PV: Vụ cháy chung cư Carina mới đây thực sự gây rúng động dư luận, thông tin chuông báo cháy không kêu và nhiều tòa chung cư chưa được nghiệm thu về PCCC khiến nhiều người hoang mang, nghi ngại. Thưa luật sư, trong trường hợp tòa nhà chưa đủ điều kiện an toàn PCCC mà chủ đầu tư cho dân vào ở, nếu xảy ra hỏa hoạn, tai nạn chết người, tổn thất nặng nề về tài sản thì trách nhiệm sẽ thuộc về ai? Ai bồi thường thiệt hại cho cư dân?

Luật sư Trương Anh Tú: Để quy trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho cá nhân, tổ chức cụ thể, cần phải tìm hiểu nguồn gốc của vụ hỏa hoạn phát ra từ đâu, do tổ chức hay cá nhân nào quản lý, từ đó lần ra trách nhiệm bồi thường thiệt hại về người và của cho cư dân trong tòa nhà. Có một số trường hợp: 

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, nếu chung cư đã thành lập Ban quản trị chung cư (BQT). Theo Điều 8, quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013 của UBND TP.Hà Nội về việc ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.Hà Nội có quy định: "Nhà chung cư phải có BQT, gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng và là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị nhà chung cư) để bầu BQT. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định”.

Điều 15, Quản lý vận hành nhà chung cư quy định: “Quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, hệ thống máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống chiếu sáng, hệ thống cấp gas, thông tin liên lạc, truyền hình, Internet, thu lôi, cứu hỏa và các trang thiết bị khác)”...

Luật sư Trương Anh Tú.

Luật sư Trương Anh Tú.

Theo điều trên, giữa BQT chung cư và đơn vị quản lý vận hành phát sinh hợp đồng dịch vụ. Theo đó, đơn vị quản lý vận hành chung cư này thực hiện các dịch vụ như: duy trì, điều khiển hoạt động các hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống PCCC, dọn vệ sinh, thu gom rác thải, cung cấp dịch vụ bảo vệ trong đó có dịch vụ trông giữ phương tiện giao thông của cư dân trong phạm vi toà nhà.

Do vậy, khi có sự cố hoả hoạn xảy ra gây thiệt hại về tài sản cho cư dân thì đơn vị quản lý vận hành phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 559 và Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Bên cạnh đó, Luật PCCC quy định rất rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư đối với việc từ khi lập hồ sơ thiết kế cho đến quá trình thi công, kiểm tra, nghiệm thu, khi nào đủ các điều kiện mới được phép cho người vào hoặc cho công trình ấy đi vào sử dụng.

Tuy nhiên, để quy kết trách nhiệm của chủ đầu tư, trước hết phải xác định có đúng công trình đó thiếu an toàn hay không, điều này cần có thẩm định, kết luận của cơ quan có thẩm quyền. Chung cư an toàn xem xét trên các yếu tố về mặt kỹ thuật xây dựng (kết cấu công trình, khả năng chịu lực, vật liệu xây dựng, thiết kế...) và PCCC. Đây là các yếu tố phức tạp mà không phải chủ đầu tư nào cũng có thể đảm bảo xuyên suốt trong quá trình thực hiện dự án.

Ngoài ra, việc chăm chăm “soi” trách nhiệm của chủ dự án là chưa đủ bởi để đưa một tòa nhà vào hoạt động cần chữ ký của nhiều cơ quan chức năng như ngành xây dựng, PCCC. Đây là hai đơn vị quan trọng quyết định tòa nhà có đủ điều kiện để cư dân sinh sống một cách an toàn hay chưa. Để có được xác nhận tòa nhà đủ điều kiện PCCC, cơ quan chức năng phải rà soát lại toàn bộ quy trình PCCC, lực lượng PCCC ở địa phương phải đi kiểm tra, thẩm định, yêu cầu ngay đối với doanh nghiệp của không chỉ dự án này mà toàn bộ dự án trên khắp cả nước.

Dù trong trường hợp nào thì vụ cháy vừa qua cũng là lời cảnh tỉnh cho toàn bộ xã hội trong việc quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay.

