Bất động sản 2020: Vẫn đầy ắp cơ hội cho các nhà đầu tư

Bước qua năm 2019 với nhiều dấu hiệu trầm lắng và còn khó khăn nhưng nhiều doanh nghiệp tin tưởng rằng, đó là bước đệm để thị trường bất động sản 2020 thanh lọc và phát triển ổn định. 

Năm 2019, bất động sản vẫn là lĩnh vực đứng thứ hai trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài với 3.1 tỷ USD.

Theo đánh giá của Savills Hà Nội, Việt Nam hiện đang là một trong những điểm nóng bất động sản trong khu vực. Hàng loạt các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore đẩy mạnh tìm kiếm cơ hội dịch chuyển dòng vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Kinh tế tăng trưởng tốt, lạm phát thấp, nhu cầu mua bất động sản lớn… nhưng phông nền chung của thị trường năm 2019 là trầm lắng, kể từ quý III/2019, thị trường bắt đầu chứng kiến sự giảm tốc. 

“Tắc nghẽn” nghiêm trọng trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã tác động đến nguồn cung và giao dịch nhà ở. Tổng số lượng căn hộ đủ điều kiện mở bán giảm 25%, ước tính chỉ đạt khoảng 43.000 căn hộ trong năm 2019.

Năm 2019 cũng chứng kiến nốt trầm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, khi những khoảng trống pháp lý cho các sản phẩm mới như condotel chưa được lấp đầy. Cuối năm, thị trường condotel lại nhận cú sốc từ vụ vỡ cam kết lợi nhuận của Dự án Cocobay.

Năm 2019, ngân hàng tăng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản từ 150% đến 200%, dòng vốn vào bất động sản bị siết chặt hơn. Doanh nghiệp loay hoay tìm nguồn vốn mới.

Hướng đi nào cho thị trường bất động sản 2020 trước những tín hiệu tốt xấu đan xen?

Thực tế từ năm 2019, các doanh nghiệp đã ráo riết tìm những nguồn vốn khác để thay thế cho nguồn vốn ngân hàng. Đây cũng là tiền đề để các doanh nghiệp tự tìm hướng đi riêng trong năm 2020.

Trong đó, trái phiếu doanh nghiệp là lựa chọn hàng đầu. Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu ra thị trường để thu hút vốn triển khai các dự án mới với lãi suất hấp dẫn 8 - 14,5%/năm. Điều này cho thấy doanh nghiệp tự tin về khả năng kinh doanh sinh lợi nhuận từ đồng vốn huy động được trong các dự án bất động sản.

Trong 11 tháng của năm 2019 tổng cộng 71.312 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được phát hành, chiếm 34,5% tổng lượng phát hành toàn thị trường.

Bên cạnh trái phiếu, vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản qua hình thức góp vốn, mua cổ phần.

Thực tế cánh cửa vốn của ngân hàng không phải hoàn toàn đóng chặt mà chỉ là thu hẹp hơn. Một số chủ đầu tư cho biết, họ đã có sự chuẩn bị cho động thái siết tín dụng của ngân hàng, tìm lối đi riêng cho mình.

Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc nhận định, nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản ngày càng thắt chặt hơn, đặc biệt là sau thông tư 22/NHNN, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn sẽ giảm dần từ 40% xuống còn 30% (giai đoạn 2020 – 2022). Theo ông Quyết, khi doanh nghiệp có 1 đồng, có thể sử dụng vốn của khách hàng 4 đồng để đầu tư thì sẽ rất rủi ro. Nên việc siết cho vay của ngân hàng chính là giảm bớt rủi ro cho tương lai, cũng chính là giảm bớt rủi ro cho chính chủ đầu tư và khách hàng.

“Việc thắt chặt tín dụng theo lộ trình như vậy theo chúng tôi đánh giá là yếu tố tốt. Ngân hàng sẽ đánh giá lại các chủ đầu tư, những chủ đầu tư nào tiềm lực tài chính uy tín mới được vay”, ông Quyết nói.

