Reatimes.vn

CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

06:00, 18/05/2019

Cà phê cuối tuần

Bảo tồn và phát triển bất động sản du lịch: "Đừng giết chết con gà đẻ trứng vàng"

  • Ngô Viết Nam  Sơn

    TS.KTS

    Ngô Viết Nam Sơn

    Nếu các khu du lịch cứ phát triển tự phát thì càng ngày càng mất giá trị, một ngày nào đó sẽ dẫn đến tình trạng khách sạn nhiều nhưng không ai đến. Chúng ta nên nhớ rằng, khách du lịch đến thành phố vì cái gì? Họ đến một thành phố du lịch không phải để mua sắm hay ở khách sạn cho sang mà họ đến để cảm nhận những giá trị cảnh quan, sinh tháí nơi khác không có.

Bảo tồn và phát triển bất động sản du lịch: "Đừng giết chết con gà đẻ trứng vàng"

Đó là nhận định của TS. KTS Ngô Viết Nam Sơn khi nói đến câu chuyện bảo tồn và phát triển bất động sản du lịch trước thực trạng nhiều đô thị du lịch đang bị "băm nát" và đánh mất giá trị cốt lõi.

Việt Nam đang nỗ lực thực hiện mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn.Chưa bao giờ câu chuyện về phát triển du lịch lại được nhắc đến nhiều và đầy kỳ vọng như thế. Tuy nhiên, sau một giai đoạn phát triển ồ ạt, người ta mới chợt giật mình nhìn lại, nhiều đô thị du lịch của Việt Nam đang phát triển nóng thiếu kiểm soát. Từ Sa Pa mù bụi đến Đà Lạt "không biết buồn" như Reatimes đã phản ánh trong bài viết trước là minh chứng cho những “đặc sản du lịch” dần đánh mất chính mình.

Không chỉ riêng câu chuyện của Sa Pa hay Đà Lạt, rất nhiều nơi khác như Hạ Long, Đà Nẵng, Nha Trang… cũng đang bị bê tông hoá. Nơi nào cũng na ná giống nhau với những toà nhà tầng xếp tầng và ken đặc như trò chơi “điền chỗ trống” ngột ngạt, bí bách và thiếu bản sắc. Điều gì sẽ xảy ra nếu như các đô thị du lịch tiếp tục bị bê tông hoá? Khi phát triển du lịch cần phải có quy hoạch tổng thể như thế nào và cân bằng với câu chuyện bảo tồn ra sao?

Cà phê cuối tuần xin giới thiệu những chia sẻ của TS. Ngô Viết Nam Sơn.

PV: Khi du lịch được lựa chọn là mũi nhọn kinh tế thì việc phát triển du lịch bền vững phải đi song hành cùng việc bảo tồn. Điều đó có nghĩa rằng, những khu đô thị du lịch phải giữ gìn giá trị cốt lõi của nó. Ông nhìn nhận thế nào về câu chuyện phát triển và bảo tồn của các khu du lịch ở nước ta hiện nay ?

TS. Ngô Viết Nam Sơn: Có một thực tế, đa số khu du lịch ở Việt Nam, đặc biệt ở những nơi thắng cảnh, đều đang bị đe dọa bởi các phát triển tự phát, không theo quy hoạch hoặc theo quy hoạch sai hướng, dưới tác động của các nhà đầu cơ địa ốc. Ngoài ra, nhiều dự án trong quy hoạch vẫn phạm sai lầm lớn về mặt chiến lược, còn cho thấy ở những nơi đó đang thiếu một quy hoạch đô thị du lịch tốt.

Một khu đô thị du lịch muốn phát triển, ví dụ như Đà Lạt, Sa Pa, Hạ Long, Nha Trang, Phú Quốc,… phải dựa vào “giá trị riêng biệt” của nó mà nơi khác không có. Đà Lạt có sương mù, bố cục quy hoạch kiến trúc thành phố mang đậm phong cách Pháp với không gian hồ nước cây xanh, rừng thông. Hạ Long thì có những đảo lớn, đảo nhỏ, bãi biển đẹp, sạch…

Khi muốn phát triển bền vững thì đầu tiên phải quy hoạch khu đô thị du lịch tốt. Muốn quy hoạch tốt, phải có đánh giá đúng về những giá trị này để bảo vệ nó.

Bảo vệ ở đây theo nghĩa, mình có phát triển gì thì phải luôn luôn giữ gìn giá trị mà nó đem lại thành công cho khu du lịch. Như “linh hồn” của Đà Lạt là sương mù, rừng thông, cây xanh, hồ nước sạch,… có phát triển đến đâu cũng phải giữ gìn. Ở Hạ Long cũng vậy, phải bảo tồn những đảo lớn, đảo nhỏ và bãi biển. 

Nhưng hiện tại, đa số các địa điểm du lịch ở Việt Nam đang bị tác động lớn của các nhà kinh doanh địa ốc để phát triển theo hướng tư duy mét vuông, tức là cứ nhắm vào những chỗ nào có thắng cảnh để xây dựng các nhà cao tầng với mật độ dày. Tình trạng này đang đi rất sai về quản lý, phát triển, vì nhà càng nhiều, thắng cảnh càng trở nên xấu đi, thậm chí đánh mất luôn giá trị tự nhiên và giá trị môi trường vốn có.

Nếu các khu du lịch cứ phát triển tự phát thì càng ngày khu đô thị du lịch càng mất giá trị dần, và một ngày nào đó sẽ dẫn đến tình trạng khách sạn rất nhiều nhưng không khách du lịch nào đến. Bởi vì chúng ta nên nhớ rằng, khách du lịch đến thành phố vì cái gì? Họ đến một thành phố du lịch không phải để mua sắm hay để ở khách sạn cho sang mà họ đến đó để muốn đi thăm những thắng cảnh, những giá trị về sinh thái, cảnh quan mà chỉ nơi đó mới có. Thế nên, muốn phát triển thì mình phải giữ gìn “sự khác biệt” của khu du lịch trong một tầm nhìn dài hạn.

PV: Vậy ở một số nước trên thế giới, họ bảo tồn và phát triển khu đô thị du lịch ra sao? Và đâu là lý do khiến Việt Nam, càng phát triển lại càng làm mai một đi những giá trị cốt lõi của khu du lịch?

TS. Ngô Viết Nam Sơn: Nếu tham khảo cách làm của các khu đô thị du lịch ở nước ngoài thì hiện tại, Việt Nam đang đi rất sai hướng. Bởi phát triển một khu đô thị du lịch phải có những nguyên tắc mà cần tuân thủ để đảm bảo phát triển du lịch bền vững.

Ở nước ngoài, khi một khu vực có những thắng cảnh đẹp thì Chính phủ sẽ lập nên quy định bảo tồn khu thắng cảnh, và bảo vệ cuộc sống an cư lạc nghiệp của người dân địa phương, sau đó mới tính đến việc xây dựng hạ tầng và công trình du lịch phục vụ du khách. Để đáp ứng nhu cầu tiếp đón khách như khách sạn,… thì không cho phép xây dựng ở khoảng cách gần, có thể ảnh hưởng đến thắng cảnh. 

Trong trường hợp như vậy, ở các nước phát triển sẽ quy hoạch cho địa điểm phát triển du lịch để khách du lịch theo thời vụ sẽ đến và ở những khu vực xa. Nơi đó có 1 khu vực riêng, có thể di chuyển bằng xe đến ngắm những thắng cảnh rồi đi về.

Còn ở Việt Nam đang kém ở điểm đó. Mình đang để cho phát triển tự phát, tức là tất cả các thành phố như đã nói thì chỗ nào có thắng cảnh, người ta lại "cao tầng hóa" chỗ đó. Như Đà Lạt, khu vực trung tâm đang bị "đô thị hóa cao tầng" khiến nó càng ngày càng giống Sa Pa và sẽ lại na ná như nhiều thành phố khác. Điều đó làm cho khu du lịch đánh mất giá trị ban đầu mà khách đã đến.

Ở một số đảo du lịch như Lý Sơn hay Cù Lao Chàm, khách du lịch rất thích. Nhưng hiện tại đang có xu hướng đô thị hóa các đảo này. Và khi đó sẽ phát sinh mâu thuẫn giữa bảo tồn giá trị của đảo và phát triển du lịch. Bởi vì khách du lịch đến đông quá thì dần dần người dân ở đảo này không sống được nữa và phải đi chỗ khác. Do nguồn nước, nguồn điện có hạn mà khách du lịch có tiền đến là “vung” ra để dùng. Mặc dù, thu nhập tăng cao nhưng họ quên rằng phát triển du lịch thì lợi ích đầu tiên là cho người dân địa phương chứ không phải đẩy người dân địa phương đi chỗ khác.

Ví dụ khi muốn phát triển du lịch ở một đảo xa như Lý Sơn, thì một trong những yêu cầu đầu tiên là những dạng du lịch này phải đảm bảo tự cung tự cấp.  Tức là nguồn nước, nguồn điện thì phải tự xây dựng, đầu tư không sử dụng nguồn nước, nguồn điện của đảo để cho việc phát triển du lịch hài hòa với phát triển chung. Khi cuộc sống của người dân trong đảo đã ổn, mình tăng nhu cầu khách du lịch tới và đẩy giá hạ tầng lên (giá nước, điện). Bởi nếu không, khi đó người dân sẽ nghèo và không sống nổi. Như vậy là mình đẩy họ đi. Mà đẩy họ đi thì không có ai ở đây phục vụ khách du lịch, chuyện phát triển du lịch cần nhớ ưu tiên đầu tiên buộc phải đảm bảo cuộc sống cho người địa phương.

PV: Gần đây nhất, câu chuyện của Sa Pa và Đà Lạt đã khiến người ta cảm thấy thất vọng và tiếc nuối vì “linh hồn” của những khu du lịch này đang dần bị xóa nhòa. Quy hoạch Sa Pa đã bị băm nát. Còn Đà Lạt cũng đang dần bước vào vết xe đổ đó. Theo ông, cần phải làm gì để điều trị và ngăn chặn "căn bệnh" bê tông hóa các khu du lịch?

TS. Ngô Viết Nam Sơn: Chính quyền Đà Lạt nên tổ chức cùng đi thăm Sa Pa để thấy nguy cơ của Sa Pa mà tránh. Tức là bây giờ chúng ta đã có tiền lệ xấu và không nên tiếp tục đi vào vết xe đổ đó. Ở Đà Lạt, người ta đang muốn cao tầng hóa các khu lịch sử, muốn bê tông hóa thành phố sương mờ. Sa Pa đã “có công” trong việc cho thấy hậu quả xấu nhãn tiền của việc bê tông hóa, cao tầng hóa đô thị du lịch để chúng ta không nên tiếp tục đi vào vết xe đổ đó nữa. Do vậy:

Thứ nhất, đưa tỷ lệ cây xanh rất cao cho đô thị Đà Lạt. Theo đánh giá thì tỷ lệ nên để ở ít nhất 30 - 40% diện tích dành cho cây xanh còn lại là diện tích sử dụng khác. Hiện nay, khu trung tâm đang rất ít cây xanh. Vì vậy không nên tiếp tục bê tông hóa mà cần giảm mật độ, không nên chặt rừng thông để xây khách sạn.

Thứ hai, những khu đô thị lịch sử như khu Hòa Bình nên bảo tồn, biến nơi đây thành những điểm đến du lịch di sản. Vì Đà Lạt không thiếu đất. Đất rất rộng nên nhà đầu tư vào xây dựng những khu trung tâm mới, khách sạn mới ở khu đô thị mới. Chẳng hạn đi về phía Cam Ly hoặc phía Đông Bắc đất trống còn rất nhiều. Chính quyền nên khuyến khích nhà đầu tư về đó xây dựng và nếu xây dựng những trung tâm mới, bao gồm các khách sạn lớn ở đó thì khách du lịch di chuyển vào trung tâm Đà lạt cũng chỉ mất 10 phút.

Chúng ta không nên cắm các nhà cao tầng, khách sạn vào trung tâm vì hệ lụy là sẽ phá hỏng cảnh quan Đà Lạt. Xu hướng cao tầng hóa các điểm đồi cũng không phù hợp với Đà Lạt. Trái lại ở Đà Lạt, những điểm đồi nên giữ vì có tầm nhìn bao quát đẹp. Nếu cứ xây thì ở dưới cũng hết cây xanh, rồi nhìn lên cao cũng là bê tông dầy đặc. Đà Lạt sẽ mất đi hoàn toàn giá trị cảnh quan.

Chính quyền Đà Lạt nếu không thay đổi thì nguy cơ Đà Lạt biến thành Sa Pa sẽ không xa, chỉ khoảng tầm 5 - 10 năm. Thế không khác gì mình "giết con gà đang đẻ trứng vàng".

Quay trở lại với câu chuyện của Sa Pa. Thực sự, chuyện Sa Pa đã trở thành bệnh nan y, rất khó chữa. Bây giờ, muốn chữa thì đầu tiên phải cân đối lại khách du lịch. Muốn chữa bệnh thì phải chữa từ cái nguồn.

Tại sao xu hướng xây khách sạn ở Sa Pa lại nhiều như vậy? Đó là do khách du lịch đến quá đông và họ xây khách sạn để phục vụ nhu cầu. Nhưng việc thiếu kiểm soát và hạn chế tầm nhìn dẫn đến hệ lụy: cảnh quan bị phá hoại, thiếu nước sinh hoạt. Và Sa Pa đang phải trả giá cho những hệ lụy đó mà cụ thể là lượng khách đang giảm.

Theo tôi, để chữa căn bệnh này, cần:

Thứ nhất, tìm cách khống chế lượng khách du lịch đến hàng năm, không cho tăng nữa. Đây là cơ sở để không cho các khách sạn xây dựng mới và không còn phải chịu áp lực quá lớn lên hạ tầng đã quá tải. Việc này phải cương quyết làm, và làm sao giảm được ½ lượng khách du lịch.

Thứ hai, cần chỉnh trang, quy hoạch lại Sa Pa bằng cách tăng diện tích trồng cây xanh, chỉnh trang lại đô thị, giảm diện tích bê tông hóa.

Thứ ba, về hiệu quả kinh tế. Sa Pa phải đánh giá lại toàn diện. Với việc phát triển không bền vững này sẽ đem lợi ích ngắn hạn như thế nào và thiệt hại dài hạn như thế nào. Cần phải rõ ràng nhìn nhận rằng, những nhà đầu tư xây dựng đang phá hỏng Sa Pa, tất nhiên họ sẽ được lợi ngắn hạn, mặc kệ thiệt hại về dài hạn cho người dân địa phương. Thậm chí họ xây nhà xong, bán đi rồi ở chỗ khác nhưng chung quy người thiệt hại lớn nhất là người dân bản địa. Người ta chỉ đến vì những giá trị của Sa Pa nhưng mất rồi thì sẽ chẳng ai đến. Đến lúc đó thì chính quyền muốn sửa sai  lại càng khó hơn.

Đồng thời, Sa Pa nên làm một cuộc khảo sát, để tính toán lại những nhà đã lỡ xây nhưng không phù hợp thì bây giờ xử lý như thế nào, tăng cây xanh như thế nào. Đặc biệt, nếu khách du lịch giảm đi thì lấy nguồn kinh tế ở đâu để chỉnh trang lại. Biết rằng, đây là bài toán sẽ còn rất nhiều khó khăn nhưng vẫn cứ phải tiếp tục. Bởi nếu không làm từ bây giờ thì càng ngày, Sa Pa càng đi vào ngõ cụt, càng phát triển thì càng đi vào tắc nghẽn.

Do vậy, việc chữa cho Sa Pa được đánh giá là rất khó nhưng khi chính quyền quyết tâm và có sự ủng hộ của các chuyên gia, đưa ra những cứng rắn hơn trong chính sách về phát triển du lịch bền vững thì mới cứu được khu du lịch này. Chúng ta cần có một quy hoạch phát triển đô thị du lịch bền vững, để Sa Pa không trở thành “nơi mà không ai muốn đến”.

PV: Từ câu chuyện của Sa Pa và Đà Lạt, làm thế nào để tạo ra bức tranh du lịch tổng thể hài hòa, không còn sự lộn xộn và phát triển manh mún, thưa ông?

TS. Ngô Viết Nam Sơn: Để giải quyết tình trạng này thì rất cần có tác động của Nhà nước. Vì nhà đầu tư tư nhân chỉ nhìn cục bộ trong dự án của mình. Tôi lấy ví dụ, ở tất cả đô thị đó thì nhà đầu tư có một miếng đất vài ngàn mét vuông, họ chỉ nghĩ đến chuyện làm sao xây dựng các nhà cao nhất để kinh doanh được lợi. Và họ không nghĩ xa hơn.

Như vậy, trách nhiệm của địa phương là rất lớn, phải có quy hoạch đô thị du lịch một cách xứng tầm. Xứng tầm ở chỗ, mình phải quy hoạch thành những vùng cảnh quan làm cơ sở, khống chế xây dựng ở mức độ vừa phải. Sẽ có những vùng, mình khuyến khích phát triển hệ thống cao tầng cho dịch vụ du lịch và có những vùng đệm để giữ gìn giá trị sinh thái, nói không với xây dựng. Những cái này phải có sự nghiên cứu và quản lý thực hiện rất nghiêm túc để mình giữ giá trị về lâu dài, tức là nhu cầu khách du lịch đang tăng, nhu cầu cần xây dựng khách sạn vẫn có, vẫn phải đáp ứng nhưng mà nhu cầu giữ gìn cảnh quan thì vẫn có. Và nên nhớ, quan trọng hơn bởi vì không giữ gìn nó thì sẽ không có ai đến.

Trong chuyện này người điều phối quan trọng vẫn là nhà nước, ở các nước ngoài ví dụ ở Pháp, châu Âu, Mỹ, … thì những khu có giá trị du lịch, người ta có xu thế khống chế không cho phát triển tự phát. Những khách du lịch đến thì sẽ có một khu gần đó để tập trung khách du lịch. Khi người ta đi thăm quan sẽ có xe buýt đưa khách đi thăm, điển hình là ở Pháp có hòn đảo Saint-Michel. Thậm chí, xe hơi cá nhân cũng không được đến gần đảo, chỉ được đậu cách xa lối vào hòn đảo đó rồi từ đó có xe bus chở đến.

df

Khu Đảo Saint-Michel được bảo tồn không chỉ hòn đảo, mà cả khu vực lân cận.

Như vậy, ở Việt Nam, các đô thị du lịch buộc phải khoanh vùng được đâu là khu vực có giá trị về cảnh quan, sinh thái và phải ưu tiên bảo vệ nó. Còn nhu cầu khách du lịch thì sẽ tổ chức một khu đô thị mới có khách sạn ở gần đó. Đây là xu thế quốc tế đang làm và Việt Nam nên học hỏi theo.

- Cảm ơn những chia sẻ của ông!  

Tiến sĩ khoa học, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn là Chủ tịch NgoViet Architects & Planners. Ông có trên 30 năm kinh nghiệm quốc tế về tư vấn thiết kế, quy hoạch kiến trúc tại châu Á và Bắc Mỹ. Ông tốt nghiệp chuyên ngành Quy hoạch và Kiến trúc tại Mỹ, với văn bằng Tiến sĩ tại Đại Học Washington, và Thạc sĩ tại Đại Học California ở Berkeley.

Có biết bao nhiêu đô thị đã khai thác tốt du lịch từ các di sản và cảnh quan thiên nhiên. Sở dĩ hiện nay tour du lịch lên Đà Lạt thưa dần trong khi tour Hội An vẫn đảm bảo đông khách, hay tour Phú Yên sắp phải mở thêm… cũng chính vì những cách ứng xử khác nhau với di sản và cảnh quan tự nhiên, văn hoá địa phương. Sa Pa và Đà Lạt đang là những bài học nhãn tiền cho các nhà đầu tư và các nhà quản lý khi hoạch định chiến lược sai: Xây dựng các công trình na ná ở đâu cũng có, xây vô tội vạ và phá di sản vô tội vạ. Nhà đầu tư quên mất lý do ban đầu khi lựa chọn địa điểm để đầu tư là bởi vì nơi đó có di sản, có giá trị văn hóa vẫn còn đang được bảo tồn, truyền lại nguyên vẹn. Cái lợi trước mắt khiến họ quên mất nhiệm vụ của họ là phải tiếp tục gìn giữ giá trị cốt lõi này vì đó mới chính là yếu tố bền vững.

Nhịp phá hủy các công trình ngày nay càng ngày càng tăng cao do tốc độ đô thị hóa nhanh chóng.  Thực tế, thời gian qua tại nhiều khu du lịch nghỉ dưỡng có cảnh quan sinh thái tự nhiên đẹp, các công trình kiến trúc văn hoá địa phương đã bị can thiệp về mặt kiến trúc khi cơi nới, xây thêm chèn lên công trình hiện đại, khiến cảnh quan và công trình cũ bị mất đi nét kiến trúc ban đầu. Đó chính là do con người không nhận thức được giá trị, tình cảm của các công trình này. Và chúng ta đã quan tâm “quá chậm trễ” đến các vùng du lịch gắn với di sản và kiến trúc cổ. Câu chuyện từ Đà Lạt, Sa Pa, vừa qua là một hồi chuông cảnh tỉnh đến các đô thị lớn, các địa phương có nhiều cảnh quan tự nhiên, nhiều di sản, nhiều công trình cổ như như Hà Nội, TP.HCM, Quảng Nam, Phan Thiết… cần thiết phải có những khung pháp lý về bảo tồn cũng như quản lý chặt chẽ việc quy hoạch xây dựng để cân bằng được cả câu chuyện bảo tồn và phát triển các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP