Việc xây dựng, cải tạo, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nội đô để phát triển nhà cao tầng đang làm chất tải thêm cho hệ thống hạ tầng đô thị. Điển hình nhất là việc các dự án cải tạo xây chen nhà cao tầng nội đô tại các thành phố lớn dẫn đến những câu chuyện tắc đường, thiếu nước sạch, cấp điện, môi trường ô nhiễm…

Dẫu biết áp lực hạ tầng lớn như vậy song mỗi lần điều chỉnh quy hoạch cục bộ và thực thi chuyển đổi mục đích sử dụng đất của Hà Nội thì đa số đều là để xây dựng các nhà cao tầng.

Điển hình, UBND TP Hà Nội mới đây đã ban hành Quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ Quy hoạch sử dụng đất của một số dự án. Trong đó, ô đất tại phường Ngọc Lâm, quận Long Biên vốn được xác định chức năng là đất cơ quan, viện nghiên cứu trường đào tạo, nay điều chỉnh sang chức năng đất nhóm nhà ở xây dựng mới, bao gồm nhà ở thấp tầng, cây xanh và giao thông; quy mô khoảng 1.800m2.

Được biết khu đất điều chỉnh này có ranh giới phía Tây giáp tuyến đường gom chân đê sông Hồng hiện có, phía Đông giáp ngõ và dân cư hiện có, các phía còn lại cũng giáp dân cư hiện có. Như vậy, việc xây thêm khu nhà ở trong lòng khu dân cư này có phần giống như nhồi nhét thêm dân vào những khu dân cư vốn đã đông đúc.  

Vị trí phân khu đô thị N10, quận Long Biên.

Vị trí phân khu đô thị N10, quận Long Biên được chuyển đổi điều chỉnh sang chức năng đất nhóm nhà ở

Trong các dự án được điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất gần đây có khu đô thị sinh thái cao cấp Đan Phượng. Theo nội dung điều chỉnh, một số loại đất giảm diện tích như đất công cộng đô thị (khách sạn, dịch vụ, thương mại) sẽ giảm diện tích xuống còn 4.070 m2; đất công cộng đơn vị còn 5.444 m2…

Ngược lại, một số loại đất khác sẽ tăng diện tích như đất y tế tăng diện tích lên 784 m2; đất trường mầm non lên 3.184 m2; đất cây xanh, cây xanh thể thao, mặt nước lên 79.667 m2; đất cây xanh, mặt nước lên 65.242 m2; đất cây xanh trung tâm lên 14.425 m2; đất cây xanh cách ly lên 3.909 m2.

Nhìn vào quy hoạch điều chỉnh này có thể hình dung một đô thị sinh thái sắp được hoàn thành. Nhưng đây chỉ là kết quả của 1 lần điều chỉnh còn những lần điều chỉnh sau đó thì chưa biết kết quả sẽ ra sao.

Bởi bài học từ quy hoạch khu đô thị kiểu mẫu Đoàn ngoại giao vẫn còn đó, sau 7 năm điều chỉnh quy hoạch chi tiết, nhiều ô đất được điều chỉnh công năng, tăng mật độ xây dựng làm thay đổi cảnh quan khu đô thị không còn như thiết kế dự kiến ban đầu. Trong đó có ô đất tăng gấp đôi mật độ xây dựng, các khu chung cư cao tầng vẫn ùn ùn mọc lên khiến dân số đã lên đến khoảng 70.000 người.

Nhìn nhận đến thời điểm này công tác quy hoạch đô thị Hà Nội đã bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập. Và sau mỗi lần điều chỉnh quy hoạch rất khó tránh việc phá vỡ cấu trúc hệ thống cảnh quan tự nhiên, diện tích đất tự nhiên, cây xanh bị “xén bớt”.

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung cũng từng chia sẻ rằng, người dân thủ đô không còn muốn chứng kiến những tòa cao ốc “chọc trời” mọc lên ở nội thành mà phía dưới đó là đường tắc, quá tải, ô nhiễm, ngột ngạt…. Đặc biệt, càng không muốn chấp nhận những lãnh đạo, cán bộ thiếu cẩn trọng mà cho phép xây dựng chung cư cao tầng, vì những lợi ích nào đó.

Chia sẻ với Reatimes, PGS.TS Phạm Hùng Cường, trưởng bộ môn Quy hoạch, khoa Kiến trúc, trường đại học Xây dựng Hà Nội cho hay: “Thời gian gần đây, các đồ án quy hoạch chung, liên tục được điều chỉnh, lập mới do sự phát triển kinh tế của đất nước. Việc điều chỉnh này gắn với việc nâng cấp đô thị.

Tuy nhiên có thể thấy định hướng phát triển trong các đồ án quy hoạch chung này đã có sự thay đổi khá nhiều cả về quy mô, cấu trúc so với giai đoạn trước, thậm chí bộc lộ nhiều hạn chế. Kết quả là đô thị phát triển rất chậm chạp, các khu đô thị xây dựng mới thiếu bản sắc, xây dựng hình thức, thiếu các không gian công cộng, các không gian mở”.

Theo đại diện Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam nhận định hiện nay Hà Nội có rất nhiều loại quy hoạch và đều được xây dựng khá đầy đủ. Tuy nhiên, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết thì lại có sự điều chỉnh cục bộ, thay đổi khá nhiều so với mục tiêu ban đầu. Mỗi lần điều chỉnh lại có một ít sai sót và cuối cùng thành sai lớn. Trong khi đó, nguyên tắc cơ bản, quy hoạch là phải đảm bảo hiệu quả về cả mặt thẩm mỹ, cũng như hài hòa lợi ích.

Ngoài ra, chiến lược phát triển đô thị thiếu nhất quán còn chịu tác động của thị trường bất động sản cũng như áp lực vấn đề nhà ở nên mới có sự điều chỉnh quy hoạch. Do vậy, quy hoạch chi tiết thường xuyên được điều chỉnh như tăng diện tích đất ở, giảm diện tích đất công cộng, cây xanh. Hệ quả cuối cùng là thiếu diện tích cây xanh, mặt nước, công viên và công trình phúc lợi công cộng.

Hồng Vũ

Bạn đang đọc bài viết Điều chỉnh quy hoạch đô thị, đất công cộng có bị “xén”? tại chuyên mục Quy hoạch của Tạp chí Bất động sản Việt Nam. Mọi thông tin góp ý và chia sẻ, xin vui lòng gửi về hòm thư batdongsantapchi@gmail.com