TP.HCM siết chặt việc cấp phép dự án mới tại các khu vực trung tâm Thành phố. Ảnh: Lê Toàn
Siết chặt phát triển dự án mới
UBND TP.HCM vừa ban hành Quyết định số 5086 phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020 nhằm cụ thể hóa các định hướng, mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở của Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2025 đã được HĐND Thành phố thông qua.
Theo quyết định này, định hướng nhà ở của TP.HCM đến năm 2025 là phát triển nhà ở gắn với phát triển đô thị Thành phố trên quan điểm phát triển Vùng TP.HCM với hệ thống giao thông hiện đại (đường sắt trên cao, metro, xe buýt nhanh…); Đầu tư hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ, hoàn chỉnh, chú trọng liên kết vùng; Phát triển nhà ở đảm đảm bảo với quy hoạch xây dựng Thành phố theo hướng đô thị thông minh, phát triển nhà ở theo hướng văn minh hiện đại, có bản sắc, tiết kiệm năng lượng và phát triển bền vững.
Từ định hướng trên, TP.HCM đưa ra nhóm giải pháp phát triển nhà ở theo khu vực. Theo đó, đối với khu vực trung tâm hiện hữu (gồm quận 1, quận 3) ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng cho các dự án cải tạo xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975.
Đáng chú ý, từ đây đến năm 2020 sẽ phát triển nhà ở có kiểm soát theo hướng không chấp thuận chủ trương, công nhận chủ đầu tư đối với các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư các dự án nhà ở đã được công nhận, chủ đầu tư tiếp tục thực hiện đầy đủ các thủ tục đầu tư xây dựng để đủ điều kiện khởi công, đảm bảo theo các quy định của pháp luật hiện hành.
UBND quận 1 và 3 theo dõi, hỗ trợ chủ đầu tư các dự án đã được công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư, triển khai thi công xây dựng, đảm bảo tiến độ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Cũng tại khu vực trung tâm, ưu tiên lựa chọn và công nhận chủ đầu tư để tháo dỡ trước năm 2020 đối với 4 chung cư cũ hư hỏng nặng, nguy hiểm và triển khai xây dựng chung cư mới.
Đối với khu vực nội thành hiện hữu (gồm 11 quận: 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), tập trung hoàn thiện các dự án dở dang; hạn chế phát triển các dự án nhà ở mới nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp. Chỉ xem xét, thuận chủ trương để triển khai thực hiện các dự án nhà ở mới khi đã có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng đảm bảo và phù hợp.
Nhiều điểm nghẽn ảnh hưởng đến nguồn cung nhà ở tại TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn
Về khu vực nội thành phát triển (gồm 6 quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức), tập trung hoàn thiện các dự án dở dang; ưu tiên phát triển các dự án nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn (như tuyến metro số 1 tại các quận 2, 9, Thủ Đức), hoặc các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng. Hạn chế chấp thuận chủ trương thực hiện các dự án nhà ở mới khi chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng phù hợp và đảm bảo theo quy định.
Các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ tập trung hoàn thiện các dự án dở dang; rà soát, thu hồi các dự án chậm triển khai. Ưu tiên phát triển nhà theo dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn và khu vực đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ với những tuyến giao thông chính. Phát triển các khu du lịch ở kết hợp sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh.
Giá nhà đất sẽ tăng cao?
Theo UBND TP.HCM, các nhóm giải pháp phát triển nhà ở từ đây đến năm 2020 là sẽ triệt để thực hiện nguyên tắc chấp thuận đầu tư phát triển dự án nhà ở phù hợp với điều kiện hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo phát triển đồng bộ và thống nhất tại từng khu vực phát triển nhà ở.
Trước mắt, từ đây đến năm 2020, tổ chức đấu thầu lựa chọn các nhà đầu tư, ưu tiên triển khai các dự án nhà ở chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn nằm trên 6 quận nội thành phát triển gồm (quận 2, 7, 9, 12 , quận Thủ Đức và Bình Tân) theo quy hoạch để thay thế các khu nhà ở cũ, xuống cấp.
Theo phân tích của giới chuyên môn, dù việc hạn chế phát triển các dự án mới tại các khu vực trung tâm Thành phố xuất phát từ định hướng phát triển chung, nhưng xét ở góc độ thị trường, với nguồn cung nhà ở vốn dĩ đã khan hiếm thời gian qua, trong khi nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, việc siết thực hiện dự án nhà ở mới khu trung tâm sẽ khiến thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều biến động trong thời gian tới.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp đia ốc lớn tại TP.HCM cho rằng, về bản chất thì quỹ đất để phát triển các dự án bất động sản tại các khu vực trung tâm Thành phố hiện nay đã cạn kiệt. Từ giai đoạn 2014 đến năm 2017, thị trường phát triển mạnh, nhiều doanh nghiệp có năng lực tài chính ráo riết săn tìm các dự án bất động sản xây dựng dở dang có vị trí tốt để mua, sau đó khởi động lại và cung ứng ra thị trường. Do vậy, đến thời điểm hiện nay, quỹ đất ở những khu vực trung tâm TP.HCM đã thực sự khan hiếm.
“Nếu quỹ đất còn chăng là các dự án đang bị vướng thủ tục, chưa đủ điều kiện để kinh doanh. Tuy nhiên, với chủ trương hạn chế phát triển các dự án mới, như vậy đồng nghĩa với việc thời gian tới, các giao dịch trên thị trường sẽ tập trung vào các dự án thứ cấp đã được đầu tư”, vị tổng giám đốc này nói và cho rằng, theo quy luật cung cầu, nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở tăng cao dẫn đến gia tăng là điều dễ hiểu.
Theo các chuyên gia, với quy trình thủ tục hiện nay, để hoàn thiện thủ tục đầu tư một dự không hoàn toàn đơn giản. Không chỉ với các quận trung tâm như quận 1, quận 3 có thể nguồn cung sẽ hoàn toàn bị tắc, mà ngay cả với các khu vực nội thành hiện hữu (gồm 11 quận: 4, 5, 6, 8, 10, 11, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú) và nội thành phát triển (gồm 6 quận: 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức) sẽ có rất ít dự án mới được hình thành. Và theo quy luật, cung giảm, cầu cao sẽ đưa thị trường đến thực trạng mất cân đối cung cầu.
Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Phú Đông Group, việc phát triển thị trường đồng bộ là hết sức cần thiết. Song nếu không có giải pháp kích nguồn cung phát triển các dự án nhà ở, nguy cơ giá nhà đất sẽ còn tiếp tục tăng cao, dù không phải với tất cả các phân khúc, song phân khúc nhu cầu nhà ở thật sẽ tăng, bởi đây là quy luật cung - cầu của thị trường.
Cũng theo ông Phúc, một trong những giải pháp kích cung trên thị trường hiện nay là Nhà nước cần có quy hoạch các khu đất lớn để phát triển các dự án nhà ở, sau đó kêu gọi các doanh nghiệp tham gia đấu giá quỹ đất sạch của những khu này.
