Thật ra 2 dấu hiệu này đã rõ rồi. Về đầu tư công thì xem các chỉ số chi ngân sách từ 2013 – 2017 đã thấy thâm dụng vốn tăng trở lại và bội chi ngày càng tăng; còn vốn xây dựng bất động sản thì chỉ cần qua cầu - hầm Thủ Thiêm là thấy rừng căn hộ chung cư; mà không chỉ có quận 2, quận 9; khắp cả khu Nam, Tây, Bắc đều có số lượng xây dựng chung cư lớn; còn condotel và biệt thự time share thì khắp các khu du lịch đều xây dựng, xét trên độ lớn thì gấp 10 lần thời kỳ dư cung 2007 – 2008.

Thiết kế: Phi Long

Thiết kế: Phi Long

Tại sao Việt Nam sẽ không có bong bóng bất động sản?

Bong bóng bất động sản trên thế giới được hiểu là tình trạng của một nền kinh tế mà số đông nhà đầu tư bất động sản không có khả năng trả nợ ngân hàng, nhưng bán nhà cũng không đủ trả nợ vì lúc mua giá cao, còn cần bán thì giá quá thấp; rồi theo đó các ngân hàng cho vay cũng đối đầu nợ xấu, kẹt tiền phải xử lý quyết liệt các nhà đất thế chấp, phát mãi hàng loạt một cách “nhanh gọn theo quy định hợp đồng cho vay thế chấp” để thu tiền về. Theo đó giá nhà đất đua nhau rớt giống như những chiếc bong bóng bay cao bị vỡ tung.

Với ý nghĩa đó thì Việt Nam sẽ không gặp tính trạng các ngân hàng phát mãi nhà hàng loạt với các thủ tục nhanh chóng như thế giới; thời gian để bán được một căn nhà thu nợ không dưới 1 năm với nhiều thủ tục nhiêu khê, kiện tụng… Ngoài ra, còn một đặc điểm “rất quan trọng” là khi gặp phải giai đoạn suy thoái bất động sản, nhà đầu tư cứ để đó một thời gian cho đến lúc giá nhà ngóc lên, trong thời gian đó, nhà đầu tư không phải nộp “thuế nhà đất thường niên”, do vậy cứ gom tiền mua ôm, và lỡ sui thì chịu trận lỳ đòn chờ ngày mai tươi sáng.

Trong khi đó trên thế giới, dù nhà đầu tư mua để cho thuê hay để trống, dù thị trường có lên hay xuống thì hằng năm phải nộp thuế đều đặn, không có tiền thì bán nhà đi, còn thiếu thuế là cảnh sát tới dán giấy niêm phong, khỏi tranh cãi “tình lý” lung tung; do vậy nhà đầu tư Việt Nam không bị áp lực phải bán để khỏi nộp thuế.

Thiết kế: Phi Long

Thiết kế: Phi Long

Đóng băng nhà đất có gây thiệt hại cho nhà đầu tư?

“Đóng băng bất động sản” là trạng thái nhà đầu tư muốn bán giảm giá bất động sản cũng không có người mua, nhà càng lớn tiền càng khó bán, thậm chí không bán được. Trong các giai đoạn 2007 – 2008 và 2012 – 2013, nhà đầu tư Việt Nam đã thấm thía tình cảnh đóng băng nhà đất. Nhiều nhà đầu tư thuộc dạng máu mặt, có của ăn của để, đã trở thành tay trắng; nhiều công ty sản xuất xây dựng lớn lâm vào cảnh phá sản chỉ vì ông bà chủ lấy vốn sản xuất kinh doanh đi buôn nhà đất. Hệ thống ngân hang thương mại cũng bị thiệt hại nặng nề, nhiều ông chủ ngân hàng thương mại phải ra toà, ngân hàng bị sụp đổ, Nhà nước phải ra tay mua ngân hàng 0 đồng là từ nợ xấu bất động sản.

Tuy nhiên qua 2 kỳ đóng băng lạnh thấu xương đó, nhiều nhà đầu tư rút ra kết luận “miễn sao đừng vay ngân hàng, thì dù nhà đất có đóng băng rồi, vài năm sẽ tan băng, ta sẽ được bù đầy đủ từ giá nhà đất tăng vọt trở lại!”. Do vậy làn sóng mua nhà đất từ 2016 - 2018 vẫn tăng chứ không giảm; không chỉ mua ở chổ đắc địa do vị trí và Nhà nước đầu tư hạ tầng như quận 2, quận 9 của Sài gòn, Phú quốc… mà còn mua cả vùng ven, vùng sâu khắp nơi như Đức Hoà Long An nắng gắt, "Bình Dương anh cũng tới, Hậu Giang em cũng tìm"…

Nếu đóng băng nhà đất kỳ này sẽ ra sao?

Trong năm 2017 và đầu năm 2018, trái với dự đoán của một số người dầy dạn kinh nghiệm về thị trường bất động sản, giá nhà đất không giảm nhiệt mà còn tăng mạnh. Khi tìm hiểu thì có một dòng tiền mạnh từ vùng ngoài chuyển vào mua nhanh, mua ập giá chứ không phải từ ngân hàng. Điều này có thể phù hợp với nhận định phía trên là “nhà đầu tư không sợ đóng băng, cứ trú vốn trong đất nền rồi thì cũng tăng tiếp!”

Logic của tình hình “đất đứng một hồi sẽ tăng, đứng càng lâu thì tăng càng ác liệt như đất quận 9, Nhơn Trạch…” sẽ tiếp tục đúng !? Nếu nhìn theo xu thế khát nhà đất của nhà đầu tư Việt Nam và với các chính sách thuế cho phép nhà đầu tư thoải mái ôm nhà đất lớn không lo nộp thuế thì logic này sẽ tiếp tục đúng, “người thì sinh tiếp đông lên, đất không nở” !

Nhận định “người sinh tiếp - đất không nở” coi chừng sai!

Nhận định này chỉ đúng giai đoạn trước đây, nhưng hãy xem dân số các nước thế giới đã ổn định nhiều năm nay, thậm chí còn phải cho thêm dân nhập cư, vì sao như vậy? Hãy xem kết cấu gia đình Việt Nam cứ 10 năm một, rõ ràng từ một gia đình bình quân 4 – 5 con cách đây 40 năm, đã dần dần chuyển thành gia đình 1 – 2 con hiện nay. Do vậy dân số sẽ đến lúc ổn định.

Bên cạnh đó, trước đây nhà ở đô thị thì số tầng bình quân chỉ khoảng 2 – 3 tầng; bây giờ đã xuất hiện hàng loạt chung cư 15 – 20 tầng; trước đây chỉ tập chung ở nội thành và một số vùng lân cận, bây giờ đã mở ra gấp 3, 4 lần ở khu vực ngoại thành, chưa kể đến các đô thị các tỉnh lân cận. Đất không nở theo tự nhiên, nhưng bất động sản đang nở rất mạnh theo chiều rộng cũng như chiều cao. Tại Nhật Bản, một quốc gia có dân đông đất hẹp, nhưng hiện nay đang đối đầu với tình cảnh các làng quê, thị trấn xinh đẹp thiếu người trẻ ở, còn các quốc gia Âu Mỹ hàng năm vẩn chấp nhận cho phép một lượng người nhập cư; nếu “người sinh - đất không nở” thì các quốc gia đó không "ngu" gì làm vậy. Do vậy tính trạng trên ở Việt Nam chỉ xuất hiện trong một giai đoạn quản lý kinh tế xã hội yếu kém, khiến mọi người đua nhau ôm giữ đất đai như là một giải pháp tốt nhất để làm giầu.

Nhận định “giá nhà đất dù tăng mạnh lỡ ôm, rồi cũng sẽ được trả cả vốn lẩn lời” coi chừng sai!

Kinh nghiệm 2 lần đóng băng nhà đất Việt Nam đã tạo sự tin tưởng cho nhà đầu tư, kinh nghiệm này càng được củng cố từ các chuyên gia nhận định “giá nhà đất tăng có nền tảng từ lạm phát và lãi suất ngân hàng tích luỹ”.

Tuy nhiên bất cứ hiện tượng gì, khi lặp đi lặp lại cũng cần quan tâm tới quy luật “lượng đổi - chất đổi”, và đến lúc nào đó thì hiện tượng này sẽ không còn đúng. Trong tình trạng nhà đất “giá tăng – đi ngang – tăng tiếp” cũng không nằm ngoài quy luật “lượng - chất” như mọi hiện tượng khác. Quan sát các giai đoạn tăng giá nhà đất TP.HCM từ 2006 – 2018, đã thấy tốc độ tăng giá nhà đất nhanh hơn tốc độ lạm phát, và quan trọng là nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng tiền lương người có nhu cầu thuê - mua nhà.

Trong hội thảo bất động sản năm 2012 tại Báo Thanh niên, nhiều chuyên gia đã nhận định giá nhà đất so với tiền lương đã cao hơn rất nhiều, và tỷ lệ giá nhà/lương đã cao hơn nhiều so với các nước khu vực và thế giới. Đến 2018, giá nhà đất đã tăng thêm 30% - 50%, nhiều khu đã tăng 100%; trong khi tiền lương chỉ tăng từ 15% - 20%. Do vậy chỉ tiêu giá nhà /lương đã quá cao năm 2012, sau 6 năm lại càng xa tầm với và đang trở nên không chấp nhận được; còn nếu nói là đồng tiền Việt Nam mất giá nên nhà đất mới tăng vậy thì hãy quy về USD cho thấy giá nhà đất vẫn tăng mạnh, đến nỗi Việt kiều với lương bên Mỹ về thấy giá nhà đất Sài gòn cũng lè lưỡi kính nể độ giầu của dân trong nước.

Theo quy luật “lượng - chất”, sẽ đến lúc người thuê – mua nhà không chịu nổi, để dẫn đến những nhà đất bỏ không, dù nhu cầu thuê - ở rất lớn… Lúc này, liệu giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng hay phải giảm!? quy luật “cung - cầu” của kinh tế thế giới thì giá phải giảm như thực chứng các kỳ khủng hoảng kinh tế, vỡ bong bóng nhà đất.

Tuy nhiên ở Việt Nam đó chỉ mới khả năng, biết đâu quy luật kinh tế Việt Nam sẽ khác biệt, như trong vùng “kỳ dị lỗ đen”, các quy luật vật lý thông thường sẽ không còn đúng; và như vậy giá nhà đất vẫn tiếp tục tăng đúng như những người có tiền ôm đất đang cười thầm các chuyên gia học thuật!

TS. Đinh Thế Hiển

Bạn đang đọc bài viết Bất động sản Việt không bao giờ bong bóng... mà chỉ có "tạm đóng băng"! tại chuyên mục Tiêu điểm của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com