Ông Quyết cho rằng, ngoài vốn ngân hàng, doanh nghiệp còn nhiều nguồn vốn khác để huy động, đó là nguồn vốn từ khách hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ nhà đầu tư nước ngoài, hay các hoạt động kinh doanh khác… Theo đó, mỗi doanh nghiệp sẽ có chiến lược sử dụng nguồn vốn khác nhau, quan trọng là cần tính đến hiệu quả, hiệu suất đầu tư và những chi phí lãi vay sao cho hợp lý.

Đồng quan điểm, ông Trương Xuân Quý, Giám đốc Kinh doanh Bất động sản Tập đoàn Flamingo nhận định, siết tín dụng liên quan đến điều tiết vĩ mô là hoạt động cần thực thi đối với “sức khỏe” của một nền kinh tế. Do đó, những doanh nghiệp có bản lĩnh, năng lực và sự sáng tạo sẽ biết cách thích ứng với những tác động điều tiết này cũng như những biến đổi của thị trường. Khi chủ động tìm lối đi riêng thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, doanh nghiệp hoàn toàn có thể sống khỏe.

“Thông thường, một đơn vị phát triển bất động sản họ phải có hệ sinh thái liên quan đến các hướng đi, các ngành nghề kinh doanh.

Ví dụ như doanh nghiệp chúng tôi, ngoài doanh thu về bất động sản nghỉ dưỡng, chúng tôi còn có các mảng liên quan đến dịch vụ, du lịch và các hoạt động kinh doanh khác.

Nếu gặp khó khăn trong ngành nghề chính, sẽ có ngành nghề bổ trợ, giúp doanh nghiệp có thể tạo ra dòng vốn, thúc đẩy lẫn nhau, tạo ra hiệu quả. Có những doanh nghiệp liên kết với nhà đầu tư nước ngoài, sử dụng dòng vốn FDI, hoặc phát hành trái phiếu… Tất cả tùy thuộc vào sự linh hoạt của mỗi doanh nghiệp trong việc huy động nguồn vốn”.

Các chuyên gia đánh giá, cánh cửa này đóng lại thì sẽ có cảnh cửa khách mở ra. Do đó, năm 2020, những doanh nghiệp có tiềm lực, có thể trụ vững trên thị trường sẽ tiếp tục có bước đi chủ động, vững chãi hơn trong bối cảnh ngân hàng hẹp cửa tín dụng.

Khó khăn về vốn chỉ là một phần của bức tranh thị trường năm 2020. Tiếp nối nhịp chững của thị trường 2019 với sự thiếu hụt nguồn cung, các chuyên gia dự báo, năm 2020, nguồn cung chỉ có thể được cải thiện khi những chính sách về thủ tục đầu tư được nới lỏng. Trong tương lai gần, xu thế nguồn cung nội đô vẫn tiếp tục giảm, nhưng tốc độ giảm có mạnh như năm 2019 hay không thì còn phụ thuộc vào Nhà nước trong việc có những động thái xử lý những dự án đang “đứng bánh” để thị trường tiếp tục vận động.

Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm có thể thấy, nguồn cung không có nhiều cải thiện, dù đây đang là mùa sôi động nhất của thị trường bất động sản. Do vậy, những tháng đầu năm 2020, nguồn cung nhà ở vẫn là yếu tố khiến thị trường tiếp tục trầm lắng.

“Một trong những khó khăn sẽ tiếp diễn đến thị trường năm 2020 đó là vấn đề nguồn cung, những tháng đầu năm 2020, lượng chào bán ra thị trường không nhiều do những chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước”, nhận định của ông Trương Xuân Quý, Giám đốc kinh doanh bất động sản Flamingo.

Còn theo CEO Đất Xanh Miền Bắc, thị trường năm 2020 sẽ tiếp tục phát triển ổn định. Tuy nhiên khi nguồn cung ra thị trường chưa đáp ứng được nguồn cầu thì giá sẽ khó giảm.

Do vậy, các chuyên gia cho rằng, để gia tăng nguồn cung trên thị trường năm tới, cách duy nhất là tháo gỡ điểm nghẽn về thủ tục cấp phép đầu tư cho các doanh nghiệp:

“Các chính sách thanh tra, rà soát các dự án sai phạm sẽ góp phần làm thanh lọc thị trường bất động sản nhưng cũng cần có những giải pháp hợp lý, không nên áp dụng một cách quá cứng nhắc để tránh tạo ra những bước hụt cho thị trường, khiến doanh nghiệp bị tăng chi phí, mất cơ hội kinh doanh...”, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Công ty CP Thanh Bình Hà Nội nêu quan điểm.

Ông Vũ Cương Quyết cũng cho rằng, để giảm chi phí cho doanh nghiệp, các quá trình thủ tục phê duyệt dự án để việc triển khai dự án trong thời gian tới cần được thực hiện nhanh chóng hơn, tránh việc đội vốn, ảnh hưởng đến chi phí giá thành.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng nên tính toán đến nhu cầu của thị trường, từ nhu cầu đó xác định nguồn cung bất động sản ra thị trường trong tương lai để thị trường được phát triển, hoạt động ổn định, không quá nóng cũng không quá lạnh.

Mặt khác, những dự án căn hộ dưới 20 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng trên thị trường đang là nỗi lo của nhiều người dân có nhu cầu nhà ở. Trong khi các doanh nghiệp bất động sản lại đang mải miết xây dựng những dự án giá quá cao, không mặn mà với nhà giá rẻ. Nhiều báo cáo trước đó đã chỉ ra rằng, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đang cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân của người dân.

“Trước năm 2015 thì phân khúc nhà ở trung bình phát triển rất mạnh nhưng từ năm 2016 - 2019 phân khúc cao cấp lại phát triển mạnh mẽ hơn. Thậm chí, giai đoạn này, phân khúc cao cấp lại tăng giá mạnh hơn phân khúc trung bình, khả năng sinh lời cho các nhà đầu tư cao hơn.

Tuy nhiên dân số và mức thu nhập bình quân của người dân Việt Nam vẫn chưa cao, do đó nhu cầu thực vẫn nằm ở phân khúc nhà ở bình dân và trong thời gian tới nhu cầu sẽ tiếp tục tăng lên. Trong khi nguồn cung ra thị trường năm 2018 - 2019 đang thiếu hụt”, ông Quyết nêu.

Do đó, để khắc phục điểm nghẽn này, trong thời gian tới, rất cần những chính sách, ưu đãi để thu hút doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.

“Bản thân chúng tôi là doanh nghiệp thì thấy việc ưu đãi phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp chẳng có gì hấp dẫn chúng tôi. Chúng tôi thấy không có lý do gì để tham gia. Quỹ đất hầu như rất ít và các thủ tục cũng rất phức tạp, cũng không có nhiều ưu đãi. Làm nhà ở giá rẻ hiện nay phải tiết kiệm từng tí một, phải tìm mọi cách để làm sao giá thành tốt nhất, mà chất lượng phải nâng lên. Phải nói rằng, rất khó để triển khai nhà ở xã hội như hiện nay nhưng nếu chúng ta làm quy mô lớn thì câu chuyện lại khác hẳn.

Tôi cho rằng, Nhà nước, nên dành quỹ đất sạch đủ lớn, kêu gọi đầu tư, tạo ra những đại đô thị dành cho người thu nhập thấp. Bởi chỉ khi triển khai trên quy mô lớn thì nhà đầu tư mới có thể tiết kiệm chi phí và giảm giá thành”, ông Nguyễn Chí Thanh bày tỏ.

Về vấn đề này, CEO Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, cần cân nhắc kỹ trong vấn đề định giá đất và thuế đất, nếu kỳ vọng có nhiều hơn những sản phẩm, nguồn cung cho đối tượng khách hàng là người thu nhập thấp thì các yếu tố về thuế phải được điều chỉnh theo hướng hỗ trợ cho doanh nghiệp làm các sản phẩm nhà ở xã hội.

Nguồn cung khan hiếm, đẩy mặt bằng giá tăng, nhiều dự án bán ra với mức giá chưa từng thấy trên thị trường. Nếu không giải quyết được bài toán nguồn cung, có lẽ giá nhà sẽ khó giảm trong thời gian tới. Vì thế, bất động sản vùng ven hứa hẹn sẽ sôi động hơn trong năm 2020 khi được đánh giá là giải pháp bổ trợ nguồn cung cho thị trường trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm nội đô hạn chế, môi trường đầu tư chưa được cải thiện.

Chi phí cho nhà ở đang trở thành một khoản phí cao hàng đầu trong nhu cầu hằng ngày của người lao động khi sinh sống ở trung tâm các thành phố lớn.

Do đó, các khu đô thị văn minh, hiện đại tại khu vực ngoại ô sẽ tạo nên sức hấp dẫn cho khách hàng có nhu cầu tìm kiếm nơi an cư tốt cho gia đình thay vì “chen chúc” trong nội đô chật hẹp. Thị trường nhà ở cũng theo đó mà có xu hướng rời trung tâm ra khu vực ven đô.

Theo đánh giá của ông Trương Xuân Quý, Tập đoàn Flamingo, bất động sản vùng ven sẽ là những điểm đầu tư rất tốt trong những năm tới.

“Hà Nội đã phát triển tương đối bão hòa tại phía tây, chuyển sang hướng khác như Mê Linh hay những vùng lân cận, vệ tinh khác. Đó là sự dịch chuyển tương đối tự nhiên, khi việc gia tăng tính tiện ích cũng như gia tăng cơ sở hạ tầng, nguồn cung nhà ở là điều tất yếu. Phía TP.HCM , Đồng Nai, Long An, Bình Dương cũng sẽ là điểm rất nóng trong năm 2020”.

Ông Vũ Cương Quyết cũng nhận định, bất động sản ven đô của Hà Nội và TP.HCM rất tiềm năng. Các vùng lõi trung tâm và các vùng phụ cận nguồn cung đã được lấp đầy, nhu cầu được hấp thụ. Nên bất động sản vùng ven, hoặc xa hơn sẽ đặc biệt hấp dẫn với các nhà đầu tư, đặc biệt khi đầu tư vào phân khúc trung cấp, nhà ở bình dân và nghỉ dưỡng ven đô.

“Nhu cầu của bất động sản vùng ven sẽ ngày càng tăng cao do khu vực trung tâm quỹ đất bị giới hạn, giá cao. Bên cạnh đó là vấn đề về ô nhiễm môi trường, quá tải hạ tầng nên người dân dần có xu hướng dịch chuyển ra ven đô, chấp nhận đi quãng đường xa hơn nhưng có nơi ở tốt hơn. Bên cạnh đó, vùng ven chất lượng không khí, môi trường vẫn tốt hơn và còn nhiều quỹ đất, dư địa để phát triển dự án.

Ngoài ra, kết nối giao thông từ các thành phố lớn đến các khu vực vùng ven khá tốt, dễ dàng di chuyển đến khu vực trung tâm nên cơ hội đầu tư bất động sản vùng ven là rất lớn trong năm tới”, ông Quyết cho hay.

Các chuyên gia đánh giá, sự dịch chuyển của thị trường bất động sản ra ven đô là một tín hiệu đáng mừng khi “khẩu vị” của nhà đầu tư và khách hàng thay đổi, góp phần hình thành những đô thị vệ tinh trong trương lai.

Tuy nhiên, trong thời gian tới, vẫn cần có những chính sách đồng bộ và quyết liệt, có quy hoạch bài bản và khuyến khích đầu tư ở vùng ven đô, đặc biệt cần tiếp tục đồng bộ hạ tầng bao gồm cả hạ tầng xã hội để thu hút dân cư vào các đô thị vệ tinh, phát huy hiệu quả của các dự án bất động sản.

Nhiều năm kinh nghiệm trong đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ông Trương Xuân Quý, Giám đốc Kinh doanh bất động sản Tập đoàn Flamingo cho rằng, Cocobay và một số dự án khác đổ vỡ cam kết lợi nhuận quá cao, đi lệch bản chất của condotel.

