Thực tế, những cơn sốt ảo này xuất hiện dường như đã trở thành điệp khúc "đến hẹn lại lên" trong khoảng vài năm trở lại đây. Dù đã có những cảnh báo, khuyến nghị nhưng dường như vẫn chưa có loại thuốc nào đặc trị được những cơn "nóng, lạnh" thất thường này khiến cho không ít nhà đầu tư rơi vào cạm bẫy và dính rủi ro, thị trường luôn thấp thỏm vì nguy cơ bong bóng. 

Tại một hội thảo về thị trường bất động sản diễn ra mới đây, lý giải tình trạng “đâu lại hoàn đó” của cơn sốt đất nền, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng: “Một phần nguyên nhân là do chính quyền địa phương, một phần là do môi giới”.

Vì sao hiện tượng sốt đất ảo đã được cảnh báo trước mà vẫn không ít người như thiêu thân lao vào? Lẽ nào thị trường bất động sản lại bị giới cò mồi, đầu nậu "qua mặt" dẫn dắt một cách dễ dàng như vậy? Vì sao biết những cơn sốt này có thể tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ tạo nên bong bóng cho thị trường mà vẫn chưa có biết pháp nào triệt để giải quyết? Và trách nhiệm thực sự thuộc về ai?

Cà phê cuối tuần sẽ bàn luận sâu hơn về vấn đề này. Xin được giới thiệu: Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; ông Phạm Quang Tùng, Giám đốc sàn Thanh Tùng Land và luật sư Phan Mạnh Thăng, Văn phòng luật Long Phan.

PV: Quý I/2019, truyền thông liên tục nhắc tới Vân Đồn (Quảng Ninh), Quảng Nam, Đà Nẵng, Nhơn Trạch (Đồng Nai) về tình trạng sốt nóng, giá ảo của phân khúc đất nền. Các chuyên gia nhận định như thế nào về hiện tượng này và thực tế thị trường liệu có đang “sốt đất” như truyền thông phản ánh?

Ông Nguyễn Văn Đính: Hiện tại, ở những khu vực thị trường bất động sản truyền thống như Hà Nội, TP.HCM, giá đã tăng đến một mức độ nhất định và cũng không có hàng. Nhà đầu tư nhận ra bỏ vốn vào đây sẽ không còn nhiều cơ hội thu lời nên có xu hướng dịch chuyển sang những vùng đất mới, đến những địa phương có tiềm năng và điều kiện phát triển kinh tế hơn.

Điển hình là các thị trường xung quanh Hà Nội như Bắc Giang, Bắc Ninh hay khu vực quanh thị trường TP.HCM như Đồng Nai, Biên Hòa là mục tiêu mà các nhà đầu tư hướng đến. Còn tại miền Trung, nhà đầu tư có xu hướng lan tỏa từ Khánh Hòa đến Quảng Ngãi, Phú Yên, Quảng Nam. Dự báo trong thời gian tới, thị trường bất động sản Đà Lạt cũng sẽ “bùng” lên cơn sốt đất.

Có thể thấy đây là những thị trường còn nhiều dư địa để phát triển. Hiện nay, hệ thống giao thông, kết nối vùng miền và các địa phương đã thuận lợi, nhiều địa phương đã có các chủ trương và giải pháp đồng bộ nhằm phát triển kinh tế. Một điểm chung khác của các thị trường này đó là giá đất vẫn còn thấp, chi phí thấp nhưng cơ hội lại rất cao cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, khi các địa phương có quy hoạch, chuyển đổi nông thôn thành đô thị, chắc chắn sẽ làm tăng giá bất động sản nhưng mức tăng chỉ ở ngưỡng phù hợp, nếu tăng quá mạnh sẽ bất hợp lý. Theo đúng quy luật thị trường, những khu vực đó có thể tăng từ 3-5% đối với đất nền và 20-30% đối với khu vực đông dân cư, đất ở. Nhưng nếu giao dịch chung đều tăng 20 - 30% thì cần phải xem xét lại.

Ông Phạm Quang Tùng: Một trong những điểm nóng trong thời gian qua mà báo chí nhắc đến nhiều đó là Vân Đồn. Trên góc nhìn của tôi, thực tế, Vân Đồn không diễn ra cơn sốt đất nào, mà chỉ là các hoạt động giao dịch cơ bản. Thị trường không hề quá nóng hay “sốt bất thường”, chỉ có mức độ tăng mạnh hơn so với kỳ “ngủ đông” trước đó. Cơn sốt của Vân Đồn diễn ra thực sự là năm 2017 và 2018 khi có thông tin khu vực này lên đặc khu kinh tế.

Trong đó, rất nhiều thông tin về việc kiếm cả tỷ đồng trong một ngày là có thể có nhưng không phải con số phổ biến. Trường hợp này chỉ diễn ra đối với những sàn môi giới vừa bỏ tiền đầu tư, vừa thực hiện hoạt động môi giới giao dịch.

Để một thị trường sốt đất cần phải xuất hiện thông tin tốt, tạo ra hiệu ứng mới cho thị trường. Nhưng hiện tại, Vân Đồn chưa hề có dự án nào đủ lực để tạo ra khả năng kích cầu cho một cơn sốt mạnh mẽ.

PV: Tại hội thảo “Tiêu điểm Bất động sản quý I - Xu hướng & cơ hội đầu tư quý II/2019" , lý giải về tình trạng sốt nóng, giá ảo của đất nền, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường Bất động sản cho rằng, một phần là do chính quyền địa phương, một phần là do môi giới. Quan điểm của các chuyên gia thì sao?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi khẳng định các dấu hiệu không tốt trên thị trường như giá quá cao, giao dịch môi giới không đúng quy định là có một phần trách nhiệm lớn của chính quyền địa phương. Bởi những giao dịch sai nằm chủ yếu tại các dự án, mà dự án triển khai thế nào thì địa phương phải có trách nhiệm giám sát. Quy hoạch của dự án rõ ràng ra sao, chính quyền địa phương cũng phải nắm rõ được.

Đối với những dự án chưa đủ điều kiện mà có hiện tượng mua bán thì chính quyền địa phương có biết không? Có cơ quan quản lý thị trường nào kiểm soát, thanh tra không?

Các chủ đầu tư, đơn vị phân phối bán hàng, môi giới buộc phải báo cáo về thông tin bán hàng. Chính quyền địa phương cần phải xem xét chặt chẽ tình trạng bán hàng của dự án. Đối với những môi giới chèo kéo, đẩy giá thị trường lên, địa phương cần phải kiểm tra xem có chứng chỉ hành nghề hay không? Nhưng hiện tại một số địa phương vẫn còn buông lỏng.

Đặc biệt về hoạt động thông tin, một số địa phương vẫn chưa thực hiện hết vai trò của mình như dự án A, B, C đã được phê duyệt hạng mục nào, đã được cấp phép bán chưa, mức giá cả như thế nào để các khách hàng, nhà đầu tư còn nắm được dữ liệu để soi vào tham chiếu. Nếu địa phương nào cũng như vậy thì chẳng môi giới hay "cò mồi" nào có thể lừa được người dân. Nếu địa phương không thực hiện nghiêm túc thì đây chính là cơ sở để những hoạt động trái quy định phát huy tác dụng.

Xin nhấn mạnh rằng sự buông lỏng của các địa phương tại vùng kinh tế có tiềm năng phát triển bất động sản sẽ dẫn tới tình trạng sốt cục bộ.

Giá bất động sản có thể tăng nhưng tùy ngưỡng dao động sẽ đẩy thị trường vào các tình trạng: Tăng 10% - trạng thái bình thường, tăng 20-50% - tăng cao và khi giá tăng tới 100% thì xảy ra bong bóng.

Giá bất động sản có thể tăng nhưng tùy ngưỡng dao động sẽ đẩy thị trường vào các tình trạng: Tăng 10% - trạng thái bình thường, tăng 20-50% - tăng cao và khi giá tăng tới 100% thì xảy ra bong bóng.

Ông Phạm Quang Tùng: Theo tôi, nguyên nhân đẩy thị trường lên cơn sốt, giá đất tăng thuộc về đội ngũ môi giới. Phía chính quyền chỉ là đơn vị kiểm soát, quản lý bằng các văn bản, thanh tra. Họ không phải là chủ thể chính tạo nên cơn sốt đất.

Để tạo ra cơn sốt đất, sẽ có hai vấn đề. Thứ nhất xuất hiện thông tin, tín hiệu chính thống, sự kiện cụ thể để đội ngũ môi giới có thể căn cứ vào để, chia sẻ trên thị trường. Ở Vân Đồn, ví dụ như trước đây, đó là thông tin khu vực này nằm trong chủ trương lên đặc khu kinh tế tương lai. Thông tin tốt sẽ hâm nóng thị trường bất động sản lên.

Trong trường hợp khác, một số đơn vị không chính thức, sử dụng thông tin thiếu chính xác, tự tạo nên thông tin giả, sai lệch khiến các nhà đầu tư lầm tưởng thị trường đang sốt nên nhanh chóng đổ dồn vào rót vốn. Điều này khiến thị trường mất chủ động.

Với những đội ngũ "cò", nậu, tôi nghĩ rằng họ không đủ khả năng để tạo nên một thị trường sôi động. Chỉ có những người thuộc văn phòng giao dịch chính thống, có tiếng nói trên thị trường, chia sẻ thông tin với khách hàng ruột của mình. Thực chất, ai cũng sẽ kỳ vọng vào thị trường lúc nóng, để kiếm lời nhất là những nhà đầu tư lướt sóng bởi họ là nhóm đối tượng có ít tiền. Còn nhà đầu tư có tiền, họ vẫn mua đều đều. Vì họ biết phân tích, biết dự đoán thị trường.

Luật sư Phan Mạnh Thăng: Theo tôi, "gốc rễ" của tình trạng sốt đất xuất phát từ 3 nguyên nhân cơ bản. Đầu tiên, xuất phát từ các thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các thông tin này mở ra rất nhiều cơ hội đầu tư cho không chỉ riêng giới kinh doanh bất động sản mà còn cho giới đầu cơ. Có thể thấy, những thông tin này chủ yếu liên quan tới các vấn đề về xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng, phát triển các công trình, khu vui chơi,… Điều này vô hình chung tạo ra cho các đối tượng đầu cơ, kinh doanh cơ hội tìm kiếm lợi nhuận và từ đó tạo ra các đợt sốt giá.

Thứ hai là do tâm lý đám đông. Người dân khi nghe được các thông tin về quy hoạch thổi phồng lên, có thể bị đánh tráo khái niệm, không đúng sự thật nhưng họ lại tin, bỏ thêm tiền bạc để dồn vào mua, đầu tư. Số đông trong đó lại là những người đã tích góp nhiều năm, không phải là người có thu nhập cao, chỉ ở mức trung, muốn tranh thủ mua phần đất ở đó. Bởi họ nghĩ rằng, dù sau này không ở nhưng bán lại vẫn có lời. Chính những đối tượng này đã phần nào tạo cơ hội cho những nhóm kinh doanh bất động sản, cò mồi.

Nguyên nhân thứ ba, đánh giá về mặt bằng chung xã hội hiện nay, các đối tượng lứa tuổi từ 25-35 ở Việt Nam khá đông và đang rơi vào chu kỳ phát triển, bắt đầu muốn có gia đình riêng, lô đất riêng, khiến cho nhu cầu mua đất tăng, từ đó giá đất bị đẩy lên cao.

PV: Như các chuyên gia vừa trao đổi, thị trường nóng lên xuất phát từ việc có thông tin. Nếu xét ở góc độ về trách nhiệm của chính quyền địa phương, một trong những nguyên nhân tạo ra cơn sốt đất, giá ảo phải chăng còn là việc rò rỉ thông tin liên quan tới phê duyệt quy hoạch chưa chính thống, thưa luật sư Phan Mạnh Thăng?

Luật sư Phan Mạnh Thăng: Hiện đang tồn tại một thực tiễn không thể nào bỏ qua là những tiêu cực trong bộ máy quản lý hành chính về đất đai, chủ yếu là phần quản lý đô thị, cán bộ làm việc ở các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai của các quận huyện và văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên môi trường.

Theo quy trình, những thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thông thường sẽ được phác thảo qua các dự thảo trước, những dự thảo này sẽ được thông qua bởi những cuộc họp mang tính liên ngành của bên đô thị, tư pháp, phòng Tài nguyên môi trường… bên cạnh đó còn có UBND và Hội đồng nhân dân.

Tuy nhiên, bằng cách nào đó, những dự thảo về quy hoạch đã bị rò rỉ ra ngoài, và tạo ra những đợt sốt đất ngay từ trước khi các dự thảo đó được phê duyệt. Đó là một trong những phần tiêu cực. Có thể bản thân câu chuyện "sốt đất" không chỉ nằm ở phía những người đầu cơ, kinh doanh bất động sản mà có thể là do chính những người thân của các cán bộ đã tiến hành việc đầu cơ ngay từ khi có thông tin rò rỉ.

PV: Thưa các chuyên gia, đâu là giải pháp để xử lý dứt điểm cơn “sốt đất, giá ảo” - một hiện tượng đang được coi là gam màu xám của thị trường bất động sản?

Ông Nguyễn Văn Đính: Nếu có sự kiểm soát của địa phương thì tình trạng sốt đất sẽ diễn ra mang tính một chiều và ít xảy ra hệ lụy. Nhưng vấn đề cần phải xem xét, đó là làm thế nào để kiểm soát được thông tin đó. Bài toán này cần ghi nhận sự vào cuộc tích cực của các cơ quan quản lý Nhà nước mà trong đó chính quyền địa phương phải tích cực nhất.

Luật sư Phan Mạnh Thăng: Theo tôi, về mặt lý luận, đầu tiên cần tạo ra hành lang pháp lý ổn định về việc chào bán bất động sản, chủ yếu là trong đất nền và nhà ở hình thành trong tương lai. Điều kiện chào bán đã rất cụ thể chi tiết rồi nhưng đội ngũ môi giới hiện đang là "điểm chết" về tọa độ pháp lý. Có thể thấy quá trình thành lập hay cấp chứng chỉ cho đơn vị môi giới hầu như là chưa được xem xét.

Thứ hai là về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cần có trình tự để công khai kế hoạch sử dụng, quy hoạch đất cụ thể tới từng người dân để họ nắm được, tránh tình trạng để người dân bị đánh lừa, bị đánh tráo khái niệm dẫn đến hiểu lầm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của từng vị trí, diện tích đất. Việc cung cấp thông tin kịp thời sẽ giúp cho góc nhìn của người dân về việc đầu tư, mua bán đất đai trở nên đúng đắn hơn, giúp họ chọn lựa được khu vực phù hợp với điều kiện kinh tế, ổn định cuộc sống.

Thứ ba là về đội ngũ quản lý, có thể thấy tại nhiều đơn vị đội ngũ quản lý còn rất lỏng lẻo, tình trạng tham nhũng vẫn xảy ra ở đâu đó. Không chỉ vậy, nhiều bộ phận còn thể hiện sự bàng quan với thời cuộc, thiếu trách nhiệm với những rủi ro mà người dân phải gánh chịu dù liên quan trực tiếp tới công việc của họ.

Ông Phạm Quang Tùng: Trên góc nhìn của tôi, để đưa ra một giải pháp hạ cơn sốt đất là câu chuyện không hề đơn giản. Bởi thực chất cơn sốt đất xuất phát bản chất từ một thông tin, sự kiện có sức ảnh hưởng với thị trường.

Về mức giá ảo, lợi nhuận khủng từ cơn sốt đất, tôi cho rằng sẽ chỉ là con số rất nhỏ. Bởi khi những tập đoàn địa ốc bước vào, họ đã có những tính toán, nghiên cứu và phân tích rất kỹ giá trị đầu tư của sản phẩm bất động sản. Chủ đầu tư chỉ cam kết lợi nhuận từ 12-13% khi có sự đầu tư bài bản. Nhưng lợi nhuận thực tế rất khó đặt được như vậy, chỉ tương đương với lãi suất ngân hàng.

Tỷ lệ không thành công của các nhà đầu tư “ăn theo” thông tin tốt chỉ khoảng 20-30% là “chạy” theo trào lưu và khoảng 70% là những nhà đầu tư có tầm nhìn và chiến lược. Nếu đã đầu tư, họ chấp nhận đánh cược với rủi ro. Rủi ro càng cao thì mức lợi nhuận có thể càng lớn. Trong thời điểm thị trường nóng thì tất yếu tỷ lệ thành công rất cao. Đa phần các nhà đầu tư đều có chiến lược và lựa chọn góc độ an toàn.

Xin cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!

Gia Minh - Nhật Minh (thực hiện)