Dù đã ra đời hàng chục năm, thậm chí mấy năm gần đây phát triển nóng nhưng thị trường condotel tại Việt Nam vẫn đang ẩn chứa nhiều rủi ro do tình trạng pháp lý nửa vời, thời gian sở hữu hạn chế, bên bán không có năng lực quản lý… Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư, ngoài ra chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, cũng chưa có căn hộ condotel nào được cấp sổ đỏ dù số lượng nguồn cung của sản phẩm nghỉ dưỡng này đã lên tới hàng chục nghìn căn.
Sau sự việc đổ bể dự án Cocobay Đà Nẵng xảy ra mới đây do cam kết lợi nhuận quá cao, chủ đầu tư không chi trả được thì nhà đầu tư lại càng thêm hoang mang khi không có gì đảm bảo quyền sở hữu tài sản của mình, và từ đó đặt ra nhiều lo ngại về hiệu ứng đổ vỡ dây chuyền trên thị trường condotel.
Một lần nữa vấn đề hoàn thiện pháp lý cho condotel lại được đặt ra và trở thành mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư, nhà phát triển bất động sản và cả cơ quan quản lý Nhà nước.
Pháp lý không rõ ràng, rủi ro bị đẩy về về phía nhà đầu tư
Phát biểu tại hội thảo “Pháp lý cho condotel”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, việc chủ đầu tư bán căn hộ condotel là không trái với pháp luật, bởi Luật Đầu tư có quy định doanh nghiệp đươc làm những gì mà pháp luật không cấm. Nhưng theo ông Châu, hệ thống luật pháp chưa bảo vệ được các nhà đầu tư thứ cấp, cổ đông nhỏ lẻ khi tham gia vào các dự án này và thực tế là mọi rủi ro đang đổ lên đầu các nhà đầu tư.
“Chủ đầu tư muốn thực hiện “3 nhanh”: Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh. Để thực hiện được “3 nhanh” này , chủ đầu tư đã sử dụng 2 mồi nhử. Thứ nhất là cam kết lợi nhuận. Thời gian qua, cam kết lợi nhuận cao nhất có thể thấy là 15% để thu hút khách hàng. Miếng mồi thứ hai mà các chủ đầu tư trước đây đã làm đó là vấn đề cam kết có sổ đỏ ổn định lâu dài cho căn hộ không hình thành đơn vị ở.
Thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã đẩy giá condotel lên cao, ngang với các căn hộ cao cấp, rồi dùng nguồn tiền lãi thu được đó để đầu tư những dự án khác, dùng hiệu quả kinh doanh để thanh toán lợi nhuận, đẩy rủi ro về phía nhà đầu tư. Trong khi nhiều nhà đầu tư dùng vốn đi vay để đi đầu tư, nên cũng muốn thu hồi vốn và có lợi nhuận nhanh. Nhưng một khi dự án kinh doanh không hiệu quả, không có lợi nhuận, thì rõ ràng rủi ro là rất lớn”, ông Châu phân tích.
Đồng quan điểm, ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho hay: “Từ vụ đổ vỡ tại Cocobay, vấn đề quan trọng nhất đặt ra là làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư thứ cấp, làm thế nào để bảo hộ cho người mua. Điều này phải được làm rõ chứ không thể tùy tiện chuyển condotel thành căn hộ để tạm thời làm an lòng nhà đầu tư mà phá vỡ quy hoạch ban đầu”.
Cần cấp sổ đỏ có thời hạn cho condotel
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cần cấp sổ đỏ cho nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ condotel và ngay cả chủ đầu tư cũng phải được cấp sổ đỏ có thời hạn.
“Đất thuộc loại hình gì thì sẽ được cấp sổ đỏ theo thời hạn đất đó. Ở đây là đất khu du lịch nghỉ dưỡng thuộc loại hình thương mại dịch vụ thì cấp tối đa 50 năm, ở những vùng khó khăn hơn thì 70 năm chứ không thể cấp sổ đỏ lâu dài, vĩnh viễn được. Có ý kiến nói rằng, hiện nay pháp luật chưa quy định thì chúng tôi thấy rằng điều đó không đúng. Văn bản của chúng tôi đã dẫn chứng điều đó ở trong Luật Đất đai, Nghị định 43 đều có nói đến câu chuyện các thành phần xây dựng trong dự án đều có thể được cấp sổ đỏ. Trước hết phải cấp sổ cho từng căn hộ trong dự án của chủ đầu tư. Sau đó, khi nhà đầu tư thứ cấp mua thì công chứng, chuyển tên cho nhà đầu tư.