“Liên quan tới việc cam kết lợi nhuận trong thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, condotel đã hình thành, phát triển từ những năm 80 và đi vào Việt Nam nhiều năm trở lại đây. Bản chất của condotel là hình thức chia sẻ kỳ nghỉ, chia sẻ lợi nhuận giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Tuy nhiên, từ năm 2014 - 2019, nhiều chủ đầu tư đã chạy đua lợi nhuận cam kết để thu hút khách hàng, việc này là sai bản chất vấn đề. Nhiều dự án chỉ 1ha họ cũng làm condotel và đưa ra những mức cam kết lợi nhuận “trên trời” nhằm mục đích bán hàng nhanh mà quên đi bản chất của condotel là chia sẻ lợi nhuận bất động sản nghỉ dưỡng cao tầng. Đối với những doanh nghiệp đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao nhưng lại không thể chi trả, do họ đã tính toán sai mức lợi nhuận và hiệu quả kinh doanh”, ông Quý phân tích.

Theo ông Quý, condotel là một loại hình nghỉ dưỡng có tiểm năng, sắp tới sẽ còn phát triển nữa, thậm chí phát triển cả trong nội đô. Sau vụ đổ vỡ ở Cocobay, các chủ đầu tư phải minh bạch về tài chính về quá trình vận hành, phân tích bài toán hiệu quả để vực dậy niềm tin cho nhà đầu tư:

“Sau vụ Cocobay, thị trường condotel sẽ có sự thanh lọc, chỉ tồn tại lại những chủ đầu tư có uy tín, năng lực, cơ sở vận hành tốt, có các dịch vụ bổ trợ, hạ tầng đồng bộ. Những sản phẩm condotel của các chủ đầu tư này vẫn sẽ có triển vọng phát triển tốt và đáp ứng nhu cầu thị trường”.

Về mặt chính sách, ông Quý cho rằng, Nhà nước xác định lại tính sở hữu của sản phẩm condotel, ban hành những quy định cụ thể để doanh nghiệp có thể hoạt động dễ dàng hơn và tìm ra hướng đi phù hợp với hoạt động kinh doanh của họ.

Các chuyên gia lưu ý, khi đầu tư condotel, nhà đầu tư nên nhìn vào năng lực của chủ đầu tư. Theo đó, chỉ những chủ đầu tư uy tín và có kinh nghiệm, xây dựng những khu nghỉ dưỡng đồng bộ hạ tầng, dịch vụ mới có thể lấp đầy buồng phòng, khai thác tốt hiệu quả của loại hình này, từ đó mới tạo ra lợi nhuận.

“Bởi làm bất động sản nghỉ dưỡng hoàn toàn khác biệt so với bất động sản nhà ở, khi liên quan đến ngành nghề rất đặc biệt, đó là ngành du lịch. Nếu chủ đầu tư hoặc đơn vị vận hành không có kinh nghiệm, khả năng vận hành tốt, không tạo ra dịch vụ tốt, thu hút khách du lịch thì rất khó để tạo ra lợi nhuận.

Bên cạnh đó về vấn đề cam kết lợi nhuận, các nhà đầu tư không nên tập trung quá vào mức cam kết lợi nhuận mà chủ đầu tư đưa ra. Cam kết lợi nhuận cao thì rủi ro sẽ cao”, ông Vũ Cương Quyết nhận định.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cho rằng, khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, việc xác định vị trí đầu tư là yếu tố rất quan trọng, nhà đầu tư nên lưu ý. Bởi bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ khách hàng là khách du lịch nên các vị trí của bất động sản nghỉ dưỡng phải gắn liền với tiềm năng du lịch, có khả năng hấp dẫn du khách mới tạo ra được doanh thu, lợi nhuận.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch Công ty CP Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hải Phát nhận định: “Các dự án condotel “vỡ trận” thời gian qua chỉ là bề nổi của tảng băng chìm, chúng ta cần xác định rõ nguyên nhân. Để một dự án nghỉ dưỡng đi vào vận hành ổn định thì phải mất từ 3 - 5 năm nhưng không phải chủ đầu tư nào khi kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng cũng có nghề. Đa số ở Việt Nam nguồn vốn là yếu, kinh nghiệm triển khai không có, thường liên kết, hợp tác với đối tác nước ngoài, nhưng sự hợp tác đa số không mang lại nhiều hiệu quả vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. 

