Diện mạo mới một góc Hà Nội sau giai đoạn phục hồi của thị trường BĐS. Ảnh: Trần Kháng.

Diện mạo mới một góc Hà Nội sau giai đoạn phục hồi của thị trường BĐS. Ảnh: Trần Kháng.

Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã có bước phát triển quan trọng, nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới, các công trình sản xuất, kinh doanh, thương mại, dịch vụ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được hình thành, làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của các tầng lớp dân cư, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển của đất nước; từng bước đáp ứng nhu cầu đa dạng về nhà ở của các tầng lớp nhân dân, góp phần bảo đảm an sinh xã hội.

Nhờ thể chế thị trường dần được hoàn thiện, cùng việc thực hiện đồng bộ các giải pháp tái cấu trúc thị trường BĐS, gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, thị trường BĐS nước ta sau một thời gian trầm lắng kéo dài thì từ cuối năm 2013 đã dần phục hồi tích cực, trong năm 2016 và quý 1/2017 tiếp tục tăng trưởng ổn định.

“Tấm áo mới” cho “đứa con cưng”

Trước tiên, có thể hiểu, thể chế thị trường BĐS là những quy tắc, quy định pháp luật…, với tư cách là luật chơi, chuẩn mực cho hành vi của các chủ thể khi tham gia thị trường BĐS; các quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của các cơ quan quản lý Nhà nước đối với BĐS, thị trường BĐS; các quy định bảo đảm những chuẩn mực, quy tắc được thực thi.

Theo GS, TSKH. Nguyễn Mại, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, trường BĐS thời gian qua sôi động hơn do tác động từ các yếu tố thể chế.

Bằng chứng là hệ thống văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới lĩnh vực đầu tư tạo lập, hoạt động giao dịch cũng như dịch vụ quản lý BĐS ngày càng được hoàn thiện và bổ sung. Trong những năm gần đây, Quốc hội đã sửa đổi, thông qua và ban hành một số văn bản quan trọng liên quan tới lĩnh vực BĐS, cụ thể là Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, ngày 10/9/2015, của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS là những văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS.

Cùng với các bộ luật có liên quan khác, như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, các luật về thuế... đã hình thành nên hành lang pháp lý tương đối hoàn chỉnh để điều tiết thị trường BĐS, bao gồm cả việc tạo lập, giao dịch, xác lập quyền sở hữu, quản lý khai thác, sử dụng sản phẩm BĐS, cũng như quản lý các chủ thể tham gia thị trường.

PGS, TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, nhận định: Cùng với sự ra đời của Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, một số yếu tố nội sinh sẽ được huy động cho thị trường BĐS. Cùng với đó, công tác quản lý đất đai đi vào ổn định, hợp lý sẽ tạo ra một yếu tố hỗ trợ nguồn lực cho thị trường BĐS.

Về phía cơ quan quản lý Nhà nước (Bộ Xây dựng), công tác quản lý thị trường BĐS từng bước được tăng cường. Bộ máy quản lý nhà nước về thị trường BĐS được hình thành từ Trung ương tới địa phương, bước đầu đã củng cố và nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS. Các cơ quan tham mưu ở Trung ương và địa phương đã kịp thời đề xuất các giải pháp để điều tiết thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh mỗi khi thị trường có biến động bất thường.

Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau, nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. BĐS là một trong 5 thị trường mà trong các kỳ Đại hội Đảng, chúng ta quán triệt phải xây dựng. Để hình thành thị trường BĐS, đến nay chúng ta đã làm được tương đối nhiều, như ban hành Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng… để điều tiết lại thị trường BĐS. Kết quả là chúng ta đã bước đầu hình thành thị trường BĐS với nhiều phân khúc. Về cơ bản, hoạt động của thị trường BĐS đã có những đóng góp tương đối tích cực cho nền kinh tế, thay đổi diện mạo đô thị và từng bước đáp ứng được nhu cầu phát triển cũng như nhu cầu nhà ở của nhân dân.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Quốc hội Nguyễn Đức Kiên

Thực hiện chức năng phản biện xã hội, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã tiếp cận hệ thống pháp luật về BĐS ngay từ bước soạn thảo các văn bản quy phạm pháp luật và phối hợp với các hoạt động thực tiễn của cộng đồng doanh nghiệp BĐS, cùng với các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là các cơ quan của Bộ Xây dựng để tham mưu với Chính phủ và Bộ Xây dựng đưa ra các chính sách cho thị trường BĐS một cách đúng đắn, hợp lý, hiệu quả nhất.

Các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trường BĐS ngày càng đa dạng. Hoạt động kinh doanh BĐS không chỉ là lĩnh vực độc quyền của các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau (doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, công ty cổ phần, hợp tác xã, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài...). Số lượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư ngày càng tăng. Với  sự tham gia tích cực của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, hàng loạt dự án đầu tư có chất lượng cao đã được đưa vào sử dụng, góp phần đáng kể thúc đẩy sự tăng trưởng chung của nền kinh tế.

Ghi nhận những nỗ lực cao độ trong việc hoàn thiện thể chế cho thị trường BĐS, mới đây, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã công bố kết quả cuộc bình chọn những quy định pháp luật tốt và chưa tốt năm 2016, trong đó, lĩnh vực BĐS chiếm 8/30 quy định pháp luật được bình chọn tốt nhất.

Ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế Phòng VCCI đánh giá, kết quả trên là tín hiệu tích cực của những nỗ lực thay đổi khung pháp lý cho các doanh nghiệp.

Theo ông Tuấn, những quy định được đánh giá tốt trong lĩnh vực BĐS không chỉ có tác động tích cực đối với hoạt động của doanh nghiệp, người dân mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS thời gian vừa qua, thu hút thêm đầu tư nước ngoài và kể cả những tác động với an sinh xã hội như tăng diện tiếp cận nhà ở xã hội.

Trưởng Ban Pháp chế VCCI cho rằng, thời gian tới, cần có nhiểu hơn nữa những sáng kiến chính sách mới tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân.

Condotel Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay là dự án đẳng cấp quốc tế của chủ đầu tư Sun Group.

Condotel Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay là dự án đẳng cấp quốc tế của chủ đầu tư Sun Group.

Tiếp tục hoàn thiện thể chế

Theo đánh giá của giới chuyên gia và doanh nghiệp BĐS, vấn đề nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường BĐS trong nền kinh tế đã có nhiều tiến bộ nhưng vẫn còn hạn chế như: hệ thống quản lý BĐS từ trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ; một số yếu tố có ảnh hưởng lớn đến sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS như vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn bị chồng chéo, trùng lặp.

Khung pháp lý của thị trường BĐS vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần thay đổi và bổ sung. Trong đó, có những cơ chế chính sách quan trọng như chính sách huy động nguồn tài chính dài hạn để phát triển thị trường BĐS... cần sớm được nghiên cứu ban hành nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng... trái quy định của pháp luật làm thất thoát nguồn thu cho ngân  sách.

Tính minh bạch của thị trường BĐS trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn có nhiều hạn chế; Tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường BĐS còn thấp; Cơ chế về đền bù, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn những vấn đề tồn tại và bất cập phải tiếp tục được hoàn thiện để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài đang xảy ra ở một số địa phương. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và của nhà đầu tư.

Ngoài ra, tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo; Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường BĐS, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Hệ thống tổ chức quản lý hoạt động thị trường BĐS chưa thực sự hoàn chỉnh.

Chính vì những tồn tại đó, cơ quan quản lý Nhà nước về BĐS, các Hiệp hội nghề nghiệp và các doanh nghiệp BĐS đã có nhiều giải pháp để nhanh chóng hoàn thiện thể chế, tạo sức bật cho thị trường.

Bên lề Đại hội Hiệp hội BĐS Việt Nam nhiệm kỳ IV, trao đổi riêng với Reatimes, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, trong số những định hướng, giải pháp cụ thể để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS, hoàn chỉnh thể chế được coi là nhiệm vụ trọng tâm.

“Vừa rồi chúng ta đã có Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng,… đã tạo ra một hành lang pháp lý rất quan trọng. Tuy nhiên, cần phải có những quy chế phù hợp hơn nữa với thực tiễn”, Bộ trưởng cho hay.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà.

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà.

Đầu năm 2017, khi chia sẻ với báo chí về những nhiệm vụ trọng tâm trong năm 2017 của ngành xây dựng, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà tiếp tục khẳng định, hoàn thiện thể chế là công tác quan trọng hàng đầu, là nhiệm vụ vừa thường xuyên vừa cấp bách của Bộ Xây dựng.

Nếu như  năm 2016, Bộ Xây dựng đã tập trung chủ yếu vào xây dựng thể chế, ban hành các văn bản, quy định chi tiết thì năm 2017 sẽ có sự chuyển hướng đó là cùng với xây dựng thể chế Bộ sẽ đẩy mạnh sang hướng dẫn, kiểm tra việc thi hành, có tổng kết, đánh giá để bảo đảm sự khả thi của luật pháp đã ban hành.

Bên cạnh đó, Bộ sẽ phối hợp với các ngành, các cấp để tăng cường công tác quản lý phát triển đô thị, tập trung kiểm tra, rà soát các quy hoạch liên quan đến công tác quản lý đô thị, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.

“Bộ cũng sẽ tăng cường quản lý, kiểm soát chặt chẽ thị trường BĐS, bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, đồng thời triển khai hiệu quả các chương trình hỗ trợ nhà ở xã hội trọng điểm; trong đó đẩy mạnh phát triển nhà ở phòng chống bão lũ khu vực miền trung; nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở cho công nhân lao động”, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nhấn mạnh.

Khi xây dựng nền kinh tế độc lập, tự chủ trong bối cảnh hội nhập quốc tế, công tác hoàn thiện thể chế phải đi đôi với việc đổi mới tư duy, nhằm tạo ra sự đột phá để phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường BĐS; giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp trong xã hội, trước hết là người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Phải loại trừ được lợi ích nhóm, hiện tượng “lobby” chính sách, phải khắc phục cho được xu hướng tập trung quyền lực xét duyệt, thẩm định về các bộ, ngành (nguồn gốc đẻ ra cơ chế “xin - cho” và nhũng nhiễu), đi ngược lại xu thế phân cấp, giao quyền nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trước đây./.

*Mời quý độc giả đón đọc kỳ 3, loạt bài “Sự biến đổi về chất của thị trường BĐS Việt Nam” trên Reatimes.vn!

Nguyễn Quân

Bạn đang đọc bài viết “Chiếc áo” đủ rộng để thị trường BĐS từ “vịt trời” hóa “thiên nga” tại chuyên mục Chuyển động thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com