PV: Dự báo về năm 2019, nhiều ý kiến cho rằng, đó sẽ là một năm mà “nhu cầu thực” dẫn dắt thị trường. Thưa ông, có thể hiểu “nhu cầu thực” trong lĩnh vực bất động sản như thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Huy: 2019 sẽ là năm của nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư thực. Theo chu kỳ phát triển, ngay từ giai đoạn đầu, thị trường đã xuất hiện những nhà đầu cơ, nhà đầu tư thứ cấp và có những người mua nhưng mà không phải có nhu cầu ở thực tại đó. Họ chỉ lướt sóng và tranh thủ những giai đoạn thị trường đang lên lên để tạo giá, ăn chênh.

Nhưng thị trường năm 2019 sẽ khác hoàn toàn. Ví dụ tại một dự án khu đô thị, nếu như là nhà đầu tư, họ sẽ mua 1 căn hộ nơi đó hoặc mua 1 căn thấp tầng rồi cho thuê lại hoặc để kinh doanh, đó là nhu cầu đầu tư thực. Họ sẽ vào dòng vốn từ đầu đến cuối. Còn nếu như là đầu tư lướt sóng thì chỉ sở hữu trong một giai đoạn ngắn hạn, họ sang tên giấy tờ, bán và chốt. Đó là nhà đầu cơ. Khi là nhà đầu cơ, họ có xu hướng sử dụng nguồn vốn tín dụng của người khác (có thể từ ngân hàng, vay bạn bè, người thân,..). Khi thị trường tốt, họ sẽ chốt lời còn nếu như thị trường xấu, họ không có kế hoạch kinh doanh khác, sẽ để “om hàng” hoặc để “chết vốn”. Điều này sẽ tạo ra gánh nặng tài chính.  

Đối với nhu cầu ở thực, đó là khi khách hàng chưa có một căn nhà nào, họ muốn tìm một nơi an cư lạc nghiệp, phù hợp với khả năng tài chính của mình. Họ mua chỉ nhằm mục đích để ở.

Ông Nguyễn Quốc Huy.

Ông Nguyễn Quốc Huy, Phó Chủ tịch Hai Phat Land.

PV: Vậy theo ông, xu hướng nhu cầu thực sẽ điều phối và dẫn dắt phân khúc nào trong thị trường bất động sản thời gian tới?

Ông Nguyễn Quốc Huy: Khi nhắc đến nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư thực thì bất cứ một phân khúc nào cũng có thể diễn ra xu hướng đó. Điểm khác biệt chỉ là tại phân khúc đó nhu cầu thực đang diễn ra với mức độ như thế nào. Ngay cả với phân khúc hạng A, hạng siêu sang thì người có thu nhập cao khi có nhu cầu ở thực, họ vẫn sẵn sàng bỏ tiền ra để lựa chọn một vị trí đẹp, chất lượng tốt, chủ đầu tư uy tín với các tiện ích, cảnh quan hiện đại. Hoặc họ có thể mua cho chính mình để sử dụng hay cho thuê, kinh doanh nhằm tạo ra dòng tiền sinh lời. Nói đến thị trường người ta nói ngay đến nhu cầu của khách hàng, nói đến những người quyết định tính thanh khoản của thị trường.

Quay trở lại cơ cấu về nhu cầu bất động sản hiện nay, 70% nhu cầu ở thực trong phân khúc từ trung cấp trở xuống với diện tích khoảng 70m2 và có mức tiền dao động trên dưới 1 tỷ đồng. Song để giải quyết nhu cầu thực đó, thì còn phụ thuộc vào khả năng thanh toán, khả năng tài chính của khách hàng. Và điều này cần sự hỗ trợ của chủ đầu tư. Ví dụ như, dự án trung cấp của Vingroup mới đây cho vay đến 35 năm để giảm thời gian thanh toán lãi suất, áp lực về lãi vay, áp lực về vốn, áp lực thanh toán gốc. Đây là chính sách tạo ra một sự kích thích nhu cầu của người tiêu dùng.

Với số tiền không đổi nhưng thay vì cho vay 20 năm, chủ đầu tư hỗ trợ cho vay 35 năm thì khách hàng mới tiếp cận được với căn nhà đó. Nói vậy để thấy, sự hỗ trợ tác động của doanh nghiệp địa ốc sẽ là động lực để một phân khúc dẫn dắt thị trường.

Giả sử một khách hàng có nhu cầu ở thực về căn hộ hạng A nhưng khả năng tài chính không thể đáp ứng. Mong muốn và có nhu cầu nhưng vấp phải rào cản về tài chính, về cơ chế chính sách thì cũng không thể tạo ra “nhu cầu thực” trên thị trường bất động sản. Do đó, để kích thích nhu cầu thực, cần sự hỗ trợ từ các chính sách của doanh nghiệp địa ốc.

(Ảnh minh họa)

(Ảnh minh họa)

PV: Trước một kịch bản trong năm 2019 như vậy, thách thức đối với doanh nghiệp địa ốc là gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Huy: Cần phải khẳng định rằng, dù trước bối cảnh thị trường bất động sản có đi lên hay đi xuống thì nhu cầu ở thực bao giờ cũng tồn tại trong thị trường bất động sản Việt Nam. Và nhiệm vụ của các doanh nghiệp địa ốc là cần phải chuyển đổi mô hình, thay đổi chiến lược kinh doanh để tạo ra một cơ cấu sản phẩm phù hợp với thị hiếu của người tiêu dùng. Có như vậy các dự án bất động sản mới có thể mang đến tính thanh khoản tốt. Nếu phát triển theo ý chí của chủ đầu tư, không nghiên cứu thị trường một cách bài bản và chuyên sâu, sẽ tạo ra gánh nặng về tài chính và kết quả kinh doanh sẽ không như mong đợi.

PV: Thưa ông, để thị trường bất động sản được vận hành trôi chảy, không thể không kể tới những đơn vị phân phối sản phẩm địa ốc. Ông đánh giá thế nào về những tác động của xu hướng nhu cầu thực tới các sàn bất động sản?

Ông Nguyễn Quốc Huy: Thị trường bất động sản đã trải qua nhiều chu kỳ phát triển. Đến ngày hôm nay, một số đơn vị phân phối hàng đầu đã có những kinh nghiệm nhất định. Những đơn vị phân phối đều có chiến lược kinh doanh rõ ràng, một mô hình quản trị và hệ thống phân phối rộng khắp. Tôi cho rằng, thách thức lớn nhất trong năm 2019 đó là: các đơn vị phân phối phải lựa chọn những dự án của chủ đầu tư uy tín, có sản phẩm chất lượng, dịch vụ và tiện ích tốt đặc biệt là hồ sơ pháp lý đầy đủ, đúng với xu hướng nhu cầu của khách hàng. Có như vậy, đơn vị phân phối mới đảm bảo mang những sản phẩm tốt đến khách hàng.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

Triệu Vương (thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết Chính sách từ chủ đầu tư “kích thích” nhu cầu thực tại chuyên mục Chuyển động thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com