Giá nhà sẽ tăng cao, chung cư có khả năng sụt giảm giao dịch

Liên quan đến đề xuất của Bộ Tài chính, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, Luật Thuế tài sản được áp dụng ở đa số các nước trên thế giới, là nguồn thu quan trọng, ổn định và bền vững của ngân sách nhà nước tại địa phương, góp phần đảm bảo công bằng xã hội. Ở nước ta hiện nay chưa thu thuế nhà ở, chỉ có thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó, có đất ở theo quy định của "Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp" năm 2010.

Mức thuế phải nộp nhìn chung là thấp vì được tính theo bảng giá đất của cấp tỉnh, với thuế suất 0,03% (đối với đất ở trong hạn mức); 0,07% (đối với phần diện tích không quá 03 lần hạn mức); 0,15% (đối với phần diện tích vượt trên 03 lần hạn mức)Do vậy, xây dựng Luật Thuế tài sản, trong đó, có thuế đất ở, nhà ở, nhất là trong giai đoạn sau năm 2020 là rất cần thiết.

Tuy nhiên, theo Chủ tịch HoREA, điểm khác biệt cơ bản là ở các nước khác thì đất đai thuộc sở hữu tư nhân, không có khoản thu ngân sách "tiền sử dụng đất" như ở nước ta. "Tiền sử dụng đất" hiện nay không phải là một sắc thuế vì đang được quy định bởi Luật Đất đai, và là một nguồn thu quan trọng của ngân sách. "Tiền sử dụng đất" đang là "ẩn số", là "gánh nặng", cách tính tiền sử dụng đất đang tạo ra cơ chế "xin-cho"nhũng nhiễu và doanh nghiệp phải mất rất nhiều thời gian để hoàn tất thủ tục hành chính này.

"Tiền sử dụng đất" cũng đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở, như chiếm khoảng trên dưới 10% trong giá thành căn hộ chung cư; chiếm khoảng trên dưới 30% trong giá thành nhà phố; chiếm khoảng trên dưới 50% trong giá thành biệt thự.

Theo đánh giá của ông Châu, Luật Thuế tài sản nếu được ban hành tại thời điểm hiện nay sẽ có tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản và người tiêu dùng.

Bên cạnh mặt tích cực như tăng cường hiệu lực công tác quản lý nhà nước, tăng nguồn thu ngân sách, góp phần làm cho thị trường bất động sản minh bạch và lành mạnh… HoREA cũng quan ngại Luật Thuế tài sản sẽ làm phát sinh tình trạng "thuế chồng thuế", do người mua nhà vừa phải nộp tiền sử dụng đất rất lớn, vừa phải nộp thuế tài sản. 

“Luật cũng sẽ tác động đến mặt bằng giá cả nói chung mà trực tiếp là giá cả trên thị trường bất động sản. Đồng thời làm giảm phần nào hoạt động đầu tư, kinh doanh của các nhà đầu tư thứ cấp dẫn tới khả năng sụt giảm giao dịch trên thị trường”, ông Châu nhận định.

Nhận xét chuyên sâu về giá tính thuế và thuế suất của dự án Luật Thuế tài sản, ông Châu bày tỏ sự đồng tình việc xác định giá 1m2 đất tính thuế là giá 1m2 đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành; tán thành cách tính có phân biệt giá nhà mới xây dựng và giá nhà đã qua sử dụng.

Chủ tịch HoREA cho rằng việc đề xuất áp dụng mức thuế suất 0,4% đối với đất ở, đất xây dựng nhà chung cư, nhà ở có giá trị trên 1 tỷ đồng (như Hiệp hội từng đề xuất) là có thể chấp nhận được khi so sánh với thuế suất của nhiều nước.

Đồng thời cũng tán thành việc áp dụng mức thuế suất 1% (cao hơn) "đối với đất sử dụng không đúng mục đích; đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế không đưa vào sử dụng" và áp dụng mức thuế suất 2% "đối với đất và nhà thuộc đối tượng chịu thuế lấn, chiếm".

Tuy nhiên, lãnh đạo HoREA đề nghị nên áp dụng thuế suất 0% đối với nhà ở có giá trị từ 1 tỷ đồng trở xuống để hỗ trợ thiết thực cho những người có thu nhập trung bình thấp và người có thu nhập thấp trong xã hội.

