Trong khi thị trường bất động sản ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM gặp không ít khó khăn về quỹ đất hạn hẹp, giá đất tăng cao thì không ít người trong giới đầu tư bất động sản lại kiếm được những khoản lợi nhuận từ chính các thị trường tỉnh lẻ, các thành phố mới “nổi”. Đặc biệt, tại nhiều thành phố với sự xuất hiện nhiều dự án khu đô thị có quy mô lớn, thu hút mạnh mẽ giới đầu tư hứa hẹn sẽ là nơi lý tưởng để xây dựng các công trình dân sinh, mang diện mạo của một thành phố hiện đại.

Tuy nhiên, đằng sau sự dịch chuyển dòng vốn này vẫn còn nhiều điều phải dè chừng. Bởi bài học nhiều năm trước vẫn còn đó khi vào thời điểm giá đất các tỉnh còn thấp, doanh nghiệp cũng đổ xô về các tỉnh đầu tư với hy vọng về một miền đất hứa. Song, do các dự án bất động sản, nhà cao tầng đã mọc lên quá nhanh mà hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội chưa theo kịp, nên kết cục, miền đất hứa lại "chết lâm sàng" trở thành những khu đô thị bỏ hoang không bóng người qua lại.

Bất động sản tỉnh lẻ có thực sự là "mật ngọt"? Bài học nào rút ra từ những "khu đô thị ma" nằm bất động cả thập kỷ? Cà phê cuối tuần sẽ bàn luận về chủ đề này. Xin được giới thiệu các chuyên gia: KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội; ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch, Tổng Thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam; bà Nguyễn Như Ý - Giám đốc Real Home.

PV: Từ giữa năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản xuất hiện làn sóng chuyển dịch đầu tư vào các tỉnh lẻ và được kỳ vọng trở thành miền đất hứa đem lại lợi nhuận cao... Theo các chuyên gia, điều gì dẫn đến sự chuyển dịch này?

Bà Nguyễn Như Ý: Đầu tiên phải hiểu rằng, không phải thị trường bất động sản tỉnh lẻ nào cũng có sức hút mà phải tuỳ thuộc vào đặc thù từng địa phương. Đặc biệt, những tỉnh ven biển luôn có lợi thế hơn nhờ có những ưu đãi về mặt thiên nhiên để phát triển du lịch.

Thứ hai, những tỉnh có cơ chế chính sách thu hút đầu tư như Bắc Ninh, Thái Nguyên... sẽ thu hút được những nhà đầu tư lớn, nhờ đó mặt bằng lớn về xã hội, mặt bằng hạ tầng kỹ thuật cũng được đi lên. Nhu cầu sử dụng bất động sản phục vụ cho các mục đích kinh doanh buôn bán, văn phòng sẽ tăng và kéo theo đó chính là sự phát triển của bất động sản tỉnh lẻ.

Điển hình như Quảng Ninh, khi có sân bay Vân Đồn, hệ thống các đường cao tốc đã và đang dần hoàn thiện nên việc di chuyển của du khách cũng cực kỳ thuận lợi, không còn phải mất quá nhiều thời gian di chuyển vào Phú Quốc, Nha Trang mà vẫn có thể tận hưởng được thời tiết, cảnh đẹp của các khu du lịch, nghỉ dưỡng, tâm linh.

Ông Nguyễn Văn Đính: Việt Nam phát triển và tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, ấn tượng trong nhiều năm qua đã tạo đà cho các địa phương tỉnh lẻ trên cả nước phát triển kinh tế khá đồng đều. Thể hiện ở sự đầu tư mạnh mẽ của các tỉnh vào phát triển các đô thị, khu công nghiệp…Những hoạt động đầu tư đó tất yếu đã tạo nên sự phát triển của thị trường bất động sản. Nhu cầu về nhà ở và hệ thống hạ tầng dịch vụ xã hội các tỉnh mới bắt đầu hình thành, thị trường bất động sản cũng có mức chi phí và giá thành thấp so với các thành phố lớn nên cơ hội để sinh lời cao. Đây là lý do chính khiến thị trường tỉnh lẻ có sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.

Năm 2019 loại sản phẩm đất nền tại các tỉnh lẻ sẽ vẫn là sản phẩm chủ đạo dẫn dắt thị trường bất động sản. Ngoài ra, thị trường các tỉnh lẻ còn đón nhận thêm sản phẩm căn hộ là nhà ở xã hội nhờ phát triển các khu công nghiệp.

PV: Thực tế, nhu cầu của khách hàng tại các thị trường tỉnh lẻ có đang thực sự cao như kỳ vọng không thưa các chuyên gia?

Bà Nguyễn Như Ý: Về bản chất, thị trường bất động sản các tỉnh lẻ đều đã phần nào đáp ứng được nhu cầu sử dụng cũng như mua đất để phục vụ mục đích kinh doanh của nhà đầu tư. Về thực tế thì đến thời điểm hiện tại nhu cầu của nhà đầu tư vẫn chưa thực sự là nhu cầu thực. Xu hướng đầu tư bất động sản vẫn mang tính chất thời cơ hay cơ hội.

Ông Nguyễn Văn Đính: Nhu cầu của thị trường bất động sản phụ thuộc vào mức độ phát triển, kinh tế và tiềm năng của từng vùng, từng tỉnh và được phân bố hợp lý cho từng thời kỳ, từng giai đoạn sao cho phù hợp với chủ trương và kế hoạch, tiến độ, phát triển kinh tế của địa phương. Tuy nhiên, nếu không được tính toán, nghiên cứu kỹ lưỡng sẽ dễ làm các nhà phát triển bất động sản đầu tư vượt cầu, tạo khủng hoảng thừa, lãng phí tài nguyên, dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế cho doanh nghiệp, ngân hàng và cả nền kinh tế khu vực.

Thực tế tại một số tỉnh đang có hiện tượng cung vượt cầu nhiều. Khách hàng tham gia giao dịch chủ yếu là đầu cơ, không phải nhu cầu thực dẫn đến nguy cơ ứ đọng, tồn kho, thậm chí gây khủng hoảng cho cả địa phương, doanh nghiệp và nhà đầu tư. 

PV: Vâng, như ông Đính vừa nhận định, nhu cầu của thị trường thực tế phụ thuộc vào mức độ phát triển xã hội, kinh tế và tiềm lực của từng vùng mà nếu không có sự nghiên cứu, phân bổ hợp lý, khủng hoảng thừa sẽ xảy ra. Bài học về những khu đô thị "chết lâm sàng" như ở Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh... vẫn còn đó. Nhà đầu tư ồ ạt xây dựng các khu đô thị, nhà cao tầng mà quên mất sự phát triển của hạ tầng, xã hội chưa lan rộng đến mức đó. Các chuyên gia nhìn nhận thế nào về câu chuyện này?

Bà Nguyễn Như Ý: Có rất nhiều bài học từ câu chuyện “sốt đất” 10 năm trước không chỉ với đất nền tỉnh lẻ còn với cả đất nền ven đô. Điển hình, các huyện ngoại thành của Hà Nội cách đây 10 năm, chu kỳ sốt đất rất cao, rất nhiều khu đô thị đã mọc lên nhưng lại chỉ phân lô bán nền mà không có bất kỳ một hoạt động kinh doanh hoặc đến ở. Điều đó đã làm lãng phí một nguồn tài nguyên rất lớn và kéo cả thị trường bất động sản đi xuống.

Từ bài học này, có thể nói ở các tỉnh lẻ nếu như không có định hướng đúng, không có những quy hoạch và nếu nhà đầu tư chỉ theo xu hướng đám đông thì việc đầu tư đất nền tỉnh lẻ sẽ dẫn đến lãng phí nguồn tài nguyên và làm mắc kẹt giá trị đầu tư của khách hàng, để lại những hệ quả đáng tiếc.

KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Tình trạng biệt thự, liền kề bị bỏ hoang chính là hệ quả của việc phát triển đô thị không có tính chiến lược. Tình trạng này không phải là chuyện hiếm tại các đô thị trên thế giới, đặc biệt là những đô thị có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường bất động sản phát triển quá nóng. Ở chúng ta, mâu thuẫn khi mối tương đồng giữa sản phẩm đầu ra (các loại hình nhà ở, khu đô thị) và nhu cầu tại địa phương chưa đồng nhất.

Từ nhiều năm trước, việc cơ quan quản lý nhà nước không dự báo được mối quan hệ cung - cầu của thị trường dẫn đến cầu lớn hơn cung. Cũng bởi không lường hết được hệ quả của việc phát triển nóng thị trường bất động sản nên cơ quan quản lý chưa siết chặt vai trò của chủ đầu tư, dẫn đến họ cứ đăng ký thực hiện dự án, giải phóng mặt bằng để xây dựng rồi bán cho khách hàng kiếm lời là coi như hết trách nhiệm. Hệ quả cuối cùng là số lượng các "đô thị ma" ngày một tăng.

PV: Vậy theo các chuyên gia, trong làn sóng chuyển dịch về tỉnh lẻ, nhà đầu tư cần chú ý điều gì?

Bà Nguyễn Như Ý: Nhà đầu tư chỉ nên rót vốn vào các tỉnh lẻ khi thấy rõ ràng có hạ tầng kỹ thuật, thêm nữa là những hứa hẹn trong tương lai về mặt hạ tầng xã hội và nhìn thấy giá trị tiềm năng của tài sản như logistics, du lịch, công nghiệp, thương mại. Chỉ khi nào nhìn thấy giá trị gia tăng của bất động sản trong tương lai là bao nhiêu thì đó mới là cơ hội để đầu tư chứ không phải cứ thấy đất nền tỉnh lẻ giá thấp đã vội đầu tư.

Bên cạnh đó, nếu chính quyền tại các tỉnh không quản lý tốt việc quản lý đô thị thì mãi mãi sẽ còn những khu đất bỏ hoang, đất trống phá vỡ cảnh quan. Ví như những quy hoạch bắt buộc không phân lô bán nền phải xây nhà ở để bán nhưng người dân không có khả năng khai thác thì cũng vô hình làm lãng phí nguồn tài nguyên đất và nguồn tài chính. Theo đó, nhà đầu tư nên tập trung đầu tư vào các tỉnh lẻ có quy hoạch, có định hướng, có lợi thế cạnh tranh. Không tập trung vào những tỉnh chưa có sức bật và chưa có những định hướng cụ thể của nhà nước.

Đối với các địa phương có hệ số dân số thấp cũng không nên quá mạo hiểm để đầu tư vì với nguồn cung bản địa người dùng không có khả năng khai thác thì làm sao có thể kéo theo nguồn cầu từ nơi khác đến sử dụng. Tóm lại nếu thấy nội lực địa phương còn yếu thì tốt nhất không nên đầu tư. Chỉ đầu tư những địa phương có lợi thế cạnh tranh tốt, có những kỳ vọng trong tương lai tốt, có những định hướng chính sách của nhà nước thì nên tập trung đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính: Có 4 yếu tố nhà đầu tư cần phải chú ý khi đầu tư bất động sản tỉnh lẻ, đó là cần phải tìm hiểu về thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó (toàn vùng và nội tại dự án); thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương và đánh giá khả năng triển khai thực hiện dự án; định giá trị bất động sản phải trên nguyên tắc thực tế đầu tư của địa phương, của dự án mà mình tham gia; đánh giá nhu cầu cần thực sự của thị trường thông qua quan sát thực tế giao dịch được thực hiện bởi khách hàng thực tế có nhu cầu sử dụng hay là các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ.

