Nhà chung cư đang dần trở thành một “xã hội thu nhỏ” khi loại hình nhà ở này đang chiếm tới 80% trong chiến lược phát triển nhà ở của Hà Nội và TP.HCM. Dẫu vậy, “những đứa con” chủ chốt này của đô thị dường như lại đang bị bỏ rơi, tuột khỏi vòng tay quản lý. Có thể minh chứng bằng câu chuyện hàng loạt nhà ở chung cư đã xuống cấp ngay khi mới bàn giao vài tháng nhưng cho đến khi tình trạng xuống cấp trở nên trầm trọng hơn trong  nhiều năm sau đó vẫn chẳng có ai ngó ngàng. Nhiều chung cư đang “thở dài” trong sự tuyệt vọng khi cư dân “không biết kêu ai” vì họ “tự quản lý là chính”.

Dẫn đến một thực tế, chỉ 5 năm, 10 năm sử dụng, nhiều chung cư đã lộ rõ sự xuống cấp, nhếch nhác, lộn xộn. Nút thắt nằm ở câu chuyện quản lý vẫn đang là một vòng luẩn quẩn chưa tìm ra cách tháo gỡ.

Tương lai nào cho cuộc sống ở các chung cư khi dần tuột khỏi sự quản lý, bài học về những khu ổ chuột cao tầng liệu có lặp lại?

Để có góc nhìn toàn cảnh về câu chuyện này, Cà phê cuối tuần đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch công ty TNHH  Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings), Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

PV: Một trong những tranh chấp lớn nhất xảy ra ở các chung cư hiện nay là chất lượng nhà chung cư, khi thực tế nhiều chung cư chỉ sau một thời gian ngắn sử dụng đã xuống cấp nhanh chóng. Theo ông, nguyên nhân khiến chất lượng nhà chung cư ngày một đi xuống là gì?

Ông Nguyễn Minh Tuấn: Tôi cho rằng đã là chung cư, nhất là những chung cư tái định cư thì theo thời gian sử dụng, nó sẽ có sự xuống cấp nhất định. Tình trạng này xảy ra ở hầu hết các dự án chung cư tầm trung đã cho thấy một thực trạng về chất lượng xây dựng chung cư. Nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận, bỏ kinh phí đầu tư thấp dẫn đến chất lượng nhà chung cư sẽ thấp. Nhưng yếu tố quan trọng nhất vẫn là vấn đề quản lý, vận hành tòa nhà. Nếu như kịp thời sửa chữa, khắc phục những hỏng hóc, thường xuyên bảo trì thì chất lượng nhà ở mới được đảm bảo.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay vấn đề quản lý còn rất nhiều nhập nhằng, bất cập. Nhiều chủ đầu tư có tiềm lực kinh tế kém, thiếu kinh nghiệm và sự bài bản, họ chỉ chú trọng vào việc bán hàng mà không quan tâm đến các yếu tố khác, đặc biệt là trách nhiệm sau khi bàn giao nhà cho cư dân. Dẫn đến câu chuyện, sau khi bán được nhà, họ sẽ “đem con bỏ chợ”, lấy tiền bán nhà đi đầu tư các dự án khác, mặc kệ cư dân có kiến nghị, tranh chấp.

Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa ban quản trị hay ban đại diện với người dân trong việc gắn kết với chủ đầu tư là rất lỏng lẻo, thậm chí có những chung cư đã ở 6 - 7 năm nhưng vẫn chưa có ban quản trị.

Thêm nữa, giai đoạn đầu tiên sau khi bàn giao nhà cho người dân, bên phía chủ đầu tư có một bộ phận là đơn vị quản lý, nhưng vì đơn vị này là do chủ đầu tư lập ra, kinh nghiệm và chuyên môn quản lý, vận hành tòa nhà chưa có nhiều. Quỹ bảo trì được sử dụng một cách vô tội vạ nhưng người dân lại không thể kiểm soát vì chưa có ban quản trị. Đến lúc thành lập được ban quản trị thì quỹ bảo trì dường như đã cạn kiệt, lúc nhà xuống cấp, cần sửa chữa, lại kêu gọi người dân đóng góp, nhưng người dân không có tiền đóng góp và lại tiếp tục hành trình căng băng rôn đi đòi quỹ bảo trì. Tất cả đang tạo thành một vòng luẩn quẩn, chưa tìm ra lối thoát.

PV: Thực tế cư dân ở nhiều chung cư đã thực sự “vỡ mộng” khi chất lượng nhà ở chung cư không giống như cam kết ban đầu của chủ đầu tư. Nhiều chung cư hiện nay đang ở trong tình trạng bát nháo, lộn xộn, tình trạng xuống cấp ngày càng trầm trọng hơn khi dân tự quản là chính, họ “không biết kêu ai” khi có vấn đề. Vậy phải chăng, những chung cư này đang có dấu hiệu tuột khỏi sự quản lý của chính quyền, thưa ông?

Ông Nguyễn Minh Tuấn: Như tôi đã nói, chủ đầu tư thường chỉ quan tâm đến lợi nhuận, bán nhà xong họ sẽ bỏ chạy, mặc kệ cư dân. Lúc này, không thể đối thoại và đòi quyền lợi với chủ đầu tư, cư dân chỉ còn cách kiến nghị lên chính quyền các cấp. Thế nhưng thực tế năm này qua năm khác, kiến nghị chồng lên kiến nghị nhưng tình trạng nhà ở xuống cấp được khắc phục chắc chỉ đếm trên đầu ngón tay. Ở đây chính là câu chuyện trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương, nhất là cấp phường và các cơ quan ban ngành có liên quan như Sở xây dựng, họ chưa nắm bắt tình hình, chưa lắng nghe tiếng nói, tiếng phàn nàn của người dân về chất lượng cuộc sống ở chung cư.

Trách nhiệm này đã được quy định trong các văn bản pháp luật, tuy rằng vẫn có nhiều điểm chưa sát thực tế nhưng không phải thiếu. Nên một khi sai phạm, tranh chấp đã rất rõ ràng thì câu hỏi đặt ra là trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước ở đâu, liệu có sự bao che hay không?

Người dân ở chung cư xuống cấp hay có vấn đề gì, họ thường tìm gặp các cơ quan nhà nước để bày tỏ, nêu kiến nghị. Vậy trách nhiệm của hội đồng nhân dân các cấp, các cơ quan chuyên trách phải lắng nghe và có ý kiến, giải quyết cho người dân, không thể để họ cứ kiến nghị hết lần này đến lần khác rồi cảm giác giống như bị bỏ rơi vậy. Đó là một thực tế nhức nhối, nhất là khi chiến lược nhà ở dành phần lớn cho chung cư nhưng lại thiếu quan tâm, thậm chí là bỏ mặc thì khó có thể phát triển bền vững được.

PV: Vậy theo ông, nếu chung cư xuống cấp tiếp tục rơi vào tình trạng “cha chung không ai khóc” thì hệ lụy sẽ ra sao? Từ câu chuyện này, nếu nhìn đến viễn cảnh tương lai của các chung cư hiện còn mới mẻ, nếu thiếu sự quản lý, quan tâm sát sao thì diện mạo các chung cư cũng như diện mạo của đô thị sẽ trở nên như thế nào?

Ông Nguyễn Minh Tuấn: Chất lượng nhà chung cư là một trong những vấn đề chính của các vụ tranh chấp xảy ra tại các dự án hiện nay. Dự án nào bán hàng xong mà không xảy ra tranh chấp gần như là chuyện lạ. Khi đơn thư kiện tụng quá nhiều, các vụ tranh chấp trở nên bão hòa, người ta coi đó là chuyện thường, không ai quan tâm, ngó ngàng tới. Nhiều người đã phải thốt lên rằng, khổ như ở chung cư. Nếu tình trạng này tiếp tục xảy ra, tôi cho rằng, trước hết sẽ hình thành tâm lý sợ chung cư, người ta sẽ không muốn ở chung cư nữa mà sẽ tìm loại hình khác.

Do đó, nếu như cư dân tiếp tục ở trong tình trạng “bị bỏ rơi”, bị “tuột” khỏi sự quản lý, không được lắng nghe, không nhận được sự quan tâm, can thiệp của cơ quan nhà nước thì sẽ rất nguy hiểm. Tình trạng xuống cấp, nhếch nhác ở các chung cư sẽ ngày càng trầm trọng, nó sẽ không dừng lại ở mức nhem nhuốc nữa mà sẽ ảnh hưởng đến an ninh, an toàn của người dân, sau đó là diện mạo của đô thị.

Chúng ta có thể nhìn thấy ngay bài học từ những khu tập thể cũ hiện tại. Tiến độ cải tạo chung cư cũ rất chậm, 10 năm chưa làm nổi 1%. Không ai quản lý, người dân tự quản chính là yếu tố khiến cho tình trạng chung cư ngày càng nhếch nhác. Và dù sống trong chung cư sắp sập, người dân vẫn không muốn di dời vì bài toán lợi ích, và cũng vì niềm tin của họ về nơi ở mới, có thực sự tốt và an toàn?

Do vậy, nếu tiếp tục buông lỏng trong quản lý chung cư, thì 10 - 20 năm nữa, câu chuyện chung cư cũ sẽ tiếp tục lặp lại, diện mạo đô thị sẽ trở nên xấu xí với những khu ổ chuột cao tầng.

PV: Vậy để tháo gỡ vòng luẩn quẩn này, theo ông, giải pháp hiệu quả nhất là gì?

Ông Nguyễn Minh Tuấn:  Tôi cho rằng, tình trạng này buộc phải chấn chỉnh lại ngay chứ không thể để nó tiếp diễn đến tương lai. Giải pháp ở đây không có gì khác ngoài việc nâng cao trách nhiệm của chính quyền các cấp, Sở xây dựng, Bộ Xây dựng. Không thể chờ đến lúc chung cư nghiêng đổ hay sập xuống thì mới vào cuộc được.

Chủ đầu tư và chính quyền, bên nào cũng sẽ có lý do để ngụy biện cho mình nếu như trách nhiệm chưa được đặt lên hàng đầu.

Cần xem xét đánh giá năng lực của cán bộ phụ trách, đặt ra tiêu chí để đánh giá, nếu nằm ở khu vực thuộc phạm vi quản lý, phụ trách mà xảy ra các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện không được giải quyết, điều phối thì phải quy trách nhiệm.

Tất nhiên, vấn đề này còn nhiều tranh cãi, đến cấp cao hơn còn khó giải quyết triệt để chứ không nói đến các cán bộ cấp dưới, nhưng phải gắn trách nhiệm của họ vào, vì họ phải sát sao, phải lắng nghe để báo cáo và cùng tìm ra hướng giải quyết.

Bên cạnh đó, cần rà soát lại các văn bản hiện hành sao cho phù hợp thực tế. Cần thiết sửa đổi, nâng lên thành Nghị định Quản lý nhà chung cư. Bởi hiện tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã thể hiện một số bất cập.

Cụ thể, theo quy định của Thông tư số 02, hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư. Về vấn đề này, nên sửa đổi theo hướng không quy định hoặc hạ thấp tỷ lệ người dân về ở tại chung cư và đồng ý thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư nhằm sớm giải quyết những vướng mắc, tạo điều kiện cho các tòa nhà chung cư sớm có Ban quản trị.

Ví dụ như toà nhà có 1.000 dân mà yêu cầu 500 dân đến họp thì cực kỳ khó khăn. Nhiều trường hợp không đến được thì uỷ quyền cho người khác nhưng chính việc uỷ quyền phải ra phường công chứng dẫn đến nhiều cư dân không mặn mà đến quyền lợi chính đáng của mình. Hay quy định “không bàn giao quỹ bảo trì thì được phép cưỡng chế" nhưng bất cập ở chỗ trong quỹ của chủ đầu tư không có tiền thì cưỡng chế kiểu gì?…

Thứ hai, để tránh tranh chấp quỹ bảo trì, nhiều cư dân mua nhà không nộp 2% quỹ bảo trì cho doanh nghiệp mà nộp vào tài khoản riêng của ban quản trị, khi thành lập ban quản trị, chủ đầu tư không cần phải bàn giao quỹ này. Đây cũng là cách làm việc hiệu quả.

Thứ ba, có sự phân vai rõ ràng cho các thành viên ban quản trị, mỗi người một việc, sai ở cá nhân nào cá nhân ấy phải chịu trách nhiệm. Tiến tới trong quy định pháp luật nên quy định cụ thể mức tối thiểu phí trả cho thành viên ban quản trị để họ làm tốt công việc được giao.

Thứ tư, minh bạch kinh phí bảo trì: ban quản trị thuê đơn vị kiểm toán để kiểm toán toàn bộ quỹ chủ đầu tư bàn giao cho cư dân và kiểm toán toàn bộ chi tiêu của ban quản trị. Qua kiểm toán chắc chắn sẽ công khai minh bạch hơn là báo cáo của ban quản trị đưa ra.

Thứ năm, siết chặt việc cấp phép các đơn vị quản lý vận hành toà nhà. Ngoài yêu cầu về trình độ chuyên môn, giấy phép con... cần thiết cho thêm quy định phải có vốn pháp định vì khi có vấn đề xảy ra còn có kinh phí bồi thường.

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn về giải pháp nâng cao chất lượng của các đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà trong "cơn khát" mô hình quản lý chung cư hiệu quả?

Ông Nguyễn Minh Tuấn: Hiện nay đang có hàng nghìn đơn vị quản lý tòa nhà nhưng không phải đơn vị nào cũng hiệu quả, do điều kiện thành lập hiện nay còn buông lỏng, việc cấp phép chưa được siết chặt. Nhiều đơn vị quản lý kém, khi có vấn đề xảy ra thì "bỏ chạy" hết.

Nhiều chủ đầu tư thành lập ra công ty quản lý tòa nhà của mình kể cả liên doanh với nước ngoài, một số chủ đầu tư mở ra đơn vị quản lý phục vụ cho dự án. Thế nhưng, sau một thời gian thì gần như không hiệu quả. Do các chủ đầu tư là người kinh doanh bất động sản, chỉ mong muốn bán nhà xong là xong, còn việc môi giới bất động sản (bán nhà), và quản lý bất động sản lại không để ý.

Bên cạnh đó, trước đây, có Quyết định 08 và bây giờ là Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành, việc thành lập ban quản trị rất sớm trong vòng 12 tháng sau khi bàn giao và khi có đủ 50% chủ sở hữu nhà về ở thì tiến hành. Khi bàn giao nhà thì vai trò chủ đầu tư cũng hết. Khi đó, dân họ ký với đơn vị nào là quyền của họ, trong khi hiểu biết của người dân về các đơn vị quản lý chưa nhiều.

Do đó, tôi cho rằng, cần chọn những đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm, ít nhất từ 5 năm trở lên. Thứ hai là doanh nghiệp có uy tín và xem chủ doanh nghiệp như thế nào, tránh gặp phải giám đốc bỏ trốn, doanh nghiệp nợ lương… Trong một "biển rộng" thì các chủ đầu tư cần lựa chọn đơn vị uy tín nhờ sự đánh giá của cộng đồng. Cần xây dựng bộ máy quản lý, vận hành nhà chung cư với nguồn lực tuyển chọn chuyên nghiệp, hoàn thiện các quy trình vận hành tòa nhà, xây dựng những tiêu chuẩn, dịch vụ để cư dân, chủ đầu tư kiểm tra, đánh giá.

Trong tương lai, các đơn vị quản lý tòa nhà nếu được nâng cao chất lượng quản lý, sẽ góp phần đồng hành cùng với cư dân trong câu chuyện đảm bảo cuộc sống chung cư, giải quyết các vấn đề vướng mắc, tồn đọng, để “xã hội thu nhỏ” này trở thành nơi đáng sống, chốn an cư cho người dân, góp phần đảm bảo sự phát triển bền vững của đô thị.

Cảm ơn ông vì cuộc trò chuyện!

TS. Nguyễn Trí Hiếu

Tại Mỹ, tiêu chuẩn xây dựng những dự án chung cư rất chặt chẽ. Họ làm tỉ mẩn đến từng chi tiết và hiếm khi xảy ra các sai sót. Đó là lý do những tòa chung cư có tuổi đời rất lâu. Thực sự thì có lẽ tôi cũng chưa từng nghĩ tới 30 hay 40 năm sau những dự án chung cư này sẽ xuống cấp sẽ như thế nào. Vì thực tế, tất cả đều có những quy định rõ ràng trong pháp luật như xuống cấp thì tu bổ. Điểm khác của bất động sản tại Mỹ là họ xây dựng không ồ ạt như Việt Nam. Việt Nam chỉ trong một thời gian ngắn mà có rất nhiều chung cư “mọc lên như nấm” trong khi các quy định về pháp luật còn chưa chặt chẽ.

Kinh nghiệm trên thế giới

Ở hầu hết các nước trên thế giới, người dân bỏ tiền ra mua nhà chung cư để ở là người ta mua thời gian sử dụng của tòa nhà chung cư đó.

Hết thời gian sử dụng, thường là 60 - 80 năm, người sử dụng phải trả lại nhà cho chính phủ, chính quyền địa phương hoặc cơ quan có trách nhiệm nào đó để dỡ bỏ. Nếu tòa nhà đó vẫn còn sử dụng được, thì người mua nhà phải trả tiền để mua quyền sử dụng cho thời gian còn lại, giá mua phụ thuộc vào thời gian sử dụng còn lại của tòa nhà.

Kịch bản cho những tòa nhà chung cư hết niên hạn

Nếu không có quy định cụ thể về vấn đề này, thì kịch bản liên quan đến sở hữu nhà ở chung cư thương mại hiện nay chắc cũng diễn ra tương tự những gì đã và đang xảy ra với hàng loạt nhà tập thể cũ ở Hà Nội. Nhiều công trình đã xuống cấp, cần phải đập đi xây lại hoặc lấy mặt bằng để làm việc khác phù hợp với quy hoạch, nhưng người dân dứt khoát không trả vì cho rằng, nhà họ đã mua là của họ vĩnh viễn.

Nhiều người đồng ý trả lại căn hộ tập thể, nhưng “ra giá” rằng, Nhà nước phải có nghĩa vụ trả lại diện tích nhà chung cư khác rộng gấp rưỡi, gấp đôi, số diện tích vượt hơn nữa được mua với giá xây dựng. Hệ quả là, xử lý nhà tập thể cũ hết sức phức tạp, mất rất nhiều thời gian, công sức, thậm chí tại nhiều khu tập thể ở Hà Nội hiện nay vẫn gần như bế tắc trong việc giải phóng mặt bằng.

- TS.Nguyễn Đức Kiên, Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - 

Thiết kế: Đức Anh

Liên Liên - Nhật Minh (Thực hiện)