Mỗi năm, nước ta có thêm hàng trăm dự án chung cư mới ra đời ở khắp 3 miền Bắc, Trung, Nam. Hàng nghìn người dân chắt chiu, dành dụm để có được khoản tiền mua một nơi an cư, lập nghiệp. Số tiền đủ để mua một căn hộ chung cư tầm trung ở các đô thị như Hà Nội, TP.HCM là cả một khoản khổng lồ nếu so sánh với mức thu nhập bình quân của dân số nước ta. Và dĩ nhiên, ai cũng mong đó sẽ là một tài sản lớn, có giá trị vĩnh viễn, là "của để dành" cho nhiều thế hệ con cháu. Nhưng có một thực tế khá phũ phàng, nhà chung cư chỉ có niên hạn sử dụng trong một thời gian nhất định, hay nói theo cách khác, các công trình chung cư đều chỉ có một tuổi thọ nhất định và sẽ đến lúc cần phải đập bỏ, thay thế. Vậy điều gì sẽ xảy ra trong tương lai, 50 - 70 năm nữa? Khi chúng ta đang chứng kiến bài toán hóc búa cải tạo chung cư cũ kéo dài hàng thập kỷ khiến các cấp chính quyền phải đau đầu còn người dân thì đi không đành, ở không xong. 

Một giải pháp đã từng được đặt ra là có nên để thời hạn sở hữu của chung cư là 50 năm để mức giá chung cư sẽ quay về đúng giái trị thật của nó và Nhà nước cũng sẽ dễ dàng hơn trong công tác quản lý, quy hoạch chung cư?

Cà phê cuối tuần hôm nay sẽ bàn luận về chủ đề này. Xin được giới thiệu các vị khách mời: ông Trần Đình Quý, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Khánh Hòa; ông Nguyễn Đình Tùng, Giám đốc Hanoi Land; ông Phan Công Chánh, chuyên gia độc lập bất động sản; ông Nguyễn Doãn Hùng, Giám đốc Công ty Luật HTC.

PV: Hàng trăm nghìn chung cư cũ ở Hà Nội đang rơi vào tình trạng xuống cấp nhưng không thể di dời người dân để cải tạo do khó khăn trong câu chuyện thỏa thuận tỷ lệ đền bù. Và nhiều người lo ngại, trong tương lai câu chuyện này sẽ còn phức tạp hơn rất nhiều khi các dự án chung cư mới sử dụng ở hiện tại đến giai đoạn hết "date", đe dọa tính mạng hàng trăm nghìn người dân. Để giải quyết tình trạng này, theo các chuyên gia, có nên để sở hữu chung cư hạn là 50 năm không?

Ông Phan Công Chánh: Tôi ủng hộ phương án nên để sổ hồng chung cư hạn 50 năm vì nó phù hợp với thông lệ quốc tế. Trên thế giới, các dự án chung cư khai thác theo hướng xây để ở có tính thanh khoản rất cao bởi phù hợp với nhu cầu hưởng thụ cuộc sống của số đông khách hàng. Giá bán của các căn hộ này cũng cao hơn rất nhiều so với chung cư sở hữu lâu dài. Đơn cử như Singapore, nơi được mệnh danh là “đất nước của chung cư” với hơn 80% người dân sinh sống trong những tòa căn hộ, việc sở hữu chung cư có thời hạn là điều rất bình thường.

Ông Trần Đình Quý: Quan điểm của tôi thì chung cư về mặt pháp luật, sở hữu phải là lâu dài còn chất lượng công trình có thời hạn bao nhiêu năm thì đi theo vòng đời dự án, có thể 50 năm hoặc hơn. Khi hết vòng đời dự án, nếu nó xuống cấp, không có giá trị tốt đẹp nữa thì lúc đó đập phá lại, xây dựng và cải tạo lại.

Tôi lấy ví dụ, một chung cư có diện tích 1.000 m2, tổng là 100 căn hộ, các hộ gia đình này chính là chủ nhân của miếng đất đó. Kể cả trong trường hợp chung cư đó bị sụp đổ, quyền sử dụng đất vẫn là quyền của 100 căn hộ đó.

Như vậy, người mua chung cư sẽ được sử dụng trong niên hạn 50 năm, hoặc hơn thế nữa. Hết thời hạn này, nếu chung cư chất lượng tốt vẫn cho sử dụng tiếp, nhưng phải có kiểm định lại đảm bảo an toàn. Nếu chung cư hư hỏng, xuống cấp phải cải tạo lại. Nếu chung cư xuống cấp nặng, nghiêng, lún thì phải di dời, phải bỏ tiền ra xây mới.

Ông Nguyễn Đình Tùng: Pháp luật đã có quy định khu đất nào là được sở hữu vĩnh viễn và những khu đất nào là sử dụng có thời hạn. Hiện nay, các chung cư cao cấp, thương mại thì đang được cấp sổ đỏ là vĩnh viễn lâu dài. Tuy nhiên, đối với việc sở hữu nhà chung cư cho cư dân đến hiện nay chưa có một quy định rõ ràng.

Về mặt tâm lý người dân thì đại đa số hiện nay đều muốn sở hữu lâu dài, vĩnh viễn, nhưng cũng một số ý kiến cho rằng 50 năm là một con số quá dài. Quan điểm của tôi thì nếu để sổ hồng cho chung cư hạn 50 năm thì buộc cần phải xem xét những chính sách đằng sau 50 năm cho các cư dân.

LS. Nguyễn Doãn Hùng: Theo quan điểm của tôi, việc quy định niên hạn sử dụng của chung cư là 50 năm hoàn toàn hợp lý nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân sống ở đó. Chúng ta không thể sở hữu một tài sản vĩnh viễn trong khi sự tồn tại của nó cũng chỉ là hữu hạn.

PV: Theo ông Phan Công Chánh, nếu quy định thời hạn sở hữu của sổ hồng chung cư là 50 năm có hiệu lực thì sẽ tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Ông Phan Công Chánh: Việc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn 20 - 30 hay 50 năm được ưa chuộng tại nhiều quốc gia với mục đích nhằm đảm bảo quỹ đất và đa dạng hóa các loại hình nhà ở, đồng thời đảm bảo an toàn và sự phát triển của đời sống dân cư. Đó sẽ là một phương án để giải quyết vấn đề cải tạo hoặc xây dựng lại các chung cư khi hết thời hạn sử dụng mà không bị vướng khâu giải phóng mặt bằng.

Với giải pháp đưa thời hạn sở hữu của sổ hồng là 50 năm thì chủ đầu tư buộc phải giảm giá thành nhà chung cư do không còn tính sở hữu vĩnh viễn. Giá nhà chung cư sẽ trở về với giá trị thực của nó. Giá này được tính toán dựa trên số năm sử dụng. Thị trường bất động sản sẽ tránh được việc đầu tư tích trữ căn hộ, như thế, người dân luôn hưởng lợi. Đặc biệt giải pháp này sẽ tránh được các rủi ro khi nhà hết hạn sử dụng, tránh các thủ tục giấy tờ rườm rà.

Với Nhà nước và doanh nghiệp phát triển bất động sản, chắc chắn sẽ không gây tranh chấp và khó khăn trong giải quyết các vấn đề thủ tục, pháp lý, xây mới, sửa chữa, di dân khi chung cư xuống cấp, hết hạn sử dụng.

Việc thu hồi đất cũng dễ dàng khi Nhà nước không quá nặng nề trong khâu đền bù, giải phóng mặt bằng. Với chủ đầu tư có thể thu hồi, phá dỡ, cải tạo hoặc sử dụng cho một quy hoạch khác. Khi có lợi nhuận mới, chủ đầu tư sẽ “hào hứng” với việc cải tạo hay xây mới. Lúc này, nhà chung cư sẽ về đúng với khái niệm nhà chung cư.

Ở nước ngoài, đa số nhà chung cư được xây chỉ là để cho thuê. Nếu ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì nên mua nhà đất.

PV: Vậy theo luật sư Nguyễn Doãn Hùng, với giải pháp để thời hạn sở hữu của sổ hồng là 50 năm, chúng ta sẽ cần phải lưu ý những vấn đề gì để đảm bảo tính pháp lý được chặt chẽ, hợp tình, hợp lý?

Luật sư Nguyễn Doãn Hùng: Chắc chắn khi đưa ra một quyết định thay đổi mà ảnh hưởng lớn đến tâm lý cư dân thì nhà làm luật cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng thực tế để có những điều chỉnh phù hợp. Nếu quy định về thời hạn sở hữu chung cư chỉ trong 50 năm, theo tôi có thể không phù hợp với những chung cư cao cấp, được xây dựng có kết cấu hạ tầng đạt quy chuẩn cho việc sử dụng lâu dài.

Do đó, Nhà nước cần xây dựng các quy định về thời hạn sử dụng của chung cư dựa trên những quy chuẩn, tiêu chuẩn về nhà ở chung cư để phù hợp với thực tế. Điều này vừa giúp người dân có nhiều lựa chọn khi mua nhà ở chung cư, mặt khác giúp cho chủ đầu tư dự liệu trước được mức đầu tư của mình.

Tâm lý của người mua nhà, khi đã bỏ ra số tiền tương đối lớn thì thường mong nhận được quyền sử dụng ổn định lâu dài, được cấp sổ đỏ đầy đủ, nhưng nếu hạn của các chung cư này chỉ khoảng 50 năm thì người dân sẽ phải cân nhắc. Bởi thực tế có những trường hợp, người mua không được sử dụng đủ 50 năm, vì từ khi dự án được hoàn thành cho đến khi đến tay người dân có thể phải mất một khoảng thời gian nhất định. 

Như vậy, có rất nhiều gia đình sau khi mua lượng thời gian sử dụng lại không còn nhiều, với các hộ có thu nhập chung và thấp thì đây là vấn đề nan giải. Vì thế, các nhà làm luật cũng cần phải cân đối và bàn bạc kỹ lưỡng. Song tôi cho rằng, sổ hồng buộc phải có thời hạn sử dụng, bởi nếu không có những quy định như vậy, sẽ không đảm bảo được chất lượng của các chung cư, và phát sinh vấn đề nan giải khi chung cư xuống cấp, đe dọa tính mạng và sự an toàn của người sử dụng. 

PV: Thưa ông Trần Đình Quý, như vừa trao đổi bên trên, ông không đồng tình với việc để thời hạn sở hữu của sổ hồng là 50 năm. Vậy, giải pháp nào xử lý các chung cư đã xuống cấp, khi chủ đầu tư không “mặn mà” sửa chữa hay ở trường hợp chủ đầu tư “đem con bỏ chợ”?

Ông Trần Đình Quý: Tôi từng qua Singapore và có thấy có những chung cư tồn tại cho đến nay đã được 65 năm mà vẫn đẹp và chất lượng. Vấn đề gốc rễ là công tác quản lý. Ta phải quản lý chặt chẽ, có chế độ bảo dưỡng thường xuyên. Các chung cư xuống cấp là chung cư mô hình tập thể, chưa có ban quản lý. Chung cư thời nay đã có ban quản trị, có sự tu bổ, nên không thể xuống cấp được. Không thể lấy theo bối cảnh chung cư trước đây so sánh với bây giờ, như vậy là lệch lạc.

Nhưng cái khó hiện tại là vấn đề quản lý, trùng tu chỉnh sửa, thành lập ban quản lý, trách nhiệm của ban quản lý thì luật pháp chưa có quy định cụ thể nên vẫn còn tình trạng nhếch nhác và phức tạp tại các tòa chung cư.

Khi hết niên hạn sử dụng, chung cư buộc phải tu bổ lại. Song đến hiện tại chúng ta chưa có bất kì một văn bản nào quy định về giai đoạn khai thác, vận hành của các tòa chung cư. Vì thiếu quy định chặt chẽ nên xảy ra tình trạng luộm thuộm, nhếch nhác, không có sự tu bổ, bảo trì dẫn tới rất nhiều hệ lụy phức tạp. Tôi nghĩ phương án để giải quyết gốc rễ mọi vấn đề là cần nâng cao tính chặt chẽ trong các tòa nhà chung cư. 

Nếu sổ hồng có thời hạn sở hữu là 50 năm rõ ràng, minh bạch thì cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần phải có phương án và đưa vào luật cụ thể, là chủ sở hữu của các căn hộ chung cư sau 50 năm sẽ được đền bù hay sắp xếp lại chỗ ở như thế nào để tránh gây tâm lý hoang mang theo kiểu "sẽ bị mất trắng". Nhưng tôi nghĩ rằng, trong vài năm tới, đề tài này vẫn gây tranh cãi gay gắt trong dư luận và các doanh nghiệp. 

PV: Như ông Trần Đình Quý vừa trao đổi, để quy định thời hạn sở hữu của sổ hồng là 50 năm đi vào thực tế sẽ vấp phải sự phản ứng rất lớn từ phía các doanh nghiệp và người dân. Nếu đề xuất này có hiệu lực, trên cương vị doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông kỳ vọng gì về các chính sách pháp lý hỗ trợ doanh nghiệp đi kèm, thưa ông Nguyễn Đình Tùng?

Ông Nguyễn Đình Tùng: Tôi cho rằng, nếu muốn đề xuất này có thể đi vào cuộc sống thì cần phải có các quy định đồng bộ, tạo điều kiện thông thoáng cho chủ đầu tư, từ khâu cho doanh nghiệp thuê đất, GPMB, đến các khâu thực hiện dự án để làm sao một dự án có thời gian hoàn thành ngắn, khả năng hoàn vốn nhanh. Có như vậy mới khuyến khích được cả chủ đầu tư và người dân quan tâm đến phân khúc này khi quy định thời hạn sử dụng chung cư có hiệu lực.

Lúc đó, ví dụ giá chung cư sở hữu vĩnh viễn 30 triệu đồng/m2, chung cư sở hữu 50 năm giá sẽ chỉ 15 triệu đồng/m2 thôi. Mọi người sẽ tuỳ vào túi tiền và nhu cầu để lựa chọn. Còn nếu không có chính sách đồng bộ thì sẽ dẫn đến tình trạng chung cư cũ nhưng thuộc loại sở hữu vĩnh viễn thì lên giá, còn loại xây mới thì không ai mua.

Là lãnh đạo doanh nghiệp về bất động sản và hoạt động lâu năm, theo tôi, trước khi Nhà nước đưa ra một đề xuất thay đổi nào, cần phải bàn bạc rất nhiều, phải có những điều tra về xã hội học, điều tra các doanh nghiệp, các chủ đầu tư, cơ quan quản lý Nhà nước nữa vì luật của mình quy định chưa rõ ràng về quyền lợi của cư dân. Sau 50 năm thì ai sẽ là người quản lý vận hành tài sản đó, cư dân có được di dời sang ngôi nhà khác hay có được quyền lợi gì không… thì lúc đó phương án này mới ưu Việt được.

Đúng là ở nước ngoài hầu hết các chung cư đều có thời hạn sử dụng 50 năm. Tuy nhiên, ở Việt Nam, với tập quán sở hữu lâu dài, nếu quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ 50 năm thì người có nhu cầu sẽ không còn nhiều, trừ khi giá bán phải rất rẻ, trong khi thực tế hiện nay điều đó khó xảy ra, vì các chủ đầu tư để xin được đất đầu tư một dự án nhà chung cư đang phải bỏ ra chi phí rất lớn, giá thành cao.

- Cám ơn các chuyên gia về cuộc trò chuyện này!

Mai Linh - Trần Thanh (thực hiện)