Việt Nam là thị trường tiềm năng về bất động sản công nghiệp
Theo báo cáo của JLL, trong quý I/2019, nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường. Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê thuộc 5 thành phố/tỉnh hàng đầu phía Bắc đạt 9,071ha. Trong đó, Hải Phòng và Bắc Ninh đóng vai trò chính là trung tâm công nghiệp ở phía Bắc với đóng góp khoảng 63% tổng nguồn cung. Trên thực tế, các vị trí thuận lợi để đáp ứng nhu cầu sản xuất ngày càng tăng.
Thị trường cũng ghi nhận giá thuê đất giữ đà tăng trưởng cao. Giá thuê đất trung bình trong quý I/2019 đạt 92 USD/m2/chu kì thuê, tăng 6,5% so với cùng kì. Giá thuê trung bình của Hà Nội dẫn đầu với 138 USD/m2/chu kì thuê, cao nhất trong số các thành phố/tỉnh phía Bắc. Nguyên nhân khiến giá thuê ở Hà Nội thiết lập mức cao là do nguồn cung hạn chế và sở hữu thị trường tiêu dùng lớn. Giá thuê cho nhà xưởng xây sẵn dao động từ 4 - 5 USD/m2/tháng với thời hạn thuê tối thiểu 3 - 5 năm. Mức giá thuê này không có nhiều thay đổi so với lần cập nhật trước.
Trong tương lai, khoảng 13,604ha quỹ đất công nghiệp từ 5 thành phố/tỉnh được kì vọng sẽ gia nhập thị trường phía Bắc, chủ yếu đến từ Bắc Ninh, Hải Phòng và Hà Nội. Bất động sản công nghiệp phía Bắc nói riêng và Việt Nam nói chung tiếp tục là kênh đầu tư đáng chú ý nhờ vào nguồn vốn FDI tăng mạnh, đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, đặc biệt nguồn vốn ngày càng tăng từ Trung Quốc. Xu hướng chuyển nhà máy, công xưởng ra khỏi Trung Quốc sẽ tạo thuận lợi cho thị trường khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục thu hút vốn đầu tư nước ngoài.
Nguồn cung tương lai của thị trường công nghiệp phía Bắc
Theo phân tích của ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, mức lương sản xuất trung bình của Việt Nam chỉ bằng 1/4 so với các nước khác trong khu vực. Do vậy, đây là một trong những lý do chính để có sự dịch chuyển của các doanh nghiệp FDI từ thị trường lớn là Trung Quốc tới Việt Nam.
Bên cạnh đó là tốc độ đô thị hóa tại Việt Nam diễn ra nhanh chóng và mạnh mẽ trong thời gian từ năm 2018 - 2025: Malaysia là 2,9%, Indonesia là 3,1% và Việt Nam là 3,5%. Một chỉ tiêu khác, đó là tốc độ gia tăng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam trong thời gian qua với mức thu nhập bình quân tăng trưởng từ 12 - 15%, so với các nước trong khu vực.
Ông Stephen Wyatt cho biết: “Sự kết nối của Việt Nam rất thuận tiện so với các nước khác, đặc biệt Chính phủ Việt Nam đã có sự đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng, chỉ đứng sau Indonesia. Do đó, Việt Nam là một thị trường đầy tiềm năng để phát triển bất động sản công nghiệp”.
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường bất động sản công nghiệp, nhất là khi dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn chuyển động theo chiều hướng tăng tích cực. Bên cạnh đó, Việt Nam cũng có các ưu đãi về thuế như giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế nhập khẩu, thuế thu nhập cá nhân... giảm các chi phí về thuê đất đai, nhà xưởng, vật chất kỹ thuật... để thu hút nhà đầu tư nước ngoài.
Cũng theo ông Hans Kerstens, Phụ trách kinh doanh Khu Công nghiệp Deep C Hải Phòng, giá thuê bất động sản công nghiệp tại Việt Nam khá cạnh tranh so với các nước trong khu vực, tuy nhiên từ góc nhìn của doanh nghiệp và nhà sản xuất thì ngoài chi phí cho việc thuê bãi, mua đất, họ còn quan tâm tới các chi phí hoạt động.
“Khi một nhà sản xuất chọn Việt Nam, họ không chỉ đơn thuần nhìn ở giá thuê đất là bao nhiêu, họ còn quan tâm tới nhân công, giá điện, giá nước… Khi tính tổng trung bình các chi phí trên cho thấy giá bất động sản công nghiệp tại Việt Nam rất cạnh tranh và có lợi thế để thu hút các nhà sản xuất đến với Việt Nam so với các nước khác”, ông Hans cho biết.
