Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?

Bao lần sửa đổi vẫn mâu thuẫn, chồng chéo: Những khoảng trống còn bỏ ngỏ

Bao lần sửa đổi vẫn mâu thuẫn, chồng chéo: Những khoảng trống còn bỏ ngỏ

Luật Đất đai ra đời hơn 30 năm. 5 lần sửa đổi vẫn chồng chéo với các bộ luật khác. Những kẽ hở đang tồn tại vừa gây khó, phiền hà cho doanh nghiệp, vừa là "hạt giống" để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi.

Lời tòa soạn

Luật Đất đai đã ra đời hơn 30 năm, với 5 lần sửa đổi, gần nhất là vào năm 2013. Giới nghiên cứu và doanh nghiệp cho rằng, sau 7 năm, Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều bất cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờ trách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện. Hệ quả là quá trình chuyển dịch đất đai để đầu tư phát triển trở nên phức tạp, gây phiền hà cho doanh nghiệp, cản bước phát triển của khu vực kinh tế tư nhân.

Quan trọng hơn, những kẽ hở đang tồn tại trong bộ luật này là mầm mống để tham nhũng, tiêu cực nảy nòi. Theo báo cáo của Thanh tra Chính phủ, năm 2019, số đơn khiếu nại về lĩnh vực đất đai tiếp tục chiếm đa số trong tổng số đơn khiếu nại (67,7% tăng 5,9% so với năm 2018), trong đó tập trung chủ yếu vào các vấn đề như: Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khiếu nại, tranh chấp đất đai có nguồn gốc là đất do nông, lâm trường quản lý, liên quan đến sử dụng đất an ninh, quốc phòng, việc chuyển đổi mô hình chợ truyền thống, khiếu kiện, tranh chấp tại các dự án bất động sản, thu phí tại các trạm BOT…

Thậm chí, các vụ án hình sự rúng động dư luận, cán bộ vi phạm pháp luật gây thất thoát lãng phí lớn cho tài sản Quốc gia cũng đều “chạm” đến đất đai. Phải chăng, chính những kẽ hở trong Luật Đất đai hiện hành đã và đang, trực tiếp hay gián tiếp gây nên những bất ổn ấy của xã hội?

Vấn đề sửa đổi Luật Đất đai đã được đưa ra bàn bạc nhiều lần. Nhưng cũng là từng ấy lần trì hoãn. Liệu có hay không việc né tránh trách nhiệm của các cơ quan soạn thảo? Có hay không sự thờ ơ của các ngành chức năng khi mà doanh nghiệp đã “than trời” bao năm? Đặc biệt, trong bối cảnh của một nền kinh tế đầy những khó khăn, thách thức do tác động từ đại dịch lịch sử Covid-19, dường như đã đến lúc không thể chậm trễ hơn – cần bàn sâu rõ đến câu chuyện sửa đổi Luật Đất đai, bắt tay vào tháo gỡ những vướng mắc khốn cùng của doanh nghiệp, cũng như thẳng tay chặn đứng những kẽ hở tạo nên tham nhũng, tiêu cực, tạo động lực thúc đẩy và vực dậy nền kinh tế nước nhà.

Trên tinh thần nghiên cứu, phản biện, Reatimes khởi đăng tuyến bài: Doanh nghiệp “than trời” vì Luật Đất đai, cơ quan soạn thảo vẫn "bình chân như vại"?

Trân trọng giới thiệu với độc giả!

Luật Đất đai bắt đầu được xây dựng và ban hành đầu tiên năm 1987. Qua nhiều lần sửa đổi, đến năm 2013 là nội dung mới nhất. Tuy vậy đến nay, luật này vẫn bộc lộ nhiều “lỗ hổng”, cho thấy việc thực thi trong thực tiễn chưa đạt như mong muốn. Chính Báo cáo đánh giá toàn diện chính sách pháp luật quản lý đất đai từ năm 2013 đến nay, Chính phủ cũng chỉ rõ tình trạng luật "đá" luật thiếu đồng bộ, gây chồng chéo, trong khi đó, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai chưa được rà soát, hệ thống hóa thường xuyên và đủ kịp thời.

Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ từng nhận định các quy định hiện hành trong 9 luật (Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ môi trường, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng,...) và các văn bản dưới luật chồng chéo đã gây ra 37 vướng mắc phổ biến đối với doanh nghiệp trong lĩnh vực đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường và đấu thầu...

