Vì sao chủ đầu tư “né” bảo lãnh ngân hàng?

Một dự án bất động sản có sự bảo lãnh tài chính của ngân hàng sẽ có sự khác biệt rất lớn so với các dự án không được bảo lãnh. Trước tiên là tránh được viễn cảnh kiện tụng, tranh chấp đáng tiếc khi người mua đã ký hợp đồng góp vốn mua nhà hình thành trong tương lai nhưng rất nhiều chủ đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ.

Tiếp đó giúp thanh lọc được một số những nhà phát triển bất động sản tay không bắt giặc, hoặc không thật sự uy tín. Đồng thời tăng độ minh bạch cho thị trường, tạo hành lang pháp lý giúp khách hàng an tâm khi ra quyết định mua nhà.

Cuối cùng là thanh khoản sẽ có cơ hội tăng lên khi khách hàng có tâm lý thoải mái khi mua nhà vì quyền lợi của mình được đảm bảo. Đây là cơ sở để người mua nhà tin tưởng chủ đầu tư có đủ năng lực, và quyền lợi của mình được bảo vệ.

Mặc dù đã có quy định đặt ra để bảo vệ quyền lợi người mua nhà nhưng hiện nay các ngân hàng vẫn phải chủ động tìm kiếm chủ đầu tư để giới thiệu bảo lãnh.

Sở dĩ chủ đầu tư chưa mặn mà vì khi tiến hành bảo lãnh tài chính, ngân hàng phải xem xét, thẩm định rất nhiều điều kiện liên quan đến năng lực của chủ đầu tư. Đồng thời, quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành BĐS đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Chưa kể quy trình bảo lãnh có thể khiến phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Ví dụ, dự án có 100 căn hộ,  giá một tỷ đồng một căn, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao nhà sau 2 năm.

Xem chi tiết tại đây.

Đấu giá đất “vàng" các sở, ngành: Phải tuân thủ quy hoạch

Chủ trương bán đấu giá các trụ sở của UBND thành phố Hà Nội nhận được sự quan tâm rất lớn từ dư luận, tuy nhiên các chuyên cho rằng, để tránh những bất cập liên quan đến quy hoạch, việc đấu giá cho đầu tư xây dựng cần phải xem xét đến nhiều yếu tố.

Trao đổi với phóng viên Báo Xây dựng, TS. Phạm Gia Yên, nguyên Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng cho rằng: Việc UBND thành phố Hà Nội có chủ trương bán đấu giá các trụ sở các Sở, ngành để lấy nguồn vốn xây dựng khu liên cơ 2 là thiết thực. Tuy nhiên dù sử dụng vào mục đích gì vẫn phải tuyệt đối tuân thủ quy hoạch gốc và quy hoạch phân khu. Việc xây dựng những cao ốc sẽ đem lại cho chủ đầu tư lợi nhuận rất lớn, nhưng điều đó sẽ gây những hậu quả trong tương lai như ùn tắc giao thông, ngập lụt trong đô thị.

Sở Tài chính tại số 38B Hai Bà Trưng được coi là mảnh đất “vàng” trong các trụ sở sắp di dời về khu liên cơ.

Sở Tài chính tại số 38B Hai Bà Trưng được coi là mảnh đất “vàng” trong các trụ sở sắp di dời về khu liên cơ.

Cần xác định rõ ràng về công trình sẽ xây dựng, chiều cao cũng như mật độ nhằm giúp các chủ đầu tư có cơ sở đấu giá. Nên nghiên cứu kỹ và xác định quy hoạch từ ban đầu, tránh việc điều chỉnh quy hoạch trong tương lai, trước khi đấu giá cần công khai quy hoạch để người dân tham khảo rồi mới đem đấu giá theo đúng trình tự của pháp luật.

TS. Phạm Gia Yên nhấn mạnh thêm: Cần rút kinh nghiệm sâu sắc, bởi lâu nay trong quy hoạch thành phố, hệ thống nhà ga, bến xe, các cơ sở sản xuất, khu công nghiệp có chủ trương rời ra khỏi nội thành để tăng diện tích cây xanh, và xây dựng các công trình công cộng, tuy nhiên rất nhiều công trình đã bị biến tướng, xây dựng không đúng mục đích gây rất nhiều bức xúc trong dư luận.

