Reatimes.vn

CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

Cà phê cuối tuần

Chuyện di dời nhà máy: Miếng mồi ngon đất vàng trước "vòi bạch tuộc"?

  • Đào Ngọc  Nghiêm

    Kiến trúc sư

    Đào Ngọc Nghiêm

    Việc để tái diễn tình trạng có khu đất tới 8 - 9 lần điều chỉnh và xây dựng các cao ốc, biến thành đất thương mại chắc chắn sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ. Nếu thành phố cũng không mạnh tay quản lý chặt chẽ quỹ đất sau di dời nhà máy thì có nguy cơ quy hoạch bị méo mó, nhiều chỉ tiêu quy hoạch sẽ không đạt được cũng là lẽ tất yếu.

Chuyện di dời nhà máy: Miếng mồi ngon đất vàng trước "vòi bạch tuộc"?

Trong rất nhiều lý do, bất cập liên quan đến công tác di dời và hậu di dời nhà máy thì nút thắt quan trọng nhất vẫn nằm ở cụm từ "đất vàng" - được ví như miếng mồi ngon mà bao quanh toàn vòi bạch tuộc.

Mặc dù TP. Hà Nội đã triển khai nhiều chính sách di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp ra khỏi nội đô, tuy nhiên thực tế cho thấy sau gần 30 năm, công tác di dời này gần như vẫn "giậm chân tại chỗ". Bất cập không dừng lại ở đó khi hậu di dời nhà máy, những quỹ đất vàng nghiễm nhiên được trả với giá rẻ, trở thành chung cư thương mại hàng nghìn tỷ đồng gây thất thoát ngân sách Nhà nước. 

 DI DỜI NHÀ MÁY - GẦN 30 NĂM VẪN Ì ẠCH

Kể từ thời điểm năm 1992, Hà Nội đã có kế hoạch di dời các cơ sở công nghiệp không phù hợp ra khỏi nội đô, sau khi quy hoạch chung được duyệt.

Đến năm 2003, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định 64/2003/QĐ-TTG về phê duyệt Kế hoạch xử lý triệt để các cơ sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng trên địa bàn Hà Nội được ban hành.

Năm 2011, Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 được phê duyệt. Trong đó, vấn đề di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm môi trường hoặc không phù hợp quy hoạch trên địa bàn 12 quận, huyện đã được đặt ra.

Sau khi Luật Thủ đô ra đời, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục có Quyết định 130 ngày 23/1/2015 giao UBND thành phố chủ trì xây dựng danh mục, tiêu chí, lộ trình và biện pháp di dời các cơ sở công nghiệp ra khỏi nội thành.

Năm 2016, báo cáo về tác động của Luật Thủ đô, TP. Hà Nội đã xác định lộ trình đến năm 2020 sẽ di dời 117 cơ sở gây ô nhiễm ra khỏi nội thành.

Hồi tháng 6 mới đây, UBND TP. Hà Nội đã có báo cáo gửi Bộ Xây dựng về việc rà soát, đánh giá kết quả thực hiện xây dựng tiêu chí và biện pháp, lộ trình di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị theo Quyết định 130 của Thủ tướng Chính phủ.

Kết quả thực hiện cho thấy, quá trình di dời các cơ sở công nghiệp ra khỏi nội đô vẫn còn đang bộc lộ nhiều bất cập. Số lượng các nhà máy di dời thành công chiếm tỷ lệ thấp so với 117 cơ sở mà UBND Hà Nội đặt ra. Đến thời điểm hiện tại, trên địa bàn Hà Nội vẫn còn số lượng lớn nhà máy, cơ sở sản xuất công nghiệp chưa chịu di dời. Báo cáo chính thức tại Hội nghị giao ban trực tuyến tháng 9/2018 của Hà Nội cho thấy tại thời điểm đó mới chỉ giảm được 4 cơ sở.

Như vậy, gần 30 năm trôi qua, từ thời điểm lên kế hoạch đến hiện tại, việc di dời cơ sở nhà máy gây ô nhiêm ra khỏi nội đô vẫn là bài toán đầy nan giải. Khi vụ cháy nhà máy Rạng Đông xảy ra, để lại hệ lụy ô nhiêm về môi trường, thực trạng di dời cơ sở nhà máy ra khỏi nội đô lại càng đặt ra sự cấp bách về bài toán phải thực hiện đúng quy hoạch triệt độ các cơ sở sản xuất.

MẬP MỜ ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH

Liên quan đến vấn đề này, KTS. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam đã có những chia sẻ với Reatimes.

PV: Thưa KTS. Đào Ngọc Nghiêm, từ vụ cháy tại nhà máy của Công ty cổ phần Bóng đèn Phích nước Rạng Đông vừa qua, dự luận một lần nữa đặt ra câu hỏi về chủ trương di dời nhà máy, KCN ra khỏi nội đô đã đạt được kết quả ra sao? Ông nhìn nhận câu chuyện này như thế nào?

KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Từ năm 1992, Hà Nội đã có kế hoạch di dời các cơ sở công nghiệp và các trường đại học không phù hợp ra khỏi nội đô, sau khi quy hoạch chung được duyệt. Trong đó, di dời các cơ sở công nghiệp là một trong các vấn đề trọng tâm thời điểm này.

Trong đó, có 7 KCN lớn như Phân Lân Văn Điển (huyện Thanh Trì), khu Cao su - Xà phòng - Thuốc lá (quận Thanh Xuân) thành phố đã có quy hoạch phát triển mới, tạo điều kiện để các nhà máy di dời và đặt ra vấn đề chỉ giữ lại cơ sở văn phòng chứ không có chức năng sản xuất. Thậm chí, với Khu Cao - Xà - Lá, đã có quy định về giá đất phải đền bù của Nhà nước nhưng tiếc là việc di dời vẫn chưa được thực hiện.

Đáng lưu ý, trong quá trình khai thác, sử dụng, nhiều doanh nghiệp vẫn tiếp tục sản xuất, kể cả những đơn vị đã nhận địa điểm mới như: Công ty Thuốc lá Thăng Long đã có trụ sở mới tại huyện Thạch Thất (Hà Nội).

Công ty Bóng đèn Phích nước Rạng Đông cũng nằm trong chủ trương di dời nhưng nhiều năm qua vẫn chưa được thực hiện. Trên thực tế, công ty này đã được tạo điều kiện xây dựng nhà máy tại khu công nghiệp Quế Võ - Bắc Ninh từ năm 2006. Đến năm 2015, Rạng Đông đầu tư thêm 2ha, nâng tổng diện tích lên 8,2ha.

Các ví dụ này đã cho thấy, mặc dù kế hoạch di dời đã xác định rõ nơi đi, nơi đến, thậm chí Hà Nội đã có nhiều chính sách ưu đãi, tạo điều kiện để thúc đẩy việc di dời các cơ sở công nghiệp. Tuy nhiên thời gian qua, công tác di dời còn chậm, chưa hiệu quả.

PV: Theo ông, công tác di dời chậm và chưa hiệu quả là do đâu?

KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Tôi cho rằng, công tác di dời chậm thứ nhất là do thiếu nguồn lực thưc hiện, vì muốn di dời phải có nguồn lực ngân sách. Nhiều doanh nghiệp đưa ra lý do này để chậm di dời đến vị trí mới. Một số khác thì cho rằng, doanh nghiệp khó khăn trong việc giải quyết công ăn việc làm nếu di dời nhà máy khỏi nội đô. Tuy nhiên, khó khăn quan trọng nhất là nhận thức của các cơ sở sản xuất công nghiệp, đặc biệt là các cơ quan chủ quản hoặc chính quyền địa phương chưa thể hiện sự quyết liệt.

Thứ hai là sự thiếu giám sát nhất định trong công tác thanh tra, kiểm tra của cơ quan chức năng chưa “tới nơi tới chốn”. 20 năm nay đặt ra chủ trương di dời, thậm chí có những cơ sở đã có quyết định di dời 4 - 5 năm nay nhưng không thực hiện. Khi chưa di dời thì nhà máy đó vẫn sản xuất, gây ô nhiễm, trong khi cơ quan chức năng chưa có sự giám sát chặt chẽ về tác động của việc sản xuất tại những cơ sở này đối với môi trường. Hậu quả là vụ hoả hoạn tại nhà máy của Công ty Phích nước Rạng Đông vừa qua là ví dụ rõ nét nhất.

Thứ ba là dù chúng ta có Luật Bảo vệ môi trường, trong đó xác định rõ vai trò của chủ dự án, chủ sở hữu nhưng luật đó vẫn không có hiệu lực. Hà Nội đã chủ trương di dời nhà máy, khu công nghiệp ra khỏi nội đô từ lâu, các luật liên quan đều có tác động nhưng chính những người đóng vai trò giám sát chưa làm hết trách nhiệm.

Một nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng đến tiến độ di dời là lực lượng công nhân làm việc tại các nhà máy đã quen với nơi cũ. Nếu di dời theo thì rất khó cho họ, và khó công tác trong giải phóng mặt bằng.

PV: Thưa ông, thực tế cũng ghi nhận một số nhà máy, KCN sau khi di dời thì các quỹ đất này chữa rõ ràng về quy hoạch chi tiết xây dựng, thậm chí mập mờ trong việc chuyển đổi xây dựng để hình thành các cao ốc thương mại. Ông đánh giá thế nào về thực trạng này?

KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Đúng là hiện nay điều mà dư luận đặc biệt quan tâm chính là những mảnh “đất vàng” của các cơ sở sản xuất sau di dời sẽ được sử dụng vào mục đích gì? Đối với vấn đề này, Hà Nội đã có quy hoạch phân khu chi tiết cho từng vùng, có cả dự án kết hợp với nước ngoài rồi mình chỉ cần xác định đảm bảo theo quy hoạch.

Cụ thể, trong quy hoạch của khu đất sau di dời có các công trình công cộng, các khu dịch vụ thương mại, có một phần là nhà ở, có không gian xanh gắn kết với một sân vận động thể thao…

Mấu chốt của vấn đề là đã có quy hoạch, được cấp có thẩm quyền phê duyệt nên công bố rộng rãi và cần lấy ý kiến của cộng đồng dân cư vì đây là quy hoạch mới. Sau khi được sự đồng thuận cao của người dân mới tuyên truyền rộng rãi để người dân thực hiện, giám sát.

Đặc biệt, nếu điều chỉnh quy hoạch phải thực hiện lấy ý kiến của dân, được dân đồng thuận và phải có tư vấn phản biện, giám định xã hội sau đó mới được triển khai, chứ không thể điều chỉnh mà không hỏi dân, để người có quyền lực tự quyết là sai.

Việc để tái diễn tình trạng có khu đất tới 8 - 9 lần điều chỉnh và xây dựng các cao ốc, biến thành đất thương mại chắc chắn sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ. Nếu thành phố cũng không mạnh tay quản lý chặt chẽ quỹ đất sau di dời nhà máy thì có nguy cơ quy hoạch bị méo mó, nhiều chỉ tiêu quy hoạch sẽ không đạt được cũng là lẽ tất yếu.

PV: Vậy thưa ông, giải quyết tất cả những bất cập xoay quanh câu chuyện di dời nhà máy, KCN ra khỏi đất vàng cần dựa trên nguyên tắc nào?

KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Nguyên tắc nào cũng cần có sự đồng bộ trong chỉ đạo giữa các cơ quan chức năng, tại các nhà máy, cơ sở sản xuất. Cần có sự vào cuộc quyết liệt của Nhà nước. Đó là những ưu đãi, hỗ trợ về nguồn vốn để doanh nghiệp có khả năng xây dựng cơ sở mới, hoặc các chính sách phù hợp để doanh nghiệp liên kết với các đơn vị có chức năng xây dựng đô thị, thu hút nhà đầu tư nước ngoài triển khai.

Bên cạnh đó, sửa Luật Đất đai trong thời gian tới cũng cần bổ sung các quy định về việc sử dụng quỹ đất công nghiệp trong nội đô rõ ràng hơn. Quỹ đất sau khi di dời phải được ưu tiên để xây dựng, phát triển các công trình công cộng, công trình hạ tầng xã hội, kỹ thuật và không được sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng sai quy hoạch

Công tác giám sát quá trình khai thác sử dụng tại các nhà máy phải được quán triệt chặt chẽ hơn nữa. Nhà nước cần có chính sách cụ thể và quyết liệt hơn, vừa tạo điều kiện vừa kiên quyết để các doanh nghiệp sớm di dời.

Trong mỗi một đồ án quy hoạch đều ghi thời gian hiệu lực đến đâu và khi quá thời hạn như vậy thì các quy hoạch đương nhiên hết hiệu lực. Do đó cơ quan quản lý phải quyết liệt hơn về thời gian này, phải tuân thủ đúng thời gian di dời không thể lý do này, lý do kia gây chậm trễ. Đặc biệt, cũng phải giám sát chặt chẽ quy hoạch chi tiết và những lần điều chỉnh đó phải lấy ý kiến đầy đủ mới được phép điều chỉnh.

ĐẤT VÀNG "THAY TÊN ĐỔI CHỦ" VÀ THẤT THOÁT

Trong báo cáo của UBND TP. Hà Nội về việc di dời vào hồi tháng 6 vừa qua đã nêu rõ, 67 cơ sở công nghiệp phải di dời đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng nhà ở, trường học, hạ tầng kỹ thuật, đất dịch vụ thương mại với diện tích 102,07ha, trong đó 39,33ha cho nhà ở, còn lại cho trường học và hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ.

27 cơ sở công nghiệp phải di dời cũng đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương hoặc phê duyệt quy hoạch cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với tổng diện tích hơn 38,6ha.

Có thể thấy rằng, những cơ sở công nghiệp nằm trong kế hoạch di dời đều có chủ trương hoặc phê duyệt quy hoạch cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Cần phải nhắc lại, trước đó vào năm ngoái, Kết luận Thanh tra Chính phủ đã có những con số báo cáo cụ thể về tình trạng sai phạm hậu di dời cơ sở sản xuất công nghiệp mà xuất phát từ nguyên nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không thực hiện đấu giá quỹ đất.

Cụ thể, kết luận chỉ ra, việc tính toán và phê duyệt giá thu tiền sử dụng đất đối với dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn tồn tại tình trạng không căn cứ vào Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường.

Kết quả thanh tra 38 dự án cho thấy, trong tổng chi phí phát triển dự án đã đưa vào một số khoản chi phí không đúng theo quy định của pháp luật như: Chi phí dự phòng, lãi tiền vay ngân hàng, chi phí kiểm định và chứng nhận phù hợp công trình… để giảm trừ khi xác định giá thu tiền sử dụng đất, dẫn đến chủ đầu tư hưởng lợi về kinh tế trong khi ngân sách thất thu số tiền lớn.

Chậm di dời nhà máy đã là tiếng chuông gióng đầy thách thức song, câu chuyện hậu di dời tại những nhà máy có vị trí đất vàng lại càng bộc lộ những bất cập và lổ hổng.

Như kết luận của Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra con số thất thoát Ngân sách Nhà nước lên tới hàng nghìn tỷ đồng liên quan tới việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, biến đất công thành đất dự án bất động sản mà không thông quá đấu giá. Với công thức phổ biến cổ phần hóa, nhiều quỹ đất vàng đã “thay tên đổi chủ” và trở thành những khu chung cư cao tầng, trung tâm thương mại.

KTS. Đào Đình Nghiêm cho rằng: “Một trong những kẽ hở lớn của của việc thất thoát đối với những khu đất vàng đó là việc chỉ định nhà đầu tư đối với nhiều dự án mà không thông qua đấu giá rộng rãi, minh bạch. Tôi cho rằng, nên có quy định các đơn vị di dời trụ sở phải bàn giao lại quỹ đất cho Hà Nội, chứ không để tình trạng các đơn vị lấy đất đó liên doanh, liên kết với doanh nghiệp xây cao ốc làm tăng áp lực dân số tại nội thành dẫn đến quá tải hạ tầng, kẹt xe, ngập lụt”.

Liên quan đến vấn đề này, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM khẳng định: “Những khu đất như vậy sẽ không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Các cơ quan phê duyệt đang có sự nhầm lẫn. Luật Nhà ở đã quy định phải lựa chọn nhà đầu tư theo 3 phương án: Đấu giá sử dụng đất, đấu thầu hoặc chỉ định. Tuy nhiên, một số nơi lại lựa chọn áp dụng Điều 31 của Luật Đầu tư, tức chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước. Sự nhầm lẫn về luật pháp này đang kéo dài hàng chục năm nay. Quy định này đè lên quy định kia nhưng lại theo hướng suy thoái, gây thất thoát, lộn xộn”.

Trước câu hỏi đặt ra, khi cổ phần hóa đang trở thành con đường chiếm dụng đất vàng nghiễm nhiên của nhiều doanh nghiệp, luật sư Phượng nhấn mạnh: “Hầu hết các công ty cổ phần hóa đều không có phương án tính toán kế hoạch sử dụng đất và giá trị thương mại. Vì nhầm lẫn từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên đang mặc nhiên việc cổ phần hóa doanh nghiệp thì nghiễm nhiên người có cổ phần đó vẫn có quyền sở hữu khu đất vàng”.

“Cần phải rõ ràng, khi di dời nhà máy, tức mục đích sử dụng quỹ đất này đã thay đổi, anh phải trả lại cho Nhà nước. Dù là chủ thể doanh nghiệp Nhà nước thì quyền và nghĩa vụ cũng như người dân khác, đều là người sử dụng đất. Nhưng đang xảy ra tình trạng, Nhà nước giao cho anh sử dụng, quản lý một thời gian rồi anh lại lấy sử dụng luôn, tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi cổ phần hóa, xây chung cư, cao tầng.

Khi mục đích sử dụng thay đổi, Nhà nước thu hồi lại quỹ đất và thực hiện theo quy hoạch, tiến hành lựa chọn nhà đầu tư theo 3 phương án như trên.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng cần phải kiểm soát chặt chẽ, tránh tình trạng “nới lỏng”, “lách luật” gây ra thất thoát và bức xúc. Tuy nhiên, kỳ vọng khi Luật Đất đai sửa đổi, các quy định sẽ rõ ràng và không còn mập mờ”.

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP