Tuy nhiên, theo thời gian, khi cuộc sống “thay da đổi thịt” từng ngày, những khu nhà tập thể vẫn mặc nhiên đứng đó, trở nên cũ kỹ, già cỗi với tường sơn tróc vàng, lồng sắt cheo leo, chật chội, và thậm chí… xuống cấp đến mức đe dọa tính mạng con người. Thế nhưng bài toán cải tạo chung cư cũ lại không hề dễ giải. Nó đã trở thành nỗi ám ảnh khiến các cấp chính quyền, người dân và doanh nghiệp trăn trở.

Giải tỏa sự hồ nghi về lợi ích

GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Tôi cho rằng câu chuyện sẽ đơn giản hơn nếu như vị trí đất của những khu nhà chung cư cũ này không tạo ra sự hấp dẫn. Thực tế, tiềm năng sinh lợi của những khu “đất vàng” sau khi được cải tạo là rất lớn.

Trường hợp nhà nguy hiểm, chính quyền yêu cầu cư dân di dời nhưng họ không đi bởi họ thấy rõ giá trị chung cư cũ sau khi được xây dựng lại. Và người dân hồ nghi doanh nghiệp trục lợi. Cho nên, giải pháp là chúng ta cần minh bạch tài chính trong cải tạo chung cư cũ, ví dụ trả lời các câu hỏi: cư dân được hưởng thế nào, Nhà nước được hưởng ra sao, doanh nghiệp sẽ được gì? Tôi cho rằng bất lợi nhất trong cải tạo chung cư cũ vẫn là hồ nghi về lợi ích.

Hiện nay, chúng ta đưa ra chủ trương cải tạo, quy hoạch lại cả khu vực là rất đúng. Điều này sẽ giúp nhà đầu tư giải quyết được nút thắt hạn chế về chiều cao. Khi cải tạo, nhà đầu tư có thể xử lý trên cả mặt bằng và hoàn toàn có thể thu xếp để có được lợi ích từ việc cải tạo mà vẫn đúng quy định.

Cần sự thấu hiểu của người dân

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội

Ông Nguyễn Chí Dũng, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội

Thành phố Hà Nội rất quan tâm đến công tác cải tạo chung cư cũ trên địa bàn. Giai đoạn 2016 - 2017, thành phố cũng kiểm định được 165 nhà chung cư, phân loại được dạng, cấp độ nhà theo quy chuẩn của Bộ Xây dựng ban hành. Hiện tại, Hà Nội có 4 chung cư cũ cấp độ D, trong đó có tại khu vực Giảng Võ, Ngọc Khánh, Thành Công và Tập thể Bộ Tư pháp.

Tuy nhiên, công tác cải tạo chung cư cũ còn nhiều khó khăn. Cụ thể, nguyên tắc cải tạo chung cư cũ là tự cân đối tài chính phải hài hòa được lợi ích của người dân và doanh nghiệp. Một vấn đề cực khó là dân số hiện hữu được báo cáo đã vượt quá 2 lần so với dân số quy hoạch chung và quy hoạch phân khu được duyệt. Trong khi đó, quy định là phải giữ dân số theo quy hoạch, thậm chí trong nội thành phải giảm dân số.

Với những chung cư cũ cấp độ D, chính quyền đã ra quyết định cưỡng chế di dời, song vẫn vấp phải sự không đồng thuận của người dân. Nhà nước tạo điều kiện bố trí quỹ nhà tạm cư cho người dân, đây là những chung cư đẹp, ở vị trí tốt, hạ tầng tốt. Thế nhưng cứ đến tuyên truyền với người dân thì họ lại không hợp tác. Người dân không tin kết quả kiểm định mà cơ quan chức năng đưa ra và không đồng thuận để di dời.

Theo tôi, để cải tạo chung cư cũ cho Hà Nội, ngoài cơ chế chính sách phải được hoàn thiện thì cần có sự thấu hiểu của người dân, đó là điều quan trọng nhất.

Phải xuất phát từ thái độ nghiêm túc, minh bạch

Ông Bùi Khắc Sơn- Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai

Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai

Theo quan điểm của tôi, cải tạo chung cư cũ phải xuất phát từ thái độ làm nghiêm túc và minh bạch để người dân được hưởng, doanh nghiệp cũng được lợi. Người dân rất thông minh để hiểu họ được gì và mất gì. Không phủ nhận, có những trường hợp lợi dụng chính sách cải tạo để trục lợi. Vì thế, người dân mới thiếu niềm tin.

Theo kinh nghiệm khảo sát và thực hiện của CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai, có đến 70 - 80% người dân đều mong muốn và ủng hộ cải tạo chung cư cũ. Chỉ có điều là phải đưa ra một tỷ lệ đền bù hợp lý và phải có những phân tích rõ ràng. Tôi nghĩ để thực hiện minh bạch trong cải tạo chung cư cũ bây giờ rất dễ vì thị trường mở, đơn giá thực hiện thế nào, xây dựng triển khai ra sao đều có thể có con số rõ ràng. Đương nhiên, khi doanh nghiệp đầu tư thì họ phải được hưởng lợi nhuận.