Đồng quan điểm, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây bày tỏ: Vấn đề quan trọng không phải là bán cho ai mà là bán để sử dụng vào mục đích gì. Tuy nhiên dù làm gì, xây gì cũng phải tuân thủ theo quy hoạch chung của thành phố cũng như quy hoạch phân khu, cần nghiên cứu kỹ lưỡng để có thể xây dựng được công trình phù hợp với từng vị trí.

Ông Liêm cũng cho rằng, nên xác định trước công trình sẽ xây dựng vì đây đều là những vị trí đẹp nên khi đấu giá chắc chắn các chủ đầu tư sẽ phải bỏ ra một khoản chi phí rất lớn, do vậy việc xây dựng những công trình nhằm khai thác tối đa vị trí của khu đất là điều không tránh khỏi, điều này dễ dẫn đến việc tăng mật độ dân số tại các khu vực trung tâm thành phố.

Xem chi tiết tại đây.

Huyện ven Sài Gòn cảnh báo nạn lừa bán nhà bằng giấy tay

Là một huyện nằm ở ngoại thành TP HCM, từng trải qua đợt sốt đất ảo trong những tháng đầu năm 2017, gần đây, Hóc Môn ghi nhận nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà đất bằng giấy tay qua hình thức lập vi bằng. Các tài sản được mua bán phổ biến dưới dạng này rơi vào nhóm nhà “ba chung”, có nghĩa là chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chung số nhà. 

Vi bằng là văn bản do cơ quan Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Văn bản này được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Trên thực tế, vi bằng chỉ có giá trị khi đã thực hiện thủ tục đăng ký tại Sở Tư pháp theo quy định.

Ảnh chụp màn hình nhà 3 chung tại Hóc Môn được một đơn vị chào bán qua một video đăng trên youtube.

Ảnh chụp màn hình nhà 3 chung tại Hóc Môn được một đơn vị chào bán qua một video đăng trên youtube.

Thế nhưng, một số môi giới bất động sản tại Hóc Môn đã sử dụng thuật ngữ “vi bằng công chứng thừa phát lại”, “công chứng Thừa phát lại” để tư vấn cho khách hàng của mình tiến hành các giao dịch nhà đất. Mục đích của việc làm này nhằm thuyết phục khách hàng rằng giao dịch bất động sản đã có sự đảm bảo về mặt pháp lý. Tuy nhiên, đây không phải là một cơ sở pháp lý hoàn chỉnh và là một cách dùng từ sai, tùy tiện của cò đất.

Xem chi tiết tại đây.

Hoa mắt với ma trận tên Tây của chung cư

Cách đặt tên gọi một dự án thường toát lên đặc điểm nhận dạng về vị trí, dòng sản phẩm, cảnh quan, phong cách thiết kế, đối tượng khách hàng… Đặc biệt, đặt tên cho dự án cũng là việc khẳng định đẳng cấp, thương hiệu để mỗi khi nhắc đến sản phẩm đó, người mua nhớ ngay đến chủ đầu tư hay “cái chất” riêng của nó. Không những thế, tên gọi dự án còn là một trong những yếu tố tiếp cận và thu hút người mua đầu tiên.

Tuy nhiên, trên thị trường hiện nay có nhiều chủ đầu tư lạm dụng tên nước ngoài để đặt cho dự án của mình. Thậm chí, có những dự án trùng tên như Saigon Plaza (một dự án ở quận 1 và một dự án ở quận 7) Lotus Apartment (một dự án ở quận Thủ Đức và một dự án ở quận 11). Các dự án có tên na ná nhau như Dream Home Palace, Dream Home Residence, Dream Home Luxury Apartment.

Bên cạnh đó, có những dự án có tên gọi dài ngoằng với nhiều từ “ngoại quốc” khó đọc và khó nhớ với người Việt như Angela Boutique Serviced Residence (quận 3), River Garden Executive Residences (quận 2), New Generation Apartment (quận 1), The Era Royal Plaza (quận 7), Somerset Chancellor Court (quận 1), hay XI Riverview Palace (quận 2)...

Việc đặt tên ngoại cho dự án bất động sản từng được đưa ra bàn luận sôi nổi những năm trước kia. Khi đó, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng từng đưa ra quy định tên của dự án phát triển nhà ở phải sử dụng bằng tiếng Việt và không được viết tắt. Tuy nhiên, đề xuất này sau đó đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều, bởi đó là tên thương mại của dự án mà đôi khi tiếng Việt không thể hiện hết những yêu cầu mà chủ đầu tư đặt ra. Do đó, quy định này sau đó không được đưa vào sắc luật mới ban hành. 

