Theo số liệu thống kê từ năm 2015 đến tháng 9/2017 của 16 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cả nước đã có 71 dự án officetel, condotel được cấp phép với tổng số 25.639 căn. Trong đó, có 10.629 căn officetel (Hà Nội có 3.726 căn; TP.HCM có 6.424 căn và các tỉnh khác 479 căn).

Officetel thường được quy hoạch, thiết kế và bố trí trong một tòa nhà độc lập, tại khối đế hoặc một số tầng trong tòa nhà chung cư cao tầng nhưng có lối đi riêng hoặc trong một tòa nhà cao tầng độc lập tại dự án có nhiều tòa chung cư, và có khối đế, tầng hầm để xe liên thông với nhau.

Các dự án officetel vừa có chức năng văn phòng làm việc, vừa có chức năng lưu trú kiểu khách sạn đã đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư, trước hết là các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình đầu tư, thực hiện các dự án tại Việt Nam, tạo ra không gian sống, làm việc hiện đại, góp phần làm đa dạng hóa sản phẩm bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên trên thực tế, đã có một số trường hợp bị biến tướng thành căn hộ nhà ở.

Quá trình phát triển officetel đang gặp phải một số vướng mắc về mặt chính sách.

Quá trình phát triển officetel đang gặp phải một số vướng mắc về mặt chính sách.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, dự án officetel thuộc loại hình sử dụng đất phi nông nghiệp "loại đất thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn tối đa 50 năm (tại các khu vực đặc biệt khó khăn, vùng sâu vùng xa, tối đa 70 năm); Các chủ đầu tư dự án officetel được quyền cho thuê officetel trong thời hạn được giao đất và khách hàng chỉ được thuê officetel trong thời hạn của dự án theo thỏa thuận với chủ đầu tư.

Hiện trạng của loại hình officetel hiện nay là chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật (sảnh, thang máy, hành lang, lối thoát hiểm, chỗ để xe...); chưa có quy định về chỉ tiêu dân số tác động đến hệ thống hạ tầng đô thị; chưa được quy định loại hình sản phẩm bất động sản được kinh doanh trong Luật Kinh doanh bất động sản; chưa có quy định cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu officetel; về tài chính đất đai cũng chưa được quy định cụ thể để tránh thất thu ngân sách...

Bên cạnh đó, loại hình này còn đang tồn tại một số bất cập về chính sách. Cụ thể, cùng là loại hình officetel, nếu officetel nằm trong cùng tòa nhà chung cư thì được công nhận quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài; nhưng nếu officetel là một tòa nhà độc lập, kể cả trường hợp tòa nhà officetel nằm trong cùng dự án cụm chung cư (có từ 2 tòa nhà trở lên), thậm chí có cùng khối đế của toàn bộ dự án, thì vẫn phải áp dụng chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp, loại đất "thương mại, dịch vụ", được giao đất có thời hạn, và chủ đầu tư dự án nộp tiền thuê đất 50 năm (hoặc 70 năm) vào ngân sách thấp hơn nếu được nộp tiền sử dụng đất ở. Điều bất cập nữa là cùng loại hình officetel, nhưng có một số trường hợp được công nhận đất ở, còn lại phần lớn được áp dụng giao đất có thời hạn, và nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất ở, tiền thuê đất khác nhau giữa các dự án officetel.

Hiện nay, theo quy định của Luật Đất đai 2013, dự án officetel, dự án condotel, dự án thương mại, dịch vụ đều chỉ được giao đất có thời hạn phổ biến là 50 năm (hoặc trong trường hợp đặc biệt là 70 năm). Chủ đầu tư thường phải mất khoảng trên dưới 3 năm để thực hiện đầu tư xây dựng hoàn thành dự án, sau đó mới đưa sản phẩm ra kinh doanh.

Như vậy, các chủ đầu tư và các khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp trên thực tế chỉ được khai thác, kinh doanh khoảng 47 năm, vì thời gian xây dựng dự án không được khấu trừ. Đây là điểm bất hợp lý vì chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp chỉ có thể khai thác, kinh doanh sau khi đã xây dựng xong dự án.

cần thiết phải xác định quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với loại hình officetel.

"Cần thiết phải xác định quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với loại hình officetel".

Trên thực tế, trong giai đoạn thị trường bất động sản bị khủng hoảng đóng băng, có những dự án officetel bị "trùm mền" nhiều năm, nay có chủ đầu tư mới tiếp quản và triển khai xây dựng đưa vào hoạt động kinh doanh nhưng không được khấu trừ thời hạn dự án bị "trùm mền" và thời gian thi công xây dựng, nên thời hạn khai thác kinh doanh thực tế chỉ còn khoảng trên dưới 40 năm, nếu không điều chỉnh, sửa đổi quy định này thì rất thiệt thòi cho nhà đầu tư.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, "đất thương mại, dịch vụ, du lịch" thuộc loại đất phi nông nghiệp, được giao đất có thời hạn 50 năm (hoặc 70 năm), và Nhà nước thu tiền thuê đất hàng năm, hoặc thu cả thời hạn thuê đất, và có một điểm chung là tổng số tiền nộp ngân sách thấp hơn nếu áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định, lâu dài đối với  "đất thương mại, dịch vụ, du lịch".

Do đó, để khắc phục những bất cập này, tạo nên một thị trường officetel phát triển bền vững, cần thiết phải xác định quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật đối với loại hình officetel. Cụ thể, diện tích officetel từ 25-50 m2/phòng.

Về chỉ tiêu dân số, đề xuất áp dụng chỉ tiêu dân số tương đương 50% chỉ tiêu dân số của công trình nhà ở, không phân biệt dự án hoặc công trình officetel độc lập hay nằm trong cùng một công trình chung cư hỗn hợp.

Về khu đậu xe, cần phải quy định chỉ tiêu diện tích đậu xe phù hợp cho loại hình officetel, nhưng không cần thiết phải quy định bố trí bãi đậu xe riêng. Việc sắp xếp chỗ để xe thuộc trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành chung cư hỗn hợp để sử dụng hợp lý và hiệu quả khu vực đậu xe.

Về phương án bố trí, đối với trường hợp công trình chung cư hỗn hợp thì phần officetel phải được bố trí tại vị trí tầng và giao thông tách biệt với khu ở.

Bên cạnh đó, cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép chủ đầu tư được bán officetel và người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất officetel có thời hạn theo thời hạn của dự án, khi hết hạn thì được xem xét gia hạn nếu có yêu cầu. Không tính thời gian thi công xây dựng vào thời hạn của dự án để đảm bảo lợi ích chính đáng của chủ đầu tư, khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp.

Về lâu dài, cần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai theo hướng áp dụng chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với "loại đất thương mại, dịch vụ, du lịch", trong đó, có loại hình dự án officetel (ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), để đảm bảo không thất thu ngân sách nhà nước.

Đồng thời, cho cá nhân nước ngoài được mua officetel để đầu tư (theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh), nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển các dự án officetel, phục vụ nhu cầu của các nhà đầu tư, trước hết là nhà đầu tư nước ngoài đang có xu thế gia tăng mạnh trong thời gian tới.    

Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Bạn đang đọc bài viết Biến tướng trong phát triển Officetel: Cần tháo “nút thắt” pháp lý tại chuyên mục Chuyển động thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com