10 năm - cải tạo hơn 10 chung cư cũ

Theo thống kê sơ bộ, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư cũ (tương đương khoảng trên 3 triệu m2) được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 nghìn hộ dân sinh sống; trong đó Hà Nội có hơn 1.500 tòa, thành phố Hồ Chí Minh có hơn 500 tòa, Hải Phòng có 205 tòa, các tỉnh như Phú Thọ hơn 20 tòa, Nghệ An hơn 20 tòa, Phú Thọ hơn 60 tòa, Thanh Hóa gần 20 tòa... Các nhà chung cư này chủ yếu được xây dựng đã lâu và hình thành từ nhiều hình thức: do Nhà nước đầu tư xây dựng từ trước những năm 1994 theo chính sách bao cấp về nhà ở, do tiếp quản từ chế độ cũ trong các thời kỳ...

Trong đó, hình thức sử dụng cũng rất đa dạng, gồm nhà thuộc sở hữu của Nhà nước (nhà đang cho các hộ gia đình thuê, nhà ở đã bán theo chính sách chung, nhà sử dụng hỗn hợp có một phần của Nhà nước và một phần của các hộ gia đình đã được công nhận quyền sở hữu...).

Ông Nguyễn Mạnh Khởi

Ông Nguyễn Mạnh Khởi

Sau nhiều năm sử dụng, nhiều nhà chung cư cũ bị biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng, thuộc diện nguy hiểm, xuống cấp cần phải phá dỡ để xây dựng lại. Qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An...

Trước thực tế nêu trên, để thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ này, từ năm 2007 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp.

Tuy nhiên, sau 10 năm triển khai thực hiện chủ trương này, mặc dù các cấp chính quyền địa phương đã có nhiều cố gắng và quyết tâm thực hiện nhưng kết quả trên thực tế đã không đạt được yêu cầu đề ra, cả nước chỉ mới thực hiện cải tạo, sửa chữa được khoảng hơn 10 nhà chung cư, nhiều nhà chung cư đã di chuyển, phá dỡ nhưng cũng chưa thể xây dựng lại do vướng các cơ chế chính sách hoặc do người dân chưa đồng tình thực hiện, do cơ chế ưu đãi chưa cao chưa thu hút được các doanh nghiệp tham gia...

Trước khó khăn, tồn tại này, để thúc đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, Bộ Xây dựng đã báo cáo Chính phủ để trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2014.

Trong đó sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ; tiếp đó, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

Các cơ chế, quy định mới được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã cơ bản khắc phục được các vướng mắc, tồn tại trên thực tế mà Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ không thể giải quyết.

Đến thời điểm hiện nay, các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là tương đối đầy đủ, tạo hành lang pháp lý cụ thể giúp các tổ chức, cá nhân tiếp cận, hiểu và dễ dàng thực hiện theo chính sách của Nhà nước; đồng thời các quy định này cũng đã tháo gỡ được các vướng mắc trước đây của Nghị quyết 34. Trên thực tế đã có một số địa phương thực hiện rất hiệu quả các chính sách này, như Hải Phòng, Quảng Ninh, Nghệ An...

àng loạt các chung cư cũ Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: Kháng Trần

àng loạt các chung cư cũ Thành Công (Ba Đình, Hà Nội) đang trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng. Ảnh: Kháng Trần

"Tắc" ở đâu?

Mặc dù các chính sách mới đã tháo gỡ được nhiều khó khăn, vướng mắc so với trước đây, tạo điều kiện để các địa phương đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ. Tuy nhiên, qua làm việc, khảo sát tại các địa phương cho thấy, trên thực tế cũng đã xuất hiện một số khó khăn, vướng mắc cần phải tiếp tục nghiên cứu, tháo gỡ để đẩy nhanh việc thực hiện chính sách này.

Hiện nay, tiến độ thực hiện việc kiểm định chất lượng các nhà chung cư tại các địa phương để xác định nhà chung cư nào thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại, nhà chung cư nào có thể cải tạo được, nhà chung cư nào cần phải gia cố, gia cường để tiếp tục sử dụng vẫn còn chậm so với yêu cầu đặt ra, dẫn đến việc triển khai các bước tiếp theo của chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bị chậm. Nhiều địa phương chưa quan tâm chỉ đạo thực hiện công việc này.

Theo quy định thì việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập). Tuy nhiên, đối với các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm phải thực hiện di dời khẩn cấp để phá dỡ, xây dựng lại nhưng lại nằm trong tổng thể cả khu chung cư thì việc thực hiện gặp khó khăn vì phụ thuộc vào việc lập quy hoạch, dự án toàn khu. Trong khi việc triển khai thực hiện cải tạo, xây dựng lại đối với khu chung cư quy mô lớn đòi hỏi nguồn vốn lớn, nhiều thời gian, khó thực hiện.

Đối với nhà chung cư nguy hiểm, sau thời hạn 3 tháng, kể từ ngày UBND cấp tỉnh tổ chức di dời khẩn cấp để phá dỡ, nếu các chủ sở hữu không thực hiện được lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư dự án thì UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện theo hình thức đầu tư bằng vốn ngân sách hoặc theo hình thức BT. Tuy nhiên, nhiều trường hợp các địa phương không có điều kiện để thực hiện đầu tư bằng vốn ngân sách hoặc theo hình thức BT nên đã dẫn đến không thể triển khai được dự án.

Các chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn đơn vị tham gia đầu tư vốn hoặc góp vốn thực hiện việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua Hội nghị nhà chung cư; căn cứ theo hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia dự án và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất. Tuy nhiên, trên thực tế để lập được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì phải căn cứ vào quy hoạch chi tiết 1/500 dự án được duyệt trong khi việc lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 lại được thực hiện sau khi đã lựa chọn được chủ đầu tư.

Theo quy định thì UBND cấp tỉnh quyết định việc cho phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, bảo đảm việc đấu nối về hệ thống hạ tầng, phù hợp về không gian kiến trúc theo quy hoạch đã được phê duyệt và hiệu quả đầu tư của dự án.Tuy nhiên, nhiều dự án nằm trong khu vực trung tâm đô thị, hạn chế về quỹ đất, tầng cao, hệ số sử dụng đất và tại các đô thị đặc biệt còn bị hạn chế về dân số, trong khi Chính phủ chưa cho phép các tỉnh thực hiện đề xuất điều chỉnh dân số nên cũng khó thực hiện dự án.

Theo quy định thì chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng).Tuy nhiên, các quy định mới lại chưa nêu cụ thể việc xác định ranh giới, quy mô sử dụng đất đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Điều này dẫn tới một số địa phương gặp vướng mắc trong quá trình xác định ranh giới, quy mô sử dụng đất, đặc biệt là phần diện tích được áp dụng cơ chế miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

5 đề xuất "gỡ vướng"

Qua đánh giá kết quả triển khai thực hiện, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc của địa phương, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có một số đề xuất, kiến nghị một số giải pháp.

Đề nghị tiếp tục nghiên cứu để trình Quốc hội sửa đổi quy định của Luật Nhà ở 2014 về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hướng bổ sung quy định cho phép UBND cấp tỉnh được lựa chọn doanh nghiêp làm chủ đầu tư dự án bằng vốn do doanh nghiệp huy động (ngoài các hình thức đầu tư từ nguồn vốn ngân sách hoặc BT đã được quy định) trong trường hợp hết thời hạn 3 tháng mà chủ sở hữu không thực hiện lựa chọn, đề xuất chủ đầu tư dự án.

Tiếp tục nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi các quy định của Nghị định 101/2015/NĐ-CP để giải quyết các khó khăn, vướng mắc nêu trên, cụ thể như: quy trình lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án; việc cho phép thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ đối chung cư nguy hiểm; hướng dẫn cụ thể về việc thực hiện điều chỉnh tăng chỉ tiêu quy hoạch và dân số của dự án tại khu vực trung tâm…

Về phía các địa phương có nhà chung cư cũ, đề nghị các cấp chính quyền cần chỉ đạo các cơ quan liên quan tham gia quyết liệt hơn nữa. Cần xác định việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại địa phương là công việc đòi hỏi sự tham gia của cả hệ thống chính trị, đặc biệt là trong việc đẩy nhanh công tác kiểm định chất lượng các nhà chung cư, chủ động phê duyệt, bố trí nguồn vốn từ ngân sách để triển khai các hoạt động như lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án, xây dựng nhà ở tạm cư, xây dựng hệ thống hạ tầng quanh khu vực dự án...

Các địa phương cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để người dân nắm được các nội dung cơ bản của chính sách, yêu cầu cấp thiết của công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, từ đó có thể dễ dàng đồng thuận thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.

Cần nghiên cứu thêm các chế tài để đưa ra các hình thức xử lý đối với chủ đầu tư đã được giao làm chủ đầu tư dự án mà vẫn thực hiện chậm tiến độ.

Như vậy, có thể nói rằng, việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ là một trong những nhiệm vụ quan trọng của các cấp chính quyền, từ địa phương tới trung ương. Do vậy, ngoài yêu cầu cần phải tiếp tục nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định hiện hành để tạo hành lang pháp lý thông thoáng, thuận lợi, thu hút đầu tư thì chính quyền các địa phương, mỗi người dân cần tham gia tích cực hơn nữa để chủ trương của Nhà nước được thực hiện có hiệu quả hơn.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, nếu triển khai thực hiện đồng bộ được các giải pháp nêu trên thì tình hình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên cả nước sẽ có nhiều chuyển biến tích cực trong thời gian tới.

Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và TTBĐS (Bộ Xây dựng)

Bạn đang đọc bài viết Cải tạo chung cư cũ: Một thập kỷ, vì sao vẫn... "tắc"? tại chuyên mục Tiêu điểm của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com