Tháng 4 vừa qua, Văn phòng Chính phủ đã có thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ về dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT).

Theo thông báo, việc chậm ban hành Nghị định hướng dẫn đã ảnh hưởng đến sự phát triển của các địa phương, nhiều dự án BT bị ách tắc, dòng chảy kinh tế chưa được khơi thông...

Nhìn nhận thực tế, hình thức đầu tư BT đã được quy định tại các văn bản pháp luật; hình thức đầu tư này đã huy động nguồn lực từ tài sản công (trong đó có đất đai) để phát triển hạ tầng, trong khi nguồn vốn ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc triển khai hình thức đầu tư BT tại một số địa phương xuất hiện một số bất cập, đặc biệt là việc xác định giá đất và giá trị dự án BT, vì vậy cần tiếp tục rà soát quy định pháp luật để vừa huy động được nguồn lực, vừa sử dụng hiệu quả tài sản công, bảo đảm lợi ích của nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Để sớm ban hành Nghị định giải quyết các vướng mắc trong hợp đồng BT, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các Bộ: Tư pháp, Tài nguyên và Môi trường, Kế hoạch và Đầu tư và Kiểm toán Nhà nước, tiếp tục hoàn thiện dự thảo Nghị định, bảo đảm chặt chẽ về pháp lý và đáp ứng một số yêu cầu: Chống tiêu cực, thất thoát tài sản công; bãi bỏ những nội dung không cần thiết; có quy trình rõ ràng, minh bạch, có sự giám sát của các cơ quan chức năng; đáp ứng nguyên tắc thị trường và không hồi tố, nhưng không để thất thoát tài sản nhà nước.

Chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ được kỳ vọng là động thái tích cực đẩy nhanh việc giải quyết các vướng mắc trong hợp đồng BT. Đây cũng sẽ là động lực thúc đẩy khơi thông dòng vốn kinh tế cũng như thị trường bất động sản. Bởi thực tế, các dự án được thực hiện theo hình thức BT không phải là con số nhỏ. Việc tạm dừng thanh toán quỹ đất công cho các doanh nghiệp đang trở thành một trở ngại lớn trong việc phát triển dự án cũng như làm trì trệ hoạt động trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, hợp đồng BT vẫn còn đang tồn đọng nhiều vướng mắc cần giải quyết.

Ảnh minh họa.

Ảnh minh họa.

Thứ nhất, các hợp đồng BT… chỉ có 1 doanh nghiệp đấu thầu

Mặc dù hành lang pháp lý của các Nghị định liên quan đến hợp đồng BT đều có quy định rõ ràng về việc đấu thầu dự án song thực tế, những bỏ ngỏ của các quy định này khi chưa chặt chẽ dẫn tới một thực trạng dễ dàng lách luật. Đó là chỉ có một doanh nghiệp đấu thầu. Kỳ lạ rằng, tại sao các dự án BT với việc trao đổi các quỹ đất hời như vậy nhưng số lượng doanh nghiệp tham gia đấu thầu công khai… quá ít.

Theo số liệu từ Cục Đăng ký quản lý kinh doanh, Bộ Kế hoạch và Đầu tư được công bố mới đây, năm 2017, có hơn 5.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới, với tổng số vốn trên 388.000 tỷ đồng. Như vậy, bình quân một ngày có 14 doanh nghiệp bất động sản ra đời. Đấy là còn chưa kể nhưng doanh nghiệp bất động sản đã có kinh nghiệm lâu năm trong thương trường và cũng không ít doanh nghiệp tài năng đầy mình với nhiều dự án bất động sản có tiếng. Nhưng lại chỉ có một doanh nghiệp tham gia đấu thầu.

Điều này đặt ra tính minh bạch công khai của dự án BT chưa rõ ràng nên mới dẫn tới khi doanh nghiệp đã trúng thầu thì dư luận mới rõ tường tận.

Thứ hai, bất cập từ xác định giá

Liên quan tới xác định giá của “vật” đem ra trao đổi thì đây là bài toán phức tạp nhất đối với hợp đồng BT. Đầu tiên, đó là cách xác định giá trị quỹ đất đối ứng. Thứ hai, đó là xác định giá của dự án song song. Hiện tại, theo quy định, tiền sử dụng đất đã được tạm tính ngay tại thời điểm ký hợp đồng để tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực hiện song song cả 2 dự án BT và dự án quỹ đất đối ứng. Và khi dự án hoàn thành, phải thực hiện kiểm toán để xác định chính xác chất lượng, giá trị để làm cơ sở thanh toán quỹ đất.

Nhưng lý thuyết là vậy, thực tế chưa có dự án BT nào được kiểm toán mà chỉ quyết toán. Tức là đồng nghĩa, giá trị quỹ đất đã được xác định ngay từ thời điểm ký.

Rõ ràng, Nhà nước bồi hoàn các chi phí dự án cho nhà đầu tư bằng một khu đất được định giá ngay khi ký thoả thuận dự án BT với mức trong khung giá được quy định. Mức giá này không được xác định tuân theo cơ chế thị trường ngay tại thời điểm ký. Và mức giá này cũng chưa xác định được mức độ gia tăng theo cơ chế vận động của quy luật thị trường nếu xét tới tác động của các yếu tố liên quan như hạ tầng, bối cảnh kinh tế nói chung.

Trong khi đó, giá của công trình dự án lại được nghiệm thu và tính bằng mức giá tại thời điểm nghiệm thu. Tức là tổng chi phí thực hiện công trình đã được xác định theo đơn giá của thị trường, bao gồm cả yếu tố trượt giá.

Việc tiến hành tạm ứng quỹ đất cho doanh nghiệp trên cơ sở xác định tổng mức vốn đầu tư đi kèm giá trị quỹ đất đã bỏ qua yếu tố chi phí cơ hội, yếu tố trượt giá mà trong đó, thất thoát đang thuộc vào phía Nhà nước.

Bà Bùi Thị An, ĐBQH Khóa XIII đã có những nhận định về vấn nạn BT.

Bà Bùi Thị An, ĐBQH Khóa XIII đã có những nhận định về vấn nạn BT.

Thứ ba, quy định về chủ thể giám sát dự án còn bỏ ngỏ

Nghị định 15 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư còn quy định việc giám sát chất lượng công trình BT được thực hiện theo thủ tục áp dụng đối với dự án đầu tư công.

Theo đó, nhà đầu tư chịu trách nhiệm về chất lượng công trình, dịch vụ dự án, tự giám sát, quản lý, thuê tư vấn quản lý, giám sát thi công, nghiệm thu… Trách nhiệm của cơ quan quản lý chỉ giám sát việc tuân thủ và nghĩa vụ của nhà đầu tư theo hợp đồng. Điều này có khác nào nhà đầu tư “vừa đá bóng, vừa thổi còi”.

Đây cũng là một trong lý do khiến lẽ ra các dự án được thực hiện theo hình thức BT sẽ còn khâu kiểm toán kỹ thuật (tức chất lượng công trình) và kiểm toán tài chính (kiểm tra các chi phí có bị độn giá hoặc tính toán sai đơn giá…) để đưa ra quyết định quyết toán.

Nếu tổng mức vốn đầu tư của dự án thấp hơn giá trị quỹ đất thì nhà đầu tư phải bỏ tiền mua thêm hoặc ngược lại, Nhà nước có quyền thu hồi lại đất. Nhưng thực tế, dự án do chính nhà đầu tư nghiệm thu nên mất đi yếu tố khách quan dẫn tới bỏ qua khâu kiểm toán, tiến tới quyết toán./.

Nhật Minh