Bất động sản Đà Nẵng, nguy cơ sốt ảo trở lại

Nơi đang được xem là sôi động, đáng chú ý nhất tại thị trường bất động sản Đà Nẵng là khu vực Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ. Trước Tết Kỷ Hợi, các sản phẩm đất nền diện tích khoảng 100 m2 ở khu vực Hòa Xuân có mức giá từ 3 - 5 tỷ đồng (tùy vị trí). Tuy vậy, chỉ trong 2 tuần sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, các sản phẩm đất nền tại đây đã nhanh chóng tăng thêm 600 - 800 triệu đồng mỗi lô và lập đỉnh mức giá mới.

Sức nóng tại khu vực Hòa Xuân đã kéo theo giá đất các khu vực còn lại lên cao. Tại Dự án Khu đô thị 7B, Khu quy hoạch đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, mặc dù vướng rất nhiều lùm xùm về mặt pháp lý trong năm 2018, nhưng mức giá sau Tết Nguyên đán cũng đã lên mức kỷ lục, trên 20 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, trước Tết mức giá chỉ vào khoảng 13 - 17 triệu đồng/m2. Thậm chí, cách đây 2 năm, giá đất khu vực này chỉ vào khoảng 200 - 250 triệu đồng/lô. Một dự án khác tại Khu quy hoạch đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc là Khu đô thị Ngân Câu - Ngân Giang cũng tăng từ 400 - 500 triệu đồng mỗi sản phẩm so với trước Tết, hiện đang được giao dịch ở mức giá 1,5 - 1,6 tỷ đồng/lô.

Giá đất nền nhiều khu vực tại Đà Nẵng đang có sự tăng tốc nhanh sau Tết Nguyên đán

Giá đất nền nhiều khu vực tại Đà Nẵng đang có sự tăng tốc nhanh sau Tết Nguyên đán

Trước đó, khi các sàn giao dịch mở bán, mỗi sản phẩm dự án này chỉ có giá tầm 120 - 170 triệu đồng/lô. Điều đáng nói, ngoài việc hạ tầng cơ bản như nền đường, nền đất đã dần đi vào hoàn thiện, thì phần lớn các tiện ích xã hội, tiện ích kết nối như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… tại khu vực này hầu như vẫn chưa có gì.

Một cực tăng trưởng nóng khác trên thị trường địa ốc Đà Nẵng được khá nhiều người quan tâm đó là trục Tây Bắc Liên Chiểu. Hiện nay, sản phẩm của các dự án tại đây đang được “hét giá” lên khá cao, ngang xấp xỉ khu vực Hòa Xuân, Cẩm Lệ.

Cụ thể, các lô tái định cư tại Hòa Liên đang được rao bán ở mức trên 2 tỷ đồng/lô. Đặc biệt, tại Dự án Golden Hills, trước Tết các lô đất nền rơi vào khoảng 2,3 - 2,7 tỷ đồng, thì nay đang được rao bán ở mức trên 3 tỷ đồng/lô.

Mức giá tăng nhanh chóng sau khi thông tin Chính phủ nghiên cứu bố trí vốn đầu tư Dự án Cảng Liên Chiểu và Đà Nẵng kêu gọi đầu tư dự án trường đua ngựa được công bố. Tuy vậy, cũng như khu vực Điện Nam - Điện Ngọc, tại khu vực này hiện trạng hạ tầng đô thị vẫn chưa có gì, phần lớn vẫn là đất trống chưa hình thành khu dân cư…

Xem chi tiết tại đây.

“Sốt đất” vì lên quận: Những hệ luỵ nhãn tiền

Theo ghi nhận tại các văn phòng môi giới bất động sản Đông Anh, các nhân viên môi giới cho biết giá đất hiện đang được đẩy lên khá cao, lượt chào bán nhiều nhưng số giao dịch thành công ít. Giới đầu tư vẫn còn cảnh giác với những cơn sốt đất ở thời điểm trước đó. Hầu hết, các giao dịch chuyển nhượng đang diễn ra chủ yếu giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng thông tin chuyển từ huyện lên quận sẽ kích thích các nhà đầu tư, tạo ra tâm lý thích đầu tư để hưởng lợi. Tuy nhiên, việc tạo ra một danh xưng mới không giúp "quạ biến thành công" nếu đó chỉ là một cái danh xưng không thực chất.

Một lô đất nền đang được rao bán trên địa bàn huyện Đông Anh

Một lô đất nền đang được rao bán trên địa bàn huyện Đông Anh

Ông dẫn chứng: "Những năm qua, huyện Hoài Đức hứa hẹn sẽ xây dựng đô thị phát triển, văn minh, nhưng khi dự án đổ về lại không có hạ tầng kết nối, không có hạ tầng xã hội, nhà xây lên không có người về ở. Đây là nguyên nhân khiến giá trị đô thị bị giảm dần theo giá trị đầu tư và khiến việc mua bán bất động sản bị chững lại".