Về phía nhà đầu tư bất dộng sản nghỉ dưỡng thì họ lại chưa tìm hiểu rõ về pháp lý, pháp luật của condotel hoặc kỳ vọng vào mức lợi nhuận quá cao trong khi thưc tế thì trong thời gian 3 năm đầu, gần như các dự án bất động sản nghỉ dưỡng không thể đáp ứng được trừ khi dự án bất động sản nghỉ dưỡng được quản lý, phát triển bởi những tập đoàn danh tiếng như Vingroup, Sun Group”. 

Ông Huy cũng cho rằng, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn là mỏ vàng tiềm năng của thị trường nhưng với điều kiện phải minh bạch, pháp lý cần hoàn thiện và phải có lộ trình phát triển bền vững hắn với dự phát triển của du lịch. Tại thời điểm này sẽ có sự sàng lọc chủ đầu tư yếu kém, không có năng lực.

Ngay sau vụ Cocobay, một số chủ đầu tư đã không còn sử dụng cụm từ condotel, thay bằng căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng. Đồng thời bỏ điều khoản "cam kết lợi nhuận", từ đó thay bằng "chia sẻ lợi nhuận", tức là không còn hứa hẹn mà sẽ cùng với nhà đầu tư lời ăn, lỗ chịu. Việc bỏ cam kết lợi nhuận sẽ là bước ngoặt trên thị trường này, bởi chỉ những dự án mà nhà đầu tư thực sự nhìn thấy tiềm năng sinh lời, có thể mang lại lợi nhuận lâu dài cho họ thì khách hàng mới bỏ tiền đầu tư thay vì chỉ tập trung vào mức cam kết lợi nhuận đầy rủi ro.

Nhận định về thị trường nghỉ dưỡng trong năm tới, nhiều chuyên gia đánh giá, năm 2020 sẽ tiếp tục là cuộc đua ở những vùng đất mới. Theo đó, những địa phương mới nổi, nhiều tiềm năng, sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền đổ vào nhiều nhất.

Lâu nay, khi nhắc đến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, địa chỉ quen thuộc được nhắc tới thường vẫn là Nha Trang (Khánh Hòa), Đà Nẵng, Phú Quốc (Kiên Giang), sau đó có thêm Hạ Long (Quảng Ninh)… Tuy nhiên, với sự phát triển đầy tiềm năng của ngành du lịch, nhiều nhà đầu tư đã mạnh dạn khai phá những vùng đất mới, hay tham gia cấu trúc lại những thị trường vốn lạ, mà quen, đã từng được khai mở trước đó.

“Tiềm năng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng của Việt Nam rất cao. Tăng trưởng du lịch hàng năm đang ở mức 2 con số, khách du lịch quốc tế đến Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới và nhu cầu của bất động sản nghỉ dưỡng là cực kỳ lớn.

Trong năm 2020, bất động sản nghỉ dưỡng ở những địa phương mới nổi tiếp tục là phân khúc thu hút dòng tiền đầu tư, đặc biệt là nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Các địa phương như Bình Thuận, Ninh Thuận, Quảng Ninh cũng là những thị trường rất tốt”, ông Quyết nhận định.

“Đầu tư ở những vùng đất mới cũng là một xu hướng và là một trong những chiến lược của các tập đoàn lớn khi họ thực hiện đầu tư vào những vùng đất mới, cơ hội sẽ nhiều hơn. Khi hạ tầng, tiện tích đồng bộ cũng sẽ tạo ra những thị trường mới.

Có những đơn vị họ đầu tư vào những vùng đất mới hoàn toàn thì quy mô dự án sẽ rất lớn, họ sẽ tạo ra một thị trường mới hoàn toàn, đồng bộ cùng với hệ thống giao thông”, Giám đốc Kinh doanh bất động sản Flamingo nêu quan điểm.

Ông Quý cho rằng, những đại dự án của các doanh nghiệp lớn ở các vùng đất mới là tín hiệu đang mừng của thị trường, bởi đó là nhân tố để thúc đẩy thị trường du lịch ở địa phương đó, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và làm thay đổi bộ mặt địa phương.

Các chuyên gia đánh giá, sự dịch chuyển xảy ra khi các thị trường truyền thống bắt đầu có dấu hiệu bão hòa và nhà đầu tư nhìn thấy được tiềm năng từ các thị trường mới. Tuy nhiên, với đặc thù phần lớn các thị trường nghỉ dưỡng phát triển mạnh đều gắn với biển, hoặc núi, công tác quy hoạch là yếu tố then chốt, một mặt tránh tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, mặt khác, tránh những xung đột không đáng có khi quyền lợi người dân bị ảnh hưởng.

“Vấn đề của bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp phải là quy hoạch chưa hợp lý, khá tràn lan, thiếu đồng bộ, thiếu tầm nhìn dài hạn. cần phải có những quy hoạch bài bản và pháp lý hoàn chỉnh để bảo vệ cho người mua thì thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phát triển tốt”, ông Vũ Cương Quyết cho hay.

Theo đánh giá của ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, sự trầm lắng của thị trường bất động sản năm 2019 đi theo chu kỳ ổn định nên không đáng lo ngại. “Đó là một bước lùi, là cơ hội để các chủ đầu tư nhìn nhận lại mình, hoạch định những kế hoạch dài hạn hơn cho tương lai, cũng là cơ hội để sàng lọc thị trường. Trong sự sụt giảm, những điểm sáng của thị trường vẫn được bộc lộ, những khó khăn của năm 2019 là tiền đề để chuẩn bị tốt hơn cho thị trường bất động sản năm 2020 sôi động”.

Theo đó, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch và bền vững, ông Quyết cho rằng, các chủ đầu tư nên chủ động nhìn nhận lại mình sau những nốt trầm của thị trường để tiến bộ hơn, phát triển mạnh mẽ hơn.

Thanh lọc cũng là nhận định của ông Trương Xuân Quý, Giám đốc Kinh doanh bất động sản Tập đoàn Flamingo khi đưa ra dự báo về thị trường bất động sản 2020: “Những tháng đầu tiên của năm 2020, thị trường vẫn trầm lắng. Đến quý II, quý III thị trường sẽ có sự tăng tốc. Sự chững lại của thị trường bất động sản năm 2019 là cơ hội để thanh lọc chủ đầu tư. Những doanh nghiệp tồn tại, khắc phục nhược điểm và vượt qua những khó khăn đó mới đầy đủ bản lĩnh và đứng vững trên thị trường”.

Theo các chuyên gia, dù vẫn còn nhiều thách thức bủa vây thị trường bất động sản, nhưng niềm tin trên thị trường vẫn còn, bởi đây là một thị trường tiềm năng và đầy ắp cơ hội.

“Thị trường chỉ loại bỏ những dự án, những chủ đầu tư không có năng lực về triển khai dự án, không có năng lực về thủ tục giấy tờ, năng lực tài chính, nhưng đối với các chủ đầu tư có tiềm lực mạnh về tài chính, có nhiều kinh nghiệm thì đây là cơ hội. Do vậy thị trường cần nhìn vào tín hiệu tích cực, trong nguy có cơ”, ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hải Phát cho hay.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân khi tham gia vào thị trường bất động sản năm 2020, chuyên gia đầu tư Nguyễn Quốc Huy cho rằng, trước khi đưa ra quyết định đầu tư, các nhà đầu tư cần xác định được các tiêu chí: đầu tư vào loại hình nào, phân khúc nào, vị trí nào đặc biệt là chủ đầu tư nào làm dự án.

“Trước tiên cần xác định đầu tư loại hình cao tầng, thấp tầng, nghỉ dưỡng, hay bất động sản công nghiệp. Khi chúng ta xác định được loại hình và phân khúc rồi thì sẽ xác định tiếp sẽ đầu tư loại hình đó tại thị trường nào, địa phương nào, vùng miền nào. Sau đó chúng ta sẽ đi sâu vào dự án.

Khi đi sâu vào dự án thì yếu tố cần quan tâm đầu tiên là vị trí. Nhà đầu tư thường lựa chọn những dự án nội đô, nội thành. Tại sao? Vì ở đó có sẵn cơ sở hạ tầng, có quy mô dân số đủ lớn, cả về dân bản địa và dân cơ học, tiếp theo là tiện ích liên kết vùng, bệnh viện, trường học, cảnh quan, cây xanh và những thủ tục hành chính rất tiện lợi cho dự án đó. Đặc biệt ở khu vực nội đô người ta dễ dàng dịch chuyển cho nhu cầu của họ.

Nhưng ngày nay, có rất nhiều các đơn vị phát triển bất động sản, người ta tạo ra được vị trí, không phải là vị trí có sẵn, sẵn sàng đưa một dự án ra vùng ven đô mà giá bất động sản không hề thua kém trong nội đô. Ví dụ Vingroup, họ làm dự án Vinhomes Riverside sang Long Biên, xây dựng bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, và các dịch vụ khác như chăm sóc sức khỏe, làm đẹp, đi lại, cơ sở hạ tầng,... Như vậy, họ đã tạo ra vị trí cho dự án của mình ngày hôm nay.

Thứ hai, thiết kế quy hoạch của dự án có phù hợp với quy hoạch của vùng, địa phương đó hay không.

Thứ ba, dự án được quy hoạch có được kết nối cơ sở hạ tầng đồng bộ hay không, bao gồm có kết nối hạ tầng tại dự án, khu vực dự án, vùng miền, đặc biệt là kết nối với các nền kinh tế phát triển để tạo đà cho dự án đó.

Thứ tư, nếu dự án đó để ở thì cần tìm hiểu về quy mô dân số, di dân cơ học và dân bản địa có đủ lớn để tạo ra nhu cầu về bất động sản. Nếu là dự án bất động sản nghỉ dưỡng thì xem khu đó có thu hút được lượng lớn khách du lịch quốc tế, nội địa và tiềm năng tăng trưởng trong tương lai như thế nào. Nếu như là bất động sản công nghiệp thì xem khu vực đó có thu hút được các nhà đầu tư cả trong nước và quốc tế sẵn sàng đầu tư hay không”, ông Huy phân tích.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia này cho rằng, nhà đầu tư cũng cần phải nắm bắt và làm chủ quy luật của thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, ông Huy nêu rõ, thị trường bất động sản bắt đầu hồi phục từ năm 2013 - 2014, và đến nay chúng ta có gần 7 năm cho chu kỳ này. Trong 7 năm qua thì chúng ta hồi phục từ phân khúc từ cao tầng, nghỉ dưỡng, thấp tầng, địa lý từ nội đô đến vùng ven. Theo thành phố, chúng ta hồi phục từ Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, sau đó đến các khu vực lân cận, ví dụ ở miền Bắc có Hưng Yên, Hải Dương, Hà Nam, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hải Phòng,... Ngày nay, khi thị trường đang về cuối chu kỳ thì bắt đầu lan ra các vùng biên như Móng Cái, Lạng Sơn, Lào Cai,... Còn khu vực miền trung lấy Đà nẵng làm trung tâm thì đầu chu kỳ chúng ta thấy Đà nẵng rất sốt nóng, nhưng đến giờ bắt đầu dịch chuyển sang Quảng Nam, Quảng Bình, Huế, Quảng trị rồi đến Ninh Thuận, Bình Thuận,...

Còn ở TP.HCM, sốt lan ra vùng ven, ngày hôm nay lại đến Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Cần Thơ.

Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Huy cho rằng, nhà đầu tư cần nghiên cứu kiến thức nghiên cứu tổng thể về tình hình kinh tế của Việt Nam, về chính sách về phát triển bất động sản, chính sách về tín dụng... Đặc biệt, phải là "ông trùm" của 1 phân khúc nào đó, địa phương nào đó chứ không nên đến những khu vực, phân khúc, loại hình hay thị trường mà mình không am hiểu.

“Hiện nay đa số các nhà đầu tư cá nhân đang đi theo tâm lý đám đông, cứ thấy ở đâu sốt nóng thì đầu tư ở đó. Điều này rất rủi ro. Do vậy nên đầu tư vào lúc thị trường đang ở “bình minh”, chưa có nhiều người tham gia thì tỷ suất lợi nhuận mới gia tăng”./.