PV: Thưa ông, thời gian gần đây, thông tin xung quanh Luật đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt do Bộ Kế hoạch và Đầu tư chuẩn bị đã thu hút được nhiều sự chú ý của dư luận, đặc biệt là các đề xuất cơ chế, chính sách ưu đãi vượt trội nhằm thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư, công nghệ, phương thức quản lý… Vậy ông có đề xuất nào về việc cải cách các chính sách để xây dựng và mở ra một thời kỳ phát triển mạnh mẽ cho các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt?

GS. Đặng Hùng Võ: Quan điểm của tôi cũng giống như các đề xuất hiện nay của Bộ Kế hoạch & Đầu tư. Tuy nhiên tôi cho rằng, chúng ta mới có đề xuất về các ưu đãi thuế là chủ yếu mà chưa có những đề xuất thay đổi đủ mạnh trong chính sách đất đai.

Trong quá trình xây dựng các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, như Vân Đồn hay Phú Quốc, một trong những vấn đề chúng ta cần quan tâm đầu tiên là đất nông nghiệp bởi phần đất nông nghiệp ở các khu vực này còn khá lớn. Nhưng chính sách cho đất nông nghiệp hiện nay có 2 “vòng kim cô” là thời hạn sử dụng đất và hạn điền. Cụ thể thời hạn sử dụng đất là không quá 50 năm và hạn điền dù đã được “cởi” nhưng vẫn không quá 10 lần hạn mức giao đất.

Tôi cho rằng, chúng ta cần xóa bỏ những giới hạn này. Nếu chưa xóa bỏ được trên phạm vi cả nước thì trước hết nên áp dụng ở 3 khu vực là Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc - 3 địa điểm mà chúng ta định xây dựng thành đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt. Tức là chúng ta cần cắt bỏ hai hạn mức về thời hạn và diện tích, như vậy thì mới có thể giải phóng được tư liệu sản xuất là đất nông nghiệp cho phát triển kinh tế.  

GS.Đặng Hùng Võ

GS.Đặng Hùng Võ

Nói như vậy không có nghĩa là chúng ta bỏ hẳn đất phát triển nông nghiệp, không phát triển nông nghiệp nữa mà chúng ta vẫn phải làm theo hình thức nông nghiệp sạch, nông nghiệp công nghệ cao… đặc biệt là tại Phú Quốc - nơi được UNESCO công nhận là khu dự trữ sinh quyển kể cả trên đảo lẫn dưới biển.

PV: Vậy câu chuyện cho phát triển BĐS tại đặc khu thì sao thưa ông?  

Đó cũng chính là điểm thứ hai theo tôi cần thay đổi, đó là câu chuyện phát triển BĐS tại các đơn vị hành chính kinh tế đặc biệt, nhất là BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Đây là thời điểm chúng ta cần nhìn nhận rằng BĐS du lịch nghỉ dưỡng có tính chất gần giống BĐS nhà ở. Tất nhiên, dù có tính kinh doanh mạnh hơn BĐS nhà ở, nhưng BĐS du lịch nghỉ dưỡng lại có tính lưu trú, tính sử dụng có điểm tương tự như nhà ở. Vì vậy BĐS nghỉ dưỡng nên được áp dụng một chính sách giống với BĐS nhà ở, tức là được sử dụng vô thời hạn.

Để kêu gọi nhà đầu tư nước ngoài vào các khu vực này thì nên đưa ra thời hạn sử dụng đất là 99 năm như một số đặc khu khác trên thế giới, còn đối với các nhà đầu tư trong nước thì nên là vô thời hạn. Đó là cách thức để chúng ta khuyến khích BĐS du lịch nghỉ dưỡng phát triển mạnh ở 3 đặc khu. 

PV: Ông vừa đề cập đến vấn đề thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đến với đặc khu. Vậy theo ông, cụ thể hơn nữa ta cần làm gì để có những chính sách đặc biệt, những chính sách thực sự “mở” để chào đón được nhà đầu tư quốc tế?

GS Đặng Hùng Võ: Về cơ bản, chính sách của chúng ta đã khá “mở” rồi, là một trong những quốc gia có chính sách cho người nước ngoài mua nhà “mở” nhất trong khu vực, nếu chúng ta thực thi tốt. Đương nhiên chúng ta có thể “mở” hơn nữa, bên cạnh cho người nước ngoài quyền mua, thời hạn sở hữu, được gia hạn… có ý kiến cho rằng nên cho người nước ngoài được quyền bán lại nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài khác. Theo tôi đó cũng là một ý kiến có thể xem xét.

Tuy nhiên, quan điểm của tôi là chúng ta vẫn phải cải tiến cả Luật Nhà ở liên quan đến việc cho người nước ngoài vào mua nhà tại Việt Nam, cụ thể là tại đặc khu, so với Luật Nhà ở hiện hành. 

Việc thời hạn sử dụng đất lên đến 99 năm sẽ khuyến khích thu hút dòng tiền từ nước ngoài vào đặc khu, không phải chỉ từ các nhà đầu tư mà còn từ các cá nhân người nước ngoài.

Phú Quốc - một trong ba địa điểm được quy hoạch thành đặc khu đã và đang thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế

Phú Quốc - một trong ba địa điểm được quy hoạch thành đặc khu đã và đang thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư trong nước và quốc tế đầu tư vào các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng 

Nhưng Luật Nhà ở hiện hành cho người nước ngoài quyền mua và được gia hạn, nhưng bên cạnh đấy chúng ta vẫn áp các mức “trần” như là tỷ lệ người nước ngoài sở hữu nhà ở tại một chung cư không quá 30%, trong một khu cấp phường dự kiến 2.500 căn hộ thì người ngước ngoài không được sở hữu quá 10% tức 250 căn. Nếu dân số một khu vực là 1 vạn người thì không được quá 10%, tức 1000 người…

Như vậy là, vẫn còn một số điều kiện đang gây ra những khó khăn cho việc thực thi chính sách trên thực tế. Đối với các đặc khu, có lẽ việc thực hiện Luật Nhà ở cũng nên cởi bỏ một số điều kiện đối với trường hợp người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Đương nhiên, đồng thời cũng dựa trên tinh thần BĐS du lịch nghỉ dưỡng được xem xét tương đương nhà ở.

Chúng ta nên coi các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt là một khu vực được phát triển hoàn toàn tự do. Như vậy mới thu hút được dòng tiền của người nước ngoài vào, tạo điều kiện phát triển mạnh cho đặc khu.

PV: Nhìn vào các đề xuất của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và nhìn vào kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, dễ dàng thấy rằng có rất nhiều ưu đãi về thuế được nêu lên như thuế xuất nhập khẩu, thuế thu nhập… vậy về thuế đất thì sao thưa ông? Phải chăng chúng ta cũng nên giảm hoặc miễn loại thuế này tại các đặc khu?

GS. Đặng Hùng Võ: Cần khẳng định rằng miễn giảm thuế là một trong những chính sách lớn của các đặc khu, thậm chí có nhiều nơi còn miễn toàn bộ thuế thương mại, xuất nhập khẩu cũng được miễn, nhưng thuế đất là phải có.

Thuế đất của chúng ta hiện nay rất thấp, không đáng kể gì cả. Thậm chí ở các đặc khu, tôi nghĩ rằng đang xuất hiện một lo ngại là nếu chúng ta vẫn giữ thuế đất như hiện tại thì lấy tiềm lực ở đâu để phát triển cho đặc khu. Một đô thị muốn có sức sống thì phải có thuế, thuế đó nuôi dưỡng sự phát triển của đô thị, nhưng chúng ta đã làm mất đi tiềm lực để phát triển một đô thị, chúng ta toàn kêu gọi ODA, rồi huy động ngân sách chỗ này chỗ kia để phát triển hạ tầng đô thị, điều này rất vô lý. Và chúng ta đang chấp nhận sự vô lý này đến mức đô thị không thể phát triển nổi.

Chúng ta có thể áp dụng nhiều ưu đãi cho các nhà đầu tư tại đặc khu nhưng riêng với thuế đất thì tôi nghĩ không nên có chính sách miễn giảm hơn nữa. Nhà đầu tư cũng không tính đến phương án miễn giảm đó, vì có thuế đất thì mới phát triển được hạ tầng và có hạ tầng thì các dự án của họ mới có giá trị, giá trị mới tăng lên.

PV: Trong 3 địa điểm được dự kiến sẽ xây dựng thành đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt ông đánh giá thế nào về tiềm năng của Vân Đồn?

GS.Đặng Hùng Võ: Phải thừa nhận rằng Vân Đồn là vùng kinh tế ven biển rất tiềm năng, bởi nó có một phần đảo rất lớn gắn với Bái Tử Long và Hạ Long tức là gắn với một vùng biển và rất nhiều đảo. Bản thân Vân Đồn cũng là một hòn đảo lớn, nó sẽ tạo ra điểm nhấn ở phía Bắc Quảng Ninh, mà hiện nay Quảng Ninh chủ yếu lại đang tập trung phát triển khu vực Hạ Long, tức phía Nam Quảng Ninh.

Vân Đồn cũng có rất nhiều tiềm năng

Vân Đồn cũng có rất nhiều tiềm năng

Tuy nhiên Vân Đồn vẫn chưa được nhìn nhận đúng về tiềm năng phát triển kinh tế, đặc biệt là liên quan đến phát triển du lịch BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Bởi Vân Đồn ở phía Bắc và chúng ta còn nặng tư duy du lịch một mùa, là mùa hè. Chúng ta chưa có tư duy nghỉ đông, dù trên thế giới khái niệm này không còn xa lạ. Vấn đề là chúng ta đi nghỉ, còn chúng ta chơi gì vào mùa đông tại Vân Đồn thì lại là câu chuyện của các nhà doanh nghiệp, nhà đầu tư tại nơi này.

Đánh giá tương quan cả Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc, mỗi nơi đều có một địa thế và tài nguyên khác nhau, cảnh quan du lịch khác nhau, nhưng lại có một điểm chung rất quan trọng là tính nguyên sơ, và theo tôi đó là điều quý nhất. Bởi chúng ta phải dựa vào tính hoang sơ của thiên nhiên thì chúng ta mới có được một cái cảnh quan du lịch đặc biệt, trở thành tiền đề cho phát triển các đặc khu riêng của chúng ta.

Chúng ta không cần xây dựng những Singapore thu nhỏ, bởi nếu đâu cũng như Singapore thì sẽ không thể thu hút được cả khách du lịch cũng như nhà đầu tư quốc tế nữa, như thế thì sẽ chỉ trở nên nhàm chán thôi, chúng ta chỉ cần xây dựng tốt 3 đặc khu của riêng chúng ta.

- Xin cảm ơn ông!

Yên Trung (thực hiện)

Bạn đang đọc bài viết Cơ chế vượt trội cho đặc khu kinh tế: "Không cần thêm Singapore thu nhỏ, chỉ cần xây dựng tốt đặc khu của riêng chúng ta" tại chuyên mục Cơ hội đầu tư của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com