Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng năm 2020: Vấn đề quy hoạch là cốt lõi

Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng năm 2020: Vấn đề quy hoạch là cốt lõi

Với nhiều tiềm năng, bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm tới vẫn là con gà đẻ trứng vàng nhưng đòi hỏi phải có quy hoạch và sự đầu tư bài bản, tránh phát triển tràn lan, đánh mất bản sắc.

Di sản (thiên nhiên, cảnh quan, văn hóa) được xem là nguồn lực quan trọng để phát triển ngành du lịch. Nhiều địa phương nhờ làm tốt công tác bảo tồn, phát huy hiệu quả giá trị của di sản mà di sản trở thành sản phẩm văn hóa, du lịch hấp dẫn, thu hút hàng triệu du khách tới tham quan. Sự dồi dào về tài nguyên thiên nhiên, di sản văn hóa cũng là cơ hội cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vươn lên thành điểm sáng, thúc đẩy du lịch Việt Nam vươn xa.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế hiện nay, không ít địa phương có tiềm năng đã phát triển một cách ồ ạt, thiếu kiểm soát, thiếu bền vững chỉ nhìn vào lợi ích trước mắt, dẫn đến tình trạng đô thị bị biến dạng, gần như đánh mất chính mình, như câu chuyện của SaPa, Đà Lạt hay những thành phố biển như Phú Quốc, Nha Trang… Trong khi có những vùng di sản lại bị “khóa chặt trong kho” để bảo tồn tuyệt đối, bất chấp nhu cầu phát triển du lịch.

Vấn đề đặt ra, nếu mối quan hệ biện chứng giữa phát triển bất động sản du lịch và bảo tồn, phát huy giá trị di sản không được nhìn nhận một cách khách quan, đầy đủ, có định hướng thì sự phát triển du lịch theo kiểu đặt mục tiêu kinh tế lên hàng đầu sẽ chỉ mang đến những lợi ích ngắn hạn trước mắt và để lại hậu quả dài lâu và ngược lại.

Reatimes đã có cuộc trò chuyện với TS. Phạm Hồng Long, Khoa du lịch, trường Đại học Khoa học xã hội và Nhân văn về vấn đề này.

PV: Thưa ông, ông nhìn nhận như thế nào về vai trò của các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong việc thu hút khách du lịch, khơi dậy các tiềm năng vốn có và thúc đẩy kinh tế địa phương?

TS. Phạm Hồng Long: Ngành du lịch “thăng hoa”, lượng khách du lịch tăng trưởng tốt sẽ tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng phát triển, nhất là sự xuất hiện của nhiều công trình tầm cỡ quốc tế. So với các quốc gia phát triển mạnh về du lịch trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Singapore…, số lượng cơ sở lưu trú và các dịch vụ giải trí của Việt Nam còn rất hạn chế. 

TS.Phạm Hồng Long.

Mặt khác, nguồn cung bất động sản du lịch của Việt Nam hiện mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu căn hộ lưu trú cho khách du lịch quốc tế. Do vậy, dư địa của bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là rất lớn. Ngược lại, sự đầu tư vào du lịch, bằng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tầm cỡ, sẽ góp phần đưa ngành du lịch vươn xa hơn, thu hút nguồn khách cao cấp từ nước ngoài.

Trước đây nhắc đến du lịch Quảng Ninh, du khách chủ yếu chỉ biết tới Vịnh Hạ Long, Yên Tử. Nay Quảng Ninh đã có thêm nhiều điểm sáng du lịch khác như: Vân Đồn, Cô Tô, Khu du lịch Quảng Ninh Gate (Đông Triều), Công viên Đại Dương (Hạ Long), Bình Liêu, Trà Cổ (Móng Cái)... 

Các dự án đầu tư vào cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch ngày càng nhiều khiến diện mạo đường sá, thông tin liên lạc, điện, nước, các cơ sở lưu trú, quần thể vui chơi giải trí du lịch… ngày càng hoàn thiện về số lượng và tốt hơn về chất lượng. Không gian đô thị của các thành phố du lịch như Hạ Long, Uông Bí, Cẩm Phả được phát triển mở rộng theo hướng xanh, sạch, đẹp thay vì bụi than và bụi công nghiệp như trước đây. Lượng khách và doanh thu của du lịch Quảng Ninh cũng luôn tăng ổn định. Quảng Ninh tiếp tục khẳng định là một điểm đến du lịch hàng đầu của cả nước, với dịch vụ, sản phẩm, chương trình du lịch hấp dẫn, phong phú; cơ sở hạ tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật ngày càng được đổi mới và đồng bộ.

Số lượng khách đến với Vườn quốc gia Cúc Phương, Vườn quốc gia Xuân Thủy, Vườn quốc gia Ba Vì, Vườn quốc gia Bạch Mã cũng có mức tăng trưởng khá trong những năm gần đây, tạo doanh thu hàng chục tỷ đồng/năm cho địa phương. Hầu hết các vườn quốc gia, khu bảo tồn thiên nhiên đang tự tổ chức hoặc liên kết đầu tư phát triển du lịch. Ban quản lý các khu bảo tồn thiên nhiên thể hiện rõ ý thức lấy nguồn thu từ hoạt động du lịch để phục vụ cho công tác bảo tồn.

