Gỡ rối bài toán thiếu đất

Tại Hội thảo Dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam giai đoạn 2021 - 2030” tổ chức mới đây, Bộ Xây dựng và các chuyên gia đã cùng mổ xẻ những vấn đề còn bất cấp trong việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay tại nhiều đô thị lớn tại Việt Nam để cùng tìm ra giải pháp phát triển.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong suốt hơn 20 năm qua, phát triển nhà ở, thị trường bất động sản đã đạt được nhiều thành tựu lớn.

Trong đó, bộ mặt đô thị đã có thay đổi cơ bản với việc hình thành lên các khu nhà ở, đô thị, dịch vụ khang trang và phần nào đáp ứng nhu cầu người dân và xã hội, thay đổi nếp sống theo hướng văn minh hơn. Nếu so sánh với số liệu thống kê từ năm 2009 sẽ thấy rõ tiến trình của sự phát triển.

Theo tổng điều tra dân số năm 1999, cả nước có 700 triệu m2 nhà ở, đến 2009 có 1.400 triệu m2 nhà ở, đến 2019 điều tra sơ bộ có 2.100 triệu m2 nhà ở. Như vậy, trung bình mỗi 10 năm tăng được 700 triệu m2 nhà ở. Bên cạnh đó, sở hữu nhà ở tại Việt Nam ở mức trung bình 24 - 25m2/người nhưng thực tế có những hộ gia đình sở hữu hàng trăm m2/người trong khi nhiều hộ chỉ dưới 6m2/người.

Ông Nguyễn Trần Nam cho hay: “Nhu cầu nhà ở xã hội còn lớn. Nhà ở là hàng hoá mua bán nhưng cũng là nhu cầu bắt buộc phải có, có thể không mua ô tô, tivi nhưng nhà thì ai cũng phải có, chỗ ở ai cũng phải có. Nhà ở là sản phẩm xã hội ngoài phát triển kinh tế còn giúp đảm bảo trật tự xã hội, nếu không giải quyết thì đây chính là mầm mống xảy ra mất trật tự an toàn xã hội”.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chính phủ Việt Nam, đặc biệt là Bộ Xây dựng đã xây dựng khung pháp luật, bắt đầu từ Luật Nhà ở 2005. Đặc biệt, nhà ở xã hội phát triển mạnh từ năm 2009 với các Nghị quyết của Chính phủ giao nhiệm vụ phát triển nhà ở xã hội cho công nhân, sinh viên. Ngày đó còn nghèo mà Nhà nước dám bỏ ra 17.000 tỷ đồng, tương đương 1 tỷ USD để xây dựng nhà ở xã hội. Phải nói là quan điểm nhà ở cho người thu nhập thấp rất tốt, chúng ta có khung chính sách rất tốt".

Tuy nhiên, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, dù khung chính sách rất tốt nhưng vẫn thiếu ý thức và sự thành tâm của một bộ phận lãnh đạo, kể cả cấp bộ ngành trung ương khi chưa thực sự phục vụ nhân dân, chưa nhận thức đúng trách nhiệm.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

“Làm nhà ở xã hội quan trọng nhất vẫn là hai yếu tố có đất và có tiền. Đất thì không thiếu, chúng ta có thể quy hoạch đất, lấy ra từ 20% trong các dự án xây dựng tại mỗi địa phương còn vốn xây dựng vẫn là câu chuyện cần tính toán. Hơn nữa trong luật cũng có quy định dành 20% trong tổng quỹ đất đất phát triển nhà và đô thị làm nhà ở xã hội. Theo điều tra năm 2013, riêng Hà Nội và TP.HCM có 20 nghìn ha đất, 20% tương ứng là 4.000ha đất dành cho nhà ở xã hội.

Mặt khác, đi kiểm tra rất nhiều doanh nghiệp không thực hiện, nguyên nhân không phải do doanh nghiệp mà do không có phê duyệt của thành phố, vi phạm quy định của Thủ tướng. Có những chỗ quy hoạch vào góc không đền bù. Nếu có đền bù thì giấu, không làm, đợi thu hồi để chuyển mục đích sử dụng làm dự án khác. Thậm chí, có tư tưởng cho rằng việc dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội sẽ làm hụt thu ngân sách của địa phương vì sẽ phải miễn thu tiền sử dụng đất”, ông Nam cho hay.

Gỡ rối bài toán tài chính

Cùng với quỹ đất, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cũng nhắc tới yếu tố tài chính để phát triển các dự án nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh: “Phải hỗ trợ vốn chứ không có đất doanh nghiệp cũng không làm được. Chính sách phát triển nhà ở xã hội cần nhấn mạnh vào cơ chế tài chính, tạo nguồn lực bằng tiền cho doanh nghiệp xây nhà, cho người dân vay để mua. Ví dụ các ngân hàng thương mại phải dành tối thiểu 3% dư nợ cho vay nhà ở xã hội. Hay như giao nhiệm vụ cho ngân hàng chính sách cho vay mua nhà ở xã hội thì phải quy định hàng năm ngân sách phải cấp bao nhiêu % ngân sách. Ngày xưa chúng tôi đề nghị dùng 1% ngân sách để xây nhà ở xã hội thì mỗi năm cũng được hàng nghìn tỷ rồi”.

Chưa có kế hoạch kết hợp chặt chẽ trong việc xây dựng kế hoạch bố trí vốn hỗ trợ nhà ở xã hội từ ngân sách nhà nước theo Luật Đầu tư công giai đoạn vừa qua. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản nói cung phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng, đặc biệt dòng vốn hỗ trợ uy đãi cho sản phẩm nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở có diện tích nhỏ, giá rẻ vẫn còn hạn chế, thậm chí thời gian vừa qua còn bị tắc nghẽn do nguồn vốn hỗ trợ ngày tuy đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật nhưng vẫn chưa đi vào cuộc sống.

Ông Nam nêu ví dụ: Cả nước có 198.000 căn nhà ở xã hội thì 1 doanh nghiệp ở TP.HCM đã làm 20.000 căn. Tuy nhiên, đến nay "đầu vào" tắc vì không tiếp cận được vốn để làm tiếp. "Đầu ra" cũng không có vì người thu nhập thấp không vay được tiền để mua. Giá rẻ nhất cũng 500 - 600 triệu đồng/căn. Đối với người nghèo đây là số tiền rất lớn.

Bên cạnh đó, quy định khống chế lãi vay theo Nghị định 20 không phù hợp với nguyên tắc tự do kinh doanh đã được ghi nhận trong Luật Doanh nghiệp năm 2014, không phù hợp với thực tế và gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Vay vốn là nhu cầu thực tế, thường xuyên của doanh nghiệp nhằm phục vụ hoạt động kinh doanh, đặc biệt với những ngành nghề đòi hỏi vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn kéo dài như đầu tư cơ sở hạ tầng, kinh doanh bất động sản.

Quy định này sẽ gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp kinh doanh trong các ngành nghề đòi hỏi vốn đầu tư lớn nói riêng, khiến họ e ngại. Đặc biệt, quy định này sẽ tạo ra nhiều khó khăn đối với các tập đoàn kinh tế tư nhân với mô hình công ty mẹ – con hiện nay, bởi trong các tập đoàn kinh tế, công ty mẹ là đầu mối huy động vốn vay từ các nguồn vốn trong nước và nước ngoài để cho vay lại các đơn vị thành viên.

Điều này dẫn đến quy định của Nghị định 20 tạo ra rào cản trong cho vay nội bộ giữa công ty mẹ và công ty con, làm mất đi khả năng điều tiết sức mạnh chung của một tập đoàn và cơ hội đầu tư dài hạn vào các ngành nghề cần vốn lớn, có ý nghĩa lâu dài cho nền kinh tế.

Ngoài ra, để đáp ứng được nhu cầu nhà ở, bản thân người dân cũng phải có ý thức tiết kiệm, dành dụm để lo nhà ở cho mình chứ không nên phụ thuộc vào bao cấp của Nhà nước. Rõ ràng phải tạo cơ chế, kênh cho người dân tiết kiệm, phải có ngân hàng tiết kiệm, phải có định chế để người ta gửi tiền vào đó, đến 20 - 25 tuổi có một khoản tiền nhất định là có thể vay mua nhà rồi.

Rõ ràng nguồn ngân sách cho người có thu nhập thấp mua nhà, cho doanh nghiệp làm nhà không có.
Ảnh minh họa.

Ảnh minh họa.

Theo đó, ông Nam đưa ra 3 kiến nghị, thứ nhất là đầu tư phát triển nhà ở xã hội theo quy hoạch, kế hoạch. Hiện nay, một số địa phương đã thực hiện nhưng chưa nghiêm túc tuân thủ các quy định này. Cần thực hiện tốt việc thanh tra, kiểm tra, đôn đốc các địa phương thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở. Thứ hai là khơi thông nguồn vốn cho thị trường, cụ thể là trước mắt cần nhanh chóng triển khau cơ chế bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại, cổ phần do nhà nước  cho phối cho cả chủ đầu tư và khách hàng vay mua.

Như vậy, với 1 tỷ đồng bù lãi suất có thể huy động được thêm 33,3 tỷ đồng (dự tính mức bù lãi suất là 3%/năm) từ nguồn vốn ngoài ngân sách. Về lâu dài cần có chơ chế chính sách tín dụng ưu đãi cho khách hàng, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn, cũng như hỗ trợ ưu đãi nhà ở thương mại giá rẻ (dưới 1,05 tỷ đồng) tương tự như Nghị quyết 02 của Chính phủ trước đây đã rất thành công.

Đặc biệt, khi nhu cầu nhà ở của người dân tại các đô thị đang ngày càng trở nên cấp thiết, đặc biệt là trong bối cảnh giá đất vẫn còn khá cao so với khả năng chi trả, mô hình tiết kiệm nhà ở cần phải được quan tâm xem xét để người dân chủ động tham gia tạo nguồn vốn để cải thiện nhà ở của bản thân cũng như trách nhiệm với việc này.

Thứ ba là phát triển nhà ở cho thuê, tuy nhu cầu về nhà ở là rất lớn nhưng thực tế giá nhà ở tại các thành phố lớn vẫn quá cao so với thu nhập bình quân của người dân khiến việc tiếp cận nhà ở của những người có thu nhập trung bình và những người trẻ tuổi còn nhiều hạn chế. Vì vậy, về lâu dài, người dân cần thay đổi quan niệm sở hữu nhà ở sang có chỗ ở (thuê nhà).

Ông Nam cho rằng: “Với những người trẻ, chưa có nhiều tích luỹ thì có thể cân nhắc, không nên dốc hết tiền mua mà vẫn có chỗ ở như mong muốn bằng cách đi thuê nhà tại những dự án phù hợp với khả năng tài chính cũng như thuận lợi cho công việc của mình. Đây là xu hướng chung trên thế giới và cũng đang ngày càng phổ biến tại Việt Nam”.

An Vũ

Bạn đang đọc bài viết Chủ tịch VNREA: Chính sách phát triển nhà ở xã hội cần nhấn mạnh vào cơ chế tài chính tại chuyên mục Thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com