Xem chi tiết tại đây.

Chưa nên đánh thuế nhà thứ 2

Trong buổi tọa đàm mới đây, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, sắc thuế này sẽ hạn chế hoạt động đầu tư trên đất và kìm hãm sự phát triển thị trường bất động sản (BĐS). Nếu được áp dụng sẽ tác động tiêu cực trong phân khúc BĐS nhà ở thương mại, nguồn cung BĐS nhà ở cho thuê cũng sẽ hạn chế do thuế cao nên không khuyến khích đầu tư... trong khi nhiều quốc gia vẫn không đánh thuế vào nhà ở và tài sản đầu tư trên đất.

Theo ông Võ, hiện ngân sách nhà nước đang khó khăn, nợ công cao, bội chi lớn, nguồn thu hẹp lại do đó việc mở rộng nguồn thu mới là cần thiết, nhưng cần nghiên cứu kỹ lưỡng. Đánh thuế vào nhà ở nói chung chưa phải là giải pháp đúng hiện nay.

Bà Cẩm Tú, CEO Công ty Exim Land, lo ngại thị trường hiện nay chỉ mới phục hồi được thời gian ngắn sau mấy năm “đóng băng”. Thị trường cũng chưa có dấu hiệu tăng trưởng nóng hay đầu cơ trên diện rộng nên chưa cần thiết phải đánh thuế căn nhà thứ 2. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS rất nhạy cảm, nên cần rất thận trọng trước khi đưa ra một chính sách, đặc biệt là chính sách thuế. Đưa ra không đúng thời điểm sẽ tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng, thị trường và các nhà đầu tư.

Ở góc độ doanh nghiệp, một lãnh đạo công ty BĐS cho rằng, nếu đánh thuế nhà ở thứ 2 sẽ triệt tiêu thị trường nhà cho thuê, vì người mua nhà thứ 2 đa số để cho thuê. Trong khi đó, phần lớn người dân hiện nay đang có thu nhập rất thấp, chưa thể mua được nhà mà phải đi thuê. Nếu hạn chế nguồn cung, giá nhà sẽ tăng và người ở nhà thuê sẽ phải chịu phần tăng giá.

Xem chi tiết tại đây.

“Bước hụt” tại dự án Viễn Đông Meridian Đà Nẵng

Sau lễ khởi công hoành tráng, khu đất “vàng” này vẫn tiếp tục bị bỏ hoang cho cỏ mọc bất chấp UBND TP Đà Nẵng nhiều lần gửi văn bản giục chủ đầu tư đẩy nhân tiến độ thi công, thậm chí là dọa thu hồi nhưng tình trạng đâu lại vào đấy.

Theo thông tin mới nhất, Viendong Land đã cam kết với lãnh đạo TP Đà Nẵng là tiếp tục triển khai dự án Viễn Đông Meridian Towers vào đầu quý I/2014 và sẽ rút từ 48 tầng xuống còn 30 đến 33 tầng, tương ứng với tổng chiều cao 120m nhưng dự án vẫn liên tục “đắp chiếu”.

Hiện tại dự án được người dân tận dụng để... nuôi gà.

Hiện tại dự án được người dân tận dụng để... nuôi gà.

Liên quan đến tổ hợp trong dự án này, đầu năm 2016, thành phố Đà Nẵng quyết định thu hồi giấy phép dự án Công viên công cộng và bãi đỗ xe ngầm Viễn Đông do Công ty cổ phần Địa ốc Viễn Đông Việt Nam đăng ký đầu tư, để nâng cấp cải tạo, trả lại làm công viên công cộng sau quá nhiều năm ì ạch, dự án đã “đóng băng”, không thể hoàn thành dù địa phương đã tạo nhiều điều kiện xúc tiến.

Dự án này, từng là một công viên công cộng, có diện tích 5.900 m2, được xem là bãi đất vàng nằm giữa trung tâm Đà Nẵng, được địa phương chấp thuận triển khai đầu tư với số vốn đầu tư 274 tỷ đồng.

Xem chi tiết tại đây.

Quý Dương (Tổng hợp)

Bạn đang đọc bài viết Đấu giá đất “vàng" các sở, ngành: Phải tuân thủ quy hoạch tại chuyên mục Chuyển động thị trường của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com