Bên cạnh đó ông Đính cũng cảnh báo các nhà đầu tư cẩn trọng với các hệ luỵ nhãn tiền, như các đợt sốt đất đã xảy ra trước đây. Mức giá bất động sản đón đầu quy hoạch thường không đảm bảo tính chắc chắn. Người mua, nhà đầu tư cần xem xét kỹ quy hoạch hạ tầng, chú trọng tính pháp lý, quy hoạch phát triển toàn vùng trước khi mua, bán.

Là người theo sát thị trường, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc bộ phận tư vấn và nghiên cứu CBRE thừa nhận việc sốt đất nền quanh các siêu dự án là điều dễ hiểu và cũng là điều chấp nhận được của thị trường bất động sản, tuy nhiên cần xem xét mức tăng giá của các lô đất trước và trong thời điểm có dự án. Nếu đất nền thực sự tăng ở mức cao thì cũng cần xem xét.

Xem chi tiết tại đây.

Ngân hàng siết tín dụng bất động sản: Thị trường căn hộ "ngấm đòn"

Giám đốc một công ty địa ốc đang triển khai dự án tại quận Hà Đông (Hà Nội) cho biết, doanh nghiệp vừa quyết định giảm giá bán căn hộ để đẩy hàng đi nhanh. “Do vị trí ở xa trung tâm nên chúng tôi triển khai loại căn hộ giá trung bình. Tuy nhiên, mức giá này chưa thực sự hấp dẫn người mua nên thời gian đầu bán chậm. Doanh nghiêp đang phải chịu lãi vay ngân hàng nên thời gian qua, chúng tôi quyết định giảm giá căn hộ xuống còn 14- 15 triệu đồng/m2”.

Theo vị giám đốc này, bản thân doanh nghiệp từng trải qua thời kỳ bất động sản khó khăn vài năm trước, khi đó, cả tháng không bán được căn hộ nào tại quận Long Biên, mỗi ngày phải oằn mình trả tiền tỷ lãi vay. “Chúng tôi rút kinh nghiệm khi thấy hàng bán chậm nên giảm giá để “đẩy” đi càng nhanh càng tốt, tránh trả lãi vay cao, hoà vốn còn hơn lỗ”, vị này nói.

Thực tế, thị trường rất ít các doanh nghiệp bất động sản tuyên bố giảm giá mà thay bằng hình thức khuyến mại. Có nhiều dự án bán nhiều năm nhưng vẫn không hết hàng.

Dự án Vinata Tower (289 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội) do Tổng Cty Vinaconex làm chủ đầu tư bán hàng từ năm 2017 nhưng đến nay, chủ đầu tư vẫn phải đưa ra chính sách bán hàng ưu đãi như: Tặng nội thất 150 triệu đồng; Chiết khấu 2% khách hàng nhận nhà ở ngay; Hỗ trợ lãi vay 12 tháng đầu tiên khi kí hợp đồng. Dự án Ecolake view (Hoàng Mai, Hà Nội) cũng đã bàn giao từ lâu nhưng chủ đầu tư vẫn thông báo bán hàng hỗ trợ vay lãi suất 0% đối với 70% trị giá căn hộ trong 12 tháng, trả góp trong vòng 20 năm và khách hàng không sử dụng gói vay 0% được chiết khấu ngay 2 - 5%. Như vậy, khách hàng mua căn hộ hơn 2 tỷ đồng sẽ được giảm giá lên đến hàng trăm triệu đồng...

Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, lượng tồn kho bất động sản tuy đã giảm nhiều, nhưng vẫn còn khá lớn (đến hết tháng 8/2018, tổng trị giá tồn kho bất động sản còn khoảng 23.692 tỷ đồng). Tồn kho chủ yếu tại các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa đầy đủ và còn thiếu các dịch vụ thiết yếu. Trong khi đó, cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở tại Hà Nội và TPHCM chưa phù hợp với nhu cầu thị trường. Thị trường dư thừa sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị.

Xem chi tiết tại đây.

Những rủi ro khi đầu tư ven dự án lớn

Việc bỏ tiền găm các quỹ đất lớn gần các dự án lớn là một trong những ván bài đầy tiềm năng của giới đầu tư và môi giới. Nếu dự án có cơ sở hạ tầng tốt, thu hút lượng người mua cao thì đồng nghĩa giá đất vùng ven sẽ tăng theo.

