Mới đây, báo chí đã thông tin 66 căn shophouse của một chủ đầu tư ở Hà Nội được tung ra thị trường nhưng rất nhiều khách hàng e ngại về vấn đề pháp lý, đặc biệt thị trường chuyển nhượng mua bán ở đây đem đến những rắc rồi khi xuất hiện nghi vấn về việc bán “chênh” hay bán với hai mức giá khác nhau.

Cụ thể, theo điều tra của phóng viên VTV: Thoạt đầu, nhân viên bán hàng giới thiệu các shophouse có giá trên hợp đồng khoảng 12 tỷ đồng/căn 120m2. Một mức giá khá hời với vị trí đắc địa. Tuy nhiên, người bán hàng cho biết, đó chỉ là giá trên hợp đồng, người mua sẽ phải trả 18 tỷ đồng tiền chênh. Số tiền này không ghi trong hợp đồng, đồng nghĩa tiền chênh cao gấp 1,5 lần so với giá trên hợp đồng. Tổng giá trị thực tế của một căn shophouse là 30 tỷ đồng/căn.

Các chuyên gia nhìn nhận thế nào về hành vi này và hệ quả của nó sẽ ra sao? Cà phê cuối tuần cùng bàn luận về chủ đề này. Xin giới thiệu các chuyên gia tham gia đối thoại: Bà Nguyễn Thị Cúc - Nguyên phó Tổng cục trưởng Tổng cục thuế, Chủ tịch Hiệp hội tư vấn Thuế; Ông Phạm Đình Thi - Vụ trưởng Vụ Chính sách thuế, Bộ Tài chính; Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA); Ông Trần Đình Quý - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa; Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Trưởng ban Doanh nghiệp - Thương Mại Văn phòng Luật sư Trương Anh Tú.

Thiết kế: Thế Công

Thiết kế: Thế Công

PV: Trước tiên, xin hỏi ông Lê Hoàng Châu, ông nhìn nhận thế nào về hiện tượng doanh nghiệp bất động sản trốn thuế với chiêu thức bán "chênh" giá hay kê 2 giá khi bán hàng? 
 
Ông Lê Hoàng Châu: Tình trạng các đối tượng chịu thuế tìm cách lách thuế diễn ra ngày càng phổ biến. Đặc biệt, hiện nay xảy ra tình trạng trốn thuế của chủ đầu tư bằng cách kê 2 giá khi bán hàng. Ví dụ, giá thật của sản phẩm bán 2 tỷ đồng nhưng trong hợp đồng chỉ ghi 1,2 tỷ đồng thì phần còn lại chủ đầu tư không phải chịu thuế.

 

Việc mua bán có tiền “chênh” ngoài hợp đồng bằng hình thức kê khai 2 giá khi bán hàng là hành vi vi phạm pháp luật về thuế của doanh nghiệp. Tuy nhiên, người mua nhà chấp nhận điều đó để đỡ phải chịu khoản thuế từ số tiền ngoài hợp đồng và như vậy là “tiếp tay” cho chủ đầu tư trốn thuế.

Chủ đầu tư lợi dụng đòn bẩy này để trốn thuế, đẩy giá trên cao tạo tâm lý ảo giá thì đây là yếu tố cực kỳ nguy hiểm và là hành vi vi phạm pháp luật. Nếu khách hàng không nghiên cứu kỹ, bị nhà môi giới làm giá lên thì khi xảy ra vấn đề khách hàng sẽ chịu thiệt thòi.

Ông Trần Đình Quý

Khách hàng chấp nhận dù biết phạm luật, một phần do cơ chế hiện nay chưa thực sự chặt chẽ. Hiện, chỉ có 1 phương pháp tính thuế là đánh thuế TNCN 2% trên giá trị hợp đồng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Khi doanh nghiệp kê giá bán trong hợp đồng thấp hơn giá thực tế sẽ làm cho mức thu của Nhà nước bị giảm xuống. Cả khách hàng và doanh nghiệp đang thấy lợi trước mắt mà không nhìn thấy cái hại lâu dài, bởi thực trạng này góp phần khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch.

PV: Thưa ông Trần Đình Quý, trong câu chuyện lách luật, trốn thuế, một số chủ đầu tư khi được hỏi lại thường phủ nhận mọi liên quan tới hiện tượng bán chênh trên thị trường và đổ lỗi cho môi giới, nhân viên kinh doanh. Ở góc độ môi giới, ông lý giải thế nào về việc này?

Ông Trần Đình Quý: Trong quy luật bán hàng của nền kinh tế thị trường, sản phẩm nào tốt, có giá trị thì sẽ được tăng giá, đó là yếu tố tích cực về thị trường. Còn việc chủ đầu tư lợi dụng đòn bẩy này để trốn thuế, đẩy giá trên cao tạo tâm lý ảo giá thì đây là yếu tố cực kỳ nguy hiểm và là hành vi vi phạm pháp luật. Nếu khách hàng không nghiên cứu kỹ, bị nhà môi giới làm giá lên thì khi xảy ra vấn đề khách hàng sẽ chịu thiệt thòi.

Cần nhìn nhận 2 góc độ khác nhau. Cái gì chứng minh chủ đầu tư trốn thuế, đó là việc cần phân tích. Ví dụ 1 chủ đầu tư bán sản phẩm thật, giá trị thật ra thị trường, với giá A đi, nhưng họ đóng thuế đầy đủ, thị trường chấp nhận giá đó thì nó không xấu.

Với chủ đầu tư yếu kém năng lực, quản lý, đưa ra thị trường những sản phẩm chưa rõ tính hiệu quả về kinh tế, pháp lý chưa chuẩn nhưng muốn trốn thuế bằng cách thông qua môi giới đẩy giá trị sản phẩm lên cao hơn so với giá trị thực của sản phẩm thì đây là yếu tố tiêu cực cần lên án. Các khách hàng, nhà đầu tư khi mua những dự án này cần nghiên cứu kỹ, xem xét nhiều nguồn tin từ cơ quan quản lý, đến các hiệp hội, sàn giao dịch uy tín. 

PV: Như ông Quý vừa nói, nếu khách hàng mua sản phẩm bất động sản không nghiên cứu kỹ, bị nhà môi giới làm giá lên thì khi xảy ra vấn đề, khách hàng sẽ chịu thiệt thòi. Dưới góc độ pháp lý, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo có thể phân tích kỹ hơn những rủi ro trong câu chuyện trốn thuế?

Luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo: Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, khi chuyển nhượng, ít nhất doanh nghiệp sẽ phải chịu thuế giá trị gia tăng. Loại thuế giá trị gia tăng hiện nay có hai cách tính, tính dựa trên giá ghi trên hợp đồng hoặc theo khung giá đất do Nhà nước quy định nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá khung này. Chính vì lẽ đó, không chỉ doanh nghiệp mà người dân trong các giao dịch cũng sử dụng thủ thuật ghi giá trên hợp đồng thấp hơn giá giao dịch thực tế.

Theo quy định tại Điều 161, Bộ luật hình sự quy định: "1. Người nào trốn thuế với số tiền từ một trăm triệu đồng đến dưới ba trăm triệu đồng hoặc dưới một trăm triệu đồng nhưng đã bị xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 164, 193, 194, 195, 196, 230, 232, 233, 236 và 238 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ một lần đến năm lần số tiền trốn thuế hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến hai năm”. 

Theo quy định tại điểm e, khoản 1, Điều 13 Thông tư 166/2013/TT-BTC quy định về xử phạt đối với hành vi trốn thuế, gian lận thuế: “e) Không xuất hóa đơn khi bán hàng hoá, dịch vụ hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hoá, dịch vụ đã bán và bị phát hiện sau thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của kỳ tính thuế.” Như vậy, ví dụ với hành vi của chủ đầu tư dự án của 66 căn shophouse ghi chênh lệch giá bán thực tế với giá trên hợp đồng là hành vi có dấu hiệu trốn thuế, gian lận thuế.

Tuỳ mức độ mà hành vi trên sẽ bị xử phạt hành chính hoặc xử lý hình sự. Theo quy định tại Điều 161, Bộ luật hình sự quy định, nếu hành vi trốn thuế từ một trăm triệu đồng trở lên sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Người chịu trách nhiệm trong trường hợp này sẽ là người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

Hành vi ghi chênh lệch giá trị chuyển nhượng giữa hợp đồng và thực tế của doanh nghiệp sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nhất là đối với người nhận chuyển nhượng. Trong trường hợp, hợp đồng vô hiệu hoặc vì lý do nào đó chủ đầu tư không thể bàn giao được nhà thì người mua sẽ có quyền yêu cầu hoàn lại khoản tiền đã giao và hợp đồng giữa hai bên trở thành căn cứ hoàn tiền. Nếu người mua không xuất trình được các giấy tờ tài liệu khác chứng minh việc giao nhận tiền thì rất khó để họ có thể đòi được số tiền đã giao trên thực tế.

Đối với doanh nghiệp, đó là sự rủi ro xuất phát từ phía pháp luật. Hành vi của doanh nghiệp có dấu hiệu của việc trốn thuế, gian lận thuế. Trong trường hợp trên, sự chênh lệch giá lên đến nhiều tỷ đồng, tương ứng với số tiền thuế rất lớn. Với hành vi này, doanh nghiệp hoàn toàn có nguy cơ bị truy tố trước pháp luật hoặc bị xử phạt vi phạm hành chính, tuy nhiên vì lợi nhuận các doanh nghiệp vẫn bất chấp.

