Nhưng câu chuyện chính cần bàn, đó là hậu di dời, những khu đất vàng liệu có được sử dụng theo quy hoạch và đúng mục đích, hay lại trở thành “miếng bánh thơm” khiến những “con voi chui lọt lỗ kim”, đất công lại thành “của riêng”.
Những khu đất “vàng” giữa thủ đô sẽ trở thành những vùng đất “chết” khi chỉ để làm… nhà kho. Những nhà kho nằm “chình ình” giữa trung tâm thành phố sẽ làm xấu diện mạo của đô thị, gây ô nhiễm, ảnh hưởng nghiêm trọng tới chất lượng cuộc sống người dân. Sau vụ cháy nhà kho Rạng Đông, các chuyên gia nhận định, các nhà máy, xí nghiệp còn lại trong nội đô sẽ phải cấp thiết di dời ra ngoại thành, trả lại đất “vàng” cho thành phố. Tuy nhiên, vấn đề cần quan tâm đầu tiên sau khi di dời là việc xử lý những khu đất "vàng" đó như thế nào?
Hậu di dời, đất “vàng” về đâu?
Theo quy hoạch năm 2008 của Thủ đô Hà Nội, khu đất các cơ sở, nhà máy gây ô nhiễm sẽ được quy hoạch làm các dịch vụ công cộng như trường học, công viên cây xanh, vườn hoa… Tuy nhiên, nhiều khu đất đã làm không đúng quy hoạch ban đầu.
Câu chuyện 20 tòa chung cư mọc lên chen chúc trên tuyến đường chỉ dài 720m – Nguyễn Tuân là một điển hình. Oằn mình gánh hơn 6.000 căn hộ chung cư đã và đang mở bán, tuyến đường này đang trở thành điểm nóng về phát triển cao ốc và điểm đen về ùn tắc giao thông, quá tải hạ tầng.
Điều đáng nói, quỹ đất xây dựng chung cư dọc đường Nguyễn Tuân chủ yếu xuất phát từ các nhà máy cũ. Cụ thể, Dự án Gold Season vốn là phần đất của công ty Dệt Mùa đông; Dự án Thống nhất Complex tiền thân là Nhà máy xe máy Thống Nhất; Dự án 90 Nguyễn Tuân cũng là khu đất Xí nghiệp xe buýt do tổng Công ty vận tải Hà Nội quản lý.
Các dự án ở đây được quảng cáo có vị trí nằm tại quận Thanh Xuân, gần các trục đường lớn như vành đai 3, Nguyễn Trãi, Lê Văn Lương... để thu hút khách hàng. Trong khi đó, tiện ích nội khu, các sân chơi, khuôn viên hầu như không tìm thấy ở các dự án dọc đường Nguyễn Tuân. Các dự án hầu như chỉ là tòa nhà xây sát mặt đường, không có cảnh quan, thế nhưng vẫn được bán với giá cao ngất, khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2.
Nhiều phần đất của các cơ sở, nhà máy công nghiệp khác, sau khi di dời cũng nhanh chóng biến thành chung cư, nhà ở.
Xây quá nhiều dự án bất động sản cao tầng, đường Nguyễn Tuân, Nguyễn Trãi, Lê Văn Lương đang trở thành điểm đen ùn tắc. Ảnh: Zing.vn
Với Rạng Đông, tháng 9/2018, Công ty Rạng Đông thông báo xin ý kiến cổ đông bằng văn bản bổ sung ngành nghề kinh doanh. Doanh nghiệp này muốn bổ sung hoạt động kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê và tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong danh sách ngành nghề kinh doanh của Rạng Đông được ghi trên Cổng thông tin quốc gia về doanh nghiệp trước thời điểm bị cháy nhà máy Hạ Đình, ngành nghề kinh doanh bất động sản đã được bổ sung.
Báo cáo tháng 5/2018 của Chứng khoán BIDV (BSC) cho biết Rạng Đông đã nhận được sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền tự do chuyển đổi mục đích khu đất 5,7ha. Dù theo quy hoạch 1/2.000 của TP. Hà Nội về phân khu H2-3, khu đất 5,7ha này của Rạng Đông được quy hoạch là đất công cộng, trường học và một phần chưa xác định.
Với từng bước như vậy, sẽ không khó nếu Rạng Đông muốn hợp tác đầu tư để phát triển ngành nghề kinh doanh mới bổ sung, như cách Công ty cơ khí Hà Nội, Cao su Sao Vàng, Dệt kim Đồng Xuân... đã từng làm. Chưa kể, giá trị khu đất hiện không được hạch toán như một tài sản của Rạng Đông do vậy, nếu chuyển nhượng khu đất, Rạng Đông có thể thu được lãi cao.
Cũng bởi nhiều yếu tố, sau vụ cháy nhà máy Rạng Đông, cùng với mong muốn các nhà máy, xí nghiệp cũ phải được di dời khỏi nội đô, không ít dư luận thể hiện mối quan tâm đến giá trị cũng như mục đích sử dụng với lô “đất vàng” (5,7 ha) do Công ty Rạng Đông đang sở hữu nếu di dời kho xưởng, nhà máy. Nhiều người dân lo ngại, một dự án chung cư cao tầng sẽ “mọc” lên trên khu đất này, tiếp tục gây áp lực lên hạ tầng xung quanh.
