Reatimes.vn
CƠ QUAN NGÔN LUẬN CỦA HIỆP HỘI BĐS VIỆT NAM

24/03/2020, 13:32 GMT+7

Cổ phiếu khu công nghiệp về vùng hấp dẫn đầu tư

Reatimes.vn Sau khi giảm đáng kể do ảnh hưởng của thị trường chung, giá cổ phiếu nhiều DN kinh doanh khu công nghiệp được đánh giá đã về vùng hấp dẫn, đặc biệt xét trong bối cảnh triển vọng ngành, cũng như sức khỏe tài chính của DN.

Hoạt động kinh doanh ít phụ thuộc vào biến động ngắn hạn

Tại Ðại hội cổ đông ngày 11/3 vừa qua, CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) đã thông qua kế hoạch kinh doanh 2020 với tổng doanh thu công ty mẹ 2.460 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 1.148 tỷ đồng, tăng lần lượt 46% và 115% so với mức thực hiện 2019.

Dịch cúm Covid-19 đang gây ảnh hưởng nghiêm trọng lên ngành cao su thế giới và thực tế, giá hợp đồng tương lai cao su tự nhiên trên Sở Giao dịch hàng hóa Tokyo (TOCOM) đã giảm đến 26,5% chỉ trong 2 tháng qua, khiến mảng sản xuất - kinh doanh cao su của PHR dự báo tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, sự tự tin khi lên kế hoạch kinh doanh 2020 của PHR có cơ sở là triển vọng tích cực của mảng kinh doanh khu công nghiệp.

PHR hiện sở hữu 80% cổ phần CTCP Khu công nghiệp Tân Bình - đơn vị quản lý Khu công nghiệp Tân Bình có tổng diện tích 363,41ha và 32,85% cổ phần tại CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC) - đơn vị sở hữu Khu công nghiệp Nam Tân Uyên với diện tích 332ha và Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng với diện tích 289ha.

Các khu công nghiệp này đều đang có tỷ lệ lấp đầy cao. Trong năm 2019, mảng khu công nghiệp tuy chỉ đóng góp 23,8% doanh thu, nhưng đóng góp đến 62,8% lợi nhuận gộp cho PHR.

Hoạt động kinh doanh cho thuê khu công nghiệp có đặc thù: Đầu tư một lần, thu tiền dài hạn. Theo đó, sau giai đoạn hoàn thiện thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, doanh nghiệp ký hợp đồng cho thuê dài hạn với các khách hàng.

Thu nhập từ các hợp đồng cho thuê thường được phân bổ theo thời gian thuê, chỉ số ít trường hợp đủ điều kiện mới hạch toán vào thu nhập một lần, khiến báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp có nợ phải trả lớn, nhưng xem xét kỹ trong đó sẽ thấy chủ yếu là khoản doanh thu nhận trước chưa phân bổ.

Ðối với khoản mục này, doanh nghiệp hầu như không có rủi ro thanh toán, đảm bảo doanh thu ghi nhận trong tương lai, bất chấp các doanh nghiệp đi thuê đất có thể gặp khó khăn trong ngắn hạn.

Nguồn tiền cho thuê đất đã nhận từ đầu chu kỳ thuê, doanh nghiệp có thể gửi tại ngân hàng, đem về nguồn lợi nhuận tài chính đáng kể.

Như tại PHR, tính đến cuối năm 2019, Công ty đang có 1.505 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn, chiếm 75% nợ dài hạn và 46% tổng nợ phải trả, chủ yếu là từ các hợp đồng cho thuê đất trong khu công nghiệp.

Trong khi đó, nguồn tiền, tương đương tiền và tiền gửi các loại lên đến 1.638 tỷ đồng, giúp mang về 100 tỷ đồng lãi tiền gửi trong năm 2019, tương đương 20,5% lợi nhuận sau thuế.

