Tiềm năng từ “cơn khát”
Năm 2017 ghi nhận diễn biến không sôi động của phân khúc cao cấp. Thống kê cho thấy năm 2017, số lượng căn hộ chào bán giảm 18% so với năm 2016; riêng TP.HCM chào bán thành công 30.000 căn, trong đó căn hộ trung cấp chiếm đến 60%.
Trên cơ sở kinh tế vĩ mô phát triển ổn định, lạm phát thấp, lãi suất ổn định, lượng kiều hối tăng kỷ lục..., vẫn có những nhận định lạc quan và kỳ vọng vào sự tăng trưởng của bất động sản cao cấp trong năm 2018 được đưa ra. Tuy nhiên, trên thực tế phân khúc căn hộ từ 1 - 1,5 tỷ đồng dành cho nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, ổn định tại TP.HCM vẫn được thị trường chờ đón hơn.
Đặc biệt, đối với những dự án thuộc phân khúc này, nếu không ở quá xa trung tâm, chủ đầu tư sẽ không bao giờ sợ ế, vì cung thực sự chưa đáp ứng đủ cầu. Riêng căn hộ dưới 1 tỷ đồng thì càng “nóng”, những dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ thường hút hàng ngay khi mở bán. Điều đó cho thấy, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền là rất lớn.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường nhà ở thương mại của thành phố trong năm 2017 đã có 92 dự án hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 42.991 căn nhà (37.502 căn hộ chung cư, 5.489 căn nhà thấp tầng). Tổng giá trị cần huy động vốn lên đến 86.421 tỷ đồng.
Trên thực tế, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người thu nhập thấp ở đô thị và người nhập cư.
Trong số này, phân khúc cao cấp có 10.987 căn hộ, chiếm 25,5% và tăng 3.747 căn so với năm 2016. Phân khúc trung cấp chiếm tỷ lệ cao nhất, đạt 45,5% với 19.509 căn.
Phân khúc bình dân có 12.495 căn, chiếm 29,1%, tăng 5.026 căn so với năm 2016, nhưng theo HoREA, con số này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn của người thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.
Năm 2018, theo HoREA, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 - 2 phòng ngủ, giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định: “Thời gian tới sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở có giá vừa túi tiền, để giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu hiện nay, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đông thời giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn”.
Không nói đến loại hình nhà phố vừa túi tiền vẫn luôn trong tình trạng “cầu nhiều hơn cung”, nếu chỉ xét trong phân khúc căn hộ thì trên thị trường bất động sản hiện nay, tỷ trọng căn hộ giá rẻ so với căn hộ cao cấp và trung cấp là một con số rất thấp. Chính vì vậy, theo các chuyên gia, trong năm 2018, căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng dự kiến tiếp tục tăng trưởng và các doanh nghiệp nào có những dự án vị trí thuận lợi thuộc phân khúc này sẽ thành công.
Thanh khoản cao, nguồn cung sôi động
Tại Hội nghị Bất động sản 2017 vừa được tổ chức mới đây, đánh giá về thị trường địa ốc năm 2018, ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc của JLL Việt Nam đã có những nhận định lạc quan về triển vọng tăng trưởng của thị trường và khả năng tăng giá nhà đất trong năm tới.
Báo cáo tình hình thị trường bất động sản quý IV/2017 của JLL cho thấy, tại TP.HCM, nguồn cung tiếp tục dồi dào ở phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp. Dự báo đến cuối năm 2018, nguồn cung mới căn hộ kỳ vọng đạt gần 36.000 căn. Trong đó, phân khúc giá thấp đến từ quận 2, quận 9 sẽ dẫn dắt thị trường.
Xét về tỷ lệ bán, theo JLL, tiêu chí này vẫn đạt kết quả tốt, đặc biệc ở phân khúc bình dân và trung cấp. Phân khúc nhà ở giá rẻ tập trung vào nhu cầu ở thực kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, với yếu tố kích cầu chính đến từ việc hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện trên khắp địa bàn TP.HCM.
Tại Hà Nội, JLL cho biết hơn 55.000 căn hộ mới được kỳ vọng sẽ hoàn thành đến cuối năm 2018, trong đó đa số các dự án thuộc phân khúc trung cấp và bình dân.
Bà Dương Thùy Dung, lãnh đạo cấp cao CBRE Việt Nam cũng cho rằng, thị trường năm 2018 sẽ diễn biến tích cực nhờ các động lực từ cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện, đặc biệt là hệ thống metro chuẩn bị vận hành. Chuyên gia này đánh giá nguồn cung chào bán và số căn hộ tiêu thụ trong năm 2018 sẽ tiếp tục tăng cao.
Giới chuyên gia tin rằng, phân khúc nhà ở giá rẻ tập trung vào nhu cầu ở thực sẽ dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.
“Hướng phát triển dự báo sẽ đa dạng hơn, khu trung tâm đông đúc sẽ khiến xu hướng mở rộng ở các quận vùng ven tăng nhanh, bất động sản tầm trung cũng sẽ chiếm ưu thế trong năm 2018”, bà Dung nhận định.
Khảo sát thực tế thị trường của PV cho thấy, ngay từ giai đoạn đầu năm 2018 này nguồn cung nhà giá vừa túi tiền tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang khá dồi dào. Còn trong những tháng trước của năm 2017, thanh khoản của dòng sản phẩm này cũng tương đối khả quan.
Cụ thể, tại Hà Nội, tại dự án Tứ Hiệp Plaza (gần Công viên Yên Sở) chủ đầu tư cho biết, tốc độ bán hàng của dự án tăng mạnh trong 2 tháng gần đây. Đặc biệt, sau khi ra mắt căn hộ mẫu trong tháng 10 và càng sát ngày tổ chức lễ cất nóc dự án trong tháng 12 số lượng khách hàng đến thực tế và đăng ký mua dự án tăng gấp đôi bình thường. Được biết, các căn hộ tại đây có giá từ 17,5 triệu đồng/m2 và sẵn sàng bàn giao vào quý II/2018.
Bên cạnh đó, một loạt dự án có giá từ 1 tỷ đồng như ICID Complex Hà Đông của Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển hạ tầng ICID, chung cư Xuân Mai Spark State Dương Nội (Hà Đông) của Xuân Mai Corp hay dự án Start Up Tower Đại Mỗ của Công ty CP Kiến trúc Đô thị Nam Thăng Long làm chủ đầu tư... cũng ghi nhận tốc độ bán hàng khả quan trong thời điểm cuối năm 2017.
Thị trường TP.HCM cũng ghi nhận sự sôi động đặc biệt trong giao dịch các dự án thuộc phân khúc vừa túi tiền. Đơn cử như tại dự án căn hộ Heaven Cityview (quận 8), ngay trong buổi lễ ra mắt dự án vào ngày 1/10/2017đã thu hút trên 500 khách hàng tham dự. Cũng trong ngày đầu ra mắt, 95% số căn hộ Heaven Cityview giai đoạn 1 đã có chủ.
Tương tự, trong buổi mở bán 28/10, hàng trăm căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội EhomeS Nam Sài Gòn có mức giá từ 619 - 658 triệu đồng/căn cũng được tiêu thụ hết. LDG Group cũng mới tung ra thị trường 1.068 căn hộ thông minh Saigon Intela với giá khoảng 1 tỷ đồng/căn tại khu Nam Sài Gòn. Ngay từ lức chưa mở bán dự án này đã có hơn 200 căn hộ được khách hàng đặt chỗ.
Về nguồn cung phân khúc này trong quý I/2018, thị trường TP.HCM cũng đã ghi nhận sự góp mặt của các thương hiệu như Công ty CP Nhà Mơ kết hợp với Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Danh Khôi (DKRS) với dự án khu cao ốc ven sông Dream Home Riverside (quận 8) có diện tích hơn 24.000m2, mức giá từ 19 triệu đồng/m2.
Hoặc như Nam Long với khu căn hộ Flora Mizuky với mức giá dự kiến từ 1,5 tỷ đồng/căn. Trước đó, năm 2017, công ty đã cung ứng hơn 2.000 căn hộ có giá trên dưới 1 tỷ đồng với tỷ lệ hấp thụ trên 95%...