Ở những vùng di sản, đầu tư phát triển du lịch, bất động sản du lịch sẽ đem lại nguồn vốn để đầu tư trở lại, phục vụ cho công tác bảo tồn.

Với lợi thế về danh lam thắng cảnh và di sản văn hóa các vùng miền, cơ hội để phát triển bất động sản du lịch còn rất lớn. 

PV: Nhưng có nhiều lo ngại đặt ra, ở những vùng di sản, việc phát triển bất động sản nghỉ dưỡng sẽ “xâm phạm” đến cảnh quan, giá trị di sản nên cách tốt nhất là nên “cấm tiệt” việc này. Ông có suy nghĩ như thế nào?

TS.Phạm Hồng Long: Thời gian qua, hàng loạt dự án phát triển hạ tầng du lịch được triển khai tại nhiều khu bảo tồn thiên nhiên, như đã thấy ở Phú Quốc, Bà Nà, Cát Bà… Hiện nay, nhiều dự án phát triển du lịch sinh thái, du lịch tâm linh, du lịch nghỉ dưỡng được đề xuất triển khai ở trong hoặc xung quanh Khu bảo tồn thiên nhiên Sơn Trà, Vườn quốc gia Bạch Mã, Vườn quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng… Tuy nhiên, trong số nói trên, một số dự án do đang làm dấy lên sự phản ứng bởi nỗi lo ngại trong cộng đồng về nguy cơ phá vỡ nguyên trạng của các khu bảo tồn, hủy hoại tài nguyên thiên nhiên của đất nước.

Những lo ngại đó không phải là không có cơ sở. Phát triển du lịch có thể mang lại những lợi ích về mặt kinh tế, nhưng nếu phát triển du lịch quá nhanh và nóng, chú trọng nhiều về số lượng (khách du lịch, doanh thu) mà không chú trọng nâng cao chất lượng, thì du lịch sẽ đem đến những tác động tiêu cực khôn lường về văn hóa xã hội và môi trường.

Những tác động tiêu cực này đôi khi còn lớn hơn nhiều những lợi ích kinh tế mà du lịch đem lại. Điển hình như ở SaPa, Tam Đảo, Đà Lạt hay Phú Quốc, những tổn thương môi trường, tổ thương di sản đã nhìn thấy rõ khi phát triển quá ồ ạt theo kiểu “điền vào chỗ trống”.

Sự phát triển quá nóng, thiếu đồng bộ đã khiến Phú Quốc ngập nặng.

Tuy nhiên, nếu không có sự đầu tư của doanh nghiệp thì nước mình sẽ giậm chân tại chỗ, thậm chí giật lùi so với sự phát triển của các nước bạn. Những tiềm năng về du lịch sẽ bị ngủ quên, cảnh quan di sản cũng sẽ bị chôn vùi theo thời gian.

Như câu chuyện ở Mã Pì Lèng vừa qua. Rõ ràng, khối bê tông thô kệch ấy là minh chứng cho nhu cầu cuộc sống, nhu cầu của khách du lịch, trên những con đèo như thế rõ ràng cần có những điểm dừng chân đẹp. Chúng ta không thể nào từ chối những nhu cầu đó nên cần phải có sự đầu tư những công trình hạ tầng du lịch có chức năng giải quyết nhu cầu đó. Chỉ có điều chúng ta quản lý làm sao cho khối tích của nó hợp lý, không được tham, kết cấu của nó phải an toàn và hình ảnh thẩm mỹ của nó không được phép phá vỡ cảnh quan thiên nhiên đó, nhưng điều đó rất khó. Bởi vì cảnh quan thiên nhiên đẹp đến mức mà đôi khi đặt một công trình đẹp đến mức nào nó cũng hỏng.

Những điểm dừng chân dọc đường 6 đến Mai Châu, nó ở những điểm cảnh quan đẹp. Tương lai nó có thể phát sinh ra nhiều những cái dạng như Mã Pì Lèng.

Do vậy, chính quyền, kiến trúc sư, nhà đầu tư nên có cách nhìn bền vững mà ứng xử trước khi những bất cập đó xảy ra.

Việc bảo tồn tài nguyên thiên nhiên là để phục vụ người dân, vì thế, phát triển du lịch là xu hướng hợp lý. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác tài nguyên để phát triển du lịch, các cơ quan quản lý nhà nước, nhà đầu tư phải đặt lợi ích bảo tồn lên trên lợi ích kinh tế, tính toán hợp lý từng giai đoạn khai thác, sức chịu tải của từng khu bảo tồn thiên nhiên một cách có trách nhiệm nhằm hướng đến sự phát triển bền vững.

PV: Vậy ông có cho rằng, trong phát triển du lịch bền vững rất cần có sự đầu tư bài bản, sự vào cuộc của những nhà đầu tư có tiềm lực chứ không thể mạnh ai nấy làm?

TS. Phạm Hồng Long: Sự đầu tư bài bản dựa trên quy hoạch chặt chẽ là điều rất cần thiết, trong đó vai trò của các nhà quy hoạch, của chính quyền rất quan trọng. Vì nhà đầu tư tư nhân chỉ nhìn cục bộ trong dự án của mình. Tôi lấy ví dụ, ở tất cả đô thị đó thì nhà đầu tư có một miếng đất vài ngàn mét vuông, họ chỉ nghĩ đến chuyện làm sao xây dựng các nhà cao nhất để kinh doanh được lợi. Và họ không nghĩ xa hơn, trách nhiệm của địa phương là rất lớn, phải có quy hoạch đô thị du lịch một cách xứng tầm.

Sự đầu tư bài bản dựa trên quy hoạch chặt chẽ là điều rất cần thiết, trong đó vai trò của các nhà quy hoạch, của chính quyền rất quan trọng

Nhìn vào thực tế hiện nay, rõ ràng có hiện tượng chính quyền các địa phương chạy theo mong muốn của nhà đầu tư, cấp phép dự án tràn lan cho cả những nhà đầu tư chộp giật, thiếu năng lực và không kiên quyết trong việc xử lý sai phạm. Đó thực sự là cách làm lợi trước mắt nhưng hại lâu dài mà các ngành, địa phương cần chấn chỉnh. 

Lâu nay, mỗi khi xuất hiện những dự án phá hoại (hoặc có nguy cơ phá hoại) cảnh quan, môi trường, dư luận thường giáng hết “búa rìu” vào đầu các nhà đầu tư trong khi thực tế là chẳng nhà đầu tư nào có thể vi phạm nếu như các cơ quan quản lý nhà nước không “bật đèn xanh” thậm chí là tiếp tay cho sai phạm đó. Khâu quy hoạch quan trọng, nhưng quản lý việc thực hiện đúng quy hoạch càng cần thiết hơn cả.

Di sản là tài nguyên du lịch không thể thay thế, cho nên giải quyết thỏa đáng mối quan hệ giữa bảo tồn di sản và phát triển du lịch theo hướng bền vững đòi hỏi phải tuân thủ nguyên tắc cái mới, cái xây dựng sau nhất thiết phải tôn trọng di sản gốc. Muốn thế, cần có sự bắt tay chặt chẽ giữa những người làm du lịch và những người làm di sản. 

Những dự án phát triển du lịch gắn với khai thác di sản muốn triển khai, nhất định phải có sự tính toán, tham vấn kỹ lưỡng từ những chuyên gia di sản thông qua các hoạt động chuyên môn nhằm đánh giá chi tiết những tác động đến di sản, từ đó bảo đảm khống chế các tác động ở mức độ cho phép. Trong quy hoạch tổ chức không gian du lịch, cần quản lý được sức chứa phù hợp khả năng chịu tải của tài nguyên, môi trường du lịch tại di sản.

Vấn đề là phải làm thế nào để vừa bảo tồn, vừa phát triển. Nhưng muốn làm được vậy, chúng ta cần những người quản lý tốt và nhà đầu tư có tâm, có tầm.

"Vấn đề là phải làm thế nào để vừa bảo tồn, vừa phát triển. Nhưng muốn làm được vậy, chúng ta cần những người quản lý tốt và nhà đầu tư có tâm, có tầm"

PV: Ông đánh giá như thế nào về thị trường bất động sản du lịch năm trong thời gian tới?

TS. Phạm Hồng Long: Tôi cho rằng, cùng với những tiềm năng phát triển ngành du lịch, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn tiếp tục là điểm sáng và có sự tăng trưởng. Những dự án, khu nghỉ dưỡng tầm cỡ ở những vùng đất mới sẽ tiếp tục ra đời.

Với những diễn biến như thời gian vừa qua, có thể khẳng định, các nhà phát triển bất động sản cũng đã nhìn ra bài học khi đầu tư vào du lịch, phát triển kinh tế từ mỏ vàng thiên nhiên, di sản. 

Theo đó, chỉ có đầu tư bài bản, đồng bộ, dựa trên quy hoạch mới có thể đem lại hiệu quả lâu dài. Không ai đến nghỉ dưỡng ở những bất động sản vô hồn, thô kệch, nơi hạ tầng thiếu hụt, nước cũng thiếu hay ngập lụt…

Câu chuyện đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là câu chuyện dài hơi, không thể tính chỉ một vài năm. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng nên nhìn nhận việc xây dựng các khu nghỉ dưỡng ở các địa phương du lịch là trách nhiệm để có thể khai thác tốt nhất giá trị của từng vùng đất nhưng đồng thời cũng đưa vùng đất đó tỏa sáng, đưa du lịch Việt Nam vươn xa hơn./.

Xin cảm ơn ông!

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP