Trước tình hình thị trường địa ốc phía Nam đang có dấu hiệu xấu bởi dự án “ma” lộng hành, thủ tục pháp lý bị “đóng băng”... các doanh nghiệp địa ốc kinh doanh bài bản đang trông chờ những động thái nghiêm minh để siết lại các dự án ảo, đồng thời tạo điều kiện đẩy nhanh các dự án thực để sớm đưa hàng ra thị trường.
Nở rộ dự án “ma”
Thời gian qua, thị trường bất động sản phía Nam, từ TP.HCM đến các địa phương lân cận xuất hiện ngày càng nhiều tình trạng rao bán dự án “ảo”. Dù có không ít cảnh báo về việc mua bán dự án không đủ pháp lý, nhưng nhiều người vì hám lợi nên bất chấp rủi ro lao theo các dự án “bánh vẽ”.
Tại TP.HCM - cái nôi của thị trường bất động sản phía Nam - đã và đang tồn tại nhiều dự án “ma”. Đây cũng là nỗi ám ảnh của cả thị trường, nhất là đối với doanh nghiệp làm ăn chân chính và những người có nhu cầu ở thực.
Việc các “cò” đất, công ty bất động sản làm ăn bất chính gần đây ngang nhiên vẽ dự án “ma”, rao bán rầm rộ trước hết là các đối tượng này đã đánh trúng vào tâm lý ưa chuộng đất nền cùng với sự thiếu hiểu biết của nhiều người.
Tuy nhiên, cách xử lý của các cơ quan chức năng hiện nay mới chủ yếu mang tính chất tuyên truyền, giải quyết hậu quả. Do đó, trước khi cơ quan quản lý siết lại tình trạng này thì tốt nhất là các khách hàng, muốn mình không phải là nạn nhân tiếp theo thì trước hết phải biết tự bảo vệ mình, tham khảo nhiều nguồn thông tin, nhất là từ chính quyền địa phương trước khi ra quyết định.Luật sư Vũ Văn Tiến, Đoàn Luật sư TP.HCM
Ông Lê Văn Nhứt (quận Thủ Đức), một khách hàng may mắn thoát được dự án “bánh vẽ” mang tên Long Phụng 1 (phường Trường Thạnh, quận 9) cho biết, ông đang cần tìm mua một lô đất tại quận 9 để chuyển về sinh sống, làm việc, nhưng vì địa bàn này được xem là điểm nóng nên khiến ông rất dè chừng trong việc chọn lựa.
“Khi xem qua lô đất này tôi thấy rất ưng ý, nhưng vì đã nghe báo chí cảnh báo nhiều về tình trạng dự án ‘ma’ lộng hành khắp nơi, nên tôi đã tìm đến UBND phường Trường Thạnh kiểm tra pháp lý dự án trước khi đặt cọc mua đất. Rất may mắn được lãnh đạo phường cho biết đây là dự án không có thực”, ông Nhứt thở phào nhẹ nhõm.
Ngay sau đó, UBND phường Trường Thạnh cũng đã có văn bản gửi cơ quan báo chí cũng như đăng tải trên website của quận 9 để cảnh báo người dân về dự án này.
Trong thông báo phát đi, UBND phường khẳng định, không có dự án nào mang tên Khu dân cư cao cấp Long Phụng 1 tại khu vực trên. Đồng thời, khu đất đã được quận 9 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng khác.
Không chỉ tại thị trường TP.HCM, mà các tỉnh phụ cận như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Long An… cũng đã chứng kiến sự đổ bộ của hàng loạt đơn vị làm ăn chụp giật, thu gom, “băm nát” đất nông nghiệp, phân lô bán nền phi pháp tràn lan.
Đơn cử, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã công bố xử lý hàng loạt dự án phân lô bán nền không đủ pháp lý, trong đó điển hình là cái tên Công ty Địa ốc Alibaba với hàng loạt dự án ma bị cưỡng chế đã gây náo loạn, ám ảnh toàn thị trường.
Tại Long An, giữa tháng 7 vừa qua, UBND tỉnh Long An cũng có quyết định thanh tra toàn diện Dự án Bella Vista tại Khu công nghiệp Đức Hòa III, do Công ty cổ phần Hồng Đạt - Long An mở bán từ tháng 10/2016 vì xây dựng dự án bất động sản trên đất công nghiệp khi chưa được cấp phép. Còn tại Bình Thuận, các cơ quan chức năng cũng vừa “tuýt còi” hàng loạt dự án bất động sản rao bán khi chưa đủ điều kiện.
Trên thực tế, hệ lụy từ những dự án “ma” đã được truyền thông cảnh báo nhiều, nhất là vụ việc của Công ty Địa ốc Alibaba gây chấn động thị trường nhưng nhiều người vẫn chấp nhận rủi ro. Điều khó hiểu hơn là các doanh nghiệp lừa đảo vẫn nằm ngoài vòng pháp luật, khiến cho khách hàng ngày càng mất niềm tin vào thị trường, từ đó những doanh nghiệp chân chính cũng bị vạ lây.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, chính sự lộng hành của những “con sâu” đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường, khiến cho lượng cầu bị giảm sút.
Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, dù đất nền được xem là tâm điểm đầu tư trong năm 2019, nhưng thời gian gần đây, thanh khoản của thị trường đã có dấu hiệu sụt giảm khá mạnh. Tại các điểm nóng diễn ra cơn sốt đất trước đây như khu Đông TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận… đã không còn cảnh tấp nập người người, nhà nhà đổ xô săn đất, thay vào đó chỉ lác đác vài nhà đầu tư đi thăm dò thị trường.
Thời gian qua, rất nhiều doanh nghiệp địa ốc rời TP.HCM đầu tư ở nhiều tỉnh xa nhưng vẫn trong tư thế "vừa đánh bắt xa bờ vừa nhìn về phía sau", bởi dù gì thì TP.HCM vẫn là thị trường trọng điểm. Vấn đề quan trọng nhất làm cho thị trường bị "tắc nghẽn" nguồn cung là việc TP.HCM siết thủ tục pháp lý đầu tư dự án mới quá chặt.
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam
Về hướng xử lý với các dự án trái phép, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng, những sai phạm của các đầu nậu, cò đất, môi giới là cố ý vi phạm, lôi kéo người dân, biến họ thành nạn nhân. Tuy nhiên, trên thực tế TP.HCM hiện chưa có giải pháp xử lý nghiêm các đối tượng này và chính điều đó đã tạo ra điểm nóng trên địa bàn, khiến nhiều người dân bức xúc.
“Tới đây phải xử lý nghiêm minh các đầu nậu, cò đất, môi giới đất làm ăn gian dối như trên, cần thiết sẽ xử lý hình sự để răn đe”, ông Hoan nhấn mạnh.
Vướng thủ tục, doanh nghiệp đứng trước rủi ro
Diễn biến xấu của thị trường không chỉ xoay quanh việc dự án “ma” đổ bộ như những cơn lốc càn quét thị trường phía Nam, mà nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, thị trường TP.HCM có dấu hiệu gần như "tê liệt” một phần trọng yếu do doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt với nhiều rủi ro, nhất là thủ tục pháp lý khi triển khai dự án. Cũng chính vì điều này mà bước sang năm 2019, thị trường ghi nhận nhiều doanh nghiệp địa ốc chuyển hướng “đánh bắt xa bờ”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc thị trường bất động sản thời gian qua trầm lắng do các doanh nghiệp địa ốc đang đứng trước nhiều rủi ro như: rủi ro về pháp lý, rủi ro về tài chính và tín dụng, rủi ro về uy tín thương hiệu của doanh nghiệp và bỏ lỡ cơ hội kinh doanh.
“Hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gặp rủi ro khi đã bỏ chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc không thể triển khai mà lỗi trong một số trường hợp không phải do chủ đầu tư”, ông Châu nói và cho biết thêm, một số dự án nhà ở thương mại bị ách tắc vì thủ tục hành chính dù đã có quyết định chủ trương đầu tư.
Cùng với đó, dự án có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án cũng đang bị ách tắc thủ tục thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất cho chủ đầu tư.
Dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất bởi quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, thường mất khoảng 1 - 3 năm. Hiện việc áp dụng các phương pháp tính tiền sử dụng đất cụ thể chưa hợp lý.
Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án phổ biến chỉ bằng khoảng 75 - 80% chi phí giải phóng mặt bằng. Điều này khiến chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ hai do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.
Một số dự án bị rà soát hoặc bị thu hồi quyết định tiền sử dụng đất hoặc tạm dừng thực hiện quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của dự án để rà soát lại toàn bộ pháp lý hoặc thu hồi, hủy bỏ quyết định chủ trương đầu tư, do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chủ trương đầu tư chưa chính xác, cần rà soát làm rõ.
Trao đổi với phóng viên, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đang có dự án nằm trong diện vướng thủ tục vì xen cài đất công cho biết, thực tế đây là vướng mắc chung đối với doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, còn có nút thắt chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi và thiếu tính thực tiễn. Điều này dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2 - 3 năm khiến nhiều doanh nghiệp bất an.
Về cơ bản, thị trường bất động sản phía Nam còn rất nhiều dư địa để phát triển, bởi hiện nay, nhu cầu về nhà ở của người dân còn rất nhiều. Đặc biệt, khi đã đi qua những khó khăn như giải quyết được những ách tắc pháp lý, giải quyết được vấn nạn dự án “ma” thì thị trường sẽ tự làm mới mình một cách quyết liệt, và sự phát triển này có sự chọn lọc, đòi hỏi cao sự chuyên nghiệp và uy tín của các chủ đầu tư.
Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Holdings
Trong đó, phải nói đến công tác tính tiền sử dụng đất dự án bất động sản thời gian qua rất chậm trễ. Nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài cả năm vẫn chưa giải quyết xong, bị yêu cầu bổ sung nhiều lần, bị chuyển lòng vòng, không trình được lên Hội đồng thẩm định giá đất và UBND TP.HCM.
Chẳng hạn, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty Quốc Cường Gia Lai đang rất nóng ruột và bức xúc vì Công ty có 8 dự án thì tới 7 dự án phải “trùm mền” do vướng pháp lý. Điển hình như Dự án Sông Đà (quận Thủ Đức) rộng 2,8ha, hay Dự án Phú Hữu (quận 9) diện tích 7ha (có 15% đất sông rạch)... đều do doanh nghiệp tự đền bù, trong đó phần lớn là đất nông nghiệp nên đều dính một ít đất sông rạch.
“Mặc dù Công ty đã rất nỗ lực làm việc với các cấp, nhưng hồ sơ bị ngâm quá lâu, chưa có hồi kết”, bà Loan nói.
Ngân sách thất thu
Thị trường bất động sản sụt giảm đã tác động khá lớn đến nguồn thu ngân sách trên địa bàn TP.HCM. Theo HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại được Sở Xây dựng đề xuất UBND Thành phố công nhận chủ đầu tư, với quy mô diện tích chỉ hơn 2ha và 924 căn hộ, giảm 16 dự án (giảm 84,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND Thành phố chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (giảm 82,2%) so với cùng kỳ năm 2018.
Ngoài ra, chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp giảm đến 43,8% (2.227 căn so với 3.965 căn cùng kỳ năm 2018); căn hộ bình dân giảm 34,7% (1.249 căn so với 1.914 căn cùng kỳ năm 2018).
“Sự sụt giảm của thị trường bất động sản tác động đến nguồn thu ngân sách thành phố. Năm 2018, thu ngân sách từ đất khoảng 22.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 9,32% tổng thu ngân sách. So với năm 2017, giảm khoảng 4.570 tỷ đồng (giảm 16,8%); Số thu tiền sử dụng đất dự án giảm khoảng 4.037 tỷ đồng (giảm 22,5%). Kết quả thu ngân sách thành phố 6 tháng đầu năm 2019 chưa đạt 50% kế hoạch. Số thu tiền sử dụng đất trong 5 tháng đầu năm 2019 giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2018”, HoREA cho biết.
Còn theo Cục Thuế TP.HCM, tính đến ngày 30/6, số nợ đọng thuế là 13.000 tỷ đồng, tăng hơn 4.900 tỷ đồng so với cuối năm 2018; trong đó, riêng các doanh nghiệp kinh doanh liên quan đến bất động sản chiếm 61%.
Lý giải về thực trạng này, Cục Thuế TP.HCM cho biết, từ giữa năm 2018 đến nay, hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản có xu hướng chững lại. Một số dự án trọng điểm của Thành phố không triển khai được dẫn tới nguồn thu giảm hẳn so với cùng kỳ năm ngoái.
Đây cũng là khó khăn của Thành phố vì các dự án hiện đang gặp một số vấn đề liên quan đến pháp lý, thanh tra, kiểm tra nên chưa triển khai được. Khi dự án chưa triển khai thì không đủ nguồn lực tài chính để đóng kịp thời các khoản thuế này.
Sẽ có hướng xử lý dự án xen cài đất công
Trước những khó khăn trên, HoREA vừa có văn bản đề nghị UBND TP.HCM giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc nhận và thụ lý, giải quyết hồ sơ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 do nhà đầu tư dự án đề xuất, sau khi đã có Quyết định chủ trương đầu tư của UBND Thành phố, để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và các thủ tục về quyền sử dụng đất dự án.
Trong câu chuyện kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp xoay quanh 3 vấn đề chính: Tài chính, đất và thủ tục pháp lý. Doanh nghiệp bất động sản giỏi nhất về tài chính, cái họ thiếu là đất và thủ tục pháp lý.
Nhà nước có đất, hỗ trợ về pháp lý, doanh nghiệp có ý tưởng thiết kế, xây dựng thì cứ thế làm. Nếu làm được điều này, doanh nghiệp nào mạnh về tài chính, công nghệ, xây dựng thì đúng là cạnh tranh lành mạnh, người tiêu dùng được hưởng lợi.Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group
Về quy trình, thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án, HoREA đề nghị UBND Thành phố chỉ đạo Sở Tài chính sớm xây dựng các nguyên tắc về tiêu chí thẩm định giá đất đối với dự án kinh doanh bất động sản, dự án nhà ở thương mại, đảm bảo kết quả tính tiền sử dụng đất hợp lý và không làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Đồng thời, Sở Tài chính và Sở Tài nguyên - Môi trường hoàn thiện lại quy trình, thủ tục hành chính về tính tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, nhằm rút ngắn thời gian so với hiện nay và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước.
“Đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, cơ quan có thẩm quyền nên sớm có kết luận để chủ đầu tư chấp hành và được tiếp tục triển khai thực hiện, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân”, ông Châu nói.
Riêng 130 dự án bị ách tắc do vướng quỹ đất rạch, bờ đất, đường do Nhà nước quản lý, xen cài trong đất dự án nhà ở thương mại, thường chiếm tỷ lệ trên dưới 10% diện tích, HoREA cho rằng, cần có cơ chế để xử lý tất cả, không cần phải xin chủ trương đối với từng trường hợp cụ thể như hiện nay.
“Hiệp hội kiến nghị chỉ định nhà đầu tư hoặc công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã có quỹ đất hỗn hợp do tự thương lượng giải phóng mặt bằng, nhận chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp, trong đó có xen cài khoảng trên dưới 10% đất rạch, bờ đất, đường... do Nhà nước quản lý, nằm trong kế hoạch sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, mà không phải thực hiện thủ tục đấu thầu dự án, hoặc đấu giá đất để lựa chọn chủ đầu tư”, ông Châu nói.
Đồng quan điểm, ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty Sea Holdings cho rằng, đối với những dự án bất động sản thương mại có xen cài cất công thì Nhà nước nên áp bán hoặc hoán đổi cho chủ đầu tư, như vậy sẽ dễ dàng hơn trong việc xử lý thủ tục. Bởi theo quy định như hiện nay, nếu 10 - 20m đất công cũng mang ra đấu giá thì không có doanh nghiệp nào tham gia, vì chừng đó đất cũng không làm được gì.
Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, bất động sản vẫn là lĩnh vực hấp dẫn nhà đầu tư. Đặc biệt, vốn FDI đổ vào lĩnh vực này luôn xếp thứ hai trong các ngành thu hút vốn ngoại. Tuy nhiên, thị trường trong thời gian qua cũng xuất hiện những dấu hiệu xấu.
“Các cơ quan quản lý nhà nước cũng đã nhìn thấy cái khó của doanh nghiệp. Các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM cần cải cách thủ tục hành chính để giảm bớt thời gian cấp phép dự án mới”, ông Hà nói.
Về các vướng mắc liên quan đến đất xen cài trong các dự án bất động sản, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho biết, đang giao Sở Tài nguyên và Môi trường nghiên cứu đưa ra giải pháp theo hướng có thể xem xét tỷ lệ quy đổi nào đó để tổ chức đấu giá đất công.
Với các dự án có đất xen cài, cấp sổ đỏ cho doanh nghiệp đối với loại đất này là phức tạp, bởi pháp luật quản lý đất công quy định 1m2 đất công cũng phải đem đấu giá. Hiện Thành phố đang nghiên cứu theo hướng hoán đổi đất để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Nghĩa là doanh nghiệp được giao số đất này sẽ phải đổi lại một diện tích đất sạch tương đương.
Đặc biệt, liên quan đến 124 dự án bất động sản đang bị tạm ngưng, nhiều ý kiến cho rằng Thành phố cần phải nhanh chóng giải quyết một cách hợp tình, hợp lý. Bởi việc rà soát, thanh tra càng kéo dài làm chi phí triển khai dự án tăng và doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh, khan hiếm sản phẩm đưa ra thị trường.
