Thị trường tăng trưởng trở lại nhưng tiềm ẩn rủi ro

Theo đánh giá của HoREA, thị trường bất động sản năm 2017 đã tăng trưởng trở lại với mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016. Phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng, vẫn là phân khúc chủ đạo, chiếm 74% thị phần, có tính thanh khoản cao và phát triển bền vững, tuy nhiên hiện vẫn trong tình trạng cung không đáp ứng đủ cầu.

Các doanh nghiệp trong nước tiếp tục khẳng định vai trò thống lĩnh thị trường bất động sản, kể cả trong thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A), như: Novaland, Him Lam, FLC, Bitexco, Sungroup, Đại Quang Minh, Nam Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang, Khang Điền, Cengroup, SSG, Thủ Đức House, Phú Long, Sơn Kim, C.T Group, Cityland, Lê Thành, Đất Xanh,... Riêng lĩnh vực môi giới văn phòng cho thuê cao cấp, quản lý dự án bất động sản cao cấp thì lợi thế thuộc về doanh nghiệp nước ngoài.

Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và tỷ lệ giải ngân vốn FDI tăng cao nhất trong 10 năm qua. Trong đó, FDI vào thị trường bất động sản đứng thứ 3 trong toàn quốc và đứng thứ 2 tại TP.HCM. Nhật Bản đã trở thành nhà đầu tư nước ngoài lớn nhất vào Việt Nam, vào TP.HCM và vào thị trường bất động sản. Hàn Quốc đứng thứ 2 (chỉ thấp hơn Nhật Bản 1,7%); Kiều hối vẫn tiếp tục tăng và luôn giữ được tỷ lệ khoảng 22% đầu tư vào thị trường bất động sản. 

Phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng vẫn là phân khúc chủ đạo

Năm 2017, phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu thực của người tiêu dùng vẫn là phân khúc chủ đạo.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường 2017 vẫn tiềm ẩn một số rủi ro. Điển hình là cơn sốt "giá ảo" đất nền phân lô trong những tháng đầu năm 2017 tại một số quận ven và huyện ngoại thành. Tình trạng này đã được thành phố xử lý hạ nhiệt kịp thời, nhưng vào cuối năm 2017 có dấu hiệu sốt giá đất nền quay trở lại ở khu vực vùng ven như quận 9, Thủ Đức, quận Bình Tân, quận 12, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè. Một số doanh nghiệp môi giới có hoạt động không lành mạnh có thể làm tổn hại quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng và ảnh hưởng lòng tin của khách hàng, như các công ty Kim Phát, Việt Hưng Phát, Địa ốc Alibaba. 

Thị trường căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel, biệt thự trong khu du lịch) cũng bộc lộ những bất cập liên quan đến việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 8 - 12%/năm trong 8 - 12 năm, nhưng không có biện pháp để bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp và thị trường bất động sản.

Tình hình tranh chấp trong chung cư tiếp tục gia tăng. Theo HoREA, toàn TP.HCM  có 935 chung cư cao tầng thì đã có đến 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau, trong đó, có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt phức tạp, chủ yếu là tranh chấp do chủ đầu tư chậm tổ chức đại hội chung cư để bầu Ban quản trị; chưa bàn giao quỹ bảo trì chung cư; tranh chấp phần sở hữu chung trong chung cư (nhà để xe, phòng sinh hoạt cộng đồng, các diện tích có thể kinh doanh cho thuê...); tranh chấp về quản lý sử dụng nguồn thu phí vận hành chung cư của các hộ dân nộp hàng tháng...

Tăng trưởng tích cực trong năm 2018

Dự báo thị trường bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều khả năng vẫn giữ được ổn định như năm 2017. Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản. Phân khúc nhà ở xã hội sẽ phát triển mạnh hơn; phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường; dự báo phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ còn tiếp tục tăng trưởng nóng và tình hình tranh chấp ở các chung cư tiếp tục diễn biến ngày càng gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời.

Quy mô thị trường bất động sản TP.HCM vượt ra khỏi ranh giới hành chính của thành phố và đã có tính lan tỏa trong "Vùng TP.HCM", nhất là tại các huyện thuộc các tỉnh giáp ranh, có tính chất bổ sung cho nhau, góp phần tái phân bổ dân cư trong khu vực.

Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp trong nước, kể cả với các doanh nghiệp, các nhà đầu tư nước ngoài; Xu thế kinh doanh bất động sản qua mạng; Xu thế phát triển bất động sản xanh, thân thiện môi trường, tiết kiệm năng lượng, nhiều tiện ích và dịch vụ phục vụ khách hàng, sẽ tác động tích cực và góp phần phát triển thị trường bất động sản bền vững.  

Đáng chú ý, hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trong năm 2018 sẽ đẩy nhanh việc thực hiện các dự án, và góp phần sàng lọc thị trường bất động sản.

Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản trong năm 2018.

“Hiệp hội nhận thấy khó có thể xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018, do có sự can thiệp, điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của Nhà nước; do các doanh nghiệp cũng sẽ nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp và người tiêu dùng thông minh, ngày càng tỉnh táo và am hiểu thị trường hơn”, HoREA nhận định.

Bên cạnh đó, các quy phạm pháp luật quan trọng dự kiến ban hành, và các chủ trương của Chính phủ, của thành phố sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản 2018. Dự kiến ngay trong năm 2018 có thể trình Quốc hội xem xét 3 nhóm dự luật có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản là Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị; Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp.

Nhà nước sẽ sử dụng các công cụ về thuế, công cụ về tín dụng, công cụ về quy hoạch, công cụ hành chính để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững. 

Nhật Bình

Bạn đang đọc bài viết Bất động sản TP.HCM 2018: Tái cấu trúc và chuyển dịch như thế nào? tại chuyên mục Xu hướng - Dự báo của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com