PV: Vậy thưa luật sư, chủ đầu tư sẽ phải bồi thường cho cư dân trong trường hợp nào?

Luật sư Trương Anh Tú: Lỗi của chủ đầu tư bị xem xét ở một số khía cạnh sau đây: Thi công, lắp đặt thiết bị không đúng tiêu chuẩn thiết kế ban đầu của tòa nhà; Trang thiết bị không đạt yêu cầu chất lượng (sử dụng thiết bị kém chất lượng hoặc thậm chí là sử dụng hàng nhái, hàng giả) hoặc không được kiểm tra, bảo dưỡng định kỳ nên không đủ tiêu chuẩn vận hành; Hệ thống báo cháy và chữa cháy không hoạt động hoặc hoạt động không như thiết kế, yêu cầu của phòng cháy chữa cháy; Xử lý sự cố không đúng quy trình, quy phạm về phòng cháy chữa cháy theo điều lệnh của cơ quan có thẩm quyền quy định; Ngoài ra còn một số nguyên nhân khác như chủ đầu tư không chấp hành các quy định, quyết định của cơ quan cảnh sát phòng cháy chữa cháy như nâng cấp thiêt bị, điều chỉnh thiết kế…

Trong những trường hợp này chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại về tài sản đã gây ra. Theo quy định tại Điều 608 Bộ luật Dân sự, thiệt hại được bồi thường bao gồm: tài sản bị mất; tài sản bị huỷ hoại hoặc bị hư hỏng; lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác tài sản; chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng phải bồi thường thiệt hại về sức khỏe cho một số cư dân bị thiệt hại (bị bỏng, ngạt khí…) nếu họ có yêu cầu.

Cảnh sát đưa nạn nhân thoát khỏi vụ cháy tại Chung cư Carina Plaza. Ảnh: VnXpress.

Cảnh sát đưa nạn nhân thoát khỏi vụ cháy tại Chung cư Carina Plaza. Ảnh: VnXpress.

PV: Từ những vụ hỏa hoạn đã xảy ra, luật sư đánh giá thế nào về thực trạng công tác PCCC cũng như nhận thức của nhà đầu tư trong xây dựng công trình cao tầng hiện nay?

Luật sư Trương Anh Tú: Về mặt nguyên lý, phòng cháy chỉ là phòng, không đảm bảo được hết sự an toàn bởi nguy cơ cháy nổ đến từ khắp nơi. Nguy hiểm nhất là từ ý thức của người Việt khiến xác suất cháy cao hơn nhiều so với ở các nước phát triển.

Bên cạnh đó, kỹ thuật, công nghệ, phương tiện chữa cháy của chúng ta đang yếu kém nên không đảm bảo cứu được người trong những pha cháy lớn.

Đặc biệt với các chung cư quá cao tầng, các phương tiện, thiết bị chữa cháy của chúng ta hiện nay chưa thể đáp ứng được, ví dụ như những tháp cao ở Hà Nội, Sài Gòn hiện nay nếu có cháy sẽ không có phương tiện nào có thể tiếp cận vào sâu bên trong các tháp cao như vậy. Các thiết bị PCCC chỉ can thiệp được đến tầng 18 của các tòa nhà cao tầng, trong khi các tòa nhà cao đến 30 tầng, thậm chí 70 tầng vẫn được xây dựng ngày càng nhiều, việc này phải có cách giải quyết, không thể nào xây cứ xây, bán cứ bán, tiền cứ thu.

PV: Phải chăng cần siết chặt hơn nữa công tác PCCC tại các công trình nhà chung cư, cao tầng, thưa luật sư? 

Luật sư Trương Anh Tú: Chúng ta là một “xã hội mặt đất” đang dần chuyển lên “xã hội trên cao”, các khu đô thị đang có làn sóng dịch chuyển về nhà ở, chuyển từ thấp lên cao, từ tư lên chung cư, mà cái gì mới cũng phải có thời gian thích nghi, chỉ có điều sự an toàn không cho chúng ta thời gian mà an toàn là phải an toàn ngay.

Tôi cho rằng, trong công tác xây dựng, quản lý nhà nước nên có sự khắt khe hơn đối với tiêu chuẩn xây dựng. Vừa rồi cũng có sự việc một cháu bé rơi từ lan can tầng 10 xuống đất, trong trường hợp này lỗi đầu tiên là lỗi về thiết kế bởi nếu làm lan can 1,5 – 1,6m thì trẻ con không thể trèo lên để xảy ra tai nạn được. Rõ ràng về mặt xây dựng ở đây sai quy chuẩn, cơ quan quản lý giám sát cũng chưa làm hết trách nhiệm mới có tình trạng đó. Hay có những công trình đáng ra phải thiết kế cửa mở chữ A để tránh gió lớn thì lại thiết kế cửa mở kéo...

Đối với chủ đầu tư, phải tuân thủ theo quy định của pháp luật và chỉ được phép xây dựng khi đã được cấp phép, nhiều hạng mục đã được phê duyệt nhưng không thực hiện hoặc chất lượng của công trình cũng chưa thật đảm bảo. Hơn nữa khi đưa công trình vào xây dựng rồi thì trách nhiệm của cơ sở ấy là phải làm sao duy trì được hoạt động một cách thường xuyên với chất lượng tốt.

Trang bị hệ thống phòng cháy chữa cháy không thể làm một cách qua loa để đối phó với các quy định, quy chuẩn mà pháp luật đề ra. Khi đầu tư xây dựng dự án, việc đảm bảo các thiết bị phòng cháy chữa cháy bao gồm bình chữa cháy, chuông báo cháy, hệ thống vòi nước tự động, thang thoát hiểm,…đều phải được chọn lựa kỹ lưỡng để bảo đảm an toàn và mức độ sử dụng thuận tiện. Hệ thống phun nước trên trần các căn hộ (hiện không bắt buộc) nhưng nên chăng đưa vào mục “bắt buộc”.

Đối với các tòa nhà trên tầm với của xe thang thì theo quy định của luật pháp, tự công trình phải thiết kế hệ thống PCCC thoát nạn để đảm bảo khi có sự cố cháy xảy ra thì có thể sử dụng các hệ thống tự dập tắt được.

Cũng phải nêu cao trách nhiệm của các cơ quan quản lý như ngành xây dựng, cơ quan PCCC, phải có sự phối hợp chặt chẽ với nhau để làm sao khi cấp phép xây dựng các công trình này thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, của luật xây dựng, của luật PCCC, các tiêu chuẩn và quy chuẩn đã được áp dụng vào với công trình.

Nói chung, phải triệt tiêu nguồn cháy bởi đợi đến khi phòng và chữa cháy thì rất khó.

PV: Lời khuyên của luật sư dành cho các khách hàng trước khi ký hợp đồng mua nhà là gì để đảm bảo quyền lợi cho mình? 

Luật sư Trương Anh Tú: Hãy tự hỏi, họ sẽ thoát thân bằng cách nào nếu có cháy nổ, hay khi mua 1 căn hộ ở tầng 50 phải suy nghĩ sẽ hành xử thế nào để bảo vệ tính mạng, sức khỏe của mình và người thân trước khi mua. Từ đó đặt ra những câu hỏi cho chính chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng mua nhà.

Bên cạnh đó, mỗi người dân nên tự nâng cao ý thức khi chuyển từ “mặt đất” lên sống ở “trên cao”, tuyệt đối giữ an toàn cho bản thân và cộng đồng bởi chỉ cần một người ẩu thì hàng vạn, hàng nghìn người gánh thảm họa thảm khốc. Cư dân khi đã sống trong một môi trường tập thể không nên giữ nếp sống giản đơn, tùy tiện như ở nhà tư, không thể ồn ào, gào thét giữa đêm hay vô tư hóa vàng, đun bếp than trước cửa. Đó là cách tốt nhất để tự bảo vệ an toàn, tính mạng cho bản thân và những người xung quanh.

- Xin trân trọng cảm ơn luật sư!

Nhật Bình

Bạn đang đọc bài viết Cháy chung cư, Kỳ 4: Triệt tiêu nguồn cháy từ trách nhiệm của cơ quan quản lý tại chuyên mục Không gian sống của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com