Sau thời gian dài thực hiện một số dự án, chúng tôi cũng thấy còn tồn tại những bất cập như thiếu kế hoạch đồng bộ trong cải tạo chung cư; chưa phân cấp cụ thể trách nhiệm chính quyền địa phương trong thực hiện dự án; trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư còn bất cập và kéo dài; giải phóng mặt bằng còn rất nhiều khó khăn…

Chúng tôi cũng đưa ra một số đề xuất như: Công khai minh bạch thông tin về chương trình, kế hoạch và chỉ tiêu quy hoạch đối với các dự án; nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quyết định thực hiện dự án cải tạọ chung cư cũ và lựa chọn chủ đầu tư; việc lựa chọn nhà đầu tư và chấp thuận chủ trương đầu tư gộp lại thành một để rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính; chính quyền địa phương tích cực phối hợp với công ty trong giải phóng mặt bằng…

5 đề xuất của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS

Ông Nguyễn Mạnh Khởi –Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS

Trong việc thực hiện cải tạo chung cư cũ, Hải Phòng là địa phương làm khá tốt. Họ tạm ứng trước từ Quỹ phát triển đất, lấy tiền đó để giải phóng mặt bằng, tuyên truyền đi tuyên truyền lại, cả hệ thống vào cuộc chứ không chỉ đẩy trách nhiệm cho đơn vị nào. Vậy câu hỏi đặt ra là tại sao một số địa phương lại làm rất chậm? Phải chăng cấp chính quyền chưa quyết tâm hay họ sợ điều gì? Nếu chính quyền không quyết tâm vào cuộc thì chắc chắn không làm được.

Qua đánh giá kết quả triển khai thực hiện, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc của địa phương, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS đề xuất, kiến nghị một số giải pháp như sau:

Thứ nhất, đề nghị tiếp tục nghiên cứu để trình Quốc hội sửa đổi quy định của Luật Nhà ở 2014 về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng: trong trường hợp hết thời hạn 3 tháng mà chủ sở hữu không thực hiện lựa chọn, đề xuất chủ đầu tư dự án thì bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án bằng vốn do doanh nghiệp huy động.

Thứ hai, tiếp tục nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi các quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP để giải quyết các khó khăn, vướng mắc nêu trên, cụ thể như: quy trình lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án; việc cho phép thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ đối với chung cư nguy hiểm; hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm…

Thứ ba, về phía các địa phương có nhà chung cư cũ, đề nghị các cấp chính quyền cần chỉ đạo các cơ quan liên quan tham gia quyết liệt hơn nữa. Cần xác định việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại địa phương là công việc đòi hỏi sự tham gia của cả hệ thống chính trị, chủ động phê duyệt, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để triển khai các hoạt động như lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án, xây dựng nhà ở tạm cư, xây dựng hệ thống hạ tầng quanh khu vực dự án...

Thứ tư, các địa phương cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để người dân nắm được các nội dung cơ bản của chính sách, yêu cầu cấp thiết của công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, từ đó có thể dễ dàng đồng thuận thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.

Thứ năm, cần nghiên cứu thêm các chế tài để đưa ra các hình thức xử lý đối với chủ đầu tư đã được giao làm chủ đầu tư dự án mà vẫn thực hiện chậm tiến độ.

Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho rằng, nếu triển khai thực hiện đồng bộ được các giải pháp nêu trên thì tình hình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên cả nước sẽ có nhiều chuyển biến tích cực trong thời gian tới.

Theo thống kê sơ bộ, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 nghìn hộ dân sinh sống; trong đó Hà Nội có hơn 1.500 tòa, TP. HCM có hơn 500 tòa, Hải Phòng có 205 tòa, các tỉnh như Nghệ An hơn 20 tòa, Thanh Hóa gần 20 tòa...

Sau nhiều năm sử dụng, các nhà chung cư bị biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng, nhiều nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm cần phải phá dỡ để xây dựng lại. Qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội, TP. HCM, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An...

Trước thực tế nêu trên, để thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ này, từ năm 2007 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp. Tuy nhiên, sau 10 năm triển khai thực hiện, kết quả trên thực tế đã không đạt được yêu cầu đề ra, cả nước chỉ mới thực hiện cải tạo, sửa chữa được khoảng hơn 10 nhà chung cư, nhiều nhà chung cư đã di chuyển, phá dỡ nhưng cũng chưa thể xây dựng lại.

Mai Dương (Thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết Cải tạo chung cư cũ: Giải tỏa sự bế tắc một thập kỷ! tại chuyên mục Tiêu điểm của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com