Sau một đêm đất ruộng, đất trồng cây bỗng thành đất vàng, giá trị tăng gấp trăm lần trước đó; những lá đơn khiếu kiện về đất đai cứ chất chồng dầy thêm cùng nước mắt và nỗi oan ức; người dân cảm thấy những đồng tiền họ được đền bù thật rẻ mạt, không hề xứng đáng... và đền bù mà như bị "lừa". Đâu là nguồn cơn dẫn đến những câu chuyện đau lòng này? Phải chăng đất đai đang trở thành vùng xoáy của tham nhũng, những chính sách đất đai còn tồn tại quá nhiều lỗ hổng hay chính sự chênh lệch địa tô, thiếu đi những quy chuẩn về định giá dẫn tới những bi kịch?

Cà phê cuối tuần sẽ cùng bàn luận về chủ đề này. Xin giới thiệu các vị khách mời: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến (Phó trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội); TS. Nguyễn Ngọc Hiếu, Giảng viên trường Đại học Việt Đức; GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

PV: Năm 2012, tổng số đơn thư khiếu nại liên quan đến đất đai là 47,8%. Đến năm 2018, con số thống kê mới nhất cho thấy, tỷ lệ khiếu kiện về giá đất, quyền lợi của người dân tăng tới 70%. Các chuyên gia bình luận gì về con số này?

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật đất đai là lĩnh vực thu hút được sự quan tâm của mọi tầng lớp trong xã hội. Đất đai ở Việt Nam mang 3 yếu tố: chính trị, kinh tế, xã hội. Bởi tính chất quan trọng này mà người làm chính sách pháp luật về đất đai phải giải quyết 3 vấn đề đó.

Trong nền kinh tế thị trường, khi đất đai ngày càng trở nên có giá trị thì nghiễm nhiên nó trở thành một chủ đề nóng đáng được quan tâm và bàn luận. Vấn đề quản lý đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường đặt ra rất nhiều thách thức cần giải quyết. Bên cạnh đó, yếu tố lịch sử cộng với sự tồn tại yếu kém trong quản lý khiến những khiếu kiện liên quan tới đất đai chiếm tới hơn một nửa các khiếu kiện trong xã hội.

Những tờ đơn khiếu kiện còn xuất phát từ việc thu hồi, bồi thường giá đất thấp hơn so với giá trị trường. Quá trình thu hồi đất có thể để phục vụ đầu tư hạ tầng giao cho doanh nghiệp làm dự án.

Thực tế, con số khiếu kiện nằm nhiều ở việc người dân bị thu hồi đất cho doanh nghiệp bởi họ nhận thấy mình không được hưởng lợi ích gì. Đã thế, bản thân họ phải chứng kiến mảnh đất của mình đang tăng giá gấp hàng chục, hàng trăm lần so với khoản tiền được bồi thường. Nếu thu hồi đất để xây dựng đường, người dân hiểu rằng họ vẫn được hưởng lợi từ sự đóng góp của mình. 

Tính đến nay, chúng ta đã có quy định về việc tổ chức định giá độc lập. Tuy nhiên, UBND cấp tỉnh lại là chủ thể đưa ra quyết định thu hồi. Câu chuyện này không khác gì hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi” vì UBND cấp tỉnh đưa ra quyết định thu hồi đất, tự quyết định giá đất làm căn cứ bồi thường thu hồi, ra phê duyệt  phương án đền bù. Dường như ở mức độ nào đó, quyết sách thu hồi và đền bù đất chưa thực sự khách quan, còn mang ý chí chủ quan của người quản lý.

TS. Nguyễn Ngọc Hiếu: Sự gia tăng khiếu kiện liên quan đến câu chuyện lợi ích. Tuy nhiên phải khẳng định đất chưa có hạ tầng thì không thể tự dưng lên giá. Phải có sự đầu tư, rót tiền để "tân trang" mới đấy giá đất tăng lên. Thế nhưng, khoản chênh lệch địa tô được sinh ra lại là nguồn cơn tạo nên sự bức xúc trong lòng người dân với nhà nước và doanh nghiệp. 

Tôi cho rằng, cần phải làm rõ giá trị của đầu tư hạ tầng với những quy hoạch cho phép xây dựng khiến giá đất tăng lên đáng kể. Đầu tư vào hạ tầng tốt thì hiệu quả sẽ là bao nhiêu? Nếu nói về con số chính xác là rất khó nhưng chúng ta phải có đánh giá đầy đủ tiềm năng phản ánh đúng vị trí đó. Nếu tiềm năng tăng giá phản ánh rồi thì doanh nghiệp hưởng lợi từ chênh lệch địa tô buộc phải đền bù một phần cho cả người dân và nhà nước. Nếu tiềm năng tăng giá chưa phản ánh đúng chính xác vị trí quỹ đất, khoản chênh lệch phải phân bổ cho người dân, nhà nước.

Thực tế, phần lớn các vị trí ven đô khi có đầu tư hạ tầng đi qua, giá đất đã tăng trước. Điều này cũng phản ánh cơ bản được giá trị thị trường. Vấn đề quan trọng là làm thế nào để hài hòa được lợi ích cho người dân và doanh nghiệp.

