Reatimes.vn

CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

13/08/2019, 06:15 GMT+7

Phát hành trái phiếu bất động sản

Có phải lời giải tối ưu cho thị trường vốn?

Reatimes.vn Được đánh giá là giải pháp mới cho thị trường huy động vốn, trái phiếu doanh nghiệp có thực sự là lựa chọn tốt nhất ở thời điểm hiện tại?

Không chỉ doanh nghiệp bất động sản có thêm mảnh “đất bồi”...

Thời gian vừa qua, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đang đua phát hành trái phiếu với lãi suất cao, rất hấp dẫn đã tạo thêm cho thị trường vốn một mảnh “đất bồi” cho cả 3 bên là doanh nghiệp – tổ chức tài chính – trái chủ.

Trong báo cáo mới cập nhật của Công ty CP Chứng khoán MB (MBS), từ đầu năm đến nay đã có 69.747 tỷ đồng được huy động qua trái phiếu doanh nghiệp. Trong đó, nhóm ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng phát hành 19,7 ngàn tỷ đồng, chiếm 28,3%.

Theo đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản để lãi suất ở mức cao, như Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) phát hành tổng cộng 850 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp qua ba lần với mức lãi suất lần lượt là 14,5%, 12% và 10,5%.

Ngoài ra, Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest và Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH) cũng huy động trái phiếu với mức lãi suất 12%. Thấp hơn một chút là các doanh nghiệp như Tập đoàn FLC với mức lãi suất 11,3%, Hưng Thịnh Land 11%... Trái phiếu doanh nghiệp của nhóm bất động sản thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất, có thời hạn 1 - 10 năm, phổ biến là kỳ hạn hai năm.

“Điểm tựa mới” giúp doanh nghiệp có vốn trung và dài hạn. Ảnh minh họa

“Bất động sản, xây dựng là nhóm ngành thường có tỷ lệ vốn vay cao, đang phải tìm đến kênh huy động vốn khác. Trong năm 2021 - 2022, Ngân hàng Nhà nước sẽ thắt chặt dòng tín dụng ngân hàng cho vay bất động sản, vì vậy nhóm ngành này đang phải đẩy mạnh huy động qua trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất cao nhất, phổ biến trên 10%/năm”,  báo cáo nhấn mạnh.

Soi lại phong trào phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản thời gian vừa qua có thể thấy, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại có cơ hội tự tạo ra dòng vốn gần như “bất tận” để cung ứng kịp thời nguồn vốn phát triển ngành địa ốc cao điểm như hiện nay.

Trước làn sóng phát hành trái phiếu nở rộ, chuyên gia tài chính TS. Bùi Quang Tín cho rằng, các doanh nghiệp hoàn toàn có thể huy động vốn bằng phát hành trái phiếu hay phát hành cổ phiếu, đây là “điểm tựa mới” giúp doanh nghiệp có vốn trung, dài hạn chứ không chỉ là vốn ngắn hạn từ ngân hàng.

Nhìn từ góc độ tích cực, phải thừa nhận rằng những đợt phát hành trái phiếu đã mang lại cơ hội cho cả ba bên trong bối cảnh thị trường chứng khoán đi vào vùng trũng khó huy động vốn cũng như kiếm lời còn ngân hàng thì đang đi vào lộ trình siết tín dụng bất động sản.

Đầu tiên là giúp doanh nghiệp địa ốc chủ động và huy động được vốn hiệu quả hơn, đồng thời thể hiện đúng vai trò trái phiếu đầu tư của doanh nghiệp bất động sản là gián tiếp dùng vốn tự có để huy động vốn. Bên cạnh đó, vừa mang lại phí hoa hồng cao cho đơn vị tư vấn như công ty bảo hiểm, công ty tư vấn... Còn trái chủ thì được hưởng mức lãi suất cao so với mặt bằng lãi suất ngân hàng.

Trong những đợt phát hành gần đây, mức lãi suất phổ biến của trái phiếu doanh nghiệp bất động sản là từ 11 - 14 %, cao gần gấp đôi so với mức lãi suất của các ngân hàng thương mại.

Chưa kể, các tổ chức tài chính như công ty chứng khoán, ngân hàng hay bảo hiểm khi tham gia các đợt phát hành này đều được hưởng lợi nhờ mức phí tư vấn cao cũng như khoản chênh lệch khi phân phối lại. Lượng trái phiếu sau khi hết hạn một năm có thể phân phối tiếp cho các nhà đầu tư cá nhân với mức lãi suất thấp hơn 1 - 2%.

“Bãi bồi” này đã phần nào được minh chứng thông qua kết quả kinh doanh của các công ty chứng khoán tham gia tích cực trên thị trường trái phiếu.

Theo báo cáo của Công ty TNHH Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS), đơn vị nắm giữ hơn 80% thị phần môi giới trái phiếu trên HoSE, trong 6 tháng đầu năm 2019, TCBS thu lãi gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước, vươn lên vị trí lãi cao nhất.

TCBS chia sẻ, nghiệp vụ tư vấn và bảo lãnh phát hành trái phiếu đã góp phần không nhỏ vào doanh thu hơn 750 tỷ đồng trong 2 quý đầu năm của đơn vị này

Có thể nói, để có được kết quả này là nhờ lợi thế của doanh nghiệp phát hành trái phiếu không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn. Tuy nhiên mặt hạn chế là liệu nguồn vốn huy động được doanh nghiệp có đầu tư cho dự án hay lại dùng để làm việc khác lại là việc rất khó kiểm soát.

Chỉ cần “cẩn trọng” với trái phiếu doanh nghiệp “lạ”?

Phải thừa nhận rằng, dù mang lại nhiều tác động tích cực trên thị trường huy động vốn, nhưng những lo ngại về rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp cũng luôn hiện hữu và đã được đưa ra bàn thảo rất nhiều lần. Các chuyên gia tài chính ngân hàng vẫn liên tục khuyến cáo, các nhà đầu tư, ngoài quan tâm đến yếu tố lãi suất cao, cần đặc biệt cẩn trọng, nên đọc kỹ bản cáo bạch phát hành trái phiếu. Vấn đề cần quan tâm đầu tiên là phải xem doanh nghiệp phát hành trái phiếu, có được ngân hàng bảo lãnh thanh toán hay không. Nếu mua trái phiếu doanh nghiệp chỉ vì lãi suất cao, mà không biết doanh nghiệp đó có đủ uy tín hay không, có được tổ chức độc lập đánh giá tốt không, thì nguy cơ rủi ro là rất lớn. 

Trái phiếu không có cơ chế giám sát. Ngân hàng cho vay thì còn giám sát giải ngân đúng dự án, đúng chỗ, có cán bộ tín dụng giám sát. Còn trái phiếu thì doanh nghiệp dùng tiền ấy vào việc gì là chuyện của họ. Nhà đầu tư cá nhân thường không có đầy đủ thông tin nên việc đánh đổi có thêm 1%-2% so với tiền gửi ngân hàng có vẻ chưa đủ hấp dẫn.

Đối với lĩnh vực bất động sản, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có tỷ lệ kết cấu nợ khá lớn. Ở Việt Nam chưa có những tổ chức xếp hạng uy tín doanh nghiệp, độ tin cậy chưa cao nên trái phiếu tồn tại hai rủi ro. Một là doanh nghiệp yếu (nợ nần) và hai là rủi ro về ngành, do bất động sản là ngành theo chu kỳ tăng trưởng, lên xuống không ổn định.

“Ngoài ra, trái phiếu không có cơ chế giám sát. Ngân hàng cho vay thì còn giám sát giải ngân đúng dự án, đúng chỗ, có cán bộ tín dụng giám sát. Còn trái phiếu thì doanh nghiệp dùng tiền ấy vào việc gì là chuyện của họ. Nhà đầu tư cá nhân thường không có đầy đủ thông tin nên việc đánh đổi có thêm 1%-2% so với tiền gửi ngân hàng có vẻ chưa đủ hấp dẫn”, ông Hiển đánh giá.

Vậy, vấn đề nóng cần đặt ra ở đây là, trái chủ và công ty tư vấn cũng như bảo hiểm cần phải “tỉnh đòn” trước những chiêu lãi cao, ăn chênh. Và hơn hết, những bên tham gia vào "cuộc chơi" trái phiếu doanh nghiệp địa ốc này cần phải lọc cho mình một data doanh nghiệp bất động sản uy tín và được các tổ chức tín dụng đánh giá cao để tránh rủi ro rình rập khi trên thị trường có nhiều doanh nghiệp hoạt động uy tín minh bạch nhưng cũng có những doanh nghiệp bán bày “bánh vẽ” cho nhà đầu tư.

Thời gian gần đây nở rộ phong trào nhân viên môi giới công ty chứng khoán đua nhau đi chào hàng trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản với chiêu dụ dỗ “công ty em sẽ đứng ra mua lại khi anh chị cần bán”. 

Cũng có lẽ, vì sự hấp dẫn của thị trường trái phiếu, mà nhiều doanh nghiệp cũng không thể đứng ngoài "cuộc đua". Thậm chí có những công ty mới thay giấy thay đổi đăng ký kinh doanh mới nhất cũng lập tức "lên sàn". 

Có thể nói trái phiếu là một công cụ tuyệt vời để doanh nghiệp bứt phá, đồng thời tạo ra thu nhập và được nhiều nhà đầu tư coi là sự đầu tư an toàn, đặc biệt là khi so sánh với cổ phiếu ở thời điểm VN-Index đang bắt đầu đi xuống.

Nắm bắt được điều này, không ít doanh nghiệp nhỏ và vừa muốn tranh thủ “đục nước béo cò” đã sử dụng "thủ đoạn" để tiếp cận và tạo niềm tin với nhà đầu tư bằng cách bắt tay cùng các công ty chứng khoán.

Với sự hỗ trợ của những công ty chứng khoán có tên tuổi, những trái phiếu này nhanh chóng được tiếp cận tới nhà đầu tư với lời chào mời là hứa hẹn mua bằng lãi suất cao, thậm chí bên trung gian như công ty chứng khoán, ngân hàng, bảo hiểm đứng ra cam kết mua lại trái phiếu khi nhà đầu tư muốn chuyển nhượng, nên càng hút nhà đầu tư tham gia.

Tuy nhiên, khi doanh nghiệp gặp sự cố về dự án như rủi ro tín dụng, thanh khoản hay rủi ro xếp hạng thì những đơn vị trung gian đó chưa chắc đã lãnh hậu quả hoặc trái chủ sẽ rơi vào cảnh... đền được vạ thì má đã sưng. Đương nhiên, nhà đầu tư chính là người đầu tiên chịu thiệt. 

Ảnh minh họa

Thậm chí, có những doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu với lãi suất cao, dùng tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất đối ứng của dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT). Tuy nhiên, dự án BT này dù đã ký, nhưng doanh nghiệp chưa động thổ, có nghĩa là chưa có vốn đối ứng để nhận đất. Như vậy, tài sản bảo đảm cho trái phiếu chưa hình thành và rất có thể đây là trái phiếu nuôi nợ mà chủ đầu tư cố tình “bày binh bố trận”.

Theo Công ty chứng khoán Vietcombank (VCBS) sở dĩ các doanh nghiệp bất động sản thu được mức lãi suất đột biến là vì "trái phiếu thuộc ngành này luôn được đánh giá với mức độ rủi ro cao hơn trái phiếu tổ chức tín dụng hay trái phiếu các doanh nghiệp sản xuất".

Một trong những rủi ro của thị trường trái phiếu doanh nghiệp là việc xác định mức độ minh bạch của đơn vị phát hành trong hồ sơ chào bán trái phiếu vẫn chưa thực sự rõ ràng. Xếp hạng tín nhiệm với tổ chức thực hiện phát hành trái phiếu hoặc hợp đồng dịch vụ với các bên liên quan theo quy định tại Nghị định 163 chỉ cần công bố trong trường hợp "nếu có" và không nằm trong danh mục bắt buộc của hồ sơ phát hành.

Cùng bàn về vấn đề này, TS. Ngô Trí Long cho biết, có những đơn vị bất động sản huy động vốn với lãi suất rất cao.

“Trong kinh tế, mức rủi ro càng thấp thì lãi suất càng thấp, lãi suất cao thì rủi ro cũng tỷ lệ thuận. Hiện nay đang có xu hướng doanh nghiệp thiếu vốn, không huy động bằng cách nào được thì phát hành trái phiếu với lãi cao ngất ngưởng, rất nguy hiểm cho nhà đầu tư”, ông Long nói.

Trong kinh tế, mức rủi ro càng thấp thì lãi suất càng thấp, lãi suất cao thì rủi ro cũng tỷ lệ thuận. Hiện nay đang có xu hướng doanh nghiệp thiếu vốn, không huy động bằng cách nào được thì phát hành trái phiếu với lãi cao ngất ngưởng, rất nguy hiểm cho nhà đầu tư.


Bạn đang đọc bài viết Có phải lời giải tối ưu cho thị trường vốn? tại chuyên mục Tài chính - Ngân hàng của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP