Trong quá trình xây dựng chính sách thuế liên quan đến bất động sản, vấn đề cập nhật tình hình phát triển của nền kinh tế, sự phát triển của thị trường bất động sản luôn luôn được tính đến và rất được coi trọng để đảm bảo xây dựng được hệ thống hành lang pháp lý phù hợp, đảm bảo cho sự phát triển của đất nước.

Khu nghỉ dưỡng 5 sao ++ JW Marriott Phu Quoc Emerald Bay.

Khu nghỉ dưỡng 5 sao ++ JW Marriott Phu Quoc Emerald Bay.

Xuất phát từ chức năng quản lý về kinh tế - xã hội của Nhà nước, thể chế hóa chủ trương, quan điểm của Đảng, Nhà nước, hệ thống chính sách thuế đối với tài sản về cơ bản đã bao quát các hoạt động liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong quá trình sử dụng và khi chuyển nhượng tài sản. Các chính sách thuế, phí, lệ phí liên quan đến bất động sản đã được cải cách, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, phát triển và nâng cao hiệu quả sử dụng bất động sản, góp phần ổn định phát triển thị trường bất động sản, tăng thu ngân sách cho Nhà nước. Dưới đây là những cải cách lớn về chính sách thuế, phí, lệ phí trong thời gian qua có liên quan đến thị trường bất động sản:

Hạn chế đầu cơ về đất

Ngày 17/6/2010, Quốc hội đã thông qua Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, có hiệu lực từ ngày 01/01/2012, thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất. Chính sách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được ban hành trên cơ sở tổng kết, đánh giá và kế thừa chính sách thuế nhà, đất trước đây, tuy nhiên, có thay đổi cơ bản về căn cứ tính thuế để phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2003, từ tính thuế theo thuế sử dụng đất nông nghiệp (tính bằng thóc) sang thu theo giá đất nhân (x) thuế suất và tên gọi cũng thay đổi để đảm bảo đúng phạm vi điều chỉnh của Luật. Việc thay đổi căn cứ tính thuế theo giá đất đã góp phần đảm bảo tính đồng bộ với pháp luật có liên quan, đảm bảo công bằng giữa các đối tượng nộp thuế, giữa các vùng, giữa các đô thị, giữa thành thị với nông thôn, giữa đồng bằng, trung du và miền núi.

Về quản lý, việc ban hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có ý nghĩa trong việc thiết lập cơ sở dữ liệu về đất, tạo hành lang pháp lý để quản lý đất đai. Luật cũng quy định về đăng ký, khai và nộp thuế đối với trường hợp người nộp thuế có quyền sở hữu nhiều thửa đất ở đã góp phần quản lý Nhà nước về đất ở và hạn chế đầu cơ về đất.

Ông Hoàng Mạnh Tuấn.

Ông Hoàng Mạnh Tuấn, Phó Vụ trưởng Vụ chính sách thuế, Bộ Tài chính.

Tuy nhiên, qua quá trình triển khai luật cho thấy vai trò điều tiết thu nhập của các tổ chức và cá nhân trong xã hội chưa được phát huy đúng mức. Trong thuế nhà đất (từ năm 2011 về trước) và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (từ năm 2012 trở đi) chưa đánh thuế nhà.

Đổi mới thuế TNDN, TNCN, VAT

Chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp đối với bất động sản có sự đổi mới đáng kể trong thời gian vừa qua, bởi quy định trong chính sách thuế thu nhập doanh nghiệp đối với bất động sản luôn là vấn đề phức tạp liên quan đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và sự phát triển thị trường bất động sản.

Luật thuế TNDN số 32/2013/QH13 đã cho phép doanh nghiệp được bù trừ lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi từ hoạt động sản xuất kinh doanh nhưng chưa quy định trường hợp ngược lại (bù trừ một chiều). Theo đó, trường hợp doanh nghiệp có lãi từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vẫn phải kê khai, nộp thuế riêng, không được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh.

Một góc Phú Quốc.

Một góc Phú Quốc.

Ngoài ra, tại Luật thuế TNDN số 32/2013/QH13 bổ sung quy định ưu đãi thuế (ưu đãi 10%) đối với thu nhập từ thực hiện dự án đầu tư - kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật nhà ở số 60/2015/QH13 đã đáp ứng yêu cầu thực tiễn, khuyến khích đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội, tạo cơ hội cho người dân có nhu cầu về nhà ở có thể có được nhà ở thông qua việc chủ đầu tư thực hiện giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua và góp phần thực hiện Chiến lược về nhà ở.

Để khắc phục các vướng mắc liên quan đến thu nộp thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, cải cách thủ tục hành chính và minh bạch chính sách thuế đối với thị trường bất động sản, từ 01/01/2015, theo quy định của Luật số 71/2014/QH13 thì cá nhân kê khai nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản thực hiện nộp thuế theo tỷ lệ 2% trên giá chuyển nhượng từng lần, không phân biệt hoạt động chuyển nhượng có hay không phát sinh thu nhập.

Theo quy định của chính sách thuế GTGT hiện hành, chuyển quyền sử dụng đất thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.

Như vậy, có thể thấy, chính sách tài chính với đất đai trong những năm vừa qua có nhiều cải cách phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, xuất phát từ điều chỉnh các quan hệ kinh tế - xã hội và ruộng đất trong nông nghiệp nông thôn đến chính sách đất đai bao quát toàn diện các hoạt động trong nền kinh tế thị trường, như đăng ký quyền sở hữu, sử dụng và chuyển nhượng bất động sản.

Thông qua việc ban hành và điều chỉnh các chính sách thuế, phí, lệ phí liên quan đến bất động sản đã góp phần khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về nhà, đất, hạn chế việc sử dụng lãng phí nhà, đất, khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định xã hội.

Quần thể biệt thự đảo Ecopark Grand với mỗi đảo là một dải đất vươn dài ra mặt nước.

Quần thể biệt thự đảo Ecopark Grand với mỗi đảo là một dải đất vươn dài ra mặt nước.

Định hướng cải cách chính sách thuế

Trong thời gian tới, việc nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản cần được tăng cường và tập trung, trong đó có hoàn thiện hệ thống pháp luật, đổi mới chính sách về tài chính, bổ sung các giải pháp hỗ trợ tài chính phù hợp với tình hình phát triển kinh tế từng giai đoạn. Để góp phần quản lý Nhà nước về bất động sản, trong thời gian tới, dự kiến cải cách chính sách tài chính (trong đó có chính sách thuế) liên quan đến bất động sản như sau:

Thứ nhất, đối với thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp: Kịp thời điều chỉnh nhằm khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai, ưu đãi đối với những vùng khó khăn, vùng nông thôn; điều tiết đối với những trường hợp sử dụng đất diện tích lớn không hợp lý, những trường hợp có tính chất đầu cơ, nghiên cứu xây dựng chính sách thuế điều tiết với nhà, tài sản có giá trị lớn vào thời điểm thích hợp; thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đảm bảo động viên nguồn thu hợp lý cho ngân sách Nhà nước.

Thứ hai, đối với các khoản thu từ đất: Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chính sách thu từ đất đảm bảo thống nhất, phù hợp với sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai theo hướng: Mức thu theo mục đích sử dụng của đất, góp phần hình thành thị trường bất động sản có tổ chức, quản lý hiệu quả; mở rộng việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá, góp phần thực hiện chính sách quy hoạch của Nhà nước; đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khuyến khích đầu tư vào các địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, lĩnh vực khuyến khích đầu tư, lĩnh vực xã hội hóa.

Ngoài ra, về việc hoàn thiện chính sách tài chính đối với tài sản, định hướng, quan điểm, chủ trương của Đảng và Nhà nước đã được nêu rõ tại Nghị quyết số 07-NQ/TW ngày 18/11/2016 của Bộ Chính trị về chủ trương, giải pháp cơ cấu lại ngân sách Nhà nước, quản lý nợ công để đảm bảo nền tài chính quốc gia an toàn, bền vững, trong đó đưa ra giải pháp: Hoàn thiện chính sách thu gắn với cơ cấu lại thu ngân sách Nhà nước, mở rộng cơ sở thu, nhất là các nguồn thu mới, phù hợp với thông lệ quốc tế..., khai thác tốt thuế thu từ tài sản, tài nguyên, bảo vệ môi trường” và tại Nghị quyết số 25/2016/QH14 ngày 9/11/2016 của Quốc hội về kế hoạch tài chính 5 năm quốc gia giai đoạn 2016-2020 có nêu giải pháp:“Nghiên cứu bổ sung thuế tài sản phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam”.

(Trích tham luận tại Diễn đàn bất động sản Việt Nam thường niên lần I)

Hoàng Mạnh Tuấn, Phó Vụ trưởng Vụ chính sách thuế, Bộ Tài chính

Bạn đang đọc bài viết Cải cách thuế cho thị trường bất động sản tại chuyên mục Chính sách BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com