Ngoài ra, cộng đồng doanh nghiệp trong đó có Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nhiều lần chỉ ra sự xung đột của Luật Đất đai đã và đang “hành” doanh nghiệp như thế nào, cản bước phát triển của doanh nghiệp, gây ra nhiều hệ lụy, thậm chí dẫn đến những tranh chấp khiếu kiện, giảm nguồn thu cho Nhà nước từ đất đai...

Cùng Reatimes tổng hợp lại những mâu thuẫn, chồng chéo, "lỗ hổng" điển hình giữa Luật Đất đai với Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định của Chính phủ đang gây ít nhiều khó dễ cho doanh nghiệp cùng các nhà đầu tư như sau:

Sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật

Thứ nhất, về quỹ đất đối ứng để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng - chuyển giao (BT).

Theo Luật Đất đai, chỉ có khoản 3, Điều 155, Luật Đất đai quy định về việc Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án. Ngoài ra, không có quy định cụ thể nào về loại đất, giá trị đất đai để trả cho nhà đầu tư khi thực hiện các dự án BT.

Còn Nghị định 63/2018/NĐ-CP ngày 4/5/2018 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư quy định tương đối chi tiết về trình tự, thẩm quyền cũng như phương thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT.

Tuy nhiên, đặt trong mối quan hệ với Luật Đất đai các vấn đề liên quan đến việc thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT chưa đầy đủ và bao quát hết các nội dung, cụ thể là: Thời điểm thanh toán đất đối ứng: khoản 5, Điều 3, Nghị định 63 quy định: "Sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện Dự án khác”.

Như vậy, thời điểm chuyển giao đất đối ứng được hiểu là sau khi “nhà đầu tư hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình”. Quy định này buộc nhà đầu tư phải thực hiện xong công trình hạ tầng mới được tiếp nhận quỹ đất đối ứng (trong trường hợp được thanh toán bằng quỹ đất) để thực hiện dự án khác. Quy định này cũng chưa giới hạn được thời hạn cụ thể để thực hiện thanh toán cho nhà đầu tư. 

Điều này dẫn tới trường hợp thời gian thanh toán bị kéo dài xuất phát từ lỗi quyết toán công trình của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, gây thiệt hại cho nhà đầu tư. Trong khi đó, đối với một số dự án BT có tổng mức đầu tư lớn, nhà đầu tư đã phải bỏ ra một số tiền lớn để hoàn thành xong dự án. Thực tế, đối với hợp đồng xây dựng thông thường, pháp luật cũng quy định nhà thầu được tạm ứng một giá trị nhất định trước khi thực hiện thi công.

Thêm nữa, về loại đất và hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật Đất đai không có quy định về loại đất đối với quỹ đất đối ứng có mục đích sử dụng, tình trạng đã giải phóng mặt bằng hay chưa giải phóng mặt bằng; đất thanh toán cho nhà đầu tư bằng hình thức giao đất hay cho thuê đất.

Thứ hai, về đấu thầu, đấu giá đối với dự án mà quy hoạch là đất hỗn hợp gồm đất sạch do Nhà nước quản lý và đất chưa được giải phóng mặt bằng. 

Cụ thể, pháp luật về đấu thầu không có quy định hạn chế việc đấu thầu dự án có sử dụng quỹ đất do Nhà nước quản lý, quỹ đất không phải bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc Nhà nước đã bỏ kinh phí giải phóng mặt bằng tức “đất sạch” thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 118 của Luật Đất đai.

Do vậy, khi đấu thầu một số dự án mà quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp, trong đó có “đất sạch” và đất còn chưa giải phóng mặt bằng thì đặt ra câu hỏi: Địa phương cần làm gì giữa việc thống nhất theo phương án đấu thầu toàn dự án theo Luật Đấu thầu hay việc tách khu “đất sạch” để đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai? Như vậy đang có sự mâu thuẫn giữa Luật Đấu thầu và Luật Đất Đai.

Thứ ba, mẫu thuẫn trong phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất giữa Luật Đầu tư, Luật Đất đai và Nghị định 30/2015/NĐ-CP. 

Cụ thể, pháp luật về đầu tư, đất đai, đấu thầu đang thiếu quy định về thứ tự ưu tiên và mối quan hệ trong các phương thức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất.