Để giải quyết câu chuyện condotel không cần phải có luật mới. Với hệ thống pháp luật hiện nay, chúng ta có thể giải quyết được, nhưng vấn đề là phải bổ sung một số nội dung”, ông Châu nhận định.
Ông Mai Văn Phấn cũng khẳng định về mặt pháp luật, hiện đã có khá đầy đủ quy định về chế độ sử dụng đất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho condotel.
“Condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Theo Luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.
Tiếp đó, về chế độ sử dụng đất, tại chương 10, mục 3, điều 153, Luật Đất đai đã quy định rõ đối với loại hình này. Quy định cấp giấy chứng nhận cũng được nêu tại điều 104 Luật Đất đai. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận có tại Nghị định 01 và hướng dẫn ghi, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có điều 8 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33”, ông Phấn nêu.
Theo ông Phấn, thực tế hiện nay có một số địa phương điển hình là Đà Nẵng và Bình Định đã “sáng tác” ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở, lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang.
“Đất được giao sản xuất kinh doanh dịch vụ, toàn bộ thủ tục pháp lý đầu vào là như thế nhưng lại không tuân thủ. Quy định thời hạn đất kinh doanh 50 năm nhưng chủ đầu tư lại cứ đòi được cấp đất ở, lâu dài. Giữa chủ đầu tư và hệ thống hành lang pháp lý không gặp nhau ở chỗ đó. Đầu vào một đằng, đầu ra một nẻo thì không đúng quy định của pháp luật", ông Phấn lý giải.
TS. Lương Hoài Nam, thành viên Hội đồng tư vấn du lịch (TAB) nhận định, trong bối cảnh mọi người đang đầu tư, xây dựng, mua bán một sản phẩm mà đang "đỏ mắt" đi tìm cơ sở pháp lý thì phải hợp tác với nhau để cùng tháo gỡ. Chủ đầu tư có quyền xây, quyền bán, người mua có quyền mua nhưng phải kiên nhẫn, không thể tự do làm những thứ luật pháp không cấm nhưng lại năng nặc đòi những thứ luật pháp chưa có.
“Hội đồng Tư vấn Du lịch Việt Nam kiến nghị Thủ tướng dựa vào hệ thống luật pháp hiện hành, coi như một bước triển khai Luật Du lịch, cấp giấy chứng nhận quyền tài sản của condotel, cần loại sổ đỏ mang đúng tên căn hộ du lịch hoặc biệt thự du lịch, thời hạn bằng thời hạn dự án. Dự án có thời hạn bao nhiêu năm thì cấp giấy chứng nhận bấy nhiêu năm, không cấp dài hạn hoặc thời hạn vĩnh viễn. Khi không còn các cam kết lợi nhuận thì condotel sẽ ổn định giá, trở về đúng giá thị trường, không còn giá trên trời như hiện nay. Thị trường condotel sẽ phát triển bền vững”, TS. Lương Hoài Nam kiến nghị.
Đồng quan điểm, ông Trần Văn Chín Nút, Chủ tịch HĐQT VMC Group cho hay, nút thắt chính của condotel là do lỗi hệ thống từ đầu, không thống nhất về loại hình trong cấp giấy chứng nhận: "Chủ đầu tư có quyền quảng cáo dự án của mình với nhiều "mỹ danh" nhằm đa dạng sự lựa chọn tới du khách. Tuy nhiên về vấn đề pháp lý, trên giấy tờ vẫn phải quy về chung một khái niệm. Nếu từ phía nhà nước tới chủ đầu tư thống nhất định danh condotel là căn hộ du lịch hay biệt thự du lịch, cấp giấy chứng nhận rõ ràng thì sẽ không còn tranh cãi, không xảy ra những bất cập, rủi ro trong quá trình giao dịch như câu chuyện Cocobay vừa xảy ra".
