PV: Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận những luồng gió đầu tư mới từ nước ngoài. Thưa ông, đâu là điểm khiến các nhà đầu tư nước ngoài hứng thú trong việc thăm dò, rót vốn và tìm kiếm cơ hội sinh lời từ một thị trường bất động sản còn mới lạ như Việt Nam?
Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Những năm vừa qua, tôi nhận thấy một điều, rất nhiều người đang nghĩ tới câu chuyện bong bóng bất động sản, đặc biệt là năm 2016 – 2017. Nhưng thực tế đã chứng minh ngược lại. Trong vòng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phát triển tốt và một phần ngày càng trở nên bền vững.
Chúng ta đã từng nghĩ bong bóng bất động sản sẽ vỡ năm 2016 nhưng lại không vỡ, rồi tâm lý suy đoán như vậy cũng diễn ra trong năm 2017. Và đến năm 2018, nhiều nhận định về bong bóng bất động sản đưa ra, cuối cùng thị trường vẫn diễn biến theo chiều hướng tốt hơn.

Tôi cho rằng, nhà đầu tư nước ngoài đang cảm thấy yên tâm khi thị trường bất động sản Việt Nam ổn định. Nhiều dự án xuất hiện càng củng cố niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài. Rủi ro về hiện tượng vỡ bong bóng bất động sản quay trở lại rất khó xảy ra. Chính phủ cũng đã có những chính sách rất tích cực nhằm giảm nhiệt cho thị trường.

Đặc biệt, số lượng sản phẩm tung ra thị trường và nhà phát triển bất động sản tham gia đều tăng với số lượng lớn. Thị trường bất động sản Việt Nam đang diễn ra rất cạnh tranh, theo hướng lành mạnh. Nhu cầu mua là lớn và có thật.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, bất động sản Việt Nam là thị trường tốt, giàu tiềm năng để họ rót tiền và đầu tư dài hạn. Điều khiến nhà đầu tư quyết định bỏ vốn là do thị trường bất động sản Việt Nam không có bong bóng bất động sản, chính sách phát triển bền vững. Các yếu tố này sẽ góp phần giảm thiểu đi rủi ro có thể xảy ra. 

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trao quà lưu niệm cho ông Nguyễn Vĩnh Trân

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trao quà lưu niệm cho ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn MIKGroup, tại Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018.

PV: Phải chăng khi nhảy vào đầu tư tại thị trường Việt Nam, tiềm năng của phân khúc bất động sản là tiêu chí khiến những doanh nghiệp nước ngoài quan tâm?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Tôi cho rằng không phải là tiềm năng của một phân khúc mà đó là sự kỳ vọng của nhà đầu tư ra sao về thị trường bất động sản Việt Nam. Ví dụ như nhà đầu tư Nhật Bản, họ ban đầu không kỳ vọng cao vào tỷ suất lợi nhuận đầu tư. Họ chú trọng vào việc chọn đối tác như thế nào, có làm việc được lâu dài với đối tác đó hay không. Họ đầu tư thử một số dự án và sau đó xem xét, đánh giá xem có nên tiếp tục ra quyết định bỏ vốn không.  

Một số nhà đầu tư khác lại quan tâm tới khoảng thời gian rót vốn nhất định như 3 – 5 – 7 năm. Trong khoảng thời gian này, họ nhận định xem có đạt được lợi nhuận cao nhất khi đầu tư vào phân khúc đó hay không? Đó có thể là phân khúc nhà ở cao cấp vì tỷ lệ lợi nhuận sẽ cao hơn những phân khúc khác. Trong khi đó, một số nhà đầu tư lại quan tâm tới phân khúc rẻ, vừa túi tiền với mức lợi nhuận thấp hơn nhưng ổn định hơn.

PV: Thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành một số chính sách nhằm thắt chặt tín dụng bất động sản. Ông đánh giá như thế nào về tác động của chính sách này tới các doanh nghiệp phát triển bất động sản Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang rót vốn vào?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Chính sách thắt chặt tín dụng là một cách để giảm bớt bong bóng bất động sản khi các công ty bất động sản không coi ngân hàng là “mỏ tiền” để khai thác. Lâu nay, hầu hết công ty bất động sản đều phụ thuộc vào nguồn vốn đến từ ngân hàng. Rồi, họ phải bán hàng để kiếm tiền trả cho ngân hàng. Nếu không bán được sẽ xảy ra tình trạng nợ xấu vì tiền đầu tư không phải là vốn tự có.

Chính sách thắt chặt tín dụng sẽ buộc các công ty bất động sản khi triển khai dự án phải có phương án và kế hoạch rõ ràng. Họ phải suy nghĩ như một nhà bán hàng chuyên nghiệp, huy động dòng tiền ra sao, quản lý vốn như thế nào và đâu là kế hoạch để tăng lợi nhuận. Vì phải tính toán kỹ lưỡng, họ sẽ giảm bớt được những quyết định bốc đồng trong kinh doanh.

Đặc biệt, khi ngân hàng cho vay có hạn mức, doanh nghiệp sẽ phải tìm những nhà đầu tư để giúp họ triển khai dự án. Vì thực tế rất khó để tạo ra một dự án mà có thể kỳ vọng 100% vốn người mua. Đây là lý do khiến nhà đầu tư buộc phải có một nguồn vốn ban đầu.

Trong trường hợp ngân hàng “hẹp” cánh cửa cho vay thì doanh nghiệp trong nước phải tìm kiếm một nhà đầu tư nước ngoài. Điều này đã mở ra một thị trường bất động sản nhộn nhịp hơn trong những năm gần đây khi chứng kiến cái "bắt tay" giữa nhà đầu tư Việt và nước ngoài.

PV: Như ông vừa trao đổi để đa dạng hóa nguốn vốn, nhà đầu tư Việt Nam có xu hướng "bắt tay" với nhà đầu tư nước ngoài. Mối quan hệ hợp tác này sẽ tạo ra cơ hội và rủi ro gì cho nhà đầu tư trong nước, thưa ông?

Ông Nguyễn Vĩnh Trân: Tôi cho rằng, cơ hội và rủi ro sẽ đến với cả hai bên. Nhà đầu tư nước ngoài muốn bỏ tiền vào Việt Nam đã phải trải qua một sự soát xét kỹ lưỡng về phương thức đầu tư, kinh doanh bán hàng như thế nào. Họ cân nhắc đối tác đồng hành cùng mình là ai, có cùng quan điểm, định hướng hay không?

Giờ đây, họ không chỉ nhìn vào mỗi dự án. Thực tế đã có nhiều nhà đầu tư vấp phải trở ngại khi không tính toán kỹ lưỡng. Họ rơi vào tình trạng không thể ngồi lại bàn bạc với đối tác vì bất đồng quan điểm dẫn tới sự trì trệ.

 

Ông Nguyễn Vĩnh Trân chia sẻ cơ hội đầu tư tại Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân chia sẻ cơ hội đầu tư tại Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018.

Đối với nhà đầu tư trong nước, họ cũng phải xem đối tác nước ngoài như thế nào. Nhiều khi nhà đầu tư nước ngoài giới thiệu có 100 triệu nhưng thực tế chỉ có 10 triệu rồi lại rót tiền một cách nhỏ giọt. Có trường hợp doanh nghiệp nước ngoài sử dụng dự án để đi vay, huy động nguồn vốn vay khác.

Rõ ràng, nhà đầu tư Việt Nam phải xem năng lực tài chính của doanh nghiệp mà mình đang có dự định hợp tác ra sao. Chính nhà đầu tư Việt Nam cần yêu cầu doanh nghiệp nước ngoài chứng minh năng lực tài chính trước khi ký hợp đồng hoặc phải ký quỹ. Doanh nghiệp Việt không nên quá đặt niềm tin và mong đợi dòng tiền từ họ bởi rủi ro và sự thiệt thòi sẽ đến với chính mình.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện này!

Thiết kế: Đức Anh

Mai Linh (thực hiện)