Đây cũng là lý do khiến ngay khi các dự án mới bắt đầu xuất hiện trên quy hoạch hoặc mở bán thì lập tức, các cuộc trao đổi, mua bán ở những khu đất vùng ven trở nên sôi động, mà điển hình trong thời gian gần đây là việc ăn theo dự án VinCity tại Gia Lâm.

Thế nhưng, đi cùng với biên độ lợi nhuận tốt, quá trình mua bán quỹ đất tại khu vực gần dự án lớn cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ việc ăn theo các dự án lớn cũng cần cẩn trọng những rủi ro xảy ra. Dưới đây là một số lưu ý khi đầu tư đất ven các dự án lớn:

Vấn đề đáng quan tâm nhất vẫn là quy hoạch. Những khu đất gần dự án đôi khi nằm trong diện quy hoạch đất công cộng mà chính gia chủ không biết mà vẫn bán. Còn nhà đầu tư cũng chủ quan, nôn nóng muốn mua ngay mà không kiểm tra.

Đây là những trường hợp dễ dễ xảy ra đối với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Việc quỹ đất rơi và nằm vào quy hoạch sẽ mang lại rất nhiều rắc rối trong quá trình sử dụng cũng như giao dịch sau này.  Thế nên, bất cứ quỹ đất nào đều cần phải kiểm tra quy hoạch.

Xem chi tiết tại đây.

Gần nửa tỷ USD vốn ngoại rót vào bất động sản

Số liệu từ Bộ Kế hoạch & Đầu tư cho biết, tổng vốn FDI đăng ký mới, tăng thêm và góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư ngoại đạt gần 8,5 tỷ USD. Số này tăng hơn 2,5 lần so với cùng kỳ 2018. 

Công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn là ngành hút vốn ngoại lớn nhất, gần 7 tỷ USD. Bất động sản đứng thứ hai với gần 500 triệu USD được nhà đầu tư đăng ký, chiếm gần 6% tổng vốn các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào 18 ngành, lĩnh vực trong 2 tháng đầu năm 2019. 

Theo đối tác đầu tư, Hong Kong và Singapore chia nhau vị trí nhất, nhì trong danh sách các quốc gia, vùng lãnh thổ có dự án đầu tư vào Việt Nam, lần lượt 4,3 tỷ và gần 1 tỷ USD. Hàn Quốc tụt xuống vị trí thứ 3 với 873 triệu USD vốn đăng ký. 

Xem chi tiết tại đây.

Cơ sở hạ tầng - đòn bẩy thúc đẩy bất động sản

Ở khu vực phía Bắc, một minh chứng rõ nét cho thấy tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng đối với sự phát triển của ngành bất động sản là ở tỉnh Quảng Ninh. Những năm gần đây, tỉnh này đã có sự chuyển mình mạnh mẽ, nhất là về cơ sở hạ tầng, là một trong những yếu tố thúc đẩy bất động sản khu vực này tăng nhanh.

Từ khi cầu Bạch Đằng, nối cao tốc Hà Nội - Hải Phòng tới Hạ Long được đưa vào sử dụng, tuyến cao tốc từ Hạ Long đi Hải Phòng đã được gia tăng sức mạnh để Quảng Ninh phát triển. Việc hoàn thiện tuyến cao tốc này giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ Hà Nội xuống Hạ Long chỉ còn khoảng 90 phút đi bằng ô tô.

Sự nâng cấp, cải tạo hạ tầng giao thông, tập trung phát triển mũi nhọn du lịch, mở cửa đón nhà đầu tư… đã trở thành những động lực quan trọng giúp Quảng Ninh thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư bất động sản rót vốn. Theo nhận định của Phó chủ tịch UBND tỉnh Vũ Văn Diện, việc phát triển nhanh các công trình hạ tầng đã gia tăng sự hấp dẫn cho bất động sản Quảng Ninh, góp phần tăng ngân sách địa phương. Bằng chứng là thời gian qua, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn như Vingroup, Sungroup, FLC, BIM Group, CEO Group… liên tục đầu tư mạnh vào bất động sản tại vùng đất giàu tiềm năng này.

Các chủ đầu tư cũng chọn loại hình phát triển rất đa dạng, từ các khu nhà ở, biệt thự, chung cư… cho tới condotel, shophouse, rồi các khu vui chơi giải trí quy mô lớn, hệ thống sân golf hiện đại. Có thể nói, các nhà đầu tư đang biến Quảng Ninh thành một thị trường bất động sản ngày càng sôi động, phát triển theo quy mô lớn và trở thành thiên đường nghỉ dưỡng ở phía Bắc.

Xem chi tiết tại đây.

Quý Dương (Tổng hợp)

Bạn đang đọc bài viết Bất động sản Đà Nẵng, nguy cơ sốt ảo trở lại tại chuyên mục Chuyển động thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com