Đầu năm 2020, thị trường bất động sản khá ảm đạm khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm, hàng loạt doanh nghiệp trì hoãn việc ra quân bán hàng. Chưa hết mối lo “lâm nguy” do pháp lý, bất động sản nghỉ dưỡng lại bị ảnh hưởng nặng bởi tình hình dịch bệnh. Trong bối cảnh đó, từ đầu tháng 2, thị trường bất ngờ dồn sự chú ý đến khu vực huyện Châu Đức, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi đầu tiên xảy ra cơn sốt đất trong năm nay. Cơn sốt bắt nguồn từ sau khi UBND tỉnh này ra văn bản đồng ý để một tập đoàn nghiên cứu, khảo sát thực hiện hai dự án lớn tại xã Bình Ba và thị trấn Ngãi Giao, huyện Châu Đức.
Hàng trăm phương tiện từ TP.HCM, Đồng Nai đã đổ về Quốc lộ 56, xã Bình Ba để hỏi mua đất khiến giá đất tại đây tăng phi mã từng giờ. Một miếng đất được mua buổi sáng với giá 14 tỷ đồng, đến buổi chiều đã được sang tay giá 18 tỷ đồng. Nhiều lô đất trong hẻm cũng có giá bán lên tới 200 – 250 triệu đồng/mét ngang dù trước đó chỉ ở mức vài chục đến hơn trăm triệu đồng/mét.
Thống kê của Batdongsan.com.vn cho thấy, nếu từ tháng 10/2019 đến tháng 1/2020, lượng quan tâm đất thổ cư tại huyện Châu Đức giảm đều qua từng tháng thì bước sang tháng 2/2020, lượt truy cập bất ngờ tăng mạnh và tăng 66% so với tháng 1.
Đầu tư lướt sóng đất nền, đầu tư theo đám đông là một trong những nguyên nhân chính yếu làm khuấy đảo thị trường, gây nên các cơn sốt đất như ở Bình Ba. Tuy nhiên, khác với những cơn sốt đất từng xảy ra tương tự tại Phú Quốc, Đà Nẵng, Bắc Vân Phong… cơn sốt đất tại Bình Ba đã "chết yểu" chỉ sau một tuần.
Làm sao để nhận biết được những cơn sốt đất ảo. Với tình hình hiện tại, liệu có nên đầu tư lướt sóng? Và cần lưu ý gì khi đầu tư đất nền tỉnh lẻ năm 2020?
Đất nền vẫn là kênh đầu tư “vua”
Chia sẻ trong chương trình "Góc nhìn đa chiều" của Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, đất nền tỉnh lẻ là phân khúc sáng nhất trong thời điểm hiện tại khi thị trường tại Hà Nội và TP.HCM sụt giảm, bất động sản nghỉ dưỡng “lâm nguy” do những “bùng nhùng” pháp lý và ảnh hưởng của dịch bệnh.
“Thị trường Hà Nội và TP.HCM đang gặp những khó khăn do điểm nghẽn cấp phép, phê duyệt, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Thị trường thiếu vắng các dự án mới dẫn đến nguồn cung sụt giảm làm cho cơ hội đầu tư tại các thị trường này mất đi. Các chủ đầu tư đang tiếp tục chuyển dòng vốn về tìm cơ hội mới ở thị trường địa phương tỉnh lẻ, vùng ven.
Với thị trường ở các địa phương thì sản phẩm chủ đạo là đất nền. Đặc biệt là năm 2020, trong bối cảnh bất động sản nghỉ dưỡng đang có sự sụt giảm do thiếu tính pháp lý cũng như ảnh hưởng của dịch bệnh, đất nền là sản phẩm còn lại vẫn đang có tính hấp dẫn trên thị trường, với khả năng đầu tư hiệu quả nhất và mức đầu tư vừa phải”, ông Đính phân tích.
Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, sự buông lỏng quản lý ở nhiều địa phương đã tạo cơ hội cho những cơn sốt đất ảo diễn ra trong nhiều năm trở lại đây như sốt đất dự án ma Alibaba, sốt đất ăn theo quy hoạch ở Phú Quốc, Vân Đồn…
“Ở những địa phương mới bắt đầu có sự phát triển đầu tư hạ tầng, giá đất còn tương đối rẻ, thị trường sẽ dễ bùng lên với sự đẩy sóng của đông đảo các nhà đầu cơ. Để đốt cháy giai đoạn nhằm có nhiều hơn sản phẩm đưa ra thị trường, nhiều dự án bất chấp các quy định của pháp luật, mặc dù không được chấp thuận nhưng vẫn tạo ra những thông tin quy hoạch, những dự án ảo… để mang ra lừa đảo khách hàng”, ông Đính cho hay.
Cũng theo ông Đính, những dự án đất nền phân lô như Alibaba hay những dự án làm trên nền đất rừng, đất nông nghiệp mà không có sự chấp thuận sẽ gây ra những hệ lụy, rủi ro rất lớn, nhà đầu tư gặp nguy cơ mất trắng. Nhà đầu tư nhỏ lẻ thiếu kiến thức pháp luật và thông tin chính thống về các dự án dẫn đến họ dễ bị kéo vào luồng xoáy sốt đất ảo, đầu tư theo trào lưu, đám đông.
Mà đầu tư lướt sóng theo đám đông là nguyên nhân gây ra những cơn sốt ảo, đẩy giá đất tăng nhanh so với giá trị thực, làm thị trường hỗn loạn. Sau cơn sốt, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân đã ôm đất khốn đốn mà các doanh nghiệp chân chính cũng sẽ khó khăn trong tiếp cận quỹ đất do giá đã bị đẩy lên cao.
“Các dự án chân chính khi vào nghiên cứu thị trường không thể làm được vì mức giá đã bị đẩy lên quá cao, trong khi mức đầu tư vào hệ thống hạ tầng chưa đảm bảo tương xứng với giá trị đất đai. Thực trạng này khiến các chủ đầu tư chân chính rút ra khỏi thị trường và khi đó, thị trường chỉ còn lại mớ hỗn độn giữa các nhà đầu cơ lướt sóng. Những nhà đầu cơ này hoặc có thể rút khỏi thị trường khi đẩy được “hòn lửa” sang tay người khác hoặc tiếp tục ôm đất chờ thời và không biết sẽ phải ôm đến bao giờ.
Có những địa phương người dân khi thấy đất đai sôi động, lên giá hàng ngày thì cũng mang đất, mang nhà mình đi bán, hoặc mua đất qua tay, tham gia vào vòng xoáy sốt đất. Sau khi cơn sốt đi qua thì có khi chính họ là những người ôm đất cuối cùng nhưng có thể đã mất luôn cái nhà.
Đó cũng là hậu quả của việc các địa phương phát triển dự án không dựa trên chính sách, quy hoạch cụ thể và sự quản lý buông lỏng”, vị chuyên gia chỉ rõ.
Nên đầu tư như thế nào?
Theo Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, dù đứng đầu về khả năng nhanh nhạy, nghe ngóng thông tin và chớp thời cơ nhưng thực tế vẫn có không ít nhà đầu cơ, lướt sóng vẫn bị mắc kẹt, thậm chí thua lỗ do không ra được hàng.
Bởi thực tế thị trường bất động sản đang phát triển đi ngang chứ không còn là giai đoạn phát triển đi lên như năm 2015 - 2018. Tại các địa phương, quỹ đất để phát triển đô thị vẫn còn khá nhiều nên việc tăng giá bất thường hay tăng giá mạnh sẽ khó xảy ra. Tức là nếu ai ôm đất sẽ phải chờ đợi lâu hơn, hoặc không bao giờ có giá cao hơn giá lúc mình mua.
“Rõ ràng người đầu cơ không có nhu cầu ở thực. Mục tiêu của họ là mua sản phẩm đó và chờ giá đất tăng lên để bán nhanh, chốt lời. Nhưng đã qua thời kỳ có thể đầu tư lướt sóng, đầu cơ vào đất nền. Thị trường đang bước vào giai đoạn bình ổn, giá cả sẽ không có sự biến động mạnh. Với những kịch bản ảm đạm cho năm 2020 như đã được dự báo, không lướt sóng là cách phòng vệ tốt nhất tránh rủi ro cho các nhà đầu tư”, ông Đính khẳng định.
Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia này, việc để đất nền lâu dài, không sử dụng là một sự lãng phí tài nguyên. Điều này đi ngược với chủ trương phát triển của Nhà nước cũng như của các địa phương:
“Việc không đưa đất nền vào xây dựng phát triển các công trình đương nhiên cũng sẽ gây ra hệ lụy không thể phát triển đô thị ở dự án đó. Việc phát triển gắn với đầu tư hạ tầng, thúc đẩy các ngành khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân và các hoạt động khác thông qua việc đầu tư xây dựng. Nếu không triển khai mà găm giữ đất thì rõ ràng mục tiêu xã hội, mục tiêu đô thị và mục tiêu kinh tế sẽ không đạt được. Do đó, chúng tôi cho rằng, việc kinh doanh đất nền chỉ nên ở trong một giai đoạn, tạo điều kiện để chủ đầu tư có thanh khoản nhanh hơn, nhưng phải có những chính sách để buộc nhà đầu tư nhỏ lẻ sau khi mua đất nền phải sớm đưa vào sử dụng đúng mục đích”.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, giá trị bất động sản luôn luôn được hình thành và tăng tỷ lệ thuận với giá trị đầu tư thực tế vào hệ thống hạ tầng đô thị, giao thông và sự phát triển kinh tế của địa phương:
“Khi mới chỉ nhận thấy những thông tin sẽ có các hoạt động đầu tư thì tôi nghĩ rằng chắc chắn sẽ tác động lên giá đất bởi đang có kỳ vọng vào một sự đầu tư lớn trong tương lai. Nhưng khi hoạt động đầu tư của doanh nghiệp diễn ra với tốc độ chậm hoặc không diễn ra thì giá đất lại trở về giá trị ban đầu”.
Do vậy, ông Đính cho rằng, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng, tỉnh táo và có tầm nhìn dài hạn khi lựa chọn đầu tư đất nền. Theo đó, cần xem xét kỹ vị trí đầu tư, chủ đầu tư và yếu tố pháp lý trước khi đưa ra quyết định đầu tư, không đầu tư theo đám đông:
“Nếu chỉ có thông tin sẽ có sự đầu tư mà không cảm nhận được việc thực sự có các hoạt động đầu tư trong thực tế thì phải khẩn trương rút khỏi thị trường. Nếu có sốt thì chắc chắn là sốt ảo.
Tính pháp lý của đất nền được chào bán phải được kiểm chứng một cách chắc chắn tránh rơi vào tình cảnh tương tự như các dự án "ma" của Alibaba.
Ngoài ra, cần đánh giá đúng giá trị đất đai thực tế và tiềm năng của khu vực mà mình định đầu tư để tránh rơi vào bẫy giá ảo".
