Ngày 27/7, tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án” do Báo Đầu tư tổ chức, nhiều ý kiến đề xuất giữ lại phương pháp thặng dư và nhấn mạnh vai trò của dữ liệu đất đai.
Doanh nghiệp kiến nghị giữ lại phương pháp thặng dư
Là doanh nghiệp có bề dày phát triển bất động sản, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh đã chỉ ra những bất cập xung quanh đề xuất bỏ phương pháp thặng dư trong khâu định giá đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Thứ nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng phương pháp này phức tạp, kết quả định giá không chính xác, không chắc chắn, dễ rủi ro… Nhưng nếu không có phương pháp này, nhiều dự án không thể sử dụng các phương pháp khác vì không có tài sản tương tự để so sánh.
Hơn nữa, khi phương pháp so sánh, thu nhập được áp dụng thì vẫn phải tham chiếu hệ số điều chỉnh. Nếu phương pháp hệ số có giá cao hơn thì sẽ nộp tiền sử dụng đất theo phương pháp này. Việc phải thực hiện ít nhất 2 phương pháp, hoặc tính theo cả 3 phương pháp và sẽ luôn có 2 phương án không được dùng vì giá thấp hơn, sẽ gây lãng phí, tốn thời gian.
Riêng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đang được áp dụng rộng rãi cho nhiều dự án ở TP.HCM nhưng gặp phải chốt chặn là chỉ áp dụng cho các dự án dưới 200 tỷ đồng. Điều này tạo khoảng trống pháp lý khi chưa có quy định với dự án trên 200 tỷ đồng, bởi các dự án lớn ở Hà Nội và TP. HCM đa phần đều có giá trên mức này. Về mặt pháp luật, không nên quy định con số định lượng chốt chặn vì sẽ không bắt kịp thực tế và phải sửa đổi thường xuyên.
Thứ hai, phương pháp thặng dư không đến nỗi phức tạp như Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, bởi dựa trên dữ liệu thị trường và có khả năng xác định tiềm năng phát triển của dự án, tốt cho cả doanh nghiệp và nhà quản lý.
Thứ ba, phương pháp thặng dư thể hiện được các thông tin như giá mua căn hộ mà thị trường có thể chấp nhận, giả định bán hàng, chi phí… Trong khi các phương pháp khác không có các yếu tố này, nên nếu sử dụng có khả năng chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá không thực tế, không hiệu quả và nhà nước không thể thu được khoản tiền phù hợp…
“Thực tế hiện nay, khi làm dự án, chúng tôi chịu chi phí thậm chí lớn hơn cả mức dự tính chi phí của phương pháp thặng dư. Nhưng phải chấp nhận bởi việc phải ước tính chi phí là điều doanh nghiệp buộc phải làm.
Do đó, chúng tôi kiến nghị giữ phương pháp thặng dư vì có tính khoa học và phù hợp thông lệ quốc tế. Nhiều năm qua đã triển khai phương pháp thặng dư, tuy có nhiều vướng mắc nhưng thực tế tại các địa phương đã chứng minh được khả năng áp dụng. Không ít trường hợp nếu không áp dụng phương pháp thặng dư thì không xác định được giá đất”, ông Trần Quốc Dũng nói.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam cũng đồng thuận chưa nên loại bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi danh sách các phương pháp định giá đất.
“Dưới góc độ của doanh nghiệp phát triển bất động sản trong thời gian tương đối dài, chúng tôi nhận thấy chúng ta không nên phủ định hay duy trì lâu dài bất kỳ phương pháp nào. Nếu chúng ta không tính hết các yếu tố, một khi đã đưa vào Nghị định, Thông tư rồi thì chắc chắn sẽ có trục trặc và thiếu đồng nhất giữa dự án này với dự án khác, gây ra sự phức tạp cho thị trường bất động sản.
Vậy nên, tất cả các phương án định giá đất đưa ra đều đang tạm thời, chờ Luật Đất đai sửa đổi được thông qua vào tháng 10 tới đây và việc hoàn thiện bản đồ định giá đất, theo Ban soạn thảo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, phải tới hết năm 2025 mới hoàn thiện.
Trong giai đoạn quá độ này, chúng ta có thể linh động để sử dụng phương pháp nào áp dụng ở phạm vi nhiều nhất cho doanh nghiệp. Ví dụ với dự án tại các tuyến đường có giá đất chuẩn thì dùng phương pháp hệ số giá điều chỉnh, nhưng với vùng chưa phát triển thì không làm được điều đó. Vậy nên chúng tôi cho là không nên bỏ phương pháp thặng dư.
Đây là phương pháp chúng ta đã dùng quen, tuy có những chậm trễ do bộ máy thực hiện, nhưng chúng ta có thể phối hợp để sử dụng một cách năng động cả hai phương pháp, phương pháp thặng dư cho những dự án đang triển khai và hệ số điều chỉnh cho những dự án có thể áp dụng được”, Chủ tịch GP.Invest đề xuất.
Thay vì loại bỏ phương pháp định giá, cần quan tâm giải bài toán cơ sở dữ liệu
“Tất cả các phương pháp đều phải căn cứ vào cơ sở dữ liệu đầu vào nhưng nếu thu thập không chính xác, không cập nhật theo thời gian thực, không áp dụng công nghệ… thì không tìm ra được chỉ số giá trung bình”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM góp ý tại Hội thảo.
Ông Lê Hoàng Châu phân tích, TP.HCM có 320 dự án thì 280 dự án áp dụng phương pháp thặng dư, có thể thấy áp dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu trong 8 năm qua. Nguyên nhân xuất phát từ thực tiễn rằng rất khó áp dụng các phương pháp khác. Tuy nhiên, phương pháp thặng dư cũng tiềm ẩn rủi ro sai số lớn bởi khó ước định chính xác các chi phí giả định.
“Tôi nói ví dụ, có dự án tại một tỉnh, cơ quan của tỉnh đó dùng phương pháp thặng dư thì tính giá trị sử dụng đất khoảng 900 tỷ đồng, nhưng cơ quan khác vào tính thì con số lên tới 1.800 tỷ đồng, thêm một cơ quan khác lại là 1.300 tỷ đồng.
Tại sao có sai số lớn? Là bởi phương pháp thặng dư đã tính cho các dự án đang phát triển, nhà ở, khu đô thị…, tính trên tổng chi phí đầu tư giả định và tổng doanh thu giả định. Thông tư 36 có định lượng, đưa ra công thức nhưng chưa thật sự đầy đủ.
Trong khi đó, 8 năm qua chúng ta không áp dụng được phương pháp so sánh, chiết trừ, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất mà chỉ có thể áp dụng phương pháp thặng dư. Nhưng phương pháp này có rủi ro pháp lý với công chức nhà nước và người liên quan, bởi không có cơ sở dữ liệu đầu vào chính xác”, Chủ tịch HoREA nói.
