Dự án tại phường Ô Chợ Dừa của Tân Hoàng Minh có tên trong danh sách 34 dự án thế chấp tại Hà Nội.

Dự án tại phường Ô Chợ Dừa của Tân Hoàng Minh có tên trong danh sách 34 dự án thế chấp tại Hà Nội.

Vừa qua, Sở Tài nguyên - Môi trường TP.Hồ Chí Minh đã công bố danh sách 77 dự án trên địa bàn thế chấp tại ngân hàng, Sở Tài nguyên – Môi trường Hà Nội cũng chính thức công bố danh sách 34 dự án đang đăng ký thế chấp.

Thông tin về danh sách các dự án đang thế chấp tại ngân hàng được Hà Nội và TP Hồ Chí Minh công bố công khai ngay lập tức đã làm nóng thị trường. Không chỉ băn khoăn, lo lắng, có nhiều người cho rằng dự án đã bị thế chấp đồng nhất với chủ đầu tư kém năng lực.

Về 34 dự án đang thế chấp vừa được Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội công bố, đại diện Sở này cho biết đây là những doanh nghiệp vay tín dụng ngân hàng có thông qua hệ thống văn phòng đăng ký đất đai tính đến ngày 29/7/2016.

Luật sư Nguyễn Thế Truyền - Giám đốc Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh

Liên quan đến vấn đề thế chấp, trên tờ VietnamNet, luật sư Nguyễn Thế Truyền cho biết, hiện nay, có 3 hình thức thế chấp. Một là, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (điều kiện bắt buộc dự án phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Hai là, thế chấp bằng dự án thì không nhất thiết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ba là, thế chấp quyền tài sản trên đất (quyền khai thác, quyền sở hữu, quyền bán tài sản trên đất và nhiều quyền liên quan đến đất) – trường hợp này không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không cần đăng ký tại sở Tài nguyên Môi trường.

Theo luật sư Truyền, ở trường hợp thứ ba thì chủ đầu tư có thế chấp ngân hàng nhưng lại không công khai thông tin tại Văn phòng quản lý đất đai của thành phố. “Dữ liệu mà Sở Tài nguyên Môi trường công bố đều không có dữ liệu thông tin liên quan đến quyền thế chấp tài sản trên đất và đây là hình thức thế chấp được các chủ đầu tư ưu tiên lựa chọn nhiều nhất” – luật sư Truyền nói.

Vì vậy theo vị luật sư này, so với con số mà Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh vừa công bố con số trên chưa phản ánh được sự thật khách quan. “Thực tiễn thông qua việc tư vấn cho một số chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, hầu hết các dự án bất động sản để có được nguồn vốn để triển khai dự án đều phải vay vốn ngân hàng và tất nhiên họ phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai” – luật sư cho biết.

Luật sư Trương Thanh Đức: Nguồn Internet.

Luật sư Trương Thanh Đức. 

Luật sư Trương Thanh Đức: Rủi ro lớn mua nhà "trên giấy"

Theo quan điểm của Luật sư Đức, việc các chủ đầu tư vay vốn ngân hàng để thực hiện dự án là chuyện bình thường. Nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà và đất. Và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở tài nguyên và Môi trường thì khách hàng yên tâm hoàn toàn. Vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tính pháp lý dự án đã được Nhà nước đảm bảo. Người mua nhà chắc chắn sẽ được cấp sổ đỏ theo quy định.

Tuy nhiên, đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro lớn.

Hiện nay, đa phần các chủ đầu tư đều lựa chọn hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án tại ngân hàng (quyền thực hiện dự án có thể là quyền khai thác, quyền kinh doanh dự án…). Bởi, hầu hết các dự án bất động sản đều chưa được cấp sổ đỏ do vậy nếu vay vốn ngân hàng chỉ có thể thế chấp bằng hình thức này.

Một điểm lợi nữa, nếu vay vốn theo hình thức này, chủ đầu tư không phải đăng ký thông tin thế chấp tại các Sở Tài nguyên và môi trường. Vì vậy, khách hàng không thể kiểm tra được thông tin dự án đã bị thế chấp hay chưa. Mặc dù, Nhà nước có yêu cầu, các chủ đầu tư thế chấp quyền thực hiện dự án để vay vốn ngân hàng, phải đăng ký thông tin giao dịch tại Cục đăng ký giao dịch đảm bảo – Bộ Tư pháp. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đều không tự nguyện đăng ký. Vì vậy, rất nhiều dự án đã bị thế chấp ngân hàng nhưng vẫn được chủ đầu tư bán cho người mua nhà. Nói nôm na, 1 căn hộ bị bán hai lần. 

Vì vậy, cũng theo Luật sư Trương Thanh Đức, khi mua nhà tại dự án đang xây dựng dở dang và đã bị thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro nhất là khi ngân hàng sẽ siết nợ chủ đầu tư. Để tránh rủi ro, khách hàng nên mua dự án đã được ngân hàng bảo lãnh và việc mua bán, thanh toán tiền cho chủ đầu tư đều qua ngân hàng kiểm soát.  

Luật sư Trần Thái Bình - Công ty Luật LNT & Partner

Luật sư Trần Thái Bình cho rằng, công bố thông tin để làm minh bạch thị trường là tốt. Tuy nhiên, nếu chỉ đơn thuần là nói dự án nào, của ai, thế chấp ở đâu, từ lúc nào… như các thông tin vừa qua của cơ quan chức năng thì chỉ có hại nhiều hơn là có lợi.

“Theo quy định pháp luật thì chủ đầu tư được phép thế chấp dự án hình thành trong tương lai để vay vốn. Qua đó, ngân hàng cũng đã có thẩm định tính khả thi của dự án rồi mới cho vay. Do vậy, chủ đầu tư có thế chấp dự án hay không, không phải điều đáng lo ngại. Điều người dân cần biết là căn hộ họ mua có bị thế chấp hay không?

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Do vậy, quy định pháp luật hiện rất chặt chẽ trong việc này.

Nếu cơ quan nhà nước muốn hỗ trợ người dân thì cần tạo cơ chế thuận tiện hơn nữa, để người dân có thể kiểm tra, cập nhật xem trong những dự án đang thế chấp, thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung gây hoang mang.

Những người đã mua nhà hoặc sắp mua nhà nên làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Còn chuyện chủ đầu tư thế chấp những phần còn lại, theo quy định, không phải là yếu tố đáng quan ngại” - Luật sư Bình phân tích./.

Phạm Bá (Tổng hợp)

Bạn đang đọc bài viết Thế chấp dự án bất động sản dưới góc nhìn của giới luật sư tại chuyên mục Pháp lý BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com