“Đề nghị thành phố khi di dời thì phải lấy quỹ đất này để dùng cho khu vui chơi giải trí vườn hoa, cây cảnh để chúng tôi được hưởng lợi tuổi già và cho các cháu có những điểm vui chơi, giải trí có màu xanh hoặc xây trường học cho các cháu”, một cư dân sống tại đường Nguyễn Trãi nêu ý kiến.
Các hộ dân cho biết, hơn ai hết họ mong muốn các nhà máy vẫn đang nằm chính ình giữa trung tâm thành phố phải được di dời nhanh chóng, nhưng thành phố cần công khai quy hoạch sử dụng đất sau khi di dời. Theo đó, phần đất nào dành cho mục đích xây dựng các công trình công cộng phục vụ cho đời sống của cộng đồng thì phải giữ nguyên, không xê dịch.
Không để “con voi” chui lọt “lỗ kim”…
Theo các chuyên gia, sau khi di dời, xí nghiệp sẽ được cấp một phần đất lớn hơn ở ngoại thành, do đó, phần đất cũ sẽ phải trả lại cho thành phố và nhiệm vụ của thành phố là phải triển khai đúng quy hoạch.
“Chúng ta có quy hoạch nhưng thực tế thực hiện, triển khai quy hoạch đó dường như lại đang có sự đối lập lại với quy hoạch ban đầu, khi thực tế, không gian xanh không những không được mở rộng thêm mà còn bị giảm đi. Ở vị trí trung tâm, nhu cầu sử dụng không gian xanh lớn thì không còn quỹ đất, nói đúng hơn là quỹ đất hầu hết đã bị “thâu tóm”. Trong khi đó, nhiều công viên lớn lại quy hoạch ở vị trí xa trung tâm, hạn chế khả năng tiếp cận của người dân nội đô, gây ra sự lãng phí lớn”, TS.KTS Phạm Anh Tuấn, khoa Kiến trúc quy hoạch, Đại học Xây dựng nêu vấn đề.
Theo ông Tuấn, hệ lụy của việc phát triển mảng xanh thiếu cân đối chúng ta đã và đang nhìn thấy rất rõ. Đô thị sẽ không thể phát triển bền vững nếu thiếu đi những hạ tầng cốt yếu mang tính cải thiện khí hậu rất lớn như không gian xanh.
“Do vậy, để giải quyết những bất cập hiện có, tôi cho rằng, trong quy hoạch cần tận dụng khai thác những khoảng trống trong không gian đô thị, chuyển các vùng đất công do nhà nước quản lý, đặc biệt là các khu đất của nhà máy, xí nghiệp sau khi di dời thành không gian cây xanh mặt nước thay cho việc phê duyệt quy hoạch đầu tư các công trình thương mại, nhà cao tầng. Việc phân bổ diện tích mảng xanh phải đồng đều trên từng khu vực, để tránh trường hợp chỗ thì quá tải, chỗ lại đìu hiu”, lời TS.KTS Phạm Anh Tuấn.
Bên cạnh đó, KTS Phạm Anh Tuấn cho rằng, phải có những cơ chế để tận dụng tối đa nguồn lực đất đai ở vùng nội đô. Doanh nghiệp muốn xây nhiều nhà cao tầng lên, thì anh phải xây dựng mảng xanh để “trả lại” cho cộng đồng, xã hội chứ không thể một mình thụ hưởng, còn sự phát triển bền vững của đô thị thì bỏ quên.
Đồng quan điểm, TS.KTS Ngô Doãn Đức, Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhận định: “Nhà đầu tư vẫn chỉ nhăm nhe xây dựng nhà ở vào chỗ đất trống kiếm lợi. Còn việc xây dựng công viên, hồ nước và diện tích mảng xanh lại được triển khai rất ì ạch, thậm chí là “bỏ quên”. Và một điều lạ là Hà Nội dường như đang dễ dàng quá mức trong việc chấp thuận chủ trương điều chỉnh quy hoạch theo hướng ngược, là gia tăng mật độ, gia tăng diện tích xây nhà cao tầng và cắt giảm diện tích không gian xanh, hồ nước, trong khi lẽ ra phải điều chỉnh theo hướng giảm. Đó là lỗ hổng trong cơ chế quản lý, quy hoạch ở một số đô thị lớn mà chúng ta cần quan tâm và có giải pháp thích hợp”.
Các chuyên gia nhấn mạnh, thời gian tới, việc triển khai, di dời các nhà máy xí nghiệp là rất cấp bách, nhưng vấn đề mục đích sử dụng của khu đất vàng sau khi di dời phải được minh bạch theo nguyên tắc thực hiện đúng quy hoạch là xây dựng các công trình công cộng như trường học, công viên để trả lại cho cộng đồng xã hội. "Nếu không kiên quyết thực hiện đúng quy hoạch, dễ dàng để “con voi chui lọt lỗ kim” thì chắc chắn điệp khúc quá tải cao ốc nội đô sẽ tiếp tục lặp lại. Còn hậu quả của việc xâu xé “miếng bánh lợi ích” đó, người dân và đô thị sẽ phải nếm trả trong tương lai gần", một chuyên gia đô thị nêu quan điểm.