Ảnh minh hoạ

Ảnh minh hoạ

PV: Thưa bà Nguyễn Thị Cúc, việc để các doanh nghiệp bất động sản ngày càng có nhiều chiêu thức tinh vi để trốn thuế như hiện nay, phải chăng do còn nhiều lỗ hổng trong khâu quản lý?

Bà Nguyễn Thị Cúc: Trước tiên phải khẳng định, trường hợp doanh nghiệp bán nhà cho người mua với giá cao nhưng lại ghi hoá đơn với giá thấp hơn để giấu doanh thu thì đó là hành vi vi phạm pháp luật về thuế và được xác định là hành vi trốn thuế.

Theo quy định của Luật quản lý thuế, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ phải tự khai, tự tính, tự nộp thuế và tự chịu trách nhiệm trước số liệu mà mình kê khai. Cơ quan thuế sẽ thực hiện kiểm tra, rà soát và thông qua các kênh thông tin khác nhau (sàn giao dịch bất động sản, thu thập thông tin từ các bên liên quan), khi phát hiện hành vi vi phạm của doanh nghiệp thì sẽ xử lý theo quy định.

Cơ quan thuế có quyền xác định lại giá bán theo giá thị trường và truy thu đủ số tiền thuế khai thiếu (tính trên phần chênh giữa giá bán thực tế và giá ghi trên hoá đơn), ngoài ra doanh nghiệp còn bị xử lý phạt từ 1-3 lần số tiền thuế trốn tuỳ mức độ vi phạm.

Ông Phạm Đinh Thi

Do đó, để tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước cũng như để không bị ảnh hưởng đến uy tín, thương hiệu của doanh nghiệp khi bị cơ quan thuế xử lý, chúng tôi hy vọng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tự giác tuân thủ đúng pháp luật, đặt vấn đề đạo đức kinh doanh lên hàng đầu và thực hiện tốt nghĩa vụ với Nhà nước.

Lỗ hổng của pháp luật dẫn đến hành vi trốn thuế, gian lận thuế của các doanh nghiêp mang tính hệ thống, chứ không phải ở một khâu, một bước nào. Hiện nay, theo dự thảo Luật sửa đổi Luật quản lý thuế đang được lấy ý kiến rộng rãi, Bộ Tài chính cũng đang đề xuất tăng thêm quyền điều tra, khởi tố vi phạm pháp luật về thuế cho cơ quan thuế, qua đó cơ quan thuế có quyền tố tụng về thuế trong trường hợp người nộp thuế cố tình trốn tránh nghĩa vụ với ngân sách Nhà nước với mục đích trục lợi (như hành vi gian lận thuế qua giá chênh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hiện nay).

PV: Thưa ông Phạm Đình Thi, ở góc độ cơ quan quản lý Nhà nước, xin ông cho biết các trường hợp gian lận trốn thuế của doanh nghiệp bất động sản sẽ bị xử phạt thế nào khi bị phát hiện? Và cơ quan quản lý cần phải làm gì để nâng cao vai trò quản lý, giám sát, tránh thất thu ngân sách Nhà nước?

Ông Phạm Đình Thi: Theo quy định hiện hành về thuế (Điều 108 văn bản hợp nhất Luật Quản lý thuế số 03/VBHN-VPQH ngày 28/4/2016), việc doanh nghiệp cố tình viết hoá đơn cho người mua nhà với giá ghi trên hoá đơn thấp hơn giá bán thực tế là hành vi gian lận, trốn thuế; khi bị cơ quan thuế kiểm tra phát hiện thì cơ quan thuế có quyền xác định lại giá bán theo giá thị trường và truy thu đủ số tiền thuế khai thiếu (tính trên phần chênh giữa giá bán thực tế và giá ghi trên hoá đơn), ngoài ra doanh nghiệp còn bị xử lý phạt từ 1-3 lần số tiền thuế trốn tuỳ mức độ vi phạm.

Trên thực tế, đây là chiêu “lách thuế” mà rất nhiều các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường sử dụng để trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước bởi có lợi cho cả người mua và người bán. Người bán không phải đóng thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp trên phần chênh còn người mua cũng được giảm lệ phí trước bạ (được tính theo khung giá nhà nước hoặc giá ghi trên hoá đơn).

Trước tình trạng này, trong thời gian tới, cơ quan thuế cần tăng cường công tác thanh tra kiểm tra thuế đối với nhóm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để kịp thời phát hiện, xử lý đối với hành vi gian lận, trốn thuế qua giá bán, tạo tính răn đe và nâng cao tính tuân thủ cho các doanh nghiệp. 

 Xin cảm ơn các chuyên gia!

Mai Dương - Nhật Bình (Thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết Cái kết nào cho doanh nghiệp bất động sản lách luật để trốn thuế? tại chuyên mục Bàn tròn / Đối thoại của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com