Thực tế ghi nhận trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay hầu hết các dự án BĐS đều chủ yếu do các doanh nghiệp vừa và nhỏ đầu tư, loại hình chủ yếu là dạng Công ty cổ phần, TNHH hoặc Doanh nghiệp tư nhân, tỷ lệ chiếm tới 70%.

Các Doanh nghiệp này thường hạn chế về vốn, tài sản bảo đảm thường nhỏ không thể dùng để thế chấp vào ngân hàng cho việc đầu tư dự án. Mặt khác, các ngân hàng đã đưa hệ số rủi do cho vay BĐS lên 150% nên các doanh nghiệp vừa và nhỏ càng không thể tiếp cận nguốn vốn vay tại các ngân hàng được.

Như vậy, động lực tăng trưởng kinh tế chung của nền kinh tế có sự đóng góp của các doanh nghiệp này bị hạn chế, nguồn cung của thị trường nguồn giảm, do đó góp phần vào việc làm tăng ảo giá đất, làm méo mó thị trường BĐS.

Theo quy định hiện hành với 6 tỷ hoặc 20 tỷ vốn pháp định, hay quy định doanh nghiệp BĐS phải có ít nhất 20% vốn đầu tư dự án thì các doanh nghiệp này cũng chỉ đủ chi phí lập Dự án, bồi thường, giải phóng mặt bằng và các chi phí đối ngoại khác. Đó là chưa kể đến việc trước đây Nhà nước còn bắt nộp ngay tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo đợt, nếu chậm nộp còn tính lãi vay; và gần đây lại phải nộp tiền “Bảo lãnh thực hiện dự án ít nhất 3 tỷ đồng” gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Những vấn đề này khiến các doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp rất nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay vì những vướng mắc về khái niệm và cơ chế.

Ảnh minh họa

Ảnh minh họa

Trước thực trạng đó, gần đây Thủ tướng Chính phủ đã có chủ trương tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp vừa và nhỏ để góp phần thúc đẩy tăng trưởng, tạo nhiều sản phẩm cho xã hội.

Để giải bài toán về vốn cho các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ và để có đủ cơ sở dữ liệu xây dựng cơ chế chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp, các Bộ quản lý nhà nước về BĐS cùng với Ngân hàng nhà nước cần có thông tư Liên bộ để thống nhất về khái niệm quỹ đất sạch - sản phẩm hình thành trong tương lai trong các dự án BĐS.

Đây là loại sản phẩm tồn tại khách quan trên thực tế nhưng hiện nay vẫn chưa được các nhà quản lý nhìn nhận đánh giá đúng vị trí, vai trò của nó trên thị trường.

Tháng 9/2016, Báo Thanh Niên có bài của tác giả Đình Sơn bàn về thu hút nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam, do có ưu thế về: lãi suất thấp, ổn định và thời gian vay trung hạn 5-10 năm phù hợp với việc đầu tư BĐS ở nước ta.

Tác giả cho rằng cần mạnh dạn mở cửa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tại các ngân hàng nước ngoài. Bài viết đã trích dẫn một số ý kiến của các chuyên gia, các nhà quản lý và đều cho rằng Nhà nước cần mở cửa để thu hút nguồn vốn giá rẻ, có nhiều ưu thế này cho thị trường BĐS, trong đó có kiến nghị: “Cần sửa đổi, bổ sung điều 174 của Luật Đất đai cho phép các tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần được thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng nước ngoài được phép hoạt động tại Viêt Nam, hoặc tại các tổ chức tín dụng ở nước ngoài, trường hợp phát sinh tranh chấp thì xử lý theo quy định của pháp luật Việt Nam”. Vậy còn nguồn “đất sạch” hay “sản phẩm hình thành trong tương lai” trong các dự án BĐS thì sao?

Chúng tôi cho rằng những đề xuất trên là đúng đắn, và đáng được quan tâm. Tuy nhiên, cần lưu tâm tới một loại sản phẩm đã và đang tồn tại khách quan và cũng đã được đưa vào Nghị định của Chính phủ là: “Quỹ đất sạch hình thành trong tương lai” hay “Sản phẩm hình thành trong tương lai” trong các dự án BĐS. Sản phẩm này được hiểu là: Đất đã hoàn thiện thủ tục pháp lý của dự án theo quy định hiện hành, đất đã hỗ trợ tái định cư, đã bồi thường, giải phóng mặt bằng, được các cơ quan chức năng giao đất tại thực địa, và đã cơ bản hoàn thiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật cũng nên được hỗ trợ về hành lang pháp lý đề thu hút vốn đầu tư, góp phần làm lành mạnh thị trường BĐS.

Trên cơ sở đó đề xuất hướng giải quyết, vì “sản phẩm này đang tồn tại khách quan trên thực tế, có giá trị thực và đời sống riêng của nó”. Sản phẩm này được hiểu là một loại “sản phẩm chưa hoàn thiện” nhưng chắc chắn sẽ được hoàn thiện vì các lý do sau: Một là, căn cứ vào mục tiêu của dự án là Đất sử dụng lâu dài(Đất có thu tiền chuyển mục đích SDĐ) đã được xác lập trong quy hoạch SDĐ; Hai là, sản phẩm đó đã có giá trị thực bằng tiền thông qua chi phí lập dự án đầu tư, tiền BT, GPMB, tiền đầu tư HTKT; Ba là, trên thị trường BĐS Việt Nam sản phẩm “Đất sạch” cũng được chấp nhận mua, bán với Chủ đầu tư qua hình thức góp vốn, vay vốn của khách hàng. Và trên thực tế, cũng được các khách hàng, các nhà đầu tư thứ cấp trao đổi chuyển nhượng cho nhau nhiều lần mà Nhà nước không thu được phí chuyển nhượng. Nếu được Nhà nước, các Ngân hàng công nhận là một loại “sản phẩm dở dang” thì Nhà nước sẽ thu được phí, và thuế góp phần làm trong sạch và ổn định thị trường BĐS; Bốn là, thực tế trên thế giới đã có nhiều quốc gia công nhận và cho vay thế chấp bằng “Sản phẩm hình thành trong tương lai” như vậy.

Với những lý do và thực tiễn nêu trên, thiết nghĩ “sản phẩm hình thành trong tương lai” hay quỹ đất sạch” cũng sẽ được công nhận là “đối tượng” được thế chấp vay vốn ngân hàng và sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ trong nước.

Bởi nếu đã được gọi là sản phẩm thì "đất sạch" hay “sản phẩm hình thành trong tương lai” sẽ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thế chấp phẩm này vay vốn ngân hàng đầu tư vào dự án. Đối với các dự án đã hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng được giao đất tại thực địa sẽ được vay vốn để “bù đắp chi phí” để các chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án. Về tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép các doanh nghiệp được nộp theo tiến độ thanh lý các hợp đồng mua bán, đồng thời với việc đối ứng ngay với tiền được hỗ trợ giải phóng mặt bằng theo quy định.

Nếu những vướng mắc trên được tháo gỡ sẽ tác động mạnh đến nguồn cung của thị trường, góp phần làm ổn định và lành mạnh thị trường BĐS, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển, thị trường có nhiều sản phẩm để lựa chọn với giá dẻ cạnh tranh. BĐS hồi phục sẽ tác động trực tiếp đến nhiều ngành, hàng liên quan và là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế vĩ mô.

TS Nguyễn Văn Nghĩa

Bạn đang đọc bài viết Cơ chế nào cho "đất sạch" - nguồn vốn cứu cánh của doanh nghiệp BĐS vừa và nhỏ? tại chuyên mục Thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com