Về lâu dài, các tỉnh cũng cần phải có quy hoạch cụ thể cho việc phát triển nhà cao tầng đi kèm hệ thống hạ tầng đô thị đồng bộ, hiện đại nếu không sẽ sớm thành địa phương lạc hậu…Những tỉnh có tiềm năng phát triển kinh tế du lịch sẽ cần có chủ trương phát triển và hình thành các dự án bất động sản nghỉ dưỡng.  

KTS. Đào Ngọc Nghiêm: Khi phê duyệt dự án, quy hoạch, các cấp có thẩm quyền nên quan tâm đến việc phân bổ các phân khúc nhà chung cư, biệt thự… cho phù hợp tại các dự án; giảm biệt thự, tăng chung cư, tùy vị trí mà áp dụng để đáp ứng nhu cầu của xã hội, của người dân. Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông trước khi xây dựng các khu đô thị, hoàn thiện hạ tầng xã hội, dịch vụ đầy đủ đồng bộ để thu hút người dân về sinh sống. Đặc biệt, loại bỏ tình trạng “nhăm nhe xin đất”, “đua vẽ dự án” để kiếm lời mà bỏ qua chất lượng dự án, công trình. Tóm lại là quản lý chặt chẽ ở khâu giao đất đến kiểm soát và xử lý về việc sử dụng đất.

PV: Còn trong câu chuyện thổi giá đất ở tỉnh lẻ, vai trò và trách nhiệm của chính quyền cơ sở tại địa phương ra sao thưa các chuyên gia?

Bà Nguyễn Như Ý: Thực ra, nếu như một bất động sản đủ điều kiện về giao dịch thì tức là nó đủ yếu tố để trở thành sản phẩm. Khi đã trở thành một sản phẩm được làm đầy đủ về hạ tầng, có giấy chứng nhận sử dụng đất hay những sản phẩm được hình thành trong tương lai đã được cấp giấy kinh doanh theo quy định của pháp luật thì những sản phẩm đó hoàn toàn có thể tuân theo quy luật của cung cầu của thị trường. Nghĩa là chuyện tăng giá, thổi giá cũng là một chiến lược marketing của sản phẩm và giá trị sản phẩm có tăng cao hay không là phụ thuộc chung vào quy luật của thị trường.

Ở đây, động thái của Nhà nước cũng như chính quyền các địa phương để chấn chỉnh hoạt động thổi giá đất nên thắt chặt công tác quản lý đối với những vùng đất đang lập quy hoạch như đất rừng, đất vườn tạp hoặc đất đang nghiên cứu phục vụ quy hoạch để thực hiện dự án công, đất chưa đủ điều kiện pháp lý. Việc thắt chặt quản lý để tránh nhà đầu cơ trục lợi chính sách, thu lợi cho cá nhân, làm méo mó thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Văn Đính: Ở bất kỳ một thị trường mới nào, nhất là khi thị trường đó đang “chạy” tốt, đều tiềm ẩn nguy cơ sốt đất.

Chính quyền địa phương phải chịu trách nhiệm chính trong các hiện tượng đầu cơ, thổi giá đất tại các tỉnh nếu không kiểm soát quản lý được các chủ đầu tư dự án trong việc đầu tư, bán hàng và báo cáo đúng quy định pháp luật; không kiểm soát, quản lý được các hoạt động môi giới, mua bán phải tuân thủ các quy định của pháp luật; không công bố các thông tin cụ thể về quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế địa phương, thông tin về các dự án đã được phê duyệt, tình trạng triển khai, pháp lý… để thị trường tra cứu, tham khảo; không có báo cáo thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản tại địa phương giúp các nhà đầu tư tham khảo về tính hấp dẫn của thị trường, giá cả.

Chính quyền càng công khai và làm rõ mọi thông tin thì những thông tin thất thiệt, lừa đảo, thổi giá sẽ bị loại trừ, thị trường bất động sản ngày càng phát triển minh bạch, lành mạnh.

Xin cảm ơn các chuyên gia! 

Thiết kế: Đức Anh

Hồng Vũ (thực hiện)