Liên quan tới vấn đề xử lý chênh lêch địa tô từ đất nông nghiệp sang đất thương mại, pháp luật vẫn chưa thực xử lý được. Trong Luật Đất đai năm 2003 và đến bây giờ là Luật Đất đai 2013, nhà nước đã có chủ trương điều tiết giá trị đất đai không do người sử dụng đất mang lại nhưng quy định này vẫn chưa được thực hiện. Giá đất bồi thường vẫn thấp hơn so với giá trị trường vì công thức định giá của Luật Đất đai. Với khoản tiền bồi thường thấp, người dân không đủ tiền để mua một ngôi nhà ở thương mại theo giá thị trường. Điều này khiến người dân bức xúc.

PV: Vậy đâu là nguồn cơn dẫn tới tình trạng khiếu kiện tiếp tục gia tăng mà chưa có dấu hiệu chững lại, thưa các chuyên gia?

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Trong vòng 30 năm qua, chúng ta đã có 4 lần sửa luật Đất đất đai bao gồm: năm 1987, 1993, 2003 và 2013. Tính đến nay, dù chính sách pháp luật đất đai được sửa đổi bổ sung nhưng vẫn chưa đáp ứng được sự kì vọng của xã hội, giải quyết triệt để các tồn tại vẫn xảy ra.

Hiện nay, trong pháp luật đất đai vẫn chưa có quy định đầy đủ về cách thức định giá thế nào cho hợp lý. Tuy nhiên, định giá đất đai chỉ là một nguyên nhân dẫn tới tình trạng bất bình, khiếu kiện. Chúng ta phải đặt trong một tổng thể. Cái chúng ta xác định giá đất đai hiện nay chưa tuân thủ quy định kinh tế thị trường, áp đặt ý chí chủ quan của người quản lý vào luật. Nhưng chúng ta không thể đổ lỗi hết cho các chính sách pháp luật đất đai bởi một nguyên nhân khác là do việc thực thi pháp luật đất đai còn nhiều yếu kém.

Nếu không có cơ chế pháp lý thực hiện đầy đủ, nghiêm minh thì tài sản, tài nguyên quốc gia sẽ rơi vào một nhóm lợi ích, dẫn tới tình trạng phân hóa giàu nghèo, mất công bằng trong xã hội. Nếu tình trạng này tiếp diễn kéo dài sẽ gây tiêu cực cho xã hội, sự tích tụ ngày càng dày lên. Tới đỉnh điểm, người dân mất niềm tin.

GS. Đặng Hùng Võ: Việc nhà nước hay người dân “chịu thiệt” từ chênh lệch địa tô xuất phát từ cơ chế pháp lý. Luật Đất đai 2013 cũng đã đặt ra quy định với giải pháp là phải chia lợi ích từ chênh lệch địa tô cho nhà nước. Nhưng trên thực tế chỉ có Đà Nẵng thực hiện được biện pháp này và thu hồi được kết quả tốt còn các tỉnh khác vẫn chưa áp dụng nên đánh mất giá trị tăng thêm của phần đất khi có hạ tầng xuất hiện. Đây là vấn đề lớn cần phải sửa đổi trong Luật Đất đai lần này.

Đối với trường hợp thu hồi đất giao cho doanh nghiệp làm dự án nếu chúng ta tiến hành đấu giá đất thì mọi chuyện sẽ ổn. Nếu không đấu giá đất mà giao luôn cho doanh nghiệp được chỉ định thì cơ quan nhà nước sẽ quyết định một mức giá đất thấp, không sát với giá thị trường. Vấn đề này chúng ta sẽ phải chỉnh sửa lại trong việc thực thi pháp luật tức là quy định đấu giá đất buộc phải thu đúng bằng giá trị thực của thị trường.

Liên quan tới việc định giá đất, Luật Đất đai 2013 chưa có yêu cầu rõ ràng mà chỉ nêu rằng, Sở Tài nguyên và Môi trường có thể thuê một đơn vị định giá độc lập nhưng cuối cùng việc quyết định giá vẫn thuộc về cơ quan Nhà nước.

Bên cạnh đó, tôi cho rằng, phương pháp định giá lấy bảng gía nhân với hệ số điều chỉnh là phương pháp phản khoa học. Chúng ta phải loại bỏ phương pháp này ra khỏi quy định hiện hành. Vì chúng ta chưa sửa được luật nên vẫn phải áp dụng phương pháp tính đó.  Nhà nước phải yêu cầu đấu giá, bởi nếu chúng ta đấu giá được thì sẽ không xảy ra được câu chuyện định giá thấp.

Trong quá tình sửa đổi Luật Đất đai lần này, rất nhiều ý kiến đưa ra là cần có quy trình định giá minh bạch, phải do nhà cung cấp dịch vụ định giá độc lập thực hiện.

PV: Như GS. Đặng Hùng Võ vừa trao đổi, một trong những nguyên nhân chủ chốt dẫn tới mâu thuẫn giữa người dân với nhà nước và doanh nghiệp là chưa có cơ chế phân bổ chênh lệch địa tô đồng đều. Thưa các chuyên gia, hiện nay, các nước trên thế giới đã có chính sách xử lý bài toán nan giải này thế nào?

TS. Nguyễn Ngọc Hiếu: Các nước khác trên thế giới đã có quy định phân bổ nguồn chênh lệch địa tô này rất lâu rồi. Họ thực hiện nhiều cách thu mà trong đó có thuế cải thiện. Thuế này đều có một nguyên tắc chung rằng, nếu nhà nước bỏ tiền đầu tư vào một khu vực, mở rộng con đường, chống ngập thì buộc phải có một kế hoạch chi tiết. Sau đó kế hoạch này được thông qua chính quyền địa phương

Thông thường, một khu vực chưa được cải thiện, nâng cấp hạ tầng sẽ bị đánh thuế trên bất động sản liền kề với mức thuế trung bình là 2% trên tổng giao dịch. Nhưng nếu sau khi nâng cấp hạ tầng, thuế đánh cho giao dịch như sang nhượng lại hay cho thuê lâu dài sẽ là 25%. Các nước áp dụng phương pháp này sẽ có phiếu đánh giá về mức thuế trước và sau khi thực hiện nâng cấp cải thiện đường. Qua cách thức này, nhà nước sẽ có nguồn thu đáng kể.

Hoặc nhà nước sẽ kêu gọi những nhà đầu tư trực tiếp hưởng lợi từ việc nâng cấp cơ sở hạ tầng bằng cách đóng góp trưc tiếp. Họ chỉ cần đóng góp theo số lần quy định. Tuy nhiên, cách đóng góp này sẽ thực hiện ở phạm vi khép kín, quy mô nhỏ còn ở trục đường chính khó thực hiện được cách thức này vì quy mô phân tán.  

PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến: Ở các nước phát triển như Singapore, họ đã xử lý vấn đề này triệt để. Nhà nước thực hiện cơ chế sở hữu tư nhân. Nếu phục vụ cho mục tiêu quốc phòng, an ninh thì nhà nước sẽ tiến hành thỏa thuận về giá và trưng mua. Nếu chủ sở hữu không chịu bán thì nhà nước sẽ dùng biện pháp hành chính xử lý để hạn chế quyền sở hữu tư nhân. Trong trường hợp, không tìm được điểm chung về giá giữa chính quyền và chủ sở hữu tư nhân thì việc khởi kiện sẽ được đưa ra tòa án. Tuy nhiên điều này chỉ thực hiện được khi tòa án hoạt động thực sự độc lập. Nếu công lý mà không được tôn trọng thì mọi quyết định chỉ là hình thức.

PV:  Xét trong điều kiện của Việt Nam như hiện tại thì đâu là giải pháp hợp lý để giải bài toán cân bằng quyền lợi người dân – nhà nước – doanh nghiệp, thưa các chuyên gia?

TS. Nguyễn Ngọc Hiếu: Đến nay, Việt Nam chưa có sắc thuế áp dụng để phân bổ quyền lợi giữa người dân – nhà nước – doanh nghiệp. Nhưng việc áp dụng sắc thuế này là điều rất quan trọng vì Nhà nước đã đổ rất nhiều tiền vào các đầu tư hạ tầng và cần được hưởng lợi từ khoản rót vốn đó. Tuy nhiên, sắc thuế này sẽ giống như thuế thể trạng đánh lên người giàu. Những ông có nhiều nhà đất nhất nằm ở vị trí có hạ tầng nâng cấp hoặc từ việc thu hồi đất sẽ không muốn thông qua. Đối với nhóm nhận được lợi ích khi biết trước thông tin quy hoạch cũng sẽ không muốn có sắc thuế phân bổ lợi ích này. Nhưng giải quyết bài toán cân bằng lợi ích giữa 3 bên: nhà nước – doanh nghiệp - người dân là điều cần thiết. Bởi đây là sắc thuế cần thiết cho người dân, lợi ích cho đất nước.

Chúng ta có thể áp dụng mô hình sắc thuế của nước ngoài vào Việt Nam với điều kiện phải điều chỉnh cho phù hợp, phải nghiên cứu xem luật hiệu quả ra sao. Vấn đề cơ bản nhất là phải cân bằng được lợi ích giữa nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

GS. Đặng Hùng Võ: Trên thế giới vẫn áp dụng phương pháp chia sẻ lợi ích, yêu cầu công khai toàn bộ dự án đầu tư với giá đất như vậy thì sẽ biết được lợi nhuận đầu tư là bao nhiêu. Trên cơ sở công khai hóa lợi nhuận sẽ tiến hành phân bố đồng đều khoản chênh lệch địa tô này.

Hiện nay chúng ta vẫn đang cố gắng bồi thường bằng giá đất thị trường nhưng vẫn chưa thực sự làm được. Chúng ta đang giải quyết bài toán giá trị chứ không phải bài toán lợi ích. Theo tôi, chính sách bồi thường phải sửa đổi từ bài toán giá trị sang bài toán lợi ích, phải tiến hành sửa đổi Luật Đất đai.

- Cảm ơn các chuyên gia về những chia sẻ này!

Mai Linh (Thực hiện)