Bên cạnh thu nhập ổn định từ hợp đồng cho thuê đất, nhà xưởng dài hạn và thu lãi tiền gửi, nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp còn có thể có nguồn thu từ các hoạt động kinh doanh phụ trợ như suất ăn công nghiệp, xử lý nước thải, cung cấp điện, nước, môi giới lao động, xây dựng nhà xưởng…

Ðơn cử như tại CTCP Ðầu tư Sài Gòn VRG (SIP), báo cáo tài chính 2019 cho biết, doanh thu cung cấp điện nước trong năm đóng góp đến 73,3% doanh thu và 42,9% lợi nhuận gộp.

Các hoạt động khác như cung cấp dịch vụ tiện ích khu công nghiệp, bán hàng hóa, xây dựng và dịch vụ khác đóng góp 10,5% doanh thu và 28,4% lợi nhuận gộp.

Chính đặc điểm này khiến nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp được đánh giá hoạt động kinh doanh có tính ổn định cao. Mặc dù biến động tăng trưởng hay suy thoái theo tính chu kỳ của nền kinh tế ảnh hưởng đến các doanh nghiệp thuê đất và nhu cầu đầu tư nhưng chủ yếu là chịu tác động theo xu hướng dài hạn, ít chịu ảnh hưởng từ những biến động bất thường ngắn hạn, chẳng hạn như tình hình dịch cúm đang diễn ra hiện nay.

Sức hấp dẫn từ nền tảng tài chính và dòng tiền

Ðóng cửa phiên giao dịch ngày 20/3/2020 tại mức 30.000 đồng/cổ phiếu, thị giá cổ phiếu MH3 của CTCP Khu công nghiệp Cao su Bình Long (MH3) - sau điều chỉnh cổ tức hiện đã giảm gần 40% so với hồi cuối tháng 8/2019.

Trong đợt giảm mạnh theo thị trường từ đầu tháng 3/2020, có lúc thị giá cổ phiếu MH3 chỉ còn 27.100 đồng/cổ phiếu, giảm hơn 20% so với đầu năm.

Việc giảm mạnh cùng thị trường khiến vốn hóa doanh nghiệp sở hữu Khu công nghiệp Minh Hưng 3 (có diện tích 293,4ha tại tỉnh Bình Phước) hiện chỉ còn 368 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo báo cáo tài chính của MH3, tính đến cuối tháng 12/2019, Công ty đang sở hữu 662,5 tỷ đồng tiền, tương đương tiền và tiền gửi các loại cùng 17,4 tỷ đồng trái phiếu.

Mặc dù nợ phải trả là 673,6 tỷ đồng, nhưng trong đó có đến 620 tỷ đồng doanh thu nhận trước, dư nợ đi vay chỉ 16,1 tỷ đồng.

Giả định sử dụng nguồn tiền dự trữ thanh toán hết các khoản nợ vay và nghĩa vụ phải trả, phải nộp, bình quân mỗi cổ phiếu của MH3 đang sở hữu tài sản trị giá 52.200 đồng tiền mặt hoặc tài sản có thể nhanh chóng chuyển đổi thành tiền.

Tức nhà đầu tư mua cổ phiếu MH3 chỉ phải trả mức giá thấp hơn 41% giá trị tài sản tiền của doanh nghiệp, chưa kể các tài sản khác hay dòng tiền trong tương lai.

Nguồn tiền dự trữ dồi dào giúp lãi tiền gửi ghi nhận trong doanh thu tài chính của MH3 năm 2019 là 45,2 tỷ đồng, chiếm gần một nửa lợi nhuận sau thuế cả năm.

Cuối tháng 12/2019, MH3 đã chi trả tạm ứng cổ tức tiền mặt 5.000 đồng/cổ phiếu cho cổ đông, mức chi trả cả năm có thể còn cao hơn sau khi Ðại hội cổ đông năm 2020 được tổ chức tới đây phê duyệt phương án phân phối lợi nhuận.

Thị giá cao hơn không đáng kể, thậm chí thấp hơn so với giá trị tài sản có tính thanh khoản cao là tiền và tương đương tiền cũng là đặc điểm của không ít cổ phiếu khu công nghiệp khác.

Tính đến 31/12/2019, CTCP Phát triển hạ tầng Vĩnh Phúc (IDV) có 432,9 tỷ đồng tiền mặt, tiền gửi và trái phiếu các loại, tương đương 25.900 đồng/cổ phiếu, trong khi giá đóng cửa phiên giao dịch cuối tuần qua của cổ phiếu doanh nghiệp này là 32.400 đồng/cổ phiếu.

Hay thị giá cổ phiếu LHG của CTCP Long Hậu (LHG) hiện là 12.300 đồng/cổ phiếu, trong khi giá trị tiền và tiền gửi các loại là 9.736 đồng/cổ phiếu.

Mỗi cổ phiếu SZL của CTCP Sonadezi Long Thành sở hữu tương đương 27.400 đồng tiền và tiền gửi các loại cũng đang được giao dịch ở mức giá 31.300 đồng/cổ phiếu...

LHG, SZL cũng là những doanh nghiệp chi trả cổ tức tiền mặt cho cổ đông đều đặn, với tỷ suất cổ tức trên thị giá trên dưới 10%/năm. IDV vừa chi trả cổ tức tiền vừa trả bằng cả cổ phiếu…

Thực tế, ngoài cổ tức, về dài hạn, nhà đầu tư nắm giữ cổ phiếu khu công nghiệp còn có thể hưởng lợi từ câu chuyện tăng trưởng thị giá.

Trong 9 tháng đầu năm 2019, nhiều cổ phiếu khu công nghiệp đã tăng giá từ 50 - 100% khi làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam vừa giúp gia tăng tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp vừa đẩy giá thuê lên.

Sau đợt tăng giá đột biến thu hút dòng tiền đầu cơ ngắn hạn và kích thích dòng tiền đầu tư chốt lời này, thị giá các cổ phiếu như MH3, D2D, PHR, SZL, SZC… hiện đã điều chỉnh đáng kể, giảm từ 30 - 50%.

Ðợt điều chỉnh này đã đưa thị giá các cổ phiếu khu công nghiệp về vùng hấp dẫn hơn để dòng tiền đầu tư trở lại.

Nhất là khi tác động của dịch bệnh được nhiều chuyên gia phân tích đánh giá là rủi ro ngắn hạn, còn về dài hạn, dư địa tăng trưởng của ngành bất động sản công nghiệp vẫn tốt.

Việt Nam vẫn đang nằm trong xu hướng đón nhận sự dịch chuyển của các nhà máy sản xuất, thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài, nhất là sau các hiệp định thương mại tự do, chẳng hạn như EVFTA vừa ký kết.

Cuối tháng 2/2020, PHR đã nhận Quyết định của UBND tỉnh Bình Dương về việc thu hồi để bàn giao đất cho dự án Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn 2) tại Bình Dương.

Trong năm 2020, bên cạnh bàn giao 345ha đất cho NTC, PHR cũng đang thực hiện Dự án mở rộng Khu công nghiệp Tân Bình lên 1.055ha để đáp ứng nhu cầu thuê đất tại khu vực đang còn rất lớn.

Nhiều doanh nghiệp khác trong ngành cũng còn dư địa tăng trưởng, như CTCP Khu công nghiệp Sonadezi Châu Ðức (SZC) đầu tư hạ tầng, mở rộng cho thuê tại Khu công nghiệp Châu Ðức; CTCP Khu công nghiệp Long Hậu (LHG) đầu tư Khu công nghiệp Long Hậu 3; hay MH3 đầu tư Khu công nghiệp Minh Hưng 3 mở rộng; SIP với dự án Khu công nghiệp Phước Ðông giai đoạn 2…

Nguồn tiền dự trữ dồi dào sẽ là điểm tựa để các doanh nghiệp này đầu tư mở rộng hoạt động kinh doanh, mà ít phụ thuộc vào vốn vay.

Hình thức thực hiện tập trung giải phóng mặt bằng, hoàn thiện thủ tục pháp lý, sau đó đầu tư hạ tầng từng bước, làm đến đâu cho thuê đến đó cũng sẽ giảm thiểu đáng kể rủi ro “chôn vốn” nếu thị trường không thuận lợi.

Bạn đang đọc bài viết Cổ phiếu khu công nghiệp về vùng hấp dẫn đầu tư tại chuyên mục Tài chính - Ngân hàng của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com

Ý kiến của bạn

Bạn còn 500/500 ký tự


TOP