“Hiệp hội nhận thấy Dự án Luật Thuế tài sản của Bộ Tài chính chỉ đề xuất áp dụng thuế suất 0% đối với nhà ở có giá trị từ 700 triệu đồng trở xuống thì chưa thật thỏa đáng”, ông Châu nhấn mạnh.

Về miễn hoặc giảm thuế theo dự án Luật Thuế tài sản, HoREA kiến nghị miễn hoặc giảm tối thiểu 50% số thuế nhà đất phải nộp đối với các vườn ươm khởi nghiệp, doanh nghiệp khởi nghiệp theo quyết định của UBND cấp tỉnh để khuyến khích khởi nghiệp, lập nghiệp và đổi mới sáng tạo.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài chính xem xét, ban hành Luật Thuế tài sản sau thời điểm năm 2020 với lý do như vậy “thì phù hợp hơn”.

Cũng theo ông Châu, việc xây dựng dự án Luật Thuế tài sản (đánh thuế đất ở, nhà ở) cần đi đôi với việc sửa đổi chính sách và cơ chế tính "tiền sử dụng đất", theo hướng quy định "tiền sử dụng đất" là một sắc thuế đánh trên hoạt động "chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở", với thuế suất khoảng 10 - 15% (hoặc...%), tính trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, được điều chỉnh hàng năm phù hợp với giá thị trường, để đảm bảo tính minh bạch, loại trừ cơ chế "xin - cho", để giảm mức thu "tiền sử dụng đất" rất nặng hiện nay về mức hợp lý hơn. Trên cơ sở đó, sẽ bổ sung thuế tài sản đất ở, nhà ở, để tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Ở một khía cạnh khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, việc đánh thuế nhà ở trên 700 triệu đồng là mâu thuẫn với chính sách cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội.

Trong khi Nhà nước đang phải hỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội với lãi suất chỉ 4,8%/năm thì Bộ Tài chính lại tính thu thuế của cả những căn hộ này. Hơn nữa, theo ông Đính, hiện nay rất hiếm, thậm chí không có nhà nào giá trị dưới 700 triệu đồng. Nhà thu nhập thấp cũng trên 700 triệu đồng. Một căn nhà ở xã hội giá cũng phải trên 700 triệu đồng tới hơn 1 tỷ đồng, thông thường là trên dưới 1 tỷ đồng.

Thậm chí, hiện nhà ở thương mại dưới 70m2 và có mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 (tương đương dưới 1,05 tỷ đồng) cũng được Nhà nước xem như nhà ở xã hội và được vay vốn ưu đãi theo Thông tư về hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP.

“Những đối tượng mua các phân khúc nhà này là những đối tượng khó khăn, họ phải tích cóp nhiều năm, vay mượn nhiều phần mới có thể mua được nhà, giờ họ phải vừa trả lãi vay vừa đóng thuế thì thuế chồng phí.

Đánh thuế như vậy thì các chính sách mâu thuẫn, chồng chéo và đá nhau. Giảm lãi suất vay mua nhà ở xã hội nhưng lại đánh thuế tài sản thì chính sách ưu đãi lãi suất không còn ý nghĩa gì nữa”, ông Đính nói.

Hoàn toàn hợp lý nhưng phải nghiên cứu kỹ 

Trước các luồng ý kiến quanh đề xuất của Bộ Tài chính, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, cần phải hiểu đúng bản chất của sắc thuế đánh vào tài sản, mà ở đây là bất động sản.

TS. Đinh Thế Hiển phân tích: "Tình trạng giá nhà đất tăng ở các địa phương sẽ có lúc dừng lại nhưng rồi sẽ tăng tiếp. Ban đầu sẽ không thấy tác hại vì tăng giá thì người có đất được lợi nhưng lâu dài sẽ làm những người trẻ muốn mua nhà sẽ không mua nổi, người ra kinh doanh sẽ không chịu nổi mặt bằng. Mọi nguồn vốn sẽ không đổ vào sản xuất kinh doanh chân chính, mà phần lớn đổ vào bất động sản vì an toàn và hiệu quả hơn mà dấu hiệu này hiện nay đã xuất hiện. Dần dần, quốc gia sẽ kiệt quệ trên đống nhà đất quy ra tiền khổng lồ hơn bất cứ nước nào, nhưng sản xuất kinh doanh, tiêu dùng đều mất lửa, đa số người lao động sẽ nghèo khổ".

Ông Hiển cho rằng, nguyên nhân cốt lõi khiến nhà đất liên tục tăng giá là do lực mua của người dân. “Tại sao người dân Việt Nam cứ yên tâm mua đất rồi chờ tăng giá, mà các nước phát triển giàu tiền hơn không làm? Đó chính là do Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản, chủ yếu là bất động sản. Điều đó đang làm kinh tế Việt Nam đi lùi về thời phong kiến, ở đó địa chủ và lãnh chúa thời mới, tức là những người sở hữu nhà đất sẽ sống ung dung, còn tá điền thời mới (công nhân, nhân viên) phải làm cật lực mà không có được cuộc sống tương xứng đáng lẽ phải có của người lao động siêng năng như các nước phát triển. Quan sát các nước phát triển cho thấy những nước có thuế suất tài sản cao không hề làm đa số người dân bị “vặt lông vịt” mà ngược lại, đều có mức sống của số đông tốt hơn!” - TS Đinh Thế Hiển nói.

Cũng theo ông Hiển, tại các nước chưa phát triển, trong đó có Việt Nam, có những đại tỷ phú ôm nhà đất rất lớn, có số thuế nộp rất thấp, so với khối tài sản sinh lời. Họ hưởng mọi hạ tầng đầu tư phát triển do toàn dân nộp thuế, ngày càng giàu lên nhưng không bị “phân phối lại” bao nhiêu. Nguyên nhân vì họ không bị thuế tài sản. Điều này cho thấy thuế tài sản, trong đó có bất động sản là cần thiết, và phải thực hiện trong một quốc gia văn minh hiện đại.

So sánh với các quốc gia đánh thuế tài sản, TS. Đinh Thế Hiển nhận định: “Chúng ta hãy xem giới nhà giàu Mỹ và EU đã nộp số thuế tài sản hàng năm ra sao? Chúng ta xem những người thu nhập thấp và thất nghiệp được hỗ trợ như thế nào? Tại Việt Nam, chúng ta (số đông người trung bình trở xuống) đang phê phán nhà giàu mua gom đất. Chúng ta xuýt xoa những người có nhà to cho thuê ngồi ung dung đi du lịch, nhưng hãy xem những người giàu, đặc biệt những người giàu ngầm (chỉ chuyên mua bất động sản cho thuê và đầu cơ tăng giá) nộp thuế bao nhiêu? Sắc thuế nào sẽ thu cho những khoản đó hợp lý mà không phải "nhà nghèo kéo tường nhà giàu".

Mỗi năm ngân sách chi hạ tầng rất lớn để phát triển đô thi, số tiền của toàn dân này sẽ được một bộ phận nhà đất hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng, vậy cách gì để làm công bằng hơn? Nhà đất tại khu vực đầu tư hạ tầng đương nhiên tăng giá, nhà nước không thể thu tiền tăng giá. Nhưng chi phí đó là của toàn dân, vậy thuế nào sẽ điều tiết. Đó là thuế tài sản và khu vực nào tăng giá thì nộp thuế nhiều hơn. Xét về thực tế, sau khi trừ đi phần nộp thuế, họ vẫn thực lợi hơn rất nhiều".

Khẳng định rằng đánh thuế tài sản là hoàn toàn không sai song ông Hiển cho rằng việc lựa chọn mức ngưỡng nào hợp lý là việc cần nghiên cứu.

Ông Hiển nhấn mạnh: "Vấn đề thuế tài sản là sắc thuế quan trọng bậc nhất của một quốc gia văn minh, ở nơi đó người giàu có tài sản hơn mức trung bình biết rằng họ cần phải nộp thuế cao hơn người nghèo có mức thu nhập trung bình trở xuống. Điều đó là cần thiết và công bằng. Công bằng thì không cần phải nói, còn cần thiết là vì như vậy mới giải tỏa xung đột xã hội, mới làm giảm gánh nặng đóng góp của người nghèo để quốc gia phát triển và chính điều đó mới bảo vệ tài sản của họ tốt hơn.

Họ không cần nói nhà đất này của cha ông tôi máu xương để lại. Họ không cần nói nhà đất này là do mồ hôi chúng tôi tạo dựng. Họ chỉ chìa ra tờ giấy nộp thuế bất động sản hàng năm để tự hào và là bằng chứng để nhà nước bảo vệ tài sản của họ vì họ đã đóng góp xứng đáng”.

Nhật Bình - Mai Linh

Bạn đang đọc bài viết Điều tất yếu của xã hội văn minh nhưng nên áp dụng từ sau năm 2020 tại chuyên mục Chính sách BĐS của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com