Bất thường đằng sau loạt dự án thế chấp ngân hàng

TP.HCM và Hà Nội vừa công khai một loạt dự án bất động sản thế chấp tại nhiều ngân hàng khác nhau khiến dư luận xôn xao, lo lắng. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng, về nguyên tắc, hoạt động thế chấp là bình thường, nhưng phải minh bạch thông tin từ chủ đầu tư cho tới cơ quan quản lý. Còn hiện nay, thế chấp ngân hàng vẫn là con số rất nhỏ, chỉ là phần nổi của tảng băng chìm.

Dự án thế chấp ngân hàng. Ảnh minh họa

Ảnh minh họa

Theo tìm hiểu của phóng viên, các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án... Tuy nhiên, vẫn có tồn tại tình trạng chủ đầu tư dùng kỹ xảo để thổi phồng dự án, hay dùng vào mục đích khác như tiếp tục mở tài khoản tại một ngân hàng khác để đem đầu tư nơi khác kiếm lời thay vì phát triển dự án thế chấp. Từ đó, dẫn đến nhiều trường hợp khách hàng đã nhận nhà mà vẫn không làm được Giấy chứng nhận sở hữu, thậm chí còn bị ngân hàng mời ra khỏi tòa nhà để kê biên phát mại. Điều này đẩy rủi ro về phía người mua nhà và ngân hàng thế chấp cho vay.

Tại Hà Nội, những dự án bất động sản lừng lẫy một thời như Usilkcity, Ellipse Tower... dù huy động tiền của người mua nhà từ 50 – 70% giá trị căn hộ, nhưng sau nhiều năm dự án vẫn "án binh bất động" vì nhiều lý do, trong đó không loại trừ dùng tiền vay ngân hàng để đầu tư vào mục đích khác.

Hay tại TP.HCM mới đây, Công ty TNHH Xây dựng - Sản xuất - Thương mại Tài Nguyên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên diện tích chưa đầy 1ha, vào ngày 13/2/2018. Trong khi đó, theo các thông tin đã công bố trên truyền thông, dự án này có tổng diện tích lên đến 7,4ha, vốn đầu tư 8.000 tỷ đồng, tên thương mại là EverGreen.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh. Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó.

Cùng quan điểm đó, ông Nguyễn Thanh Nhung, Tổng Giám đốc Ngân hàng Vietbank, cho biết, doanh nghiệp bất động sản thế chấp dự án vì nhiều mục đích khác nhau như: vay vốn để xây dựng công trình hoặc để thực hiện bảo lãnh ngân hàng... Tuy nhiên, cần phải nói thêm, việc thế chấp đều được thực hiện theo luật. Những dự án được thế chấp đều được ngân hàng thẩm định về mặt pháp lý cũng như năng lực chủ đầu tư. Ở góc độ này những dự án được thế chấp là những dự án tốt chứ không phải là xấu.

Tuy nhiên, ở góc nhìn khác, giới phân tích đầu tư bất động sản lại cho rằng, việc cầm cố dự án cho ngân hàng không phạm luật, nhưng có thể gây nhiều hệ lụy.

Chỉ khách mua nhà “rơi lệ”

Không thể phủ nhận, cuộc “tình tay 3” này nếu nên duyên sẽ có lợi cho cả 3 bên khi dự án được triển khai đúng kế hoạch, nhưng khi tranh chấp xảy ra khách mua nhà lại là người chịu thiệt thòi đầu tiên.

Đơn cử như, nhiều khách hàng của chung cư Gia Phú do Công ty TNHH Địa ốc Gia Phú làm chủ đầu tư đã làm đơn tố cáo lên VKSND tối cao về việc bị chủ đầu tư lừa đảo, bán một căn hộ cho nhiều người.

Được biết, dự án này do bà Đoàn Thị Hoàn My làm Tổng giám đốc và ông Nguyễn Hùng Nghiêm (chồng bà My) làm Phó Tổng giám đốc đã thu rất nhiều tiền của khách hàng đóng để mua nhà tại dự án (từ 80-100% tổng giá trị căn hộ). Tuy nhiên, khi đã quá thời hạn chủ đầu tư bàn giao nhà, nhiều khách hàng tá hoả khi phát hiện một căn trong chung cư đã bị bán cho nhiều người.

ff

Khách mua nhà tại chung cư Gia Phú 5 năm qua đi tố cáo khắp nơi. Ảnh: Internet

Luật sư Trần Văn Tuấn, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, do hệ thống pháp luật thiếu tính thống nhất, nên nhiều vấn đề phát sinh và rủi ro cho các bên khi thực hiện Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Thứ nhất, quy định tại Điều 19 làm các chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất của dự án không thực hiện việc chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), dẫn đến nghịch lý là ngân hàng đang nhận thế chấp quyền sử dụng đất là thuộc phần sở hữu chung của dự án, chứ không thuộc sở hữu riêng của nhà ở, căn hộ nào, nên không còn giá trị xử lý tài sản với từng nhà ở, căn hộ với người mua (đăng ký thế chấp tài sản nào thì chỉ được xử lý tài sản đó).

Thứ hai, các quy định ràng buộc người mua nhà phải chuyển tiền vào các tài khoản trong thông báo của Sở Xây dựng, dẫn đến những khoản tiền người mua đã chuyển trước đây theo thỏa thuận giữ chỗ, thỏa thuận đặt cọc không được ngân hàng chấp nhận. Đây sẽ là tranh chấp lớn nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, dự án bị chậm trễ.

Thứ ba, các ngân hàng nói phải thế chấp dự án, thì ngân hàng mới bảo lãnh cho người mua khi chủ đầu tư chậm bàn giao chỉ là nghiệp vụ của ngân hàng, chứ pháp luật không có quy định nào bắt buộc việc như vậy.

Về vấn đề này, luật sư Trần Trung Kiên (Công ty Luật Kiên và cộng sự) cho biết, việc các dự án nhà ở mang thế chấp ngân hàng là hết sức bình thường.

Tuy nhiên, để tránh rủi ro, theo luật sư Kiên, bản thân các chủ thể khi thực hiện giao dịch này gồm chủ đầu tư – ngân hàng – khách mua nhà đều phải tuân thủ nghiêm trình tự, thủ tục thực hiện. Điểm tích cực của quy định này là giúp chủ đầu tư kêu gọi thêm nguồn vốn để phục vụ việc xây dựng công trình. Song, mặt trái của nó lại chính là việc chủ đầu tư không công bố tình trạng thế chấp của dự án cho khách mua khi kêu gọi vốn, dẫn đến tình trạng dự án đã thế chấp nhưng vẫn bán. Người mua dù ở đến gần chục năm vẫn không làm được Giấy chứng nhận, thậm chí còn bị ngân hàng mời ra khỏi tòa nhà để kê biên phát mại…

Chưa kể, trong cuộc tình tay 3 này, mối giới bất động sản là người đứng giữa tiếp thị sản phẩm cũng chịu vạ lây. Khi cách đây không lâu, một nhân viên mối giới bất động sản bị khách hàng truy vấn tới tấp rằng “Tại sao dự án đã thế chấp rồi mà em lại bán cho chị? Nếu em không làm rõ chuyện này chị sẽ lôi công ty ra tòa. Lúc nào cũng giới thiệu là công ty uy tín mà làm ăn kiểu gì vậy?...”. Trong khi nhiệm vụ thông thường của môi giới chỉ nắm rõ thông tin về sản phẩm, chính sách bán hàng, còn pháp lý thì đa phần phải nhờ cấp quản lý.

Vì vậy, với cuộc “tình tay 3” này nếu cứ “lằng nhằng” thì chỉ có khách hàng là đối tượng chịu thiệt đầu tiên khi không nắm rõ thông tin chủ đầu tư cũng như chính sách pháp lý của dự án.

Nguyễn Linh

Bạn đang đọc bài viết Cuộc “tình tay 3” - ai rơi lệ? tại chuyên mục Tài chính BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com