Tại điều 30, 31, 32 Luật Đầu tư 2015 hiện hành mới chỉ quy định hình thức lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức “quyết định chủ trương đầu tư”.

Trên thực tế, Nghị định 30/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định về lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng các quỹ đất có giá trị thương mại cao. 

Điều 118, 119 Luật Đất đai 2013 cũng quy định về lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất. 

Như vậy, có đến 3 phương thức lựa chọn nhà đầu tư quy định tại 3 hệ thống văn bản quy phạm khác nhau.

Điều đó cho thấy, pháp luật không có quy định thứ tự ưu tiên cũng như mối quan hệ giữa các phương thức lựa chọn nhà đầu tư. Nếu dự án đã lựa chọn theo 1 trong 3 phương thức thì có cần thực hiện thủ tục xin quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư hay không? Nếu có thì xin tại giai đoạn nào?

Thứ tư, mâu thuẫn về kế hoạch sử dụng đất trong quy trình đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. 

Theo quy định pháp luật về đấu thầu (Điều 10.1 Nghị định 30/2015/NĐ-CP), pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 119 Luật Đất đai) đều có quy định một trong các điều kiện để tổ chức lựa chọn nhà đầu tư là “đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”. Như vậy, theo quy định của Luật Đấu thầu và Luật Đất đai thì kế hoạch sử dụng đất phải có trước khi tổ chức lựa chọn nhà đầu tư.

Tại điểm b, khoản 6, Điều 67, Thông tư 29/2014/TT-BTNMT lại có quy định một trong các căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện trình UBND tỉnh phê duyệt là “có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với các dự án còn lại”. Tức là phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư thì mới đưa được vào kế hoạch sử dụng đất của UBND huyện trình UBND tỉnh phê duyệt. Trong khi đó, Luật Đấu thầu, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất không có quy định nào về bước “chấp thuận chủ trương đầu tư” dự án.

Các văn bản pháp luật trên đang mâu thuẫn về thời điểm lập, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện làm căn cứ lựa chọn nhà đầu tư dẫn đến nhiều địa phương khó khăn khi lập, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện.

Thứ năm, mâu thuẫn trong quy định về chuyển đổi từ hình thức sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại Điều 172, Điều 56 Luật Đất đai và Nghị định 46/2014/NĐ-CP.

Điều 172 Luật Đất đai quy định: “Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1, Điều 56 của Luật này được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.”

Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong trường tổ chức kinh tế sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Như vậy, tổ chức kinh tế sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm, có nhu cầu chuyển đổi một phần diện tích đất thuê sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để phù hợp với hoạt động kinh doanh và định hướng đầu tư của doanh nghiệp đã gặp rất nhiều khó khăn. Lý do được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đưa ra trong trường hợp này là “chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể về việc chuyển đổi một phần diện tích đất đã cho thuê” hoặc “nhà đầu tư đã đấu giá để được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm giờ chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có sự sai khác so với thời điểm đấu giá nên việc cho phép chuyển hình thức thuê đất là không có cơ sở”.

Thứ sáu, quy định về năng lực tài chính của chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: Chủ đầu tư tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định ít nhất là 20 tỷ đồng (Điều 10). 

Trong khi ấy, tại điểm a, khoản 2, Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai lại quy định: "Chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên". 

Thứ bảy, quy định chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi dự án đầu tư. 

Luật Đầu tư quy định: Dự án bị chấm dứt sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư (Điều 48.1.g). 

Tuy nhiên, Luật Đất đai lại quy định: Cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng sau khi đất (được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư) không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ chậm 24 tháng và nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án (Điều 64.1.i). Tức là cả hai luật trên quy định không thống nhất về căn cứ thu hồi đất của dự án đầu tư…

Những khoảng trống còn bỏ ngỏ dẫn đến lợi ích nhóm

Không chỉ mâu thuẫn với các bộ luật khác, chính Luật Đất đai cũng đang tồn tại những “khoảng trống” cho nhóm lợi ích trục lợi.

Thứ nhất, quy định về đền bù giải phóng mặt bằng được tập trung trong Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai. 

Ở Điều 73, dự án phát triển kinh tế mà chủ đầu tư khi giải phóng mặt bằng tự thỏa thuận với người dân có giá đất đền bù dựa trên cơ sở giá thị trường. Còn Điều 62 là các dự án Quốc gia, công cộng, dự án bằng vốn ODA và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích Quốc gia. Đền bù giải phóng mặt bằng giá đất được tính theo khung giá của Nhà nước quy định.

Nguy cơ “nhóm lợi ích” có thể hình thành trong công tác giải phóng mặt bằng bắt đầu từ khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội phục vụ lợi ích Quốc gia” trong Điều 62 Luật Đất đai 2013.

Khái niệm “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” khiến phạm vi các dự án được Nhà nước thu hồi đất là quá rộng. Trong đó, các dự án được HĐND cấp tỉnh chấp thuận cũng bao hàm quá rộng, có cả các dự án khu đô thị mới, dự án khu dân cư nông thôn, dự án chế biến nông, lâm, thủy, hải sản…

Thực tế, việc phân định giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích Quốc gia trở nên mơ hồ. 

“Khoảng trống” trong luật khiến hầu hết các doanh nghiệp khi thực hiện triển khai dự án ở địa phương đều đi theo hướng gắn dự án với tính chất là “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia”. Như vậy, việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ do Nhà nước thu hồi, giá đất đền bù theo khung giá Nhà nước quy định, không phải thỏa thuận với người dân và thấp hơn nhiều giá thị trường.

Thứ hai về việc bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi. Đây là vấn đề nổi cộm, gây khiếu kiện nhiều nhất, gây bức xúc trong dư luận nhất là các dự án phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt là dự án nhà ở để bán vì vậy cần nghiên cứu xem xét các bất hợp lý trong quy định của luật cũng như trong chỉ đạo, quản lý khi triển khai đền bù, thu hồi đất. 

Tại Điều 74, nguyên tắc bồi thường về đất đai khi Nhà nước thu hồi đất có những điểm cần xem xét. Thu hồi đền bù vì mục đích Quốc phòng, An ninh, Công trình công cộng hay vì mục đích phát triển kinh tế là hai phương thức hoàn toàn khác nhau vì người dân ít búc xúc, khiếu kiện đối với dự án vì mục đích quốc phòng an ninh lợi ích cộng đồng. 

Nhưng đền bù một cách bắt buộc “theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh Quyết định” quy định tại khoản 2, Điều 74 Luật Đất đai (thường là thấp hơn nhiều so với giá thị trường) cho các dự án phát triển kinh tế, nhất là dự án nhà ở, công trình sản xuất kinh doanh, để chủ đầu tư được giao đất, được "ăn" chênh lệch địa tô lớn là không phù hợp. 

khoản 3 Điều 74 việc bồi thường phải đảm bảo Dân chủ, Công bằng, Công khai kịp thời và đúng quy định của pháp luật đã không được tổ chức thực hiện nghiêm túc. Nhiều địa phương đã triển khai thực hiện mang tính áp đặt, thiếu công khai minh bạch nhất là giá đền bù. Mục đích thu hồi đất thiếu dân chủ, công bằng, gây khiếu kiện làm mất an ninh trật tự xã hội, một biểu hiện rất rõ là hàng loạt vụ án liên quan đến cán bộ đều "dính dáng" đến đất đai (cấp đất, thu hồi đất, hưởng lợi, tham nhũng thông qua chi phí không chính thức, xuất "ngoại giao", chỉ định thầu…).

Thứ ba, về quy hoạch trong sử dụng đất. Điều 35 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có nhấn mạnh: Quy hoạch và kế hoạch phải phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp Quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội… Và quy hoạch phải dân chủ và công khai. Điều 43 của Luật này cũng quy định việc lập quy hoạch, kế hoạch phải hỏi ý kiến của nhân dân… 

Tuy nhiên thời gian qua, các cấp thẩm quyền sửa đổi quy hoạch với thủ tục cũng khá đơn giản, việc đó tạo ra kẽ hở để doanh nghiệp “đi đêm” với quan chức, tạo ra những quyết định sửa đổi quy hoạch có lợi cho doanh nghiệp. Đó chính là nguyên nhân thất thoát tiền của Nhà nước, thiệt thòi cho dân…

Đặc biệt là về nội dung tập trung tích tụ đất đai. Đây là nội dung mới đã được Hiệp hội Bất động sản và các hiệp hội, cộng đồng doanh nghiệp khác đề cập đến trong một số hội thảo. Về bản chất tập trung đất đai là sự liên kết nhiều mảnh đất của những người sử dụng đất khác nhau lại thành mảnh đất lớn hơn. Tích tụ đất đai là quá trình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm tăng diện tích sử dụng đất. Trong luật cũ đã có khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất và đây là một loại hình tích tụ đất đai và thực tế loại hình này đang được thực thi rộng rãi ở nhiều địa phương nước ta.

Nhu cầu tập trung và tích tụ đất đai để mở rộng quy mô sản xuất của các doanh nghiệp là nhu cầu chính đáng nhằm nâng cao giá trị sản xuất nông nghiệp trên cơ sở cơ giới hoá, hiện đại hoá sản xuất. Tuy nhiên, mô hình tích tụ đất đai có rất nhiều bất cập, không đảm bảo quyền lợi như cam kết ban đầu, không tạo thuận lợi cho các tổ chức doanh nghiệp muốn tập trung đất đai để sản xuất lớn…

Bà Hương Trần Kiều Dung, Tập đoàn FLC: Luật Đất đai 2013 hiện còn tồn tại nhiều xung đột với các hệ thống văn bản pháp luật khác. Điển hình như việc hiện nhiều địa phương đang rất lúng túng khi điều 172 của Luật Đất đai chưa làm rõ được việc các tổ chức kinh tế được quyền lựa chọn giữa phương án thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần được thực hiện cho một phần dự án hay toàn bộ dự án. 

Một vướng mắc khác liên quan đến thủ tục cấp phép xây dựng. Đối với một dự án có nhiều hạng mục, mặc dù đã có phê duyệt quy hoạch 1/500, cũng như đã có thẩm định thiết kế thi công nhưng vẫn phải xin cấp phép đến từng hạng mục một. Dẫn đến, để hoàn thiện đầy thủ tục cho dự án đó (đặc biệt là những dự án hàng trăm ha đến cả nghìn ha) thì phải mất đến vài năm. Điều này rất gây phiền hà cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến kế hoạch và cơ hội đầu tư.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest: Trong Luật Đất đai có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Ví như, Phú Thọ chỉ cho hệ số đền bù là 1:1 nên người dân được lấy lại giá tiền rất thấp chỉ 150 ngàn đồng/m2. Trong khi đó, Thái Nguyên gấp 4 lần, Bắc Giang gấp 6 lần. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa thể giải quyết được. 

Hiện Luật Đất đai còn quy định một điều hết sức chưa ổn là phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất. Trong khi đó, với quy định những dự án có giá trị kinh tế xã hội lớn thì mới có các cấp chính quyền vào cuộc, còn những dự án của các doanh nghiệp không được coi đó là dự án có mục đích, lợi ích kinh tế xã hội lớn.

Hơn nữa, trong hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn rất nhiều bất cập. Cụ thể, Luật Nhà ở cho phép bán nhà ở cho người nước ngoài là 30% nhưng trong Luật Kinh doanh bất động sản có quy định tất cả các sản phẩm dự án nhà ở phải liên quan đến quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai thì không cho phép người nước ngoài được sở hữu đất. Do vậy, những điều không rõ ràng, chỉ thiếu vài câu chữ thì câu chuyện đã khác.

Tôi cho rằng, trong những văn bản luật còn có khá nhiều khiếm khuyết mà những khiếm khuyết này dẫn đến bất cập làm cho các doanh nghiệp bất động sản vô cùng gian khổ.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ tài Nguyên và Môi trường: Chính sự bất cập, xung đột giữa Luật Đất đai và các luật khác nên đây là một trong những nguyên nhân chính giảm cung của thị trường bất động sản. Hệ quả tiếp theo thiếu cung là sẽ sốt giá. Khi đó rất có thể có sự nhúng tay của đầu cơ và tiếp tục dẫn đến thảm kịch của thị trường bất động sản.

Tôi không hiểu tại sao Luật Đất Đai 2013 mãi vẫn chưa được sửa. Luật Đất đai là một trong những điều kiện phát triển kinh tế và nếu không sửa càng dẫn đến những bất ổn không cần thiết tại các địa phương trong vấn đề khiếu kiện đất đai.


Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP