Tại báo cáo đánh giá triển vọng ngành quý II/2020, Công ty Chứng khoán Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam (BSC) giữ quan điểm trung lập đối với ngành bất động sản trong năm 2020.
BSC cho rằng, ngành bất động sản đang hứng chịu các tác động gián tiếp đến từ dịch bệnh khiến cho việc triển khai mở bán dự án bị hoãn lại, ít nhiều có ảnh hưởng tiêu cực đến dòng tiền của chủ đầu tư, bên cạnh đó, tâm lý mua bán của người mua nhà cũng sẽ thận trọng hơn, giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy có xu hướng giảm.
Nhóm nghiên cứu BSC đã tiến hành stress-test để kiểm tra sức khỏe của ngành và doanh nghiệp. Theo đó, số dư tiền trung bình ngành đủ sức duy trì các hoạt động của mình khoảng 12,6 tháng.
Dịch bệnh đã phân chia doanh nghiệp bất động sản thành 2 nhóm
Đánh giá cụ thể hơn về những tác động của dịch bệnh, BSC cho hay, ngành bất động sản đang hứng chịu các tác động gián tiếp đến từ dịch bệnh khiến cho việc triển khai mở bán dự án bị hoãn lại, ít nhiều có ảnh hưởng tiêu cực đến dòng tiền của chủ đầu tư, tâm lý mua bán của người mua nhà cũng sẽ thận trọng hơn, giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy có xu hướng giảm.
Với các tác động tiêu cực của đại dịch, nhóm nghiên cứu đã chia ra hai phân khúc đối với các doanh nghiệp bất động sản bao gồm: Các doanh nghiệp bất động sản bán lẻ và các doanh nghiệp bất động sản thương mại phân khúc nhà ở và du lịch/nghỉ dưỡng.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản bán lẻ, sự chuyển dịch thói quen mua sắm từ các cửa hàng truyền thống sang cửa hàng trực tuyến do việc hạn chế tập trung các khu vực đông người đã có những ảnh hưởng tiêu cực nhất định.
Theo đó, doanh thu và tỷ lệ ghé thăm các cửa hàng thuê đặc biệt trong trung tâm thương mại sụt giảm mạnh trong khi phải duy trì chi phí nhân viên cũng như mặt bằng. Bởi vậy, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản bán lẻ phải thương lượng lại trong việc không tăng giá cho thuê và hỗ trợ một phần chi phí mặt bằng cho người thuê, điều này ít nhiều sẽ làm cho tốc độ tăng trưởng lợi nhuận chậm hơn.
Ví dự như VRE có gói hỗ trợ khoảng 300 tỷ đồng hỗ trợ đối tác cho thuê mặt bằng tại trung tâm thương mại, hoặc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã có chính sách ưu đãi, hỗ trợ giá thuê mặt bằng cho khách thuê tại các dự án của mình với mức giảm khoảng từ 20 - 40% tùy từng trường hợp.
Đối với các doanh nghiệp bất động sản thương mại phân khúc nhà ở và du lịch/nghỉ dưỡng, theo BSC, lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản năm 2020 sẽ ít chịu tác động bởi dịch bệnh do hầu hết các dự án chung cư bàn giao đã được mở bán 2 năm trước đó.
"Do đó, chúng tôi cho rằng tác động tiêu cực lớn nhất của dịch bệnh đối với ngành bất động sản thương mại chủ yếu nằm ở việc hoãn lịch mở bán mới các dự án trong năm 2020, dẫn đến có thể thiếu hụt lợi nhuận ở một số doanh nghiệp có sản phẩm đất nền kỳ vọng mở bán và bàn giao trong năm nay, ảnh hưởng đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, đối với các dự án nghỉ dưỡng resort sẽ là đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp do mảng du lịch bị đình trệ khiến cho công suất thuê phòng sụt giảm mạnh", BSC nhấn mạnh.
Đi kèm với những khó khăn về mặt dòng tiền, các vướng mắc liên quan đến pháp lý sỡ hữu condotel gần đây được cho rằng sẽ tiếp tục tạo nên áp lực xấu về nhu cầu mua bán của loại hình sản phẩm này.
Nguồn cung mới tiếp tục giảm mạnh trong khi nguồn cầu vẫn lớn
Có thể thấy, trong quý I vừa qua, nguồn cung mới đã tiếp tục giảm mạnh tại hầu khắp các thị trường chính. Tại TP.HCM, nguồn cung giảm 50% so với cùng kỳ năm trước, còn tại Hà Nội, mức giảm là 60%. Nguyên nhân là do dịch bệnh Covid-19 khiến việc mở bán bị hoãn lại và những vấn đề pháp lý còn tồn đọng, trong khi đó, nhu cầu vẫn đang rất lớn.
Theo số liệu của JLL, tại thành phố TP.HCM, lượng căn hộ giao dịch trong quý I/2020 đạt 1.980 căn hộ, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước và giảm 37,3% so với quý trước đó. Nguồn cung căn hộ mở bán mới của TP.HCM trong quý I/2020 đạt 2.256 căn hộ, giảm 52% so với quý trước đó. Sự sụt giảm chủ yếu ở các căn hộ phân khúc trung cấp và bình dân đáp ứng nhu cầu thực, đây được ghi nhận là mức thấp nhất kể từ năm 2014.
Trong khi đó, nhu cầu đối với phân khúc cao cấp đã có những diễn biến chậm lại rõ nét hơn.
Còn tại Hà Nội, thị trường cho thấy dấu hiệu tương đồng với thị trường TP.HCM. Theo số liệu của JLL, tổng số lượng căn hộ căn hộ mở mới quý I/2020 chỉ đạt 4.600 căn hộ, giảm 60% so với cùng kỳ năm trước và giảm 35% so với quý trước đó, ghi nhận mức thấp nhất trong vòng từ năm 2015. Tổng số lượng căn hộ giao dịch trong quý II/2019 tại Hà Nội đạt 4.017 căn, giảm tới 70,5% so với cùng kỳ năm trước và giảm 42,0% so với quý trước đó.
Mấu chốt của việc cải thiện dòng tiền mà mức độ hấp thụ dự án mở bán mới
Cấu trúc nợ vay của ngành bất động sản giai đoạn 2019 - 2020 được đánh giá là tương đối “khác biệt” và “khỏe mạnh” so với thời điểm khủng hoảng năm 2008.
Theo dự báo trước đó của BSC, kênh trái phiếu sẽ là kênh huy động chính của phần lớn doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh dư địa cho vay từ kênh ngân hàng đang bị hạn chế. Với việc cấu trúc huy động vốn dự án từ khách hàng chiếm đến khoảng 30 - 40% tổng cơ cấu so với năm 2008, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy (nợ/vốn chủ sỡ hữu) được đánh giá là đang ở mức tương đối an toàn.
Báo cáo của FiinPro cho hay, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sỡ hữu của toàn ngành giảm nhẹ từ mức 65,3% năm 2016 về mức 62,2% năm 2019. Tuy nhiên, trong 8 doanh nghiệp bất động sản có vốn hóa lớn nhất trên sàn (VHM, NVL, DXG, NLG, KDH, DIG, VPI, HPX) thể hiện mức giảm tương đối mạnh từ 92,7% 2016 về mức 63,9% 2019. Tỷ lệ dư nợ trái phiếu/tổng nợ của nhóm này cũng tăng mạnh từ mức 18,3% năm 2016 lên mức 45,7% năm 2019.
Nghiên cứu của BSC chỉ ra rằng, thời điểm đáo hạn của tổng 3/4 khoản vay này chủ yếu rơi vào các năm 2021 - 2022, do đó, trong trường hợp xấu nhất, khi mà các dự án bị hoãn lại chưa mở bán được do dịch bệnh, cũng sẽ không có tác động quá tiêu cực đến vấn đề rủi ro thanh toán của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2020.
Ngoài ra, khoản mục người mua trả tiền trước cũng ghi nhận mức tăng trưởng tương đối tốt năm 2019 đạt 54,879 tỷ đồng (tăng 176% so với cùng kỳ).
Dù vậy, nhóm nghiên cứu BSC cũng lưu ý đến rủi ro về việc dịch bệnh lan rộng sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nguồn thu của người mua nhà “đóng theo tiến độ” và “có tính chất đầu cơ sử dụng đòn bẩy lớn” dẫn đến việc “cắt lỗ hoặc mất khả năng đóng tiền” cho dự án.
Một "rủi ro" khác mà BSC chỉ ra là đối với các doanh nghiệp hiện đang có nhiều dự án ở khu vực tỉnh hoặc căn hộ phân khúc cao cấp “mang tính đầu cơ cao” do ảnh hưởng của dịch bệnh sẽ có tác động xấu tới nhu cầu mua nhà trong tương lai khi dòng tiền cũng như thu nhập họ bị ảnh hưởng.
"Do đó, điểm mấu chốt của các doanh nghiệp trong việc cải thiện dòng tiền sẽ đến từ là “mức độ hấp thụ” của các dự án mở bán mới sau khi bệnh dịch được kiểm soát", BSC nhấn mạnh.