Có thể nói, nhờ lợi thế vị trí chiến lược, nhân lực, cùng các chính sách ưu đãi của Chính phủ, bất động sản công nghiệp bao gồm đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn, nhà kho và logistics… của Việt Nam đang đứng trước những cơ hội phát triển mạnh mẽ bởi các nhà đầu tư nước ngoài đang có xu hướng dịch chuyển đầu tư quốc tế. Dự báo đến năm 2020, Việt Nam sẽ có khoảng 500 khu công nghiệp, diện tích cần khoảng 500.000 ha. Do đó, cơ hội sở hữu quỹ đất để thâm nhập và phát triển trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp là rất lớn đối với cả nhà đầu tư hiện hữu và các nhà đầu tư tiềm năng trong tương lai.
Bất động sản công nghiệp phía Bắc đang toả sáng
Hải Phòng sẽ dẫn dắt thị trường
Báo cáo quý I/2019 của Savills mới đây cũng nhận định, thị trường bất động sản Hải Phòng đã có sự thay đổi đáng kể trong các dòng phân khúc. Trước đây, các hoạt động cung cầu chủ yếu xoay quanh đất nền. Tuy nhiên, 3 năm trở lại đây, một loạt dự án tên tuổi như Vinhomes Imperia hay 6 dự án lớn của Tập đoàn FLC đã đổ bộ. Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư trong tỉnh như Hoàng Huy, Bạch Đằng cũng không bỏ lỡ cuộc chơi đầy hấp dẫn này.
Đánh giá về xu hướng dịch chuyển của thị trường, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng, nếu như trước đây, các chủ đầu tư hướng tới phát triển đất nền thô thì giờ đây, chủ đầu tư đã quan tâm nhiều hơn về sản phẩm xây về mặt hạ tầng, bắt đầu bỏ vốn vào tiện ích để tính giá thuê, tạo giá trị gia tăng cho sản phẩm.
Trong khi đó, thị trường khách sạn tại Hải Phòng cũng trở nên nhộn nhịp sau khoảng thời gian trầm và lặng lẽ. Ngoài các sản phẩm có sẵn, thị trường còn đón nhận nguồn cung mới từ các khách sạn 5 sao của Pullman, Nikkon, Hillton. Thị trường căn hộ dịch vụ cũng trở nên ổn định, phục vụ nhóm nhà đầu tư FDI vào Hải Phòng. Lượng khách nước ngoài tăng mạnh trong thời gian gần đây, chủ yếu là khách hàng đến từ Nhật Bản, Hàn Quốc. Ngoài ra, những văn phòng diện tích nhỏ, hiện đại cũng đang nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư.
Mặc dù đang trên đà phát triển khá mạnh mẽ, song, báo cáo của Savills cũng cho rằng, thị trường bất động sản Hải Phòng vẫn còn đang thiếu không gian làm việc chung. Đây dự đoán sẽ là mảnh đất màu mỡ cho các nhà đầu tư trong thời gian tới.
Ông Stephen Wyatt cũng nhận định: “Kinh tế Hải Phòng là một trong các thị trường tăng trưởng tốt nhất cả nước khi có sự đầu tư phát triển mạnh về hạ tầng giao thông. Bên cạnh đó, Hải Phòng có đang có lợi nhiều lợi thế phát triển công nghiệp và dịch vụ, nhiều khu công nghiệp đã tập về đây, cũng như nhiều doanh nghiệp sản xuất công nghiệp đang có xu hướng ngược từ Nam ra Bắc, tập trung ở Hải Phòng. Với tiềm lực phát triển mạnh mẽ của Hải Phòng, nơi đây đang trở thành phố đáng sống hơn. Về lâu dài, tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng là một điều nên làm tại Hải Phòng, đây là địa phương cực kì nổi bật chào đón ngành công nghiệp và cũng là nơi phát triển các ngành dịch vụ, logistics cho khu vực phía Bắc và Trung Quốc”.
Ông Hans Kerstens cũng đưa quan điểm: “Sự kết nối của Hải Phòng với Trung Quốc rất là quan trọng. Hiện nay, rất nhiều công ty Trung Quốc đang thúc đẩy chiến lược Trung Quốc +1 nên họ dịch chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam hoặc đầu tư 1 phần cơ sở sản xuất tại Việt Nam. Mặt khác, tình hình chiến tranh thương Mại - Trung Mỹ khiến Trung Quốc nhận ra họ có thể bị tác động bởi cuốc chiến tranh đó, do đó họ đang cân nhắc chuyển chiến lược đầu tư sang các khu vực khác và Hải Phòng có thể nắm bắt được cơ hội này”.
