủa hơn?.

Không phù hợp! 

Trao đổi với PV Reatimes liên quan đến sự việc này, Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) nêu vấn đề: Việc lập quy hoạch đô thị thực hiện theo quy định Luật Quy hoạch đô thị 2009, Nghị định 37/2010/NĐ-CP và nhiều văn bản liên quan. Với khu dự án NOXH tập trung tại xã Tiên Dương thì liên danh Viglacera – Hoàng Thành được tham gia vào việc lập đồ án quy hoạch chi tiết đô thị với tư cách như thế nào? 


Luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM)

Thủ tục để được UBND TP. Hà Nội giao căn cứ vào quy định nào chưa được nêu rõ? Các đơn vị này phải có đủ điều kiện năng lực của tổ chức tư vấn lập quy hoạch đô thị (Điều 9) thì việc lựa chọn tổ chức tư vấn lập quy hoạch đô thị thông qua hình thức chỉ định thầu theo quy định pháp luật về chỉ định thầu (Điều 12) mới đúng luật. Thông thường đối với quy hoạch chi tiết các khu vực có ý nghĩa quan trọng trong đô thị, hiện nay ở nước ta chủ yếu lựa chọn tư vấn thông qua hình thức thi tuyển.

Khi lựa chọn tư vấn lập quy hoạch đô thị, cơ quan có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch hoặc chủ đầu tư phải căn cứ vào các quy định về điều kiện năng lực theo quy định và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những thiệt hại do việc lựa chọn tổ chức tư vấn không đủ điều kiện năng lực.

Tuy nhiên, theo nội dung Quyết định 6358/QĐ-UBND ngày 12/9/2017 về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch và Quyết định 2141/QĐ-UBND ngày 07/5/2018 (phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án) thì việc lập đồ án quy hoạch của liên danh Viglacera - Hoàng Thành với tư cách là chủ đầu tư dự án. Trong khi, liên danh này chưa được xác định là chủ đầu tư, nội dung trong hai quyết định có quy định trách nhiệm của chủ đầu tư phải thực hiện. 

Nay, UBND TP. Hà Nội có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị liên danh Viglacera - Hoàng Thành làm chủ đầu tư “siêu dự án” NƠXH 5.300 tỷ đồng cho thấy ngay từ việc cấp giấy phép về nhiệm vụ quy hoạch, lập đồ án quy hoạch chi tiết cho liên danh này đã có nhiều vấn đề cần làm rõ (?)

“Không có luật nào cho phép vì anh được giao lập đồ án quy hoạch nên được đề nghị giao làm chủ đầu tư dự án”, luật sư Phượng khẳng định.

UBND TP. Hà Nội cho rằng, dự án đáp ứng các yêu cầu của Điều 26 Luật Đấu thầu (trường hợp gói thầu, dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư thì người có thẩm quyền trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư) và khoản 3 Điều 32 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP (UBND cấp tỉnh là cơ quan quyết định chủ trương đầu tư dự án đối với các dự án đầu tư có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên, phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt), nên thành phố đã đề nghị chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án là đúng luật.

Về việc này, theo Luật sư Lê Đức Thắng (Đoàn Luật sư Hà Nội), thành phố dường như lại quên mất, tính chất của dự án này là đất công và hợp phần của cả dự án không chỉ có nhà ở xã hội mà bao gồm cả nhà ở kinh doanh thương mại, nên việc UBND TP. Hà Nội có văn bản đề xuất gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị liên danh Viglacera - Hoàng Thành làm chủ đầu tư là chưa phù hợp với nhiều văn bản pháp luật liên quan.

Ngay như việc thành phố cho rằng, dự án đáp ứng các yêu cầu theo Điều 26 của Luật Đấu thầu, nhưng Điều 26 cũng quy định rõ việc lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu của Điều 20, 21, 22, 23, 24, 25 của Luật Đấu thầu thì mới trình Thủ tướng xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư. Đối chiếu với các điều trên của Luật đấu thầu, dự án vẫn còn tồn tại nhiều dấu hỏi chưa được làm rõ có đáp ứng được đầy đủ các quy định trên không để trình Thủ tướng xin chỉ định thầu?

Dự án sân bay Nha Trang - Phúc Sơn ( Ảnh: Internet)

Thực tế đã chứng minh, không ít dự án chỉ định nhà đầu tư bằng hợp đồng BT - đổi đất lấy hạ tầng đã để lại cho nhiều địa phương những bài học cay đắng. Bài học từ dự án sân bay Nha Trang đã được đồng ý lựa chọn Công ty Phúc Sơn làm nhà đầu tư là một “tấm gương tày liếp”. Việc chỉ định lô đất vàng có vị trí đắc địa ở Nha Trang dẫn tới nhiều ý kiến trái chiều về tính minh bạch dù theo cơ quan công quyền, dự án được áp dụng lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo Điều 26 Luật Đấu thầu và đã được Thủ tướng Chính phủ thống nhất tại Công văn 1175/TTg-KTN ngày 6/7/2016.

Công ty Cổ phần Tập đoàn Phúc Sơn (Tập đoàn Phúc Sơn) là nhà đầu tư được UBND tỉnh Khánh Hoà giao thực hiện 3 dự án BT gồm: Dự án các tuyến đường, các nút giao thông kết nối khu sân bay Nha Trang; Dự án Đường vành đai kết nối Nút giao Ngọc Hội và dự án Nút giao Ngọc Hội có tổng mức đầu tư 3.562 tỷ đồng. 

Cả 3 dự án BT đều không qua đấu giá mà được chỉ định giao cho Tập đoàn Phúc Sơn. Thế nhưng, cả 3 dự án giao thông này đều chậm tiến độ, chưa một dự án BT nào hoàn thành, tại sân bay Nha Trang (cũ) Tập đoàn Phúc Sơn đã làm hạ tầng dự án Trung tâm đô thị thương mại - dịch vụ tài chính - du lịch Nha Trang trong quỹ đất được giao, phân lô bán nền ký "hợp đồng góp vốn" với nhiều khách hàng và đã bị UBND tỉnh ra quyết định xử phạt hành chính với số tiền 275 triệu đồng. 

Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hoà cũng đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo công an xử lý việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản tại dự án sân bay Nha Trang cũ của Tập đoàn Phúc Sơn…

Bạn đang đọc bài viết Bài 2: "Siêu dự án" nhà ở xã hội 5.300 tỷ đồng ở Đông Anh khó được chấp thuận